صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/03/05
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رشت
موضوع
تبیین وضعیت حقوقی پیش فروش آپارتمان به موجب سند عادی
پرسش
وضعیت حقوقی پیش‌فروش ساختمان به موجب سند عادی، طبق قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 چگونه است؟
نظر هیئت عالی
نظر به این‌که اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389، موکول به آیین‌نامه اجرایی شده که توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیأت وزیران رسیده باشد و نظر به این‌که در آیین‌نامه اجرایی سازندگان مجموعه‌های مسکونی بیش از ده واحد و طرح‌های عمرانی و توسعه زمین شهری، مکلف به رعایت مقررات و نظاماتی شده‌اند که تخطی از آن از نظر جزایی موضوع را قابل تعقیب دانسته؛ مضافاً قراردادهای پیش‌فروش و نیز قراردادهای واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد؛ لذا با توجه به اطلاق و عموم قانون مدنی، منعی برای رسیدگی به دعاوی اشخاص به خواسته الزام به وفای به عهود و شروط به موجب سند عادی وجود ندارد.
نظر اکثریت
اولاً - هدف از تصویب قانون فوق، همانا برقراری نظم و جلوگیری از تکرار فروش بوده؛ لذا تفسیر آن باید به نحوی نباشد که این شایبه به ذهن متبادر شود که تصویب و یا عدم تصویب آن علی‌السویه است ثانیاً - با توجه به مواد 1 و3 از قانون مورد بحث و این‌که ماده 3 شرط صحت بوده به هر حال مجازات نیز پیش‌بینی شده است (هر چند بدون جنبه عمومی است) ثالثاً - مقایسه موضوع با عقد دائم و یا معاملات غیر‌رسمی صحیح نیست؛ چرا که در عقود اخیر‌الذکر با رضایت طرفین، عقد واقع می‌شود. اما در مانحن‌فیه با شرایطی که مطمح نظر قانو‌گذار است، تعهد در نهایت منتهی به تملیک می‌شود. در نتیجه، قرارداد پیش‌فروش ساختمان با سند عادی بر خلاف نص قانونی فوق و برابر ماده 10 از قانون مدنی مسموع نیست.
نظر اقلیت
معامله باطل نیست؛ چون مغایرتی با مقررات شرع انور اسلام ندارد.