نحوه تعیین اجرت المثل تصرف مازاد بر مدت اجاره

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/12/26
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در عقد اجاره که با نظر به وجود قرارداد و سپردن ودیعه به موجر، تصرفات مستاجر غاصبانه محسوب نمی شود، در فرض ادامه تصرف پس از انقضاء مدت اجاره، مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل برابر با میزان اجرت المسمی می‌باشد و ارجاع به کارشناس جهت تعیین اجرت المثل فاقد وجاهت قانونی است؛ زیرا ارجاع به کارشناس منوط به غاصبانه بودن تصرفات خوانده است.

پیرو گزارش و رای شماره --- - 1393/09/09 این شعبه مبنی بر نقض رای شماره --- - 1392/04/21 شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی اراک و ارجاع پرونده به آن شعبه جهت تکمیل تحقیقات پرونده پس از وصول در شعبه وقت رسیدگی برای 1393/02/12 تعیین گردیده وکیل خواهان ضمن حضور در جلسه مطالب خود را معطوف به لایحه تقدیمی شماره 921504 - 1394/12/12 نموده ضمن آن با تحلیل حقوقی از منطوق ماده 494 قانون مدنی مبنی بر اینکه پس از انقضاء مدت اجاره متصرف بایستی اجرت‌المثل بپردازد و این اجرت‌المثل هم با نظر کارشناس تعیین می‌گردد و شمول ماده 308 قانون و ایرادات دیگر از حیث خسارت تاخیر تادیه به نظریه هیات شعبه دیوان عالی کشور و انطباق مورد خسارت تاخیر تادیه، ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی در باب تعیین اجرت‌المثل و طرح مسائل دیگر از جمله انتقال مالکیت تقاضای رسیدگی به شرح خواسته نموده است وکیل خوانده در مورد ایراد وکیل خواهان به انتقال مالکیت اظهار داشت این ادعا قبلا رسیدگی شده دادگاه قرار رد صادر کرده ولی در دادگاه تجدیدنظر قرار صادره نقض شده برای رسیدگی ماهوی به دادگاه ارجاع گردیده دادگاه نیز رای فرجام‌خواسته صادر نموده که با فرجام‌خواهی طی دادنامه صادره از شعبه دهم دیوان عالی کشور نقض گردیده دادگاه اساسا به این مهم که آیا خواهان های بدوی ذی سمت و ذی نفع می‌باشند رسیدگی و تحقیق لازم را نموده ثانیا با احراز اثبات موارد مورد نظر است که بحث ایرادات و نواقص مطروحه از سوی شعبه دهم دیوان عالی کشور موضوعیت پیدا کند و بر این اساس شعبه محترم دادگاه صرفا مکلف به انجام تحقیقات و صدور رای برابر نظریه شعبه دیوان عالی کشور باشد لذا با وصف مراتب فوق به عرض می رساند بدوا می‌بایست این مهم که خواهان های بدوی ذی نفع و ذی صلاح برای طرح اصل دعوی بوده اند و مورد رسیدگی قرار گیرد و محرز شود همان طور که در ظهر مبایعه نامه های استنادی مضبوط در پرونده مورد ایراد و محل تردید بعضا نسبت به آنها از سوی موکله ادعای جعلیت و الحاق شده است که استدعای رسیدگی در این خصوص را داشتند و دارد سپس در صورتی که مورد مزبور مستندا و مستدلا احراز و اثبات گردد در آن صورت مطالبه اصل خواسته از سوی خواهان ها وجاهت داشته در آن صورت بایستی برابر مواد اعلامی از سوی دیوان عالی کشور رسیدگی و اتخاذ تصمیم شود وکیل خواهان ها اظهار داشت وکیل خوانده هیچگاه به صورت جزم و قاطع ادعای جعل و الحاق ننموده مواد 216 الی 219 قانون آیین دادرسی مدنی ادعای جعل باید در مهلت مقرر صورت گیرد ثانیا دلایل جعل سند هم ارائه شود اینجانب بارها اعلام کردم موکلین به استفاده از اسناد باقی هستند حاضریم اصل را برای رسیدگی ارائه دهیم از طرفی قضات دیوان عالی کشور مدافعات همکار محترم را دیده و مطالعه کرده‌اند اگر این ایرادات وجاهت قانونی داشت به آن توجه می شده است ولی اینطور نشده دادگاه پرونده استنادی شورای حل اختلاف را مطالبه نموده در این فاصله وکیل خواهان ها لایحه ای تقدیم به شماره وارده 9400374 - 1394/07/06 ثبت دفتر و پیوست پرونده شده به شرح آن اشعار داشته همان طور که قبلا در لایحه تقدیمی اشاره شده 4/5 دانگ از شش دانگ یک باب داروخانه به موجب اجاره نامه از تاریخ 1378/06/15 به خوانده اجاره داده شده دو بار تمدید شده است نهایتا در تاریخ 1390/06/15 مدت اجاره منقضی گردیده علی رغم درخواست موکلین مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکرده است تا اینکه با درخواست موکلین شعبه اول حل اختلاف به موجب دادنامه شماره --- - 1390/12/27 دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نموده و این دادنامه به موجب دادنامه شماره --- - 1391/01/30 از شعبه اول دادگاه حقوقی یک در مقام تجدیدنظر تایید شده است نهایتا در تاریخ 1391/04/05 به اجرا درآمده ازآنجاکه عین مستاجره اولین بار در سال 1387 به اجاره واگذار شده لذا رابطه طرفین مشمول قانون سال 1376 و قانون مدنی و شرایط مقرر بیان آنها می‌باشد و حکم صریح و روشن ماده 494 قانون مدنی در پرداخت اجرت المثل حاکم بر قضیه می‌باشد استدعای رسیدگی به شرح خواسته دارم تصویر دادنامه استنادی پیوست تقدیم می‌شود و در وقت فوق العاده 1394/07/14 پرونده شورای حل اختلاف وکیل اجاره نامه تنظیمی واصل و تحت نظر دادگاه قرار گرفته خلاصه جریان پرونده استنادی در صورت جلسه دادگاه (برگ 235 پرونده) منعکس گردیده آنگاه دادگاه در تاریخ 1394/07/15 ختم رسیدگی را اعلام طی دادنامه شماره --- - 1394/07/16 ضمن انعکاس خواسته خواهان ها و خلاصه جریان پرونده با این نظر که با ملاحظه قرارداد اجاره تنظیمی که اجاره بهاء ماهیانه مبلغ 24000000 ریال (دو میلیون و چهارصد هزار تومان) توافق نموده‌اند و با توجه به نظریه کارشناسی که از تاریخ 1390/06/15 لغایت 1391/04/05 با انقضای مدت در تصرف خوانده بوده و حدودا نه ماه و بیست روز در تصرف داشته است لذا مستحق دریافت اجرت المسمی این مدت می‌باشد لذا دادگاه دعوی خواهان ها را وارد تشخیص به استناد مواد 302 و 308 و 494 قانون مدنی و مواد 198 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی خوانده را به پرداخت مبلغ یکصد و شانزده میلیون ریال به نسبت سهم آنها بابت اصل خواسته و مبلغ 2320000 ریال بابت خسارت دادرسی و حق الوکاله وکیل به میزان محکوم ٌبه طبق تعرفه قانونی درحق خواهان ها محکوم می‌نماید و نسبت به مازاد حکم نیز به استناد ماده 1257 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی حقی خواهان ها صادر می‌نماید این رای در تاریخ 1394/07/20 به وکیل خواهان ها ابلاغ شده و در تاریخ 1394/07/27 به وکیل خوانده ابلاغ گردیده دادگاه در تاریخ 1394/08/11 طی دادنامه شماره --- - 1394/08/11 رای تصحیحی صادر می‌نماید به موجب این رای چنین اعلام می‌نماید در خصوص درخواست آقای الف. ص. به وکالت از آقایان ع.ف. و علی ص. مبنی بر صدور رای اصلاحی به لحاظ وقوع اشتباه از حیث عدم درج الف- خسارت تاخیر تادیه ب- محاسبه میزان اجرت المثل ج- خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در دادنامه شماره --- در پرونده کلاسه --- این شعبه از حیث سهوالقلم در محاسبه مبالغ فوق با توجه به مجموع اوراق پرونده نظر به اینکه مبلغ اجرت المثل سهوا یازده میلیون و ششصد هزار تومان محاسبه گردیده که به جای آن مبلغ هفده میلیون و چهارصد هزار تومان صحیح می‌باشد و همچنین خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی به مبلغ سیصد و پنجاه هزار تومان و حق الوکاله وکیل و همچنین خسارت تاخیر تادیه با محاسبه اجرای احکام براساس مبالغ تصحیح شده بدین وسیله مورد مذکور اصلاح و دادگاه به استناد مواد 303 و 409 قانون آیین دادرسی مدنی رای تصحیحی به شرح فوق صادر می‌نماید این رای در تاریخ 1394/08/17 به وکیل خوانده ابلاغ نشده رای 94300616 - 1394/07/16 از سوی وکیل خواهان ها نسبت به قسمتی مورد تجدیدنظرخواهی قرار گرفته پرونده به شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی ارجاع به کلاسه --- ثبت شده این شعبه طی دادنامه شماره --- - 1394/10/02 ضمن انعکاس خلاصه جریان دعوی و اشاره به نقض رای 93300348 شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی اراک از سوی شعبه دهم دیوان عالی کشور چنین استدلال و رای صادر نموده با التفات به مفاد لایحه تجدیدنظرخواه و محتویات پرونده و نظر به اینکه اجرت المسمی مربوط به چند سال قبل زمان قرارداد اجاره بوده است و با اتمام اجاره تجدیدنظرخوانده نسبت به تخلیه آن اقدام ننموده و اکنون تقاضای اجاره به نرخ روز و براساس نظریه کارشناس داشته اند و با توجه به موقعیت ملک و زمان کارشناسی مدت تصرف و کارشناسی قسمت دیگر داروخانه به میزان 1/5 دانگ که مبلغ بیشتر تعیین شده و نمی توان اجاره زمان تصرف بدون قرارداد را به میزان اجرت المسمی در نظر گرفت و ملاک در این مواقع کارشناسی است که به آن هم اعتراضی نشده است لذا ضمن نقض این قسمت از دادنامه به استناد ماده 348 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به پرداخت مبلغ 507500000 ریال براساس نظریه کارشناس تجدیدنظرخواهان ها که اختلاف در سهم خود ندارند صادر و اعلام می‌نماید و راجع به کلیت دادنامه تجدیدنظرخواسته با توجه به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد یا دفاع موجّهی که موجبات ایجاد خلل و خدشه در ارکان دادنامه معترض ٌعنه را فراهم آورد ابراز ننموده و دادنامه تجدیدنظرخواسته نیز با رعایت اصول و تشریفات دادرسی صادر و فاقد ایراد و اشکال عمده بوده و موضوع نیز مشمول هیچ یک از جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نمی‌باشد لذا ضمن رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه مستندا به ذیل ماده 358 قانون مارالذکر دادنامه تجدیدنظرخواسته را با اصلاح به عمل آمده تایید نماید سپس در تاریخ 1394/10/23 طی رای اصلاحی 601056 - 1394/10/23 با این نظر که دادنامه --- - 1394/10/02 این شعبه در مورد هزینه دادرسی مرحله تجدیدنظر و حق الوکاله وکیل اظهار نظر نشده با اصلاح نسبت به هزینه دادرسی و حق الوکاله مرحله تجدیدنظر درحق تجدیدخواهان ها به میزان ابطال تمبر مرحله تجدیدنظر و حق الوکاله وکیل به میزان تعرفه حق الوکاله صادر و اعلام می‌نماید که این موضوع در راستای مقررات ماده 309 قانون آیین دادرسی مدنی بوده و تسلیم رونوشت رای اصلی بدون رای تصحیحی ممنوع می‌باشد اما وکیل خوانده دعوی در تاریخ 1394/09/24 قسمتی از رای اصلی و اصلاحی را مورد فرجام خواهی قرار داده عمده اعتراض وکیل فرجام خواه این است که مبلغ محکوم ٌبه 11600000 ریال که در رای اصلی مورد لحوق قرار گرفته صحیح بوده رای اصلاحی به مبلغ 17400000 ریال اشتباه صادر شده با بیان مطالب دیگر که عمدتا آنها متوجه تجدیدنظرخواهی فرجام خوانده در دادگاه تجدیدنظر می‌باشد پرونده پس از وصول پاسخ از سوی وکیل فرجام خوانده به دیوان عالی کشور ارسال به این شعبه ارجاع به کلاسه فوق ثبت شده است لوایح طرفین هنگام شور قرائت می‌شود. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردیده پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می‌ دهد:

با توجه به مدلول رای فرجام خواسته که دلالت بر محکومیت فرجام خواه به پرداخت اجرت المثل معادل اجرت المسمی دارد رای فرجام خواسته در حدی که مورد فرجام خواهی قرار گرفته با اتخاذ ملاک از ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 از تعریف به عمل آمده در مورد استفاده مستاجر از عین مستاجره پس از انقضاء مدت اجاره مستندا به مواد 493 و 501 قانون مدنی رای فرجام خواسته خالی از اشکال و منقصت قانونی صادر گردیده زیرا دادنامه فرجام خواسته به دلیل غاصبانه بودن تصرف فرجام خواه صادر نشده تا احکام غصب بر فعل خوانده قابل اعمال باشد و خوانده را از باب غصب با جلب نظر کارشناسی به اجرت المثل محکوم نموده دلیل دیگر بر غاصبانه نبودن تصرف خوانده و عدم شمول احکام غصب الف- قرارداد اجاره منعقده بین طرفین ب- پرداخت ودیعه از سوی مستاجر به موجر ج- دادنامه استنادی صادره از شورای حل اختلاف مویدا به رای دادگاه می‌باشد که حسب مدلول آن تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستاجر شده است و بنا به مراتب اولا صدور حکم تخلیه شماره 90912/90 - 1390/12/27 که طی شماره 9100077 - 1391/01/30 شعبه یک دادگاه حقوقی اراک مورد تایید قرار گرفته آثار غصب بر تصرفات خوانده فرجام خواه مترتب نمی‌باشد ثانیا در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر علاوه بر اجاره بهای ماهیانه توافق شده مبالغی به موجر تحت عنوان ودیعه پرداخت گردیده با وصف انقضاء مدت اجاره مستاجر حق حبس داشته است موجر دلیلی بر پرداخت ودیعه به فرجام خواه و یا تودیع آن به صندوق دادگستری ارائه نداده این معنا به روشنی در دادنامه شورای حل اختلاف که موجر را مکلف به پرداخت مبلغ ودیعه همزمان با اجرای آن نموده منعکس گردیده با این بیان نظر به انطباق مورد با مواد پیش گفته و نظر به اینکه رای فرجام خواسته از حیث فرجام خواهی فرجام خواه مطابق قانون صادر گردیده با رد فرجام خواهی فرجام خواه مستندا به مواد 396 و 370 از قانون آیین دادرسی مدنی رای فرجام خواسته را ابرام می‌نماید.

شعبه --- دیوان عالی کشور - رئیس و مستشار

هادی عبداله پور - سیدحجت اله میرمجیدی