هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
کلاسه پرونده: ه- ع /96/39 دادنامه: 9709970906000251 تاریخ: 29/1/97
شاکی: آقای رحیم مثنایی
طرف شکایت: 1- شورای اسلامی شهر آمل 2- شهرداری آمل
موضوع شکایت و خواسته:ابطال بندهای 15-2 و 18-2 از تعرفه عوارض سال 95
متن مقرره مورد شکایت: تعرفه شماره (15-2) - عوارض مازاد بر تراکم پایه
عنوان تعرفه عوارض
ماخذ و نحوه محاسبه عوارض
توضیحات
تراکم مجاز
320000+P×14
بند (1): مساحت پارکینگ ؛ راه پله، آسانسور، شوتینگ زباله و خرپشته با رعایت ضوابط طرح تفصیلی شامل محاسبه عوارض نمی گردد.
بند (2): مازاد تراکم پیش بینی شده در طرح: تراکمی است که ضوابط طرح افزون بر تراکم پایه در هر شهرمی باشد.
بند (3): پایه تعرفه میزان تراکم براساس نوع پروانه ساختمانی (تجاریخدماتیمسکونیصنعتیاداری) تعیین و پس از تصویب شورای محترم اسلامی شهر اخذ میگردد.
تراکم مازاد
900000+P×27
استفاده تجاری موقت
در صورت تقاضای مالک مبنی بر استفاده موقت از املاک مسکونی به صورت تجاری و یا اداری، به شرط ارائه رضایت نامه از سایر ساکنین و کسب موافقت آنان تا اخذ مجوز تغییر کاربری موقت از کمیسیون ماده 5 با تنظیم صورتجلسه توافق و عقد قرارداد توافقی با شهرداری (به صورت اجاره یا استفاده موقت) بلامانع است.ملاک توافق به ازای یک سال مطابق ذیل خواهد بود:
تبصره 1: مدت توافق حداکثر تا یک سال از زمان توافق و فقط یکبار قابل تمدید با درخواست مالک میباشد. (جمعاً به مدت دو سال) تبصره 2: اخذ عوارض مذکور به منظور صحه گذاری و تثبیت کاربری نبوده وحقی را برای مالک ایجاد نمی کند. تبصره 3: از این واحد ها عوارض کسب و پیشه اخذ نمی گردد. تبصره 4: ضریب توافق با توجه به قیمت منطقه ای به صورت ذیل تعیین میگردد: 1- برای قیمت منطقه ای کمتر از 000/100 ریال ضریب توافق عدد 2 تعیین میگردد. 2- برای قیمت منطقه ای از 000/100 ریال تا کمتر از 000/200 ریال ضریب توافق عدد 3 تعیین میگردد. 3- برای قیمت منطقه ای از 000/200 ریال و بیشتر ضریب توافق عدد 4 تعیین میگردد.
عوارض ورود املاک به محدوده حریم شهر: ارائه خدمات مناسب به شهروندان و ساکنین مناطقی که به محدوده قانونی و خدماتی شهر ملحق می گردند مستلزم صرف هزینه هنگفت جهت احداث تاسیسات زیربنایی مناسب میباشد. با توجه به افزایش هزینه های اجرای طرح های عمرانی نیل به اهداف مذکور در جهت رفاه شهروندان جدید بدون مشارکت ساکنین مناطق مذکور میسر نمیباشد. از سوی دیگر اجرای طرح های عمرانی، رفاهی و زیربنایی توسط شهرداری در آن مناطق باعث ارزش افزوده اراضی و املاک ساکنین مناطق الحاقی به شهر میگردد..... مستند به ماده 7 آییننامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر و بخش موضوع قانون تشکیلات و وظایف انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 7/7/1378 هیات وزیران به منظور تامین قسمتی از هزینه های اجرای طرح های عمرانی و رفاهی مورد نیاز مناطق الحاقی به محدوده قانونی و خدماتی شهرداری مقرر میگردد: به کلیه اراضی و عرصه دارای مستحدثات و اعیانی و املاک که با گسترش شهر در داخل محدوده شهری قرار می گیرند به ازای هر متر مربع زمین معادل 2 برابر قیمت منطقه ای (قیمت منطقه ای عبارتست از آخرین ارزش قیمت منطقه ای املاک که ملاک عمل اداره امور اقتصادی و دارائی شهرستان آمل میباشد و در اجرای ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 و اصلاحیه های بعدی تعیین و ابلاغ میگردد)، فقط برای یکبار به عنوان عوارض ورود به محدوده قانونی و حریم شهر که شهرداری امکان صدور پروانه ساختمانی و سایر خدمات شهری را دارد تعلق گیرد و شهرداری در زمان صدور پایانکار، تفکیک عرصه و اعیانی، پروانه ساختمانی و یا نقل و انتقال و یا صدور فیش نوسازی و هر طریقی که مصلحت می داند میتواند نسبت به وصول مطالبات خود اقدام نماید.
عوارض اراضی و ساختمان های رها شده و غیر محصور: با عنایت به ماده 110 قانون شهرداریها، شهرداری با تصویب شورای اسلامی شهر پس از اخطار منتها ظرف 2 ماه نسبت به محصور نمودن یا مرمت منطبق با نقشه مصوب اقدام و هزینه آن را به اضافه ده درصد از مالک یا متولی دریافت نماید. تبصره 1: در صورت تدابیر لازم برای حفظ شهر از خطر سیل و... و رفع خطر از بناها و دیوار های شکسته واقع در معابر عمومی و کوچه ها پس از اخطار مهلت دار، شهرداری راسا اقدام به رفع خطر و هزینه آن را به اضافه پانزده درصد از طرف دریافت خواهد نمود (بند 14 ماده 55 قانون شهرداریها) تبصره 2: در موارد دیگر بهتر است بواسطه تبصره ذیل ماده 15 آییننامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض، در زمان دریافت پروانه ساخت، عوارض آن دیده شود.
تعرفه شماره (18-2) - عوارض بر ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های توسعه شهری توسط شهرداری
ردیف
عنوان تعرفه عوارض
ماخذ و نحوه محاسبه عوارض
توضیحات
1
برای املاکی که بدون عقب نشینی در بر معبر قرار می گیرند
متراژ عرصه P×1×(عرض معبر قدیم- عرض معبر جدید)
بند (1): زمان وصول این عوارض به هنگام صدور پروانه ساخت و همچنین درخواست مالک میباشد.
بند (2): املاکی که در اثر تعریض معبر، قسمتی از آن در تعریض قرار گیرد در این حالت شهرداری میتواند عوارض موضوع این تعرفه را در مقابل مطالبات مالک تهاتر نماید.
بند (3): چنانچه مالک برابر ضوابط طرح های توسعه شهری امکان استفاده از موقعیت جدید را نداشته باشد، مشمول پرداخت این عوارض نخواهد بود.
بند (4): املاکی که پس از اجرای طرح در جبهه های بعدی واقع میشوند در این صورت، متناسب با فاصله راه عبور ملک از عرض معبر جدید، جبهه اول 30% و جبهه دوم 15% و جبهه سوم 5% از عوارض موضوع این تعرفه محاسبه و وصول شود.منظور از جبهه فاصله تا 10 متر میباشد
بند (5): املاکی که به واسطه تفکیک توسط مالک اولیه به سایر افراد واگذار گردیده و شهرداری حق و حقوق خود را به هر دلیلی از مالک اولیه دریافت ننموده و عمل انتقال صورت پذیرفت نمی تواند از مالک دوم به بعد حق مشرفیت دریافت نماید.
2
برای املاکی که پس از اجرای طرح دارای باقیمانده هستند
متراژ عرصه ×P×0.5×(عرض معبر قدیم - عرض معبر جدید)
عوارض سطح اشغال مازاد بر مجاز به صورت زیر محاسبه میگردد
الف: پلاک در معرض تعریض
1-مازاد سطح اشغال در حد تراکم تشویقی:
فقط تراکم تشویقی برابر تعرفه قابل محاسبه میباشد
2-مازاد سطح اشغال در حد تراکم مجاز
50 درصد تعرفه تراکم تشویقی (مازاد)
ب: پلاک فاقد تعریض
- مازاد سطح اشغال در حد تراکم تشویقی:
در صورتی که همراه با کسری پارکینگ باشد علاوه بر محاسبه تراکم تشویقی مازاد سطح اشغال در یک سطح به صورت 2 برابر تراکم تشویقی محاسبه میگردد.
در صورت عدم کسری پارکینگ علاوه بر محاسبه تراکم تشویقی، مازاد سطح اشغال در یک سطح به صورت 5/1 برابر تراکم تشویقی محاسبه میگردد.
- مازاد سطح اشغال در حد تراکم مجاز:
در صورتی که همراه با کسری پارکینگ باشد، برابر تعرفه تراکم تشویقی محاسبه میگردد.
در صورت عدم کسری پارکینگ، برابر 75% تعرفه تراکم تشویقی محاسبه میگردد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: شاکی به موجب دادخواستی ابطال بند های 15-2 و 18-2 از تعرفه عوارض سال 95 مصوب شورای اسلامی شهر آمل را خواستار گردیده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است: 1- در موضوع عوارض تغییر کاربری ؛ وفق بند (3) ماده یک قانون قانون تغییر نام آبادانی و مسکن و شهر سازی (مصوب 1353) طرح تفصیلی و جامع تعریف و نحوه استفاده از زمینهای شهری برابر کاربری ها معین شده است همچنین براساس ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی و معماری (مصوب 1351) بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و تغییرات آنها در هر استان به کمیسیون ماده 5 محول شده و مستندا به ماده 71 قانون تشکیلات...شوراهای اسلامی شهر (مصوب 1375)، شورای اسلامی شهر فاقد صلاحیت در تعیین و تغییر کاربری است و مصوبه معترض عنه خارج از حدود صلاحیت شورا مصوب شده است. 2- در موضوع تفکیک، با عنایت به ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (مصوب 1380)، اخذ هرگونه وجه و کالا و خدمات توسط دستگاههای اجرایی به تجویز قانونگذار منوط گردیده و وظایف تفکیک و افراز در شهر ها به عهده اداره ثبت اسناد و املاک و دادگستری هر شهر میباشد و شهرداری و شورای شهر در این باب مسئولیتی ندارند. 3- با توجه به وظایف و اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به شرح مقرر در ماده 2 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری (مصوب 1351)، سلب مالکیت مشروع اشخاص و یا الزام آنان به واگذاری بخشی از زمین به طور رایگان مغایر اصل تسلیط و اعتبار مالکیت مشروع است. 4- در تعیین تراکم، تناسب جمعیت و موقعیت محل در هر شهر از وظایف شورای عالی شهرسازی و معماری است و تعیین تراکم به استناد ماده 71 قانون تشکیلات... شوراهای اسلامی شهر خارج از حدود اختیارات شوراهاست. 5- به استناد ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده (مصوب 1387) برقراری هرگونه عوارض و سایر وجوه برای انواع کالاها و ارائه دهندگان خدمات ممنوع اعلام گردیده و به موجب ماده 52 همان قانون و نیز مستند به قانون برنامه سوم توسعه.... و همچنین آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری، مصوبات شورای اسلامی شهر فاقد جایگاه قانونی در این خصوص میباشند. 6- آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری: در تغییر کاربری (186 و 187-27/2/88) و (247-2/5/91) و(211-11/4/85) و (343-24/7/89) و (437-30/1/91) در تفکیک: (198-20/3/92) و (196-20/6/79) و (393-29/9/89) و (637-20/9/91) و (157و 158-12/4/89) و (148-12/3/89) کاربری تراکم: (158-12/4/89) و (532-1/8/89) و (717-25/6/86) و (938-21/2/91) و (344-24/7/89)
خلاصه مدافعات طرف شکایت: در پاسخ به شکایت مذکور شهردار آمل و رییس شورای اسلامی شهر آمل با ارسال لوایح جداگانه به شماره های 15/193 - 25/5/96 و 1568/ش/96-9/6/96 توضیح داده اند که: 1- مبالغ دریافتی با عنوان ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری است که عیناً مطابق با مصوبه شورای اسلامی شهر و با اختیار حاصل از بند 16 ماده 76 قانون تشکیلات... شوراهای اسلامی شهر و همچنین ماده 30 آییننامه مالی شهرداری بوده است. 2- در موضوع مازاد تراکم و حق ورود به محدوده شهر، خواسته شاکی ارتباطی به دادنامه اشاره شده ندارد زیرا عنوان عوارض مازاد بر تراکم که علاوه بر بنای احداثی وفق پروانه دریافت میشود به استناد مصوبه شورای اسلامی شهر بوده و کاملاً قانونی است. 3- به استناد نظریه مورخ 2/5/1395 شورای نگهبان، بین حق مشرفیت و یا حق مرغوبیت که همان ارزش افزوده است و عوارض بر حق شرفیت تفاوت وجود دارد و به استناد همان نظریه اخذ عوارض بر حق مشرفیت مانع قانونی و شرعی ندارد. 4- در خصوص ادعای اخذ عوارض تفکیک و افراز عرصه و اعیان ؛ مستنداً به اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری ها (مصوب 1390) و تبصره 3 و 4 قانون مذکور، اقدامات به عمل آمده کاملاً قانونی و منطبق با ضوابط بوده و ادعای شاکی مبنی بر ابطال بند مذکور فاقد وجاهت قانونی است. 5- تعیین عناوین کلی عوارض مستنداً به رعایت تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده بوده و مصوبات شورای اسلامی شهر در همین راستا صورت پذیرفته است از اینرو خواسته خواهان مبنی بر غیرقانونی بودن مصوبه تراکم و تغییر کاربری و تفکیک فاقد وجاهت قانونی است.
هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره و به اتفاق آراء اعضاء حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 76 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهر ها محسوب شده و در تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است و در بند «ب» رای شماره 79 مورخ 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری وضع عوارض صدور پروانه های ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم مغایر قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص نگردیده است همچنین در بند الف ماده 174 قانون برنامه پنج ساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب 1390 وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری تجویز گردیده است بنابراین بند های 15-2 مبنی بر وضع عوارض مازاد بر تراکم و 18-2 مبنی بر وضع عوارض ارزش افزوده اراضی و املاک ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهر از تعرفه عوارض محلی شهرداری آمل در سال 1395 توسط شورای اسلامی شهر آمل مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف 20 روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباریرئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری