صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/05/02
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر تنکابن
موضوع
برخورد قانون با قراردادهای اجاره قبل از سال 56 (با قید مدت یا عدم قید مدت)
پرسش
قرارداد اجاره‌ای در سال 1356به مدت یک سال با اجاره‌بهای مشخص تنظیم می‌گردد. بعداز پایان مدت اجاره، آیا قرارداد اجاره همچنان پابرجاست؟ آیا نیاز به فسخ قرارداد نمیباشد و ابتدائاً باید تقاضای تخلیه نمود؟ برفرضی که قرارداد اجاره‌ای درسال 1355تنظیم می‌گردد؛ به‌عنوان مثال طرف می‌گوید سرقفلی این مغازه را به مبلغ پنج میلیون تومان خریداری نمودم و در آن ذکر مدت نمی‌شود، آیا برخورد ما با این دو قرارداد، یکی می‌باشد؟
آیا در قالب قانون مدنی باید نسبت به سوال اول گفت مدت تمام شده و نیاز به فسخ ندارد و در صورت تخلف، تخلیه صورت می‌گیرد؟ نسبت به سوال دوم فسخ قرارداد را بخواهیم؟
نظر هیات عالی
اولاً؛ قراردادهای اجاره که در سال 1356 به مدت یک سال تنظیم شده چنانچه به منظور استفاده تجاری باشد، قرارداد اجاره به صرف انقضاء مدت برطرف نمی‌شود و رابطه استیجاری به حکم قانون مزبور پابرجاست و برای تخلیه لازم است فسخ قرارداد با یکی از موارد مذکور در قانون مطرح شود.
ثانیاً؛ با توجه به مواد 1 و 32 قانون روابط موجر و مستاجر اجاره‌های منعقده در سال 1355 نیز مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 می‌باشد. اگر منظور طرفین از عقد منعقد اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، مشمول قانون مذکور خواهد بود و عدم ذکر مدت اجاره در قرارداد تنظیمی، آن را از شمول قانون مذکور خارج نمی‌کند.
نظر اکثریت
در این قراردادی که حق سرقفلی واگذار می‌گردد، قرارداد اجاره ماندگار است و در صورت تخلف از سوی مستاجر، موجر باید ابتدائاً تقاضای فسخ و سپس تخلیه را بنماید و درجایی که قرارداد اجاره، مدت ندارد از قانون مدنی به‌عنوان قانون مادر استفاده می‌نماییم و اگر مدت تمام نشده باشد، فسخ می‌گردد.
نظر اقلیت
براساس ماده 505 قانون مدنی، اجاره‌ای که زمانش تعین شده باشد روزانه، سالانه، ماهانه یا سالیانه حساب می‌گردد و پس از آن در صورت تخلف مستاجر، موجر می‌تواند راساً تقاضای تخلیه نماید. در خصوص ماده 505، ذیل ماده اشاره به مدت‌داربودن قرارداد اجاره دارد و واگذاری حق سرقفلی قرینه بر این امر است. ذیل ماده اشاره به تعیین اجرت‌المثل به اندازه اجرت‌المسمی دارد و دال بر باقی ماندن مدت اجاره نمیباشد.