صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/03/09
برگزار شده توسط: استان چهار محال و بختیاری/ شهر بروجن
موضوع
قرارداد پیش فروش ساختمان و امکان انتقال واحد پیش فروش شده به دیگری
پرسش
شخص الف در سال 91 اقدام به پیش فروش یک واحد آپارتمان به شخص ب می‌نماید و قرارداد پیش فروش تنظیم می‌نماید و توافق می نمایند که واحد آپارتمانی در سال 93 تکمیل و به خریدار تحویل گردد که بنا به دلایلی واحد مربوطه تکمیل نمی شود تا سال 96 که شخص الف با حضور در دفترخانه اقدام به انتقال سند رسمی واحد مذکور به شخص ج می‌نماید متعاقب آن شخص ب اقدام به طرح شکایت کیفری انتقال مال غیر علیه شخص الف و ج می‌نماید وکیل الف و ج هنگام حضور در دادسرا در دفاع بیان می‌نماید که مطابق مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت، تنها شخصی که سند رسمی به نام اوست مالک شناخته می‌شود و اساسا چون هیچ گونه سند رسمی به نام شخص ب در خصوص واحد آپارتمان مذکور صادر نشده است ایشان مالک نیستند و بزه انتقال مال غیر با این وصف رخ نداده است شما به عنوان قاضی رسیدگی کننده به پرونده چه تصمیمی اتخاذ می نمایید؟
نظر هیئت عالی
نظریه اکثریت قضات محترم دادگستری شهرستان بروجن موجه و مورد تایید است، ضمناً تصویر نظریه مشورتی به شماره 7/97/3301 مورخ 1397/12/28 به شرح زیر موید این استنتاج می‌باشد: در فرضی که قرارداد پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد شود، بر اساس ماده 10 قانون مدنی، قراردادی معتبر و لازم الاجرا می‌باشد و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و پیش‌بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 موجب بطلان یا عدم نفوذ قرارداد مزبور نمی‌باشد و فقط امتیازات و مقررات خاص قانون موصوف در مورد قراردادهای عادی پیش فروش قابل اعمال نیست.
نظر اکثریت
از لحاظ حقوق کیفری مال، حتی با قولنامه عادی (پیش فروش) انتقال پیدا می کند، بنابراین در مورد فرض مذکور معامله دوم نسبت به همان ملک از موارد انتقال مال غیر بوده و مشمول ماده 1 قانون مجازات انتقال مال غیر است و چنین حالتی به دلیل نداشتن شرایط مندرج در ماده 117 قانون ثبت، مشمول معامله معارض نخواهد بود.
نظر ابرازی
اگر معامله اول را مشمول قانون پیش فروش بدانیم در چنین حالتی معامله دوم از موارد انتقال مال غیر محسوب می‌شود، ولی اگر معامله اول را مشمول ماده 10 قانون مدنی بدانیم در چنین حالتی معامله دوم از موارد انتقال مال غیر محسوب نمی شود.