در خصوص دعوی خواهان ها 1 - م.ش. فرزند ر 2 - م.ش. فرزند ح. با وکالت آقای س.م. به طرفیت خوانده ح.ع. فرزند م. به خواسته 1 - مطالبه باقی مانده ثمن به مبلغ 500/000/000/7 ریال 2 - مطالبه خسارات از تاریخ 19/3/92 لغایت اجرای حکم از قرار روزانه یکصد هزار ریال و خسارات دادرسی موضوع دادخواست 10/4/92 و نیز دعوی خوانده به طرفیت خواهان ها به خواسته 1 - الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی... فرعی از... اصلی 2 - الزام به تحویل مبیع 3 - پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از مورخه 19/3/92 4 - استرداد باقیمانده ثمن بابت کسری مبیع و مطالبه خسارات دادرسی موضوع دادخواست 9/7/92 و اصلاح خواسته مورخ 11/9/92 (اولین جلسه دادرسی موضوع آن دادخواست مورخه 11/9/92 ) بدین مضمون که به موجب یک فقره قرارداد پیوست دادخواست (شماره 6317091 - 6/2/92 ) تمامی 6 دانگ پلاک... به مساحت 7/1065 متر مربع در قبال مبلغ 500/000/000/18 ریال از سوی خواهان های دادخواست 10/4/92 به خوانده آن دعوی فروخته شده است، خریدار مبلغ یک میلیارد و یکصد میلیون تومان پرداخت نموده و مکلف بوده باقیمانده ثمن را در مورخه 19/3/92 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال به فروشندگان به مبلغ 750/000/000 تومان پرداخت نماید(ماده 3 قرارداد)؛ اما نسبت به پرداخت آن مبلغ اقدام نگردیده و به جهت عدم انجام تعهد از سوی خریدار، مطالبه مبلغ روزانه یکصد هزار ریال بابت خسارت قراردادی موضوع بند 5 ماده 6 قرارداد ادعا گردیده است. استماع دفاعیات خوانده بدین مضمون است که بنده در مورخ 19/3/92 به دفترخانه رفتم و باقیمانده ثمن هم همراه من بود. من گواهی از دفترخانه هم گرفته که در این گواهی تایید شده است که باقیمانده ثمن هم همراه من بوده است. در بند 1 ماده 6 و بند 2 همان مستند قراردادی، مفاصاحساب از شهرداری و غیره و اخذ مجوزهای لازم به عهده فروشندگان بوده است. فروشنده مفاصاحساب ملک را انجام نداده تا بنده هزینه انتقال را پرداخت کنم. اصلا دفترخانه نیامده بود. ملک نیز حدودا دویست و بیست متر مربع کسری دارد و فروشندگان میبایست ثمن دریافتی به نسبت کسری زمین را مسترد کنند. خواهان ها که مطالبه باقیمانده ثمن نموده اند، یعنی از هفتصد و پنجاه میلیون تومان باید تهاتر شود و مازاد را نیز از ثمن دریافتی باید مسترد نمایند. استرداد ثمن و تهاتر نسبت به آن قسمت از مبیع که به علت کسری وجود خارجی ندارد، تقاضا گردیده است. با توجه به اینکه به موجب بند 5 ماده 4 قرارداد، ملک باید در مورخ 19/3/92 به خریدار تحویل گردد؛ ضمن تقاضای تحویل، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از آن تاریخ نیز تقاضا گردیده است. وکیل خواهان های دادخواست 10/4/92 در پاسخ اظهار داشته که به موجب بند 2 ماده 6 قرارداد، پرداخت هزینه انتقال به عهده خریدار بوده است. فروشندگان دو روز بعد یعنی مورخه 21/3/92 به دفترخانه مراجعه کردند. اگر باقیمانده ثمن پرداخت می شد، فروشندگان به دفترخانه مراجعه می کردند. سپس قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر تا در خصوص کسری زمین بررسی و در صورت صحت ادعای خریدار با رعایت ماده 442 قانون مدنی نسبت به استرداد میزان ثمن بابت کسری ملک و نیز اجرت المثل ایام تصرف اظهار نظر گردد(ص 31 و 41 ). نظریه کارشناس مبنی بر کسری ملک به میزان 8/220 متر مربع به مبلغ 333/333/382 تومان با توجه به مبلغ قراردادی که از قرار هر متر مربع 089/737/1 تومان بوده، احتساب گردیده است. مبلغ اجرت المثل ایام تصرف نیز از تاریخ 19/3/92 لغایت زمان اجرای قرار کارشناسی در مورخه 1/11/92 ، به مبلغ 4/180/000 تومان اعلام گردیده است. نظریه کارشناس نیز مصون از اعتراض اصحاب دعوی میباشد. النهایه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه: 1 - ملک واگذار شده به خریدار، حسب نظریه کارشناسی منتخب دادگاه به مساحت 8/220 متر مربع کسری دارد و با توجه به مساحت کل ملک که 7/1065 متر مربع و مجموع ثمن نیز 500/000/000/18 ریال عنوان گردیده است(مادتین 1 و 2 قرارداد). لذا با تقسیم آن مبلغ بر مساحت مورد معامله از قرار هر متر مربع مبلغ 089/737/1 تومان محاسبه میگردد که با توجه به مساحت کسری فوق در مجموع مبلغ 333/333/382 تومان با توجه به ماده 442 قانون مدنی از ثمن معامله میبایست به مشتری مسترد شود، (عقد نسبت به مساحت فوق به جهت اینکه وجود خارجی ندارد باطل است) که در نظریه کارشناسی نیز بررسی و به اصحاب دعوی ابلاغ و مصون از اعتراض است. 2 - اجرت المثل ایام تصرف نیز با توجه به اینکه در تاریخ 19/3/92 میبایست به خریدار تحویل می گردید، لذا ادامه تصرف فروشندگان از تاریخ مذکور به جهت اذن خریدار، وی را مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف مینماید. 3 - حسب توافق طرفین، تاریخ 19/3/92 به منظور تنظیم سند رسمی انتقال و نیز تحویل ملک، مقرر گردیده است و به موجب گواهی صادره از دفترخانه خریدار در تاریخ مذکور به همراه باقیمانده ثمن مراجعه کرده بود؛ اما فروشندگان نه تنها گواهی عدم حضور خریدار را در تاریخ فوق اخذ ننموده اند، بلکه اصلا حضور به عمل نیاورده و دو روز بعد حسب ادعا به دفترخانه مراجعه کردند. صرف نظر از اینکه مدرکی مبنی بر حضور متاخر خود نیز ارائه ننموده اند، بلکه حضور در دفترخانه به تاریخ بعدی مستلزم توافق بعدی بوده است؛ اما مستندی در این خصوص ارائه نشده است. علاوه بر آن انتقال، مستلزم اخذ مفاصاحساب توسط فروشندگان از مراجع ذیصلاح بوده است. با توجه به عدم حضور فروشندگان به دفترخانه، مقدمه انتقال فراهم نگردیده بود و حتی در حال حاضر نیز دلیلی که حاکی از انجام مفاصاحساب جهت انتقال باشد، از سوی فروشندگان ارائه نشده است. فروشندگان در نتیجه به علت عدم حضور در دفترخانه در موعد مقرر و نیز عدم انجام مفاصاحساب که مقدمه انتقال میباشد و از سویی دیگر خریدار به تعهد خویش در حضور در دفترخانه جهت پرداخت باقیمانده ثمن اقدام نموده است و به جهت عدم انجام تعهد از سوی فروشندگان و عدم فراهم ساختن زمینه انتقال، امکان پرداخت باقیمانده ثمن فراهم نشده بود. زیرا پرداخت باقیمانده ثمن همزمان با انتقال رسمی مورد معامله توافق شده بود(ماده 3 بند 1 ). لذا عدم انجام تعهد متوجه خریدار نمیباشد تا فروشندگان محق به دریافت خسارت قراردادی موضوع بند 5 ماده 6 قرارداد باشند. یادآوری میگردد که به موجب مستند مذکور، پرداخت خسارت قراردادی متوجه طرفی خواهد بود که به تعهد خود عمل نکرده باشد. 4 - باقیمانده ثمن به مبلغ 500/000/000/7 ریال که به لحاظ کسر مبیع 333/333/382 تومان، مستندا به ماده 294 قانون مدنی با توجه به تهاتر به عمل آمده مستلزم کسر از مبلغ مذکور بوده و فروشندگان سپس محق به دریافت مبلغ 667/666/367 تومان خواهند بود. بنابر مراتب فوق در خصوص دعوی خواهان ها دادخواست 10/4/92 در خصوص خواسته ردیف اول، حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 667/666/367 تومان(سیصد و شصت و هفت میلیون و ششصد و شصت و شش هزار و ششصد و شصت هفت تومان) بابت باقیمانده ثمن و خسارت دادرسی نسبت به آن مبلغ در حق خواهان ها و نسبت به مازاد بر آن مبلغ و نیز نسبت به خواسته ردیف دوم، حکم به بطلان دعوی صادر میگردد. نسبت به دعوی موضوع دادخواست 9/7/92 حکم به محکومیت خواندگان (م.ش. و م.ش.) به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله 6/2/92 ، با کسر مبیع به مساحت اعلامی و تحویل آن و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از مورخه 19/3/92 لغایت اجرای قرارکارشناسی مورخه 1/11/92 ، به مبلغ چهار میلیون و یکصد و هشتاد هزار تومان و پرداخت خسارات دادرسی در حق خواهان(ح.ع.) و نیز در خصوص خواسته ردیف چهارم، با توجه به لزوم پرداخت قسمتی از باقیمانده ثمن که با رعایت تهاتر به عمل آمده صورت گرفته است، موجبی برای استرداد ثمن پرداختی نبوده و حکم به بطلان دعوی صادر میگردد. رای صادره مستندا به مواد 2 ، 197 ، 198 ، 331 ، 336 ، 515 ، 519 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی لواسانات - شعبانزاده
تجدیدنظرخواهی آقای م.ش. و خانم م.ش. با وکالت س.م. به طرفیت خانم ح.ع. نسبت به آن بخش از دادنامه شماره --- - 16/12/92 شعبه --- محاکم عمومی لواسانات، مشعر بر استرداد باقیمانده ثمن بابت کسری مبیع از این جهت وارد و موثر است که وفق پاسخ استعلام ثبت(ص 22 )، مساحت زمین مورد ترافع کماکان 7 / 1065 مترمربع اعلام گردیده و از آنجاکه اصلاحی و کسری مورد ادعا هنوز از نظر اداره ثبت، تثبیت نگردیده، درخواست مطالبه کسری زمین ولو در حال حاضر به شرح اصلاحی، محصور شده باشد، (حتی باغمض عین ازماده 355 و 385 قانون مدنی) در صورتی امکان مطالبه دارد که در سند رسمی درج گردیده باشد و نیز مطالبه اجرت المثل، از حقوق مالکانه است و قبل از تنظیم سند رسمی قابل استماع نمیباشد. فلذا رای معترضٌ عنه قابلیت تایید را نداشته، این بخش از رای مزبور را به استناد صدر ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، نقض و در خصوص دعوای نخستین خانم ح.ع. به خواسته مطالبه کسری مبیع و اجرت المثل ایام تصرف، به استناد ماده 2 قانون اخیرالذکر، قرار رد دعوی صادر میگردد. و امّا در خصوص دو بخش دیگر از دادنامه معترضٌ عنه مبنی بر صدور حکم به بطلان دعوای تجدیدنظرخواهان، مبنی بر مطالبه وجه قراردادی مانده ثمن و با توجه به محتویات پرونده و نگرش به این نکته که تهاتر آن با مبلغ مورد مربوط به کسر مساحت منتفی است؛ با اصلاح مبلغ آن به مبلغ خواسته دعوا مرتبط تجدیدنظرخواهان ها و هزینه دادرسی به همان نسبت، تجدیدنظرخوانده به پرداخت مانده ثمن با اوصاف و شرایط قراردادی در حق تجدیدنظرخواهان ها محکوم میشود. رای صادره قطعی است.
رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه
حمیدی راد - عاشورخانی