هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
شماره پرونده: ه- ع /96/525 دادنامه: 350 تاریخ: 27/12/96
شاکی: یونس رضاوند زایری
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر تبریز
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مواد 17، 18 و قسمت اخیر شق 6 بند الف -1 ماده 10 تعرفه سال 96
متن مقرره مورد شکایت: قسمت اخیر شق 6 بند الف - 1 ماده 10
الف - 1 - عوارض مازاد بر تراکم:
جهت ایجاد بستر مناسب در ساخت و سازهای شهری عوارض مربوط به تراکم های مسکونی با سطح اشغال 60% و تراکم پایه 120% به شرح زیر محاسبه میشود.
ضمناً: حد فاصل زیربنای تراکم پایه تا زیربنای مجاز (مطابق طرح تفصیلی تراکم کم 150% و تراکم متوسط 200%)، با ضریب 7P و زیربناهای مازاد بر تراکم مجاز مطابق فرمول زیر محاسبه خواهد شد.
رابطه نحوه محاسبه و اخذ عوارض مازاد بر تراکم مجاز
A = (7x + p) T
A =عوارض مازاد بر تراکم مجاز یک متر مربع زیربنا
x= میانگین مجموع بند یک و چهار بخش اول دفترچه ارزش معاملاتی سال 1393
P = ارزش معاملاتی اراضی
T = ضریب اعمالی براساس قیمت ارزش معاملاتی اراضی
6- در صورت وجود شرایط صدور پروانه برای طبقات مازاد، خارج از جدول (برابر ضوابط طرح تفصیلی، جامع و مصوبات کمیسیون ماده 5) و زیربنای بیش از سطح اشغال مصوب با رعایت حقوق هم جواری، اشرافیت، سایه اندازی، تامین پارکینگ و فضای باز عوارض مازاد بر تراکم آن (هفت دهم) برابر عوارض مازاد بر تراکم ردیف مربوطه محاسبه خواهد شد.
ماده 17- عوارض پیش آمدگی در معابر
عوارض پیش آمدگی (بالکن و تراس اعم از روباز یا روپوشیده) مطابق با ضوابط و مقررات طرح تفصیلی و سیما و منظر شهری مشرف به معابر به ازای هر متر مربع به صورت زیر محاسبه خواهد شد:
برای بالکن های رو پوشیده به شارع در طبقه اول 30P در سایر طبقات 25P و بالکن های روباز و دو طرف بسته مشرف به شارع 15P (علاوه بر عوارض موضوع ماده 10 این تعرفه) اخذ خواهد شد.
تبصره: در صورت انجام تخلف ساختمانی و ابقاء آن از سوی کمیسیون های ماده صد عوارض این ماده با اعمال ضرایب ماده 18 محاسبه خواهد شد.
ماده 18 - عوارض ابقای اعیانی ها
1- مسکونی
بناهایی که بدون اخذ پروانه ساختمانی و یا مازاد بر مجوز های احداث صادره، ساخته میشوند و همچنین هرگونه تبدیل و تغییراتی که نسبت به مجوزهای مربوطه صورت گرفته و مطابق آراء کمیسیون های ماده 100 حکم ابقاء آنها صادر شده باشد مشمول عوارض مترتب این تعرفه بوده و ضرایب عوارض آنها مطابق جدول ذیل محاسبه خواهد شد.
جدول شماره یک
ردیف
سال احداث یا تبدیل
شرح
نحوه محاسبه عوارض
1
قبل از سال 1383
کلیه احداثی ها
یک برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
2
از اول سال 1383
مطابق ضوابط و کاربری
5/1 برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
خلاف ضوابط و مطابق کاربری ها
2 برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
خلاف ضوابط و خلاف کاربری ها
برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
1-1-مبنای احداثی های قبل از سال 1374 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی قدیم و بعد از آن طرح جامع و تفصیلی جدید میباشد.
1-2- عوارض احتسابی برای پرونده های تخلف ساختمانی شامل مواردی میشود که صرفاً در کمیسیون های ماده 100 مطرح و حکم بر ابقاء آن ها صادر شده است.
1-3- در مواردی که مالک ساختمان بعد از سال 1374 نسبت به پروانه و سایر مجوز های احداث صادره اقدام به افزایش واحدهای مسکونی و نیز تبدیل دوبلکس به واحدهای بیشتر نماید عوارض ارزش اضافه شده ناشی از افزایش تعداد واحدها نسبت به پروانه یا سایر مجوزها به ازای هر متر مربع واحد اضافه شده بزرگتر (پس از کسر مساحت آسانسور و راه پله) که تا آخر سال 1393 از سوی کمیسیون های ماده صد رای ابقا بر آنها صادر شده است 5P و از اول سال 1394 تا آخر سال 1395 عوارض آن 15P و از اول سال 1396 عوارض آن 20P و برای تبدیل زیر زمین انباری مسکونی به واحد مسکونی 5P به عنوان عوارض محاسبه خواهد شد.
1-4- شهرداری مجاز به صدور پروانه ساختمانی بدون تامین فضای باز و پارکینگ نمیباشد، در صورت تخلف ساختمانی بدون تامین فضای باز و صدور رای ابقاء اعیانی های احداثی از طریق کمیسیون های ماده صد تا آخر سال 1395 به ازاء هر متر مربع فضای باز از بین رفته 150P و از اول سال 1396 عوارض آن 200P محاسبه و وصول خواهد شد.
1-5- عوارض مازاد بر تراکم برای اعیانی های مسکونی ابقاء شده که سال احداث آنها قبل از سال 1374 میباشد، شامل نمی گردد.
1-6- عوارض ذکر شده در بند 5 ماده 10 شامل ضرایب ماده 18 این تعرفه نیز میباشد و همچنین در صورتی که اضافه پیش آمدگی (خارج از ضوابط شهرسازی) برای استفاده های غیر از تجاری و خدماتی و انباری تجاری و واحدهای مسکونی اختصاص یابد و از طریق کمیسیون ماده صد ابقاء شود عوارضی معادل عوارض قید شده در بند 5 ماده 10 با اعمال ضرایب ماده 18 به غیر از سایر عوارض مشمول خواهد بود.
1-7- سال احداث و یا تبدیل اعیانی های مسکونی توسط هیات تشخیص شهرسازی قبل از ارجاع پرونده به کمیسیون ماده صد حداکثر ظرف مدت 10 روز تعیین و در پرونده ثبت خواهد شد.
2-غیر مسکونی
بناهایی که بدون اخذ پروانه ساختمانی و یا مازاد بر پروانه ساختمانی احداث و یا تبدیل به کاربری های غیر از مجوزهای صادره میشوند و متعاقباً توسط کمیسیون های ماده 100 حکم ابقاء آنها صادر میگردد عوارض آنها برابر جدول ذیل خواهد بود.
جدول شماره دو
ردیف
شرح
نحوه محاسبه عوارض
1
زیربناهای تجاری در کاربری مربوطه تا 120 درصد
5/1 برابر عوارض پروانه و عوارض روز مشمول این تعرفه
2
زیربناهای مطابق ضوابط و مطابق کاربری سایر غیر مسکونی ها (قید شده در جداول شماره 7 و 8 و 9 بند ب ماده 10 این تعرفه)
5/1 برابر عوارض پروانه و عوارض روز مشمول این تعرفه
3
زیربناهای تجاری در کاربری مربوطه بیش از 120 درصد
20% ارزش تقویم روز و 2 برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
4
زیربناهای خلاف ضوابط و مطابق کاربری سایر غیر مسکونی ها (قید شده در جداول شماره 7 و 8 و 9 بند ب ماده 10 این تعرفه)
2 برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
5
زیربناهای خلاف ضوابط و خلاف کاربری تمام غیر مسکونی
20% ارزش تقویم روز و 3 برابر عوارض روز مشمول این تعرفه
2-1- در صورت افزایش عرض دهنه و ارتفاع واحدهای غیر مسکونی به جزء کاربری های فرهنگی، آموزشی، بهداشتی درمانی، ورزشی، توریستی - تفریحی و صدور رای ابقاء از سوی کمیسیون های ماده 100 عوارض آنها 20 درصد ارزش اضافه شده تقویم روز محاسبه و اخذ میشود.
2-2- در صورت احداث و توسعه بالکن داخل مغازه و یا افزایش سطح بالکن به بیش از نصف مساحت مغازه، 20 درصد ارزش اضافه شده تقویم روز به عنوان عوارض پس از ابقاء قابل محاسبه میباشد.
2-3- عوارض زیر بنای غیر مسکونی در کاربری مربوطه براساس ماده (10) همین تعرفه با اعمال ضرایب جدول شماره 2 این ماده محاسبه و وصول خواهد شد.
2-4- در صورتی که قسمتی از عوارض قبلاً به صورت پیش پرداخت از سوی ذینفع پرداخت شده باشد در موقع تسویه حساب تا سه ماه از زمان واریزی بدون افزایش و پس از سپری شدن سه ماه عوارض به روز محاسبه و مبالغ واریزی ذینفع به صورت تناسب مستقیم کارسازی خواهد شد.
2-5- در صورتی که آراء کمیسیون ماده صد دایر بر ابقای اعیانی تجاری، انباری تجاری و بالکن داخل مغازه بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان (موضوع جدول شماره سه و رابطه بالای جدول این ماده) صادر شده باشد عوارض آن براساس 35% ارزش تقویم روز محاسبه و عمل خواهد شد.
2-6- برای مساحت مشاعات و سرویس بهداشتی در حیاط و بالکن های روباز واحدهای غیرمسکونی - عوارض پذیره مربوطه طبق بند (ب و ج) ماده 10 همین تعرفه با اعمال ضرایب جدول شماره دو ماده 18 اقدام خواهد شد.
2-7- سال احداث و یا تبدیل اعیانی های غیر مسکونی توسط هیات تشخیص شهرسازی قبل از ارجاع پرونده به کمیسیون ماده صد حداکثر ظرف مدت 10 روز تعیین و در پرونده ثبت خواهد شد.
رابطه تعیین ارزش معاملاتی اعیانی برای اعمال جرایم ماده 100
P (ارزش روز) + ارزش معاملاتی ساختمان طبق جدول ذیل = ارزش معاملاتی اعیانی ها
2-8- در صورتی که واحدهای تجاری و خدماتی مجاز بدون دریافت مجوز اقدام به تجدید بنا یا تعویض سقف نمایند و سپس از سوی کمیسیون های ماده صد حکم به ابقاء آنها صادر شود عوارض آن سه برابر عوارض مندرج در بند (ج) ماده 10 همین تعرفه محاسبه و اخذ خواهد شد.
2-9- در صورت تبدیل انباری تجاری مجاز به تجاری و ابقاء آن در کمیسیون های ماده صد، 20 درصد ارزش اضافه شده تقویم روز به عنوان عوارض قابل احتساب و اخذ میباشد.
2-10- در صورت تفکیک اعیانی غیر مسکونی 15 درصد ارزش اضافه شده تقویم روز حاصل از تفکیک به عنوان عوارض پس از ابقاء قابل وصول میباشد.(با کسر مشترکات)
2-11- عوارض مازاد بر تراکم زیربنای تجاری و خدماتی و انباری تجاری بر اساس بند (الف -1) ماده 10 و مطابق ضرایب جدول ردیف 2 همین ماده محاسبه و صوصول خواهد شد.
2-12- عوارض مازاد بر تراکم برای اعیانی های غیر مسکونی ابقاء شده که سال احداث آنها قبل از سال 1374 میباشد شامل نمی گردد.
2-13- فضاهای بازی که به صورت غیر مسکونی جهت بعضی مشاغل از جمله سنگ فروشی و آهن فروشی استفاده میشود و از سوی کمیسیونهای ماده 100 حکم ابقاء آنها صادر میگردد عوارض آن به ازای هر متر مربع عرصه مورد استفاده ماهانه 10 درصد Pبدون حق تبدیل به اعیانی تعیین میگردد.توضیح اینکه اخذ عوارض فوق صرفا برای بهره برداری از کاربری فوق بوده و هیچ حقی در مورد تغییر کاربری ایجاد نخواهد کرد و کلیه اقدامات شهرداری بر اساس کاربری مصوب طرح تفصیلی صورت خواهد گرفت. و در صورت درخواست پروانه ساختمانی احداث برابر کاربری مصوب و یا تغییر کاربری با اخذ عوارض قانونی خواهد بود.
2-14-عوارض ارزش افزوده حاصل از افزایش عرض دهنه در اثر تجمیع اعیانی چند واحد تجاری 15% ارزش افزوده تقویم روز تعیین میگردد.
3- عوارض عدم تامین توقف گاه خودرو:
واحدهای مسکونی و غیر مسکونی که از سوی کمیسیون های ماده صد رای بر ابقای آنها بدون تامین توقف گاه خودرو صادر میشود.عوارضی به شرح جدول ذیل علاوه بر سایر عوارض این تعرفه محاسبه و وصول خواهد شد.
جدول شماره 4
ردیف
نوع کاربری
رابطه عوارض
1
مسکونی
25 × 2 × 18p
2
غیر مسکونی
25 ×2 ×24p
الف) ضرایب جداول (شماره 1) و (شماره2) ماده 18 در محاسبه عوارض عدم تامین توقف گاه خودرو به شرح جدول فوق قابل تسری نمیباشد.
ب) عوارض عدم تامین توقف گاه خودرو واحدهای مسکونی ابقاء شده قبل از سال 1383 از سوی کمیسیون های ماده 100 معادل (4p × 25) محاسبه خواهد شد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت
شاکی اظهار داشته که موارد مورد تصویب در شورای شهر تبریز به دلایل مغایر قانون است و تقاضای ابطال کرده اند:
1- فراز پایانی ماده 1 قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و تبصره 3 ماده 62 قانون پنج ساله پنجم توسعه مصوب 1389 مقرر داشته اخذ عوارض غیر از آنچه در قانون تجمیع آمده لغو گردیده است.
2- تکلیف تعیین نرخ ارائه خدمات شهرداری بر عهده کمیسیون های ماده -1 قانون شهرداری گذاشته شده است.
3- مواد مورد اعتراض مغایر مفاد آرای سابق هیات عمومی است.از جمله آرای هیات عمومی می توان به این موارد اشاره کرد:
1- رای شماره 770 مورخ 18/10/91
2- رای شماره 1442 مورخ 12/12/86
3- رای شماره 593 مورخ 2/10/95
4- دادنامه های 321 تا 326 مورخ 12/5/95
5- دادنامه های 1356 تا 1359 مورخ 17/12/95
خلاصه دفاعیه طرف شکایت: رییس شورای اسلامی شهر تبریز به موجب لایحه دفاعیه در پاسخ به شکایت شاکی موارد زیر را اعلام داشته است: 1- وظایف کمیسیون ماده صد در زیر آن ماده بیان شده است که مرتبط با عوارض و مباحث مالی و اخذ جریمه و... میباشد و بنابراین مرجع تصویب مصوبه در خصوص وضع عوارض نیست. 2- براساس آرای هیات عمومی اخذ عوارض از حقوق دیوانی بر شمرده است و مستند اخذ عوارض و تصویب برقراری آن بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون شوراهاست. 3- مرجع حل اختلاف ناشی از عوارض بین مودی و شهرداری، کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری است ولی اعتراض به مصوبات مربوط به شورا در خصوص عوارض و میزان آن بر عهده وزارت کشور و فرمانداری محل است. 4- آرای صادر شده از هیات عمومی در خصوص عوارض پس از کمیسیون با یکدیگر تعارض دارد. 5- در خصوص قسمت اخیر شق 6 بند الف ماده 10 تعرفه باید گفت چون مالکین اینگونه قطعات بدون هزینه قدرالسهم عرصه برای زیر بناهای مازاد فقط با تسهیلاتی که شهرداری با اخذ مصوبات قانونی در اختیار وی قرار می دهد به منافع مادی و معنوی مازاد بر هزینه های متعارف پروانه ساختمانی میرسد بنابراین عوارض بیشتری باید پرداخت شود. 6- در خصوص ماده 17 تعرفه عوارض مربوط به عوارض پیش آمدگی در معابر باید گفت چون پول زمین آن پرداخت نشده و جزء بناهای مفید ملک به حساب می آید بنابراین برای جلوگیری از اقدام خودسرانه و جلوگیری از تخلفات اقدام به وضع عوارض شده است. 7- در خصوص ماده 18 تعرفه و عوارض ابقای اعیانی ها بایدگفت آرای هیات عمومی که اقدام به ابطال این گونه مصوبات کرده به دلایل خروج از صلاحیت مقام وضع است و از سال 88 به بعد بر اساس وجود صلاحیت اقدام شد. از سوی دیگر کسی که با تخلف از مقررات اعیانی ساخته تنها باید جریمه بدهد ولی کسی که پروانه اخذ می کند حق او ضایع میشود چون عوارض هنگفتی پرداخت کرده است هم چنین در هیات حل اختلاف و رسیدگی به شکایات شوراهای اسلامی استان آذربایجان شرقی مطرح و مخالفتی با ماده 18 صورت نگرفت. 8- در خصوص ماده 20 با عنوان سهم تفکیک عرصه و افراز باید گفت مستند وضع اینگونه عوارض تبصره 3 الحاقی به ماده 101 قانون شهرداری است.این عوارض جهت نفع شهروندان وضع شده و برای تشویق به تفکیک است. 9- عوارض حق مشرفیت و ارزش اضافه شده را اینگونه پاسخ است که تسهیلات برای املاکی است که در ابعاد 12 متری و بیشتر واقع شده اند. 10- در خصوص سهم استفاده از ارزش اقتصادی و مزایای کاربری های جدید باید گفت در این خصوص شکایاتی در هیات تخصصی دیوان مطرح شده که حکم به رد شکایت صادر شده است بنابراین موجبی برای طرح شکایت در این خصوص نیست.
با عنایت به مراتب و صلاحیت شوراها در وضع اینگونه عوارض و دادنامه های هیات عمومی و عدم اعتراض هیات حل اختلاف، رد شکایت مورد تقاضاست.
هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوبه 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیت های شورای اسلامی شهرها محسوب شده و در تبصره یک ماده 5 قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه جمهوری اسلامی ایران موسوم به قانون تجمیع عوارض مصوب 1381، وضع عوارض محلی جدید و افزایش هر یک از عوارض محلی با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداریها طبق بند ب رای شماره 79 مورخ 21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدال اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده و طبق آراء شماره 587 مورخ 25/11/83 و 786 مورخ 9/8/1396 هیات عمومی دیوان عدالت اداری عوارض از جمله حقوقی دیوانی بوده و غیر از جرائم مربوط به کمیسیونهای ماده صد قانون شهرداریها میباشد بنابراین قسمت اخیر شق 6 بند الف 1 ماده 10 مبنی بر وضع عوارض برای مازاد بر تراکم، ماده 17 مبنی بر وضع عوارض صدور پروانه برای پیش آمدگی و ماده 18 مبنی بر وضع عوارض برای بناهای اضافی ابقاء شده در کمیسیون ماده صد به استثناء بند سوم آن از تعرفه عوارض محلی سال 1396 شهرداری تبریز از مصوبه شورای اسلامی شهرتبریز مغایر قانون و خارج از حدود اختیار نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف 20 روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جواد جباریرئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری