عدم ذکر مدت در شرط پشیمانی مندرج در عقد بیع

تاریخ دادنامه قطعی: 1395/01/30
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: هر گاه ضمن عقد بیع شرط شود که اگر هر یک از طرفین، به هر دلیلی، مبایعه نامه را فسخ نماید، باید یک سوم مبلغ ثمن را جهت جبران خسارت به طرف مقابل بپردازد؛ شرط مذکور شرط فعل حقوقی بوده و از آنجا که خیار شرط محسوب نمی شود، عدم ذکر مدت، به ساختار شرط و عقد، لطمه ای وارد نمی کند.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه دهم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/01/30 - 07 : 15 قاضی: سیدحجت اله میرمجیدی هشجین قاضی: محمدهادی عبدالله پور

خلاصه جریان پرونده

به حکایت پرونده کلاسه --- شعبه اوّل دادگاه عمومی حقوقی بخش چمستان، آقایان الف. الیاسی و ش. ک. وکلای دادگستری به وکالت از خانم م. ل. فرزند الف. در تاریخ 1393/08/26 ضمن تقدیم دادخواست به طرفیت خانم ح. الف. فرزند ی. به خواسته «اعلام بطلان و بی اعتباری قرارداد عادی مورخ 92/3/10 تنظیمی فی مابین خواهان و خوانده مقوم به 50/100/000 ریال با احتساب خسارات دادرسی و حق الوکاله و سایر خسارات... بدوا صدور دستور موقت مبنی بر عدم نقل و انتقال و عدم امکان تصرف و ساخت و ساز»;، توضیح داده اند که: حسب مبایعه نامه عادی مورّخ 92/3/10 تنظیمی در دفتر مشاور املاک کاسپین، موکّله آنان دو قطعه زمین را در قالب عقد بیع به خوانده منتقل نموده و به صورت شرط ضمن عقد مقرّر شده است که «چنانچه هر یک از طرفین به هر دلیلی مفاد مبایعه نامه را فسخ نماید 1/3 کل ثمن مورد معامله را جهت جبران خسارت به طرف مقابل بپردازد»;. و چون شرط مذکور شرط فسخ عقد بدون ذکر مدت بوده، از مصادیق ماده 401 قانون مدنی است لذا هم شرط و هم عقد باطل است (شرط مبطل). به دستور دادگاه با تعیین وقت رسیدگی، از طرفین دعوت به عمل آمده است در جلسه مورخ 93/11/13 دادگاه به علت عدم احراز ابلاغ وقت به یکی از وکلای خواهان تجدید شده و در جلسه، دادرسی مورخ 1394/02/07 وکلای خواهان با تسلیم لایحه و اظهار مطالبی طی آن، چنین نتیجه گیری کرده اند که: «اوّلا- چون در قرارداد مبایعه مورخ 92/3/10 صراحتا مشخص گردید چنانچه هر یک از طرفین به هر دلیلی مفاد مبایعه نامه را فسخ نماید 1/3 کلّ ثمن مورد معامله را جهت جبران خسارت به طرف مقابل بپردازد، در نتیجه ضمن شرط حق فسخ برای طرفین، مدتی برای این فسخ مشخص نگردیده است. ثانیاعدم ذکر مدّت هم به منزله بطلان شرط و هم بطلان عقد است (ماده 401 قانون مدنی). ثالثا- تبعیّت از ماده 401 آمره و لازم بوده و امکان ندارد که عقد باطل بتواند منشا اثر باشد. در حقیقت «بیع فاسد اثری در تملک ندارد،... مبایعه نامه مورخه 92/3/10 شرعا و قانونا اثری در تملّک ندارد و در نتیجه هم عقد باطل است و هم شرط مبطل آن...»;. آقای الف. پ. هم خود را به وکالت از خوانده معرفی و اظهار داشته است: «... در پاسخ و دفاع از موکّله ح. الف. موارد ذیل به شرح بندها ارائه می‌گردد، صدور حکم به بطلان دعوی خواهان مورد تقاضا می‌باشد 1 - موکلّه مطابق مبایعه نامه عادی پیوست به تاریخ 1393/03/10 ملکی از خواهان ابتیاع نموده است که قرار شده است در تاریخ 1392/06/27 خانم م. ل. در دفترخانه آقای ی. ی (شماره 107 ) چمستان حاضر شود و سند را به نام موکلّه منتقل نماید به همین منظور وکالت نامه کاری تنظیم می‌گردد که طی آن به موکلّه اختیار داده می‌شود تا با انجام استعلامات از دارایی و ثبت، سند به نام او شود و به همین ترتیب و با اختیارات حاصله در این وکالت نامه محضری کاری موکل ضمن اخذ پروانه های ساختمانی و احداث بنا، در ملک که پروانه ساختمان پیوست می‌گردد، اقدام به احداث ساختمان در ملک نموده است و حتی فیش های آب و برق و گاز به نام موکلّه شده است. از طرفی بعد از مدتی خواهان با ادعای غبن در معامله اقدام به تقدیم دادخواست فسخ معامله در همین شعبه م. کلاسه... شعبه اول نموده است که طی دادنامه صادره حکم به بطلان دعوی صادر و حکم در شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تایید و سپس موکلّه طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نموده که با کارشناس در حال رسیدگی می‌باشد 2 - بنا به مراتب فوق، اوّلا وقتی دعوی فسخ مطرح می‌گردد خانم خواهان معامله را صحیح تلقی کرده، چون فسخ از تبعات و موارد عقود صحیح است و با توجه به این موضوع به نظر می‌رسد که ادعای بعدی ابطال قابل قبول نبوده و محکوم به ردّ است. ثانیا در رویّه قضایی هر نوع اجل و سررسیدی را در چنین قراردادی فرض بر مدت خیار فسخ تعیین می نمایند که البته آراء متعدد در محاکم متعدد شرط با این منطوق که هر کس فسخ کند باید خسارت بپردازد را شرط تحکیم یا شرط توسل تلقی کرده اند و نه شرط خیار، چون از مفاد این شرط چنین برمی آید که طرفین خواسته‌اند همدیگر را به پایبندی به این عقد ملتزم نمایند و این شرط را نه شرط خیار بلکه شرط خیار بلکه التزام یا تحکیم یا ترس تعبیر کرده اند حال اگر هم شرط خیار غرض نمائیم (بر فرض محال) آنچه مدتی در عقد وجود دارد خصوصا اجلی برای تنظیم سند آن زمان پایان مدت خیار است و خواهان م. در تاریخ 1392/06/27 ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شده است و تمامی چک ها نیز دارای تاریخ بوده است و حتی بر تنظیم سند 1 وکالت نامه تنظیم و تحویل موکل نموده است و امّا در راستای ماده 401 در خصوص عدم تعیین مدت فسخ، محاکم، آراء متعددی صادر کرده اند که در خصوص ردّ این استدلال بوده و آراء در صورت لزوم ارائه می‌گردد فلذا بنا به مراتب فوق رسیدگی و صدور حکم به بطلان دعوی خواهان مورد استدعا است»;. وکیل خواهان اظهار داشت: «... با توجه به اینکه تاریخ تنظیم سند رسمی که همکار م. به آن به عنوان مدّت اشاره نموده‌اند و تاریخ چک ها مربوط به تعهد اصلی بالفرض اینکه آن تاریخ چک ها و الزام سند را مدت محسوب نماییم باشد با شرط انجام تعهد تداخل به وجود می آید که مدت ندارد و در صورت تداخل مفاد شرط با مفاد تعهد اصلی عذر به وجود می آید که معامله غرری هم باطل است و از طرفی نیز اگر، تعهد اصلی را دارای مدت و تاریخ مذکور در سند رسمی و چکها بدانیم و شرط را فاقد زمان و تاریخ باز هم تعارض با تعهد اصلی به وجود آمده که (اذا تعارضا تساقطا) که هم شرط و هم عقد اصلی باطل می‌شود و تاریخ چک و تنظیم سند مربوط به تعهد اصلی است و ثمن معامله و ربطی به تاریخ شرط ندارد 2 - در مورد دعوای فسخ به جهت فوق و اینکه به عقد صحیح و اعمال آن توجه داشته که دعوای فسخ مطرح شده است به استحضار می رساند: وکیل م. در پرونده قبلی چنین دادخواست را مطرح نموده‌اند که موکل به جهت اینکه در خارج کشور حضور داشته و اطلاعات حقوقی نداشته، از آن مطلع نبوده و از طرفی نیز با توجه به اینکه اعتقاد بر این است که این عقد از اساس باطل است، طرح دعوی فوق موجبات امر مختوم نبوده، چون سبب و موضوع دعوی، بطلان عقدی بوده که از اساس باطل بوده و جدای از موضوع و سبب دعوی فسخ می‌باشد و چون دعوی از اول باطل بوده با توجه به خواسته دادخواست فوق، رسیدگی دارای وجاهت قانونی می‌باشد 3 - موکلّه اظهار می‌نماید در وکالت نامه که صرفا کاری بوده چنین اختیاراتی در خصوص ساخت و احداث بناء و یا انتقال سند نداده است و بالفرض اگر همکار م. آن را تاریخ و مدت لحاظ نماید باز هم مربوط به تعهد اصلی می‌باشد و حتی در مورد چنین موردی ماده 460 تصریح دارد که در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی کند منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره به جهت اینکه خریدار شرطی مالکیت ناقص داشته و از حق تصرف منافی با اعمال خیار محروم می‌ماند و نیز تحقق تملیک را منوط به پایان گرفتن مدت خیار و عدم استفاده از آن می داند 4 - در مورد پرونده کلاسه --- با توجه به اینکه موکله از آن اطلاع نداشته و تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی شده که مربوط به همین رقبه مورد نزاع می‌باشد لذا بر اساس ماده 103 قانون آیین دادرسی مدنی تقاضای توام شدن آن را به جهت عدم تضییع حقوق موکل دارد لذا با توجه به اصل ظهور و اصل حقیقت و اطلاق لفظ که براساس نصّ صریح ماده 401 قانون مدنی است. لفظ در معنای دیگر جز حقیقت و ظهور آن استعمال نشده است. لذا... صدور دادنامه به شرح خواسته را استدعا دارد ضمنا موکله بدون دریافت یک ریال از ثمن معامله با تخریب و ساخت و ساز ملک فوق روبرو شده است. و نامبردگان در جهت تنظیم سند رسمی برآمده که ناعادلانه می‌باشد»;. وکیل خوانده هم در پاسخ به مطالب اخیرالذکر می گوید: «در دفاع بعدی همکار م. در خصوص شرط تحکیم و شرط اقدام و فسخ هیچ توضیحی نفرمودند بار دیگر با تاکید بر اینکه شرط مندرجه شرط تحکیم بوده نه شرط خیار و تاکید بر سایر مستندات و دلایل بر بطلان باید گفت در بعد از درج چنین عبارتی قید گردیده است که کلیّه خیارات از هر حیث ساقط گردیده است و براساس همین عبارت نیز حکم در دادگاه تجدیدنظر قطعی گردیده است. بنابراین چنین شرطی اصولا مفهومی ندارد چه در عقد ذکر گردیده باشد یا خیر. چون براساس بند موخر... کلیّه شروط ساقط گردیده است و امّا در خصوص ساخت و ساز خواهان به اعطاء وکالت نامه این اختیار را به موکلّم داده است و اصولا مباحث بیع شرط در این پرونده جایگاهی ندارد و ملک نیز به محض قرارداد تحویل موکله شده است و چک‌ها را نیز خواهان تحویل گرفته است فلذا عقد صحیح می‌باشد. مابقی توضیحات به همراه آراء شرط تحکیم متعاقبا ظرف یک هفته ارائه می‌گردد»;. تصویر دادنامه های شماره --- - 92/8/15 شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بخش چمستان و 500282 - 93/3/22 شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان مازندران هم ضمیمه پرونده است. به موجب دادنامه اولی در خصوص دادخواست تقدیمی خانم م. ل. به طرفیت 1 - خانم ح. الف. 2 - عباسعلی فلّاح 3 - جواد (فرمان) دیوسالار «به خواسته فسخ معامله فی مابین به لحاظ خیار غبن فی مابین خریدار و فروشنده ردیف اول و ابطال وکالت نامه تنظیمی... در دفترخانه شماره 107 چمستان در جهت اقدامات لازمه اداری کاری در جهت نقل و انتقال سند و خسارات قانونی»;، دعوی متوجه خواندگان ردیف دوم و سوم تشخیص داده نشده و منتهی به صدور قرار ردّ دعوی نسبت به آنان گردیده است و نسبت به خوانده ردیف اول نظر به اسقاط خیارات من جمله خیار غبن حکم به ردّ دعوی خواهان صادر شده است. به موجب دادنامه دومی هم رای مرجع بدوی مورد تایید قرار گرفته است. شخص خواهان طی لایحه مورّخ 94/2/8 (برگ شماره 55 پرونده) مدعی است که معامله انجام شده یک کلاهبرداری بوده و صحیح و سالم و قانونی نیست. حتی یک ریال هم از این معامله دریافت نکرده است. آقای الف. الیاسی احد از وکلای خواهان نیز با تسلیم لایحه مورخ 94/2/28 مطالبی پیرامون موضوع دعوی و ماده 401 قانون مدنی اظهار نموده است، همچنین لایحه مورخ 94/2/28 آقای الف. پ. وکیل خوانده که متضمّن دفاعیاتی در پیرو اظهارات قبلی وی بوده پیوست پرونده است. سرانجام، دادگاه با اعلام ختم دادرسی به شرح دادنامه شماره --- - 94/3/21 چنین رای می دهد: «در خصوص دعوی خانم م. ل. فرزند الف. با وکالت آقایان الف. الیاسی و ش. ک. به طرفیت خانم ح. الف. فرزند ی. با وکالت آقای الف. پ. به خواسته اعلام بطلان و بی اعتباری قرارداد عادی تنظیمی فی مابین خواهان و خوانده مورخ 92/3/10 در مشاور املاک کاسپین...، بدین شرح که وکلای خواهان اظهار داشتند: حسب مبایعه نامه تنظیمی مورخ 92/3/10 در مشاور املاک کاسپین، موکل دو قطعه زمین مشخص را به شرح سند عادی موصوف به خوانده در قالب عقد بیع منتقل می کند. در قرارداد مذکور به شکل شرط ضمن عقد مقرر می‌گردد که «چنانچه هر یک از طرفین به هر دلیلی مفاد مبایعه نامه را فسخ نماید یک سوم کل ثمن مورد معامله را جهت جبران خسارت به طرف مقابل بپردازد»; لذا به واسطه آنکه شرط مذکور فسخ عقد بدون ذکر مدّت می‌باشد از مصادیق ماده 401 قانون مدنی است لذا بر همین اساس هم شرط و هم عقد باطل است (شرط مبطل است)، تقاضا به شرح خواسته مورد استدعا است. دادگاه وارد رسیدگی شده و با مداقه در شرط گنجانیده شده در قرارداد و به لحاظ تعریف شرط خیار به شرح ماده 399 قانون مدنی که اشعار داشته؛ در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو با شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد چنین به ذهن متبادر می‌نماید که شرط گنجانیده شده در قرارداد از نوع شرط خیار نبوده لیکن از نوع شرط فعلی حقوقی می‌باشد لذا از دایره شمول ماده 401 قانون مدنی خارج می‌باشد فلذا دادگاه به شرح گفته شده دعوی خواهان را وارد ندانسته و به استناد مواد مارالبیان و ماده 197 قانون آیین دادرسی... مدنی حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد...»;. دادنامه مذکور در مورخ 94/4/15 به وکیل خانم م. ل. ابلاغ شده و در تاریخ 94/5/25 وکلای مشارٌالیهما با تقدیم دادخواست فرجامی، رسیدگی و نقض دادنامه فوق الاشعار را درخواست نموده‌اند. اعتراض وکلای فرجام خواه به شرح لایحه پیوست دادخواست تقدیمی بوده و از وکیل خوانده نیز لایحه جوابیه رسیده است که ضمیمه سابقه می‌باشد. دفتر دادگاه مرجع رسیدگی بدوی اشتباها پرونده را به دادگاه تجدیدنظر استان مازندران فرستاده که منتهی به تصمیم شماره 501351 - 94/10/26 شعبه --- دادگاه اخیرالذکر دایر بر اعاده آن برای ارسال به مرجع رسیدگی فرجامی گردیده است. نهایتا پرونده پس از وصول تحت کلاسه بالا در دستور کار این شعبه قرار گرفته است. مشروح لوایح طرفین به هنگام شور قرائت می‌شود. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می‌ دهد:

وکلای فرجام خواه اعتراض موجّهی به عمل نیاورده اند و دادنامه معترض ٌعنه مطابق دلایل موجود در پرونده صادر گردیده است. نظر به اینکه از حیث رعایت مقررات قانونی و اصول دادرسی هم اشکال موثّری مشاهده نمی شود بنا به مراتب و با فراهم نبودن موجبات نقض، ضمن ردّ فرجام خواهی مستندا به مواد 370 و 396 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجام خواسته را ابرام می‌نماید. /ل

شعبه دهم دیوان عالی کشور رئیس: محمدهادی عبداله‌ پور مستشار: سیدحجت‌اله میرمجیدی