طرح دعوی خلع ید مستند به درخواست ثبت ملک

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/12/15
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: دعوی خلع ید که به معنای تقاضای تحویل ملک به خواهان است، فرع بر اثبات مالکیت است و صرف ادعای مالکیت جهت تحویل ملک به خواهان کافی نیست. بنابراین در فرضی که اصل مالکیت خواهان ها نسبت به رقبه موضوع دعوی، محل تردید است، صرف تقاضای ثبت ملک و تقدیم اظهارنامه ثبتی بدون اینکه مالکیت در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، از اعتبار قانونی برای خلع ید برخوردار نیست.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/12/15

خلاصه جریان پرونده

در تاریخ 87/07/15 آقای م. د. به وکالت از آقای م. وخانم م. هردو ت. فرزندان علی دادخواستی به طرفیت خواندگان 1 - شرکت جهاد خانه سازی (سهامی خاص) 2 - شرکت آب وفاضلاب اصفهان 3 - شرکت سهامی خاص زمزم به خواسته های خلع ید از 4 دانگ از مزرعه محمد آباد علیا، پلاک ثبتی --- - فرعی از --- اصلی بخش --- اصفهان بدون قید مساحت 2 قلع وقمع مستحدثات..... به محاکم عمومی اصفهان تسلیم وچنین شرح داده است: برابر سوابق ثبتی این ملک درمالکیت مرحوم محمد هراتی بوده وی در تاریخ 52/10/11 فوت ووراث حین الفوت وی عبارت از خانم فاطمه حاج محمد رضا شیرازی (همسر) ومرحوم گیتی هراتی (دختر) که خانم گیتی هراتی هم درسال 1385 فوت و خواهان‌های حاضر عمه زاده مرحوم گیتی ووراث حین الفوت وی می‌باشند (ص 26 ) خواهان‌ها به شرح دادخواست تقاضای رسیدگی وصدور حکم می نمایند آقای د. وکیل فوق الذکر متعاقبا در تاریخ 90/10/20 به وکالت از آقای رستم و بهرام هردویگانگی فرزندان اسفندیار همین دعوی را نسبت به دو دانگ دیگر تقدیم که خلاصتا اعلام داشته دودانگ پلاک --- درمالکیت اسفندیار یگانگی بوده که در سال 51 فوت و خواهان‌های حاضر وراث وی می‌باشند واین دو دعوی به لحاظ ارتباط تواما در شعبه ششم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان مورد رسیدگی قرار میگرید آب وفاضلاب اصفهان طی لایحه ای در تاریخ 87/10/22 پاسخ داده تصفیه خانه فاضلاب سپاهان شهر در پلاک --- اصلی بخش --- اصفهان واقع شده است ودر پلاک مورد ادعای خواهان‌ها قرارندارد شرکت جهاد خانه سازی هم پاسخ داده پلاک ادعائی خواهان‌ها فاقد تحدید حدود می‌باشد وهنوز سند مالکیت به نام خواهان‌ها صادر نشده است بنابراین دعوی خلع ید قبل از اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد اداره ثبت اسناد و املاک اصفهان در پاسخ استعلام ثبتی دادگاه چنین پاسخ دادند: طبق سوابق ثبتی ومحتویات پرونده های ثبتی ششدانگ مزرعه محمد آباد « مساحت قیدنشده »; پلاک --- بخش اصفهان درسال 1322 از طرف آقای جواد خدایار دستجردی بدون ذکر مساحت درخواست ثبت شده وآگهی نوبت آن منتشر شده وبه موجب سند 30467 - 36/05/10 به محمد هراتی انتقال یافته واز طرف محمد هراتی به موجب سند 35367 - 1330/03/01 سه دانگ به کیخسرو کامه وبه موجب سند 35368 - 1330/03/01 یک دانگ به دکتر اسفندیار یگانه انتقال قطعی شده است آگهی تحدید حدود نسبت به پلاک فوق منتشر ولی به علت عدم حضور مالکین تحدید حدود به عمل نیامده است ص 60 کارشناس انتخابی پس از بررسی لازم بااشاره به سابقه ثبتی مزبور اعلام داشته: چون پلاک --- تاکنون تحدیدحدود نگردیده تشخیص اینکه آیا خواندگان پرونده در ملک مورد ادعا تصرف دارند یا خیر ؟ مقدور نمی‌باشد به علت وسعت منطقه وپراکندگی تصرفات، نقشه برداری وتهیه کروکی احتیاج به وجود نقشه بردار دارد. مضافا به اینکه حدود مندرج در اظهارنامه ثبتی فاقد نقطه ثابت و سه حد به بیابان ویک حد به جوی صحرایی با اعتراض وکیل خواهان‌ها، هیات سه نفره متعاقب اعتراض تعیین وطی نظریه شماره 1396 - 90/05/01 پس از تشریح سوابق ثبتی پلاک --- وبدون اینکه بالاخره اعلام نمایند که این پلاک درکجا قراردارد بااشاره به سوابق ومدارک موجوددر پرونده اداره منابع طبیعی اعلام داشته: منطقه وسیعی از اراضی مزبور مشمول مقررات ماده 56 ق حفاظت وبهره برداری قرار گرفته وبراساس آن 12000 هکتار کل اراضی مذکور، مقدار 10500 هکتار ملی و متعلق به دولت وبقیه به میزان 1500 هکتار درنقاط مختلف آن غیر ملی ومستثنیات اشخاص تشخیص و اعلام گردیده ازجمله برابر نقشه اجرایی قانون مذکور قسمتی از مزرعه محمد آباد علیا (شرقی) به میزان 24/600 هکتار که به طور مشخص بر روی نقشه مربوط جانمائی گردیده غیر ملی ومستثنیات مزرعه مذکور اعلام گردیده است واکنون ملک متنازعٌ فیه شامل همین قطعه است که مورد ادعای خلع ید خواهان‌ها قرار دارد ومالکین ثبتی آن نیز هیچگونه تصرفی در آن ندارند ودرتصرف شرکت جهادخانه سازی وشرکت زمزم قرارداردص 154 شعبه ششم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان بااعلام ختم دادرسی به موجب دادنامه شماره --- مورخ 91/02/20 وبااستناد به نظریه هیات کارشناسی 3 نفره رای بر محکومیت شرکت جهاد خانه سازی به خلع ید وقلع وقمع از 185/144 متر مربع وشرکت زمزم به خلع ید وقلع از 42/840 متر مربع از پلاک ثبتی فوق الذکر وهزینه های دادرسی صادر و به لحاظ اینکه آبفای اصفهان تصرفی نسبت به این پلاک نداشته ،حکم به بطلان دعوی نسبت به خوانده مزبور صادر واعلام می‌نماید و این رای درشعبه بیستم دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان برابر دادنامه شماره --- مورخ 92/02/31 تایید می‌گردد هیات قضایی به شرح زیر اعلام نظر نموده است.اولا مطابق جوابیه اداره ثبت و اسناد و املاک اصفهان پلاک --- بخش --- اصفهان که توسط مورث خواهان‌ها درسال 1323 تقاضای ثبت شده به لحاظ عدم تحدیدحدود، ضمن اینکه سند مالکیت رسمی به نام متقاضیان ثبت یا مورثین خواهان‌ها صادر نشده است، مساحت و محدوده آن مشخص نمی‌باشد درثانی در نظریه هیات سه نفره ضمن تایید اینکه پلاک مذکور تحدید حدود نشده ومساحت مشخص نیست وعلی فرض اینکه مورثین خواهان‌ها را مالک شرعی و قانونی (بر پایه تصرف) بدانیم محدوده مالکیت نامبردگان در طبیعت مشخص نمی‌باشد و از طرفی هیات محترم سه نفره با کروکی ترسیمی بدون هرگونه اشاره به پلاک متنازعٌ فیه بااین عبارت که «... منطقه وسیعی از اراضی مزبور مشمول مقررات ماده 56 حفاظت قرارگرفته است »; زمین متنازعٌ فیه را جز مستثنیات اشخاص تلقی بدون اینکه مشخص شود که آیا پلاک --- ملی اعلام شده یا خیر ودر صورت ثبوت چه میزان ازاین پلاک جزء مستثنیات قرارگرفته ؟ مضافا به اینکه پلاک مزبور بخش --- اصفهان بدون ذکر مساحت وآگهی نوبتی به نام خدایار دستجردی منتشر شده و به موجب سند شماره 30467 - 1326/05/10 به آقای محمد هراتی انتقال یافته واز طرفی آقای هراتی به موجب سند شماره 35368 مورخ 1330/03/01 یک دانگ دیگر آن را به دکتر اسفندیار یگانه انتقال داده بنابراین صرفا آقای محمد هراتی نسبت به دودانگ دارای مالکیت است وطبق نظریه هیات کارشناسی برفرض صحت قسمتی از مزرعه محمد آباد علیا «شرقی به میزان 24/600 هکتار غیر ملی ومستثنیات اعلام گردید بافرض مذکور صرفا وراث مرحوم هراتی نسبت به دو دانگ می‌توانند طرح دعوی نمایند ووراث یگانه نیز نسبت به یک دانگ که مجموعا می‌شود سه دانگ درحالی که رای دادگاه نسبت به کل مستثنیات که ششدانگ است میباشد که خلاف موازین است وایضا براساس ماده 22 ق - ثبت مالک کسی است که دردفتر اسناد ملک او به ثبت برسدووراث مرحوم هراتی ویگانه که تقاضای خلع ید وقلع وقمع داده اند در دفتر املاک ملک آنان به ثبت نرسیده است وصرفا آگهی نوبتی منتشر شد که این امر نمی تواند مبنای مالکیت قرارگیرد ضمن اینکه تاکنون تحدید حدود نیز نشده است تابشود حدود ملک مورد ادعای آنان را درزمین پیاده کرد تاتصرفات دیگران را داخل در ملک آنان دانست وحکم به خلع ید صادر نمود ودر پایان اشاره نموده‌اند مطابق رای وحدت رویه به شماره 672 - 83/10/01 هیات عمومی دیوانعالی کشور که مقرر میدارد خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است درمانحن فیه به علت عدم صدور سند مالکیت به نام خواهان‌ها حکم به خلع ید وقلع وقمع اعیانی صددر صد خلاف موازین است ودر نهایت تقاضای اعمال ماده 18 اصلاحی (ماده 477 ق - آد- ک) رانموده‌اند ودرنهایت اعضای شعبه --- تشکیل جلسه و اخذتوضیح از طرفین را ضروری تشخیص و در تاریخ 94/10/13 جلسه ای با حضور وکیل خواهان‌های بدوی به نام آقای م. د. ونمایندگان شرکت جهاد خانه سازی نصر به اسامی آقایان یدالله عسکری وبهمن شریفی ونماینده شرکت زمزم اصفهان به نام آقای قدرت حیدری تشکیل ونماینده شرکت جهاد خانه سازی اظهار نمود ماحصل ایراد و اشکال رای بدوی وتجدیدنظر این است که حکم خلع ید به اعتبار اظهارنامه ثبتی صادر شده است وحقوق فرضی ناشی از اظهارنامه ثبتی نمی تواند مبنای صحیح قانونی وشرعی برای خلع ید وقلع وقمع متصرف قانونی از املاک باشد اظهارنظر کارشناس فقط به اعتبار و استناد اظهارات مدعیان وتوافقات وتقسیم نامه عادی فیمابین آنها بوده وآنها مرجع تشخیص مالکیت نمی‌باشند وصدور حکم به اعتبار نظر کارشناسان رسمی دادگستری فاقد وجاهت قانونی است و استناد کارشناسان به توافق نامه های عادی نمی تواند جایگزین ماده 22 ق ثبت گردد وبه همین دلیل شعبه سوم دادگاه عمومی اصفهان طی دادنامه شماره --- وشعبه سیزدهم دادگاه تجدیدنظر طی دادنامه شماره به موجب دادنامه شماره --- به استناد اینکه عملیات ثبتی مرقوم تاکنون خاتمه نیافته است حکم به بی حقی همین خواهان‌ها صادر نموده واعتبارامر مختومه پیدا کرده است وتاکنون دلیل مالکیت ارائه نشده است ومراجعی مثل کمیسیون ماده 56 نه در مورد تحدید حدود و نه در مورد مالکیت خواهان رای صادر ننموده است نماینده شرکت زمزم اصفهان اظهار نمود که شرکت طبق قرار داد واگذاری از شرکت جهاد خانه سازی اصفهان درسال 1375 این زمین را خریداری کرده است آقای د. وکیل خواهان‌های بدوی درمقام دفاع اظهار داشت اظهارات نماینده سپاه و شرکت زمزم درجلسه فاقد وجهه قانونی وشرعی است وایراد به اینکه موضوع اعتبار امر مختوم پیدا کرده است ایراد ناصوابی است زیرا صرفا از طرف خانم م. ت. وآقای م. ت. وعلیه وزارت دفاع وپشتیبانی نیروهای مسلح و منطقه بسیج سپاه پاسداران اصفهان مطرح شده است وموکلین طرف دعوی نبوده اند وهکذا خواندگان پرونده، بنابراین نه وحدت طرفین ونه وحدت سبب درمانحن فیه ودر دو پرونده موصوف وجود ندارد تاموضوع مشمول قاعده امر مختومه باشد وعنایت مرجع رسیدگی کننده را به نقشه وکروکی ابرازی منابع طبیعی اصفهان معطوف می د ارد زیرا در نقشه منابع طبیعی اصفهان قسمتی از مزرعه محمد آباد علیا(غربی)به میزان 24/600 هکتار (محل متنازعٌ فیه) به عنوان مستثنیات مزرعه محمد آباد هراتی معین ومشخص شده است وبه عنوان اراضی غیر ملی جانمائی شده است وایراد حوزه معاونت قوه قضائیه مبنی بر اینکه مالکیت مرحوم هراتی دودانگ و وراث مرحوم یگانگی یک دانگ که جمعا می‌شود سه دانگ درحالی که رای دادگاه نسبت به کل مستثنیات که شش دانگ می‌باشد این ایراد محل اشکال است زیرا به موجب نظرات متعدد هیات کارشناسی ودر تقسیم نامه استنادی آمده است بعداز اینکه مرحوم هراتی مالک اولیه شش دانگ پلاک ثبتی --- بخش --- ثبت اصفهان بدوا یک دانگ آن را به دکتر یگانگی وسه دانگ مشاع آن را به کیخسرو کامه رسما منتقل نموده سپس شرکاء موصوف 260 هکتار از مالکیت خود را به اداره فرهنگ اصفهان رسما منتقل نموده و نقشه تحویل واگذاری نیز ترسیم گردیده است سپس باقیمانده پلاک ثیتی مذکور به دو قسمت علیا(غربی وسفلی (شرقی) تقسیم و در ازاء مالکیت مرحوم هراتی از تمامت شش دانگ محمد آباد علیا چهار دانگ مشاع به مرحوم هراتی ودر ازاء یک دانگ مالکیت اولیه مرحوم یگانه دو دانگ مشاع از شش دانگ محمد آباد علیا تحصیل وتحویل می‌شود ودر ازاء مالکیت مشاعی ورسمی اولیه کیخسرو کامه تمامت شش دانگ محمد آباد سفلی « شرقی »; به نامبرده تخصیص وبه نامبرده تحویل وتصرف محقق می‌شود بنابراین ابرام واستواری دادنامه معترض عنه را خواستار گردیده است نماینده شرکت جهاد خانه سازی جواب میدهد تمام مطالب ومفاد لایحه وکیل مدعیان خلع ید به اعتبار اسناد و توافقنامه های بین خود شان می‌باشد که به استناد ماده 1290 ق م نسبت به اشخاص ثالث اعتبار ندارد وبرابر ماده 22 ق ثبت نمی تواند مبنای دعوی خلع ید قرارگیرد وکیل خواهان‌ها ضمن رد اظهارات نماینده محترم جهاد خانه سازی اظهار داشته بهر طریقی که مرجع قضایی مالکیت مالکین رااحراز کند مبنای خلع ید وقلع و قمع قرارمی گیرد در مانحن فیه برابر مستندات تقدیمی مالکیت موکلین مخصوصا نظریات کارشناسان متعدد بالاخص کروکی ابرازی منابع طبیعی اصفهان که باجانمائی مقدار 24/600 هکتار را جزء مستثنیات محمد آباد هراتی قلمداد نموده و کارشناسان همین مقدار را متعلق به موکلین قلمداد کرده اندو خواندگان بدوی من غیر حق وناصواب تصرف نموده‌اند لذا حقانیت موکلین شرعا در مانحن فیه ثابت و محرز است ودرخواست رد اعاده دادرسی وابرام دادنامه را نموده است ضمنا وکیل خواهان‌های بدوی لایحه ای در شش برگ تقدیم که با ضمائم پیوست سابقه گردید. هیات شعبه در تاریخ بالاتشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای جعفری مستشارشعبه وملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای میدهد.

بامداقه درمحتویات پرونده ولحاظ توضیحات به عمل آمده از ناحیه اصحاب دعوی، ایرادات عنوان شده از ناحیه قضات محترم معاونت قضایی قوه قضائیه که به شرح فوق التفصیل منعکس گردید وبر مبنای آن ایرادات دادنامه معترض عنه خلاف شرع وقانون تشخیص داده شده است عمدتا وارد و موجه بوده ودادنامه موصوف مالا مخدوش می‌باشد زیرا خواسته خواهان‌ها خلع ید وقلع قمع مستحدثات است یعنی خواندگان از ملک مورد بحث دست برداشته وملک به خواهان‌ها که مدعی مالکیت می‌باشند تحویل گردد در حالی که تحویل ملک متفرع براثبات مالکیت است نه ادعای مالکیت، وادعای مالکیت کافی برای تحویل ملک به آنان نمیباشد بلکه خواهان‌ها ابتداء باید ثابت کنند که رقبه مورد دعوی در مالکیت آنان است وسپس دعوی خلع ید وقلع وقمع بناء را مطرح نمایند در صورتی که اصل مالکیت خواهان‌ها نسبت به رقبه مورد دعوی محل تردید است، وصرف تقاضای ثبت توسط مورث آنان وتقدیم اظهارنامه ثبتی بدون تحدید حدود ومشخص شدن مساحت قطعی و بدون اینکه مالکیت در دفتر املاک به ثبت برسد از اعتبار قانونی برای خلع ید برخوردار نمی‌باشد ومطابق مواد 47 و 48 و 22 قانون ثبت، مدارک مالکیت این چنینی در هیچ یک از ادارات ومحاکم قابل پذیرش نخواهد بود و موادمرقوم که از قواعد آمره بوده ودر ارتباط با نظم عمومی است لازم الرعایه است واز ناحیه شورای محترم نگهبان قانون اساسی نیز مغایریت این مواد با شرع اعلام نگردیده است علیهذا با توجه به نظریه ریاست محترم قوه قضائیه درتجویز اعاده دادرسی وبا استناد به ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری، دادنامه شماره --- - 91/02/20 شعبه ششم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان ودادنامه شماره --- - 92/02/31 صادره از شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان که نسبت به رای مخدوش بدوی صحه گذاشته است نقض وبه جهاتی که فوقا اشاره شده دعوی خواهان‌ها در وضعیت حاضر وبه کیفیت مطروحه قابلیت پذیرش را نداشته وقرار عدم استماع دعوی خواهان ها صادر می‌گردد وچون قرار عدم استماع از قرارهای نهایی قاطع دعوی محسوب نمی گردد خواهان‌ها پس از حصول شرایط واحیانا پس از اخذ سند می‌توانند به صورت قانونی تقاضای خلع مطرح نمایند.

شعبه --- دیوان عالی کشور- رئیس و مستشار

یعقوب انصاری - موسی جعفری