صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/07/11
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان
موضوع
دستور تخلیه ملک با احراز مالکیت خریدار و وجود رابطه استیجاری در صورت انطباق قرار داد با قانون مدنی یا قانون روابط موجر ومستاجر سال 1376
پرسش
عقد بیعی منعقد و در طی آن، قسمتی از ثمن به صورت موجل است با این شرح که یکسوم در زمان انعقاد عقد و یکسوم در دفترخانه پرداخت و الباقی ضمن عقد بیع شرط میشود که فروشنده به مدت یک سال به عنوان مستأجر در ملک باشد و یکسوم باقیمانده به عنوان وجه رهن محاسبه شود و در زمان تخلیه ملک با پرداخت این مبلغ از جانب خریدار به فروشنده، ملک تخلیه شود. با توجه به مراتب فوق:
چنانچه فروشنده ملک را در زمان مقرر تخلیه نکند تکلیف خریدار چیست و با توجه به اینکه شرط اجاره را ضمن عقد بیع پذیرفته است نوع دادخواست وی تخلیه ملک است یا خلع ید و مشمول قانون مدنی است یا قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376؟
نظر هیئت عالی
نظر اکثریت نتیجتاً صحیح به نظر میرسد؛ زیرا امکان انعقاد عقود متعدد به موجب یک سند وجود دارد و در شرایطی که بیع و معامله انجام و ملک به خریدار انتقال قطعی یافته باشد با احراز مالکیت خریدار و وجود رابطه استیجاری حسب مورد در صورت انطباق قرارداد با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 یا قانون مدنی، تقاضای دستور تخلیه یا دعوای تخلیه اقامه خواهد شد.
نظر اکثریت
فرض سوال اینگونه است که اراده طرفین در عقد بیع با پرداخت بخشی از ثمن به صورت موجل منعقد شده است و قبض و اقباض با توافق بعدی بر قرارداد اجاره، ذیل قرارداد به صورت اعتباری صورت پذیرفته است. چنانچه قرارداد مزبور، مربوط به دوران حکومت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است و دو نفر گواه نیز ذیل قرارداد را امضاء کرده باشند، امکان دستور تخلیه وجود دارد. چنانچه شرایط قانونی دستور تخلیه که در طرح سوال در این بخش مغفول مانده است وجود نداشته باشد، بر اساس قانون مدنی و اراده طرفین میتوان دادخواست تخلیه به لحاظ انقضای مدت تقدیم داشت.
نظر اقلیت
عقدی که انجام شده بیع است و ضمن عقد بیع در یک قرارداد نمیتوان قرارداد اجاره تنظیم کرد و خریدار صرفاً میتواند حسب مورد دعوی اثبات مالکیت و خلع ید و یا دادخواست اثبات وقوع بیع و الزام خوانده به تحویل مبیع تقدیم کند.