نحوه احراز اعلان فسخ به طرف مقابل تفاوت خیار شرط با سایر خیارات

تاریخ دادنامه قطعی: 1395/12/03
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: اعمال حق فسخ عمل حقوقی است که با یک اراده انجام می‌شود ونیاز به قصد انشاء داشته و در زمره ایقاعات است و لزوما باید به طرف مقابل اعلان شود که یکی از طرق اعلان آن تقدیم دادخواست بوده و ضرورتا نیازی به ارسال اظهارنامه نیست.خیار شرط ساخته تراضی دوطرف عقد است و بر خلاف سایر خیارات به شخص ثالث نیز تعلق می‌گیرد بدون اینکه صاحب خیار قائم مقام یا نماینده یکی از دو طرف قرارداد باشد، این در حالیست که در سایر خیارات حق خیار صرفا برای دو طرف عقد بوده و شخص ثالث تنها به نیابت یا قائم مقامی صاحب حق می‌تواند در آن دخالت کند.شرط خیار در بیع شرط نیز جاری بوده و ویژگی شرط خیار در بیع شرط در این است که خیار برای فروشنده شرط می‌شود و استفاده از آن منوط به پرداختن ثمن بوده، ولی خیار شرط ناظر به هر دو طرف قرارداد و شخص ثالث است.تفاوت بین خیار شرط و بیع شرط آن است که در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره انجام دهد، ولی در خیار شرط این مطلب صادق نیست.صرف انتقال سند مورد معامله از ناحیه ذوالخیار با تمسک به وکالتنامه اعطایی مسقط اعمال خیار شرط از ناحیه بایع نیست.تاخیر در تقدیم دادخواست تایید فسخ به تصریح قاعده فقهی الحق لایسقط بتقادم الزمان مسقط حق ایجاد شده برای صاحب خیار نیست.با انجام مورد وکالت از ناحیه وکیل عقد مذکور مرتفع گردیده وموجبی برای ابطال آن نیست؛ زیرا با انجام مورد وکالتی دیگر اثری بر عقد مذکور وارد نبوده و ابطال آن با فرض ثبوت نیز اثر قانونی ندارد.در دعوی ابطال سند رهنی لزوما می‌بایست کلیه ذینفعان سند طرف دعوی قرار بگیرند؛ درغیراین صورت قرار رد دعوی صادر می‌شود.اجراییه و مزایده صورت گرفته در راستای سند رهنی، مادامی که اسناد رهنی مذکور به طریق قانونی منتهی به بطلان و بی اعتباری نشود، همچنان از حمایت قانون برخودار بوده و موجبی برای ابطال اجراییه و اقدامات صورت گرفته از جمله مزایده نیست.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/11/27

رای دادگاه

دعوی م. گ. با وکالت ع.الف. گ.م. به طرفیت 1 - س. س.ن. 2 - شرکت لزینگ بازنشستگان مشرق زمین با مدیر عاملی سید احمد اولیایی با وکالت ع. قاسمی و وکالت بعدی ح. و.ز. ابطال مبایعه نامه مورخ 91/11/21 و ابطال سند انتقال شماره 83549 مورخ 91/12/8 و سند شماره 83550 مورخ 91/12/8 و ابطال وکالتنامه شماره 25447 مورخ 91/11/21 و ابطال سند رهنی شماره 83579 - 91/12/8 و ابطال اجراییه شماره 922291 و مزایده مورخ 94/12/13 به انضمام هزینه دادرسی می‌باشد خلاصه ادعای وکیل خواهان اینکه موکلش ضامن در تادیه دین شرکتی در قبال بانک صنعت و معدن بوده و با صدور اجراییه علیه مدیون اصلی در صدد تهیه وجه نقد به مبلغ پنج میلیارد ریال بر می آیاد و با وساطت شخص ثالث به دفتری واقع در خیابان شریعتی معرفی می‌شود با پذیرش وجه نقد مبایعه نامه ای جهت تضمین باز پرداخت این مبلغ ظرف شش ماه منعقد می‌نماید و مقرر می‌شود که در صورت عدم باز پرداخت ظرف این مدت حق فروش پلاک ثبتی جهت رسیدن به طلب خود را داشته باشد و بدنبال آن در همان روز وکالتی تحت شماره 25447 - 91/11/20 دفترخانه 887 تهران قبل از مبایعه نامه مزبور تنظیم می‌شود و در این وکالت نیز شرایط مقرر منعکس می‌شود با انقضاء بیست روز از اخذ وجه و تنظیم مبایعه نامه و وکالت ناهم مزبور جهت تسلیم وجه به اتفاق گواهان مسجلین استشهادیه به دفتر مربوطه مراجعه می نمایند و در حضور افرادی که حین توافق حضور داشته بودند تقاضای استرداد مفاد با ابطال مبایعه نامه را می‌نماید که آقای س. س.ن. را برای اولین بار ملاقات و مشارالیه استمهال جهت استرداد اسناد و مبایعه نامه مزبور را داشته که با امتناع از این عمل موکلش متوجه انتقال پلاک ثبتی به خود و سپس به خوانده دیگر می‌شود به حضور گواهان و اعلام آماده بودن اصل و سود مربوطه و اعلام فسخ آن در حضور آقای س. س.ن. و تعهد س. ی نژاد به اعاده این اسناد از آنجا که قرارداد صوری تنظیم یافته است و تعرفه پلاک ثبتی جهت تعیین استرداد وجه نقد ظرف مهلت بوده است فلذا اقدامات آقای عباد شهیدی نژاد بر خلاف توافقات محقق شده است موکلش تا 92/5/24 استمهال جهت پرداخت وجه و فسخ را داشته است با پذیرش این امر آقای س. س.ن. بر خلاف عقد شرط عهد نموده است و تقاضای رسیدگی را داشته است و وکیل محترم خوانده دوم اعلام داشته است از آنجا که خواهان با حضور در دفترخانه اسناد رسمی مبادرت به انعقاد عقد وکالت رسمی فوق الذکر به شماره 25447 - 92/11/22 دفتر 887 نموده و با اعلام اراده خود در این عقد وکالت تمام حقوق تنظیم بیع قطعی و صلح و اجاره و ترهین را نیز به وکیل خود تفویض نموده است و در خصوص مقوله شرط مقرر در آن چون در زمان مشخص شده هیچ حکم قضایی قطعی و پاسخ پرداخت وجهی در مبالغ ماخوذه با احتساب خسارات به طور کلی از سوی خواهان به نفع خوانده س. س.ن. به کارشناس ارجاع نشده است پس بنا به مفهوم مخالف قاعده فقهی اقدام خواهان دعوی به طور صریح از حق فسخ خود عدول نموده است و تقاضای رد دعوی خواهان را داشته است دادگاه با وصف اظهارات وکیل خواهان به تشکیل پرونده ای در دادسرا مبادرت به مطالبه پرونده کلاسه --- از شعبه محترم --- دادگاه کیفری 2 تهران نموده که برابر با نام بازپرس محترم شعبه --- بازپرسی ناحیه 6 خسارت پرونده کلاسه --- ب 9 نیز واصل و ملحضا اینکه آقای سجاد س. ی نژاد با وکالت آقای ح. و.ز. علیه شرکت تولیدی جولاباف (سهامی خاص) به مدیر عاملی مهدی دراکی و علیه شرکت لیزینگ مشرق زمین (بازنشستگان) سهامی خاص به نمایندگی آقای محمد زمان محمدی کلانی و علیه شرکت درسا پرشیا سهامی خاص تحت اتهام تحصیل مال به طرف نا مشروع و تبانی برای بردن مال غیر در اسفند ماه سال 1391 شکایت نموده است و توضیح داده است شرکت درسا پرشیا در ازاء مبلغ 27500000000 ریال خواسته است که به عنوان ضامن پلاک ثبتی (پلاک ثبتی موضوع دعوی) را در رهن شرکت لیزینگ مشرق زمین قرارداد و شرکت درسا نیز بدون هیچ تخطی به تعهد خود عمل نماید و در این راستا سند رسمی 83550 - 91/12/7 دفترخانه 180 رسمی تهران تنظیم می‌شود و یکروز بعد نیز وی را (س. س.ن.) را به دفترخانه برده و سند 83579 - 91/12/8 همان دفترخانه با ترفند خاص و با اخذ اطمینان در قبال مبلغ 43500000000 ریال تنظیم می‌شود و توافق وی را به عدم اختلال در این عمل اعلام داشته اند حتی از اسناد ترهینی رونوشتی به وی (شاکی) نداده اند و قول داده اند که قرض است و از سوی مدیون اصلی تادیه می‌شود با اخذ سند رهنی دیگری نهایتا متوجه شده است که هم سند رهنی تحت شماره 83550 - 91/12/7 و 83579 - 91/12/8 و 83906 - 91/12/24 و ورقه عادی 91/7/26 مربوط به پیش فاکتوری به شماره 911187 مورخ 91/12/10 مربوط به شرکت پرشیا ارونه مارون از وی اخذ و به امضا و اثر انگشت وی رسانیده اند و جالب اینکه اجراییه بابت سند رهنی --- مورخ 91/12/26 در مورخ 92/6/19 از دفترخانه 180 تهران صادر شده است و در حال حاضر منافع این پلاک که در راه کسب علم و دانش فعالیت داشتند در معرض مزایده قرار گرفته است و شاکی (س. س.ن.) از بازپرسی خواسته است که از شرکت لیزینگ استعلام نمایند که مستندات خود را در حقوق پیش فاکتور استنادی و اسناد مالی که دلالت بر پرداخت وجه داشته باشد از جمله استعلام در خصوص نحوه صدور پیش فاکتورها و اساسا ماشین آلات تحویل شده یا خیر را خواسته است شاکی به دین واقعی اظهار بی اطلاعی نموده و اخذ امضا ظهر چکی به مبلغ 8622771812 ریال استناد جسته و تقاضای بررسی اسناد مالی شرکت لیزینگ و تقاضای شناسائی مدیون اصلی و مبلغ واقعی آن را از دادسرا داشته است در مورخ 94/6/9 به اداره آگاهی پرونده ارجاع و در بازجوئی اداره آگاهی وکیل شاکی اعلام داشته است که مشتکی عنهم با هماهنگی و تبانی با یکدیگر موکلش را نابود و بدون اطلاع موکلین اسناد رهنی تنظیم و سند عادی از وی اخذ کرده اند با اینکه قرار بوده است از طریق شرکت لیزینگ و مشتکی عنه پیش فاکتور شرکت ارونه مارون ماشین آلات تولیدی نساجی به ارزش 36000000 ریال اخذ گردد و... اساسا چنین شرکت هایی (جولا باف) وجود خارجی ندارد و اموال اشخاص را با صدور اجراییه به نابودی می کشانند و از راههای نامشروع اموالی را تصاحب می‌شوند هیچگاه شرکت لیزینگ مشرق زمین وجه اسناد رهنی را پرداخت نکرده است و حال اجراییه علیه ملک ایشان صادر شده است و 93/11/5 از بازپرس استعلام از ثبت شرکت ها به عمل آورده است و وضعیت ثبتی هر سه شرکت را استعلام نموده است و در آخرین بازپرس محترم با این استدلال تاکنون پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی مفروز از 405 فرعی از اصلی بخش --- تهران از مالکیت شاکی خارج نشده است و علی فرض اینکه تنظیم اسناد رسمی را تحصیل مال بدانیم نامشروع بودن آن مسجل نبوده و با امضا اسناد مزبور برابر با ماده 70 قانون ثبت سفید امضا بودن آن خلاف اصلی بوده و بر فرض اینکه سفید امضا سند اخذ شده باشد نیز با ارجاع امر به کارشناس بود استفاده ای محقق نگردیده و قرار رفع تعقیب صادر که برابر با دادنامه --- مورخ 93/5/31 از سوی شعبه محترم --- دادگاه کیفری 2 تهران تایید گردیده است دادگاه با اوصافی که گذشت با تدقیق در مندرجات پرونده و مبایعه نامه تنظیمی و وکالتنامه رسمی مزبور ملاحظه می‌شود که به موجب مبایعه نامه عادی مورخ 91/11/21 خواهان شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت 636/07 متر مربع با بنای آن را با آقای س. س.ن. قولنامه می‌نماید و برابر با بند 3 - 1 فروشنده اقرار به دریافت مبلغ پنجاه میلیون تومان طی دو فقره چک در برابر با بند 3 - 2 از ماده 3 نیز اقرار به دریافت مبلغ پانصد میلیون تومان از کل ثمن معامله به مبلغ 44520000000 ریال می‌نماید و مقرر می‌دارد که مابقی ثمن در روز تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی با صدور چک از حساب شخصی خریدار با سر رسید سه ماهه پرداخت و تسلیم شود و برابر با بند 2 - 3 از ماده 3 و تبصره آن خواهان اقرار نموده که ملک مورد معامله به موجب سند رهنی شماره 3499 مورخ 84/12/14 دفترخانه شماره 913 حوزه ثبتی تهران در جهت اخذ تسهیلات به مبلغ هفت میلیارد و هفتصد میلیون ریال در رهن بانک صنعت و معدن قرار گرفته است و مجموع مبلغ اصل وقوع و خسارت تاخیر معادل هفت میلیارد و هفتصد میلیون ریال می‌باشد که دادنامه قطعی شعبه محترم --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران تصدیق بر این امر دارد دادگاه در ادامه این تبصره ینز قید می‌شود که چک بانکی تهیه شده از سوی خریدار موضوع فیه 2 - 03 / 30 این مبایعه نامه به رسم امانت از سوی خریدار به فروشنده تسلیم شده و فروشنده با پرداخت مبلغ دو میلیارد و هفتصد میلیون ریال از سوی خود حق استفاده از چک مذکور را جهت تسویه بدهی بانک صنعت و معدن و به نحوی که از مورد معامله فک رهن گردد خواهد داشت و تعهد عدم انتقال در روز موعود به خریدار این قولنامه یا عدم فک رهن نیز معین می‌شود هر چند که خواهان تنها مدعی دریافت مبلغ پانصد میلیون تومان وجه معادل 5 میلیارد ریال از س. س.ن. باشد و برابر با تبصره از بند 3 - 2 از ماده 3 مقید گردیده فروشنده مکلف است همزمان با دریافت چک (نیم میلیارد ریالی) نسبت به اعطاء وکالت تام به شماره 5447 مورخ 91/11/21 نیز به خریدار به نحو بلاعزل اقدام نماید و برابر با ماده 4 و بند 1 - 4 این مبایعه نامه فروشنده تعهد می‌نماید تا پایان وقت اداری روز پنج شنبه مورخ 92/5/24 در دفترخانه اسناد رسمی شماره 887 حوزه ثبتی تهران حاضر و مورد معامله را رسما به خریدار انتقال دهد ایضا روز تخلیه نیز روز 92/6/2 تعیین می‌شود و به منظور تعیین حسن انجام تعهد از سوی فروشنده(خواهان) چکی به مبلغ ده میلیارد ریال صادر و به خریدار تسلیم می‌شود و برابربا بند 6 - 4 این مبایعه نامه تصریح گردیده هر یک از خریدار یا فروشنده ظرف شش ماه از تاریخ امضای این قرارداد حق فسخ این مبایعه نامه را خواهد داشت این فروشنده تنها در فرض عودت مبلغ پرداخت شده از سوی خریدار و مضافا پرداخت هفتصد میلیون ریال وجه التزام حین الفسخ تعیین و فروشنده مجاز به فسخ کران می‌باشد و برابر با بند 7 - 4 کلیه خیارات به استثناء حق فسخ از سوی طرفین ساقط شده است دادگاه از آنجا که وکیل محترم خواهان در جلسه دادرسی اعلام فسخ قرارداد (مبایعه نامه) را به خواسته خود اضافه نموده است فلذا ایراد وکیل محترم خوانده در این باب قابل پذیرش نبوده بنابر مراتبی که گذشت دادگاه برابر با تصریح وتصدیق تنظیم کنندگان قرارداد مزبور که تحت عنوان بیع نامه تنظیم یافته است و در واقع اراده آنان بر انجام معامله با قصد استرداد می‌باشد تسلیم مبلغ پنج میلیارد ریال از سوی آقای س. س.ن. به خواهان پرونده آنهم به منظور فک پلاک ثبتی فوق الذکر از زهن بانک صنعت و معدن پس از اضافه نمودن مبلغ دو میلیارد و هفتصد میلیون ریال از سوی خود هدف اصلی و اساسی طرفین در تنظیم این قرارداد می‌باشد و تبصره بند 2 - 3 از ماده 3 قرارداد (مبایعه نامه) خود مشعر بر این اراده دارد از طرفی هر چند که طرفین برابر با مفاد قرارداد کل خیارات را ولو غبن ساقط کرده اند و آن استثنائا به داشتن حق فسخ مندرج در این قرارداد تصریح نموده‌اند و بند 8 - 4 از ماده 4 قرارداد نیز تصریح به این امر دارد از طرفی از آنجا که برابر با بند 6 - 4 از ماده 4 این مبایعه نامه هر یک از خریدار و فروشنده ظرف شش ماه از تاریخ امضای این مبایعه نامه (از تاریخ 91/11/21 ) حق فسخ این مبایعه نامه را برای خود در نظر گرفته اند و تصریح شده است البته فروشنده تنها در فرض عودت مبلغ پرداخت شده از سوی خریدار و وجه التزام مجاز به فسخ این قولنامه می‌باشد جملگی این مندرجات مبایعه نامه مزبور حکایت از تحقق عقد بیع شرط دارد و دفاعیات وکلاء محترم خوانده دوم در باب اینکه با اخذ وکالت نامه 25447 - 91/11/21 دفترخانه 887 تهران نیز اختیار کلی اعمال حقوق به خوانده اول تفویض گردیده فلذا انتقال برابر با این وکالتنامه که موخر به تنظیم بیع نامه می‌باشد را دلیل بر صحیح بودن عمل موکل خود دانسته نیز قابل دفاع نمی‌باشد چرا که برابر با تبصره بند 3 - 2 از ماده 3 مبایعه نامه فروشنده ملزم و مکلف بوده است که با دریافت چک وکالتنامه تام الاختیار را به شماره 25447 مورخ 91/11/21 به آقای س. س.ن. تفویض نماید چراکه با دقت در این تبصره ملاحظه می‌نماید که وکالت بدوا تنظیم یافته است و دلیل بر صدق ادعای خواهان پرونده مبنی بر مقدم بودن وکالتنامه رسمی مزبور از مبایعه نامه مزبور درج تاریخ و شماره وکالتنامه رسمی تنظیمی در این مبایعه نامه می‌باشد که در واقع خود دلیل بر مقدم بودن وکالتنامه رسمی از مبایعه نامه عادی مزبور می‌باشد فلذا مندرجات وکالت نامه نیز در نفس آن موثر بوده و با تنظیم مبایعه نامه عادی موخر التنظیم دایره وکالت و اجرای آن فیمابین محدود به بیع نامه می‌باشد دادگاه از طرف دیگر از آنجا که برابر با مبایعه نامه مزبور تاریخ شش ماه برای اعلام فسخ از سوی طرفین معین شده است ملاحظه می‌نماید که س. س.ن. تنها چند روز از تنظیم وکالت نامه و مبایعه نامه یعنی در مورخ 91/12/8 برابر با وکالتی که به وی تفویض گردیده بود بدون توجه به مندرجات این مبایعه نامه موضوع پلاک (مبیع) را برابر با سند انتقال 83549 - 91/12/8 در دفترخانه به نام خود انتقال رسمی داده و به دنبال آن در همان روز برابر با سند رهنی --- - 91/12/8 در دفترخانه اسناد رسمی و سند رسمی 83579 - 91/12/8 و 83906 - 91/12/24 دفترخانه 180 در رهن شرکت لیزینگ بازنشستگان قرار می دهد در حالی که این نقل و انتقال و ترهین ها جملگی در مدت شش ماهه یعنی مهلت اعمال حق فسخ خن محقق گردیده است و در پروندهن کیفری استنادی نیز کما آنکه گذشت آقای س. س.ن. نیز حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی مزبور را بدون اراده خود دانسته و تحت اتهامات تحصیل مال غیر و غیره به نحوی که بی اراده بودن خود در تنظیم این اسناد و تبانی شرکت خوانده دوم با دیگر شرکت های موضوع شکایت تصریح نموده است که جملگی این شکواییه مشارالیه مبین اقدام جهت جلوگیری از حقوق خواهان بوده و کما آنکه در قسمتی از شکواییه خود پلاک مزبور را محل و سنگر علم و دانش بر شمرده و به شخص دبیری خواهان نیز به نوعی اشاره داشته است علیهذا از آنجا که برابر با ماده 458 قانون مدنی در عقد بیع متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هر گاه بایع در مدت معینی تمام ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد... و در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و برابر با ماده 459 اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبور عمل نماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد از طرفی برابر با ماده 460 قانون مدنی در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره نماید ملاحظه مینماید که خوانده اول چند روز پس از این بیع نامه به خلاف واقع و توافق عمل نموده است دادگاه از آنجا که شرط خیار در عقد لازم، نه تنها از التزام به آن می کاهد و به صاحب خیار (مشروط له) حق فسخ می دهد در آثار عقد نیز موثر بوده و آنچه خوانده اول در اثر این بیع شرط به دست آورده بوده، مالکیتی ناقص است و در واقع از حق تصرف منافی با اعمال خیار محروم می‌شود از طرفی قانونگذار نیز در بیع شرط برای اجرای عدالت و جلوگیری از مظلومان جامعه موادی را تحت عنوان 33 و 34 قانون ثبت وضع کرده است که از مجموع آنها بخوبی بر می آید که تملیک ناشی از معامله با حق استرداد موقت و ناقص و نا پایدار است و مفهومی شبیه به رهن دارد و در صورتی که فروشنده نخواهد هیچگاه به تملیک قطعی و کامل منتهی نمی شود. ویژگی شرط خیار در بیع شرط در این است که خیار برای فروشنده شرط می‌شود و استفاده از آن منوط به پرداختن ثمن است بدین ترتیب که شخصی مال خود را می فروشد و در آن شرط می کند که اگر در مدت خیار بتواند ثمن را بازگرداند عقد را فسخ کند و مبیع را پس بگیرد و حال آنکه در موضوع دعوی نیز خواهان برابر با استشهادیه محلی به حضور با خوانده اول با حضور در دفتر و اعلام مراتب فسخ و اراده خود را به اعلام طرفین و آماده بودن وجه اعلام داشته است که حتی مورد موافقت طرف وی قرار گرفته است لاکن با وصف اینکه پس از چندروز مبادرت به انتقال پلاک و ترهین آن داشته است قطعا با ممانعت و استنکاف مرتهن مواجه شده است و علل اقامه شکوائیه نیز علیه مدیون اصلی و خوانده دوم به نوعی اشاره به این تعارض دارد فلذا خوانده اول عملا تصرفاتی در پلاک داشته است که معارض با حقوق مالک بوده و چنانچه ذیلا درج می‌شود عمل خوانده اول از جایگاه قانونی برخوردار نمی‌باشد و مخالف اراده طرفین واصل آزاده اراده و مخالف نص قانونگذار می‌باشد در ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک اصطلاح معامله با حق استرداد عنوان شده که از جهتی عامتر است و از دیدگاهی به ظاهر خاصتر از بیع شرط عامتر از این جهت که به بیع محدود نمی شود و هر معامله تملیکی را مانند صلح شامل می‌شود و خاصتر از اینکه ناظر به املاک است و برابر با ماده 34 در اینگونه معاملات بستانکار حقی جز وصول طلب خود ندارد و فروشنده محسوب نمی شود در قانون مدنی نیز هر چند که ملکیت به خریدار انتقال می یابد با این قید که فروشنده حق خیار را داشته پس اگر فروشنده در زمان مقرر و در زمان اعمال حق فسخ ثمن را پس نگرداند و عقد را فسخ نکند بیع قطعی می‌شود و آنچه که قابل تامل در قضیه می‌باشد وضع ماده 39 قانون ثبت اسناد و املاک است که می خوانیم: حقوق که در مواد 33 و 37 و 38 و 44 برای انتقال دهنده مقرر است قبل از انقضای مدت حق استرداد قابل اسقاط نیست و هر قرارداد مخالف با این ترتیب باطل یا کان لم یکن می‌باشد خواه قبل از اینکه قانون یا بعد و خواه با سند رسمی باشد یا غیر رسمی. با این وصف ملاحظه می‌شود که القاء اثر تملیکی بیع شرط به شیوه ماهوی برابر با مواد 33 و 34 قانون ثبت انشاء گردیده است بنابراین حتی توافقات طرفین نیز بر فرض وقوع خلاف مقررات قانونی قابل عمل نبوده و مورد پذیرش محاکم نیز نمی‌باشد با وصف بی دفاع ماندن دعوی از سوی خوانده اول به عنوان خریدار بیع شرط هر چند که خریدار بیع شرط نارضایتی خود را به ترهین پلاک به خوانده دوم در شکوائیه تحصیل مال غیر عنوان نموده است و به منظور استرداد پلاک موضوع بیع شرط از لحاظ کیفری اقدام و گر چه به نتیجه منتج نشده است و توجها به شهادت شهود که جملگی به حضور خواهان به کرات چند هفته بعد از توافق مبحوث عنه در دفتر خوانده و اعلام فسخ و آمادگی وی به استرداد دین در قبال پلاک خود گواهی نموده‌اند قطع نظر از اینکه این اعمال حق با انتقالات ملک از سوی خوانده بی نتیجه بوده است نهایتا بنا به جهات مذکور با احراز اعمال فسخ و تایید آن و حکم بر تایید فسخ آن بیع نامه و ایضا سند انتقال 83549 - 91/12/8 دفتر 180 حوزه ثبتی تهران صادر و با تفسیر قضایی اذن در شی ء اذن در لوازم آن نیز بوده حکم بر ابطال وکالتنامه مزبور با احراز سوء استفاده از آن و با وصف درخواست ابطال اجراییه شماره 9202291 صادره از شعبه سوم اجرای ثبت و خواسته ابطال مزایده مورخ 94/12/13 و خواسته صدور حکم به ابطال اسناد رهنی مربوطه دادگاه مبادرت به صدور حکم بر ابطال اسناد رهنی 83550 - 91/12/8 و سند رهنی --- - 91/12/8 و سند رهنی --- - 91/12/24 و ابطال مزایده مربوطه مورخ 94/12/13 و ابطال اجراییه موضوع پرونده شماره 922291 صادر و اعلام می‌دارد و خوانده اول را به تادیه مبلغ 3400000 ریال هزینه دادرسی و تادیه 1200000 ریال حق الوکاله وکیل در حق خواهان محکوم می‌نماید و دعوی ابطال بیع نامه را با تحقق اعمال حق فسخ بی وجه و به رد آن اظهار نظر می‌نماید رای صادره ظرف مهلت بیست روز قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران میباشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران -علی افخمی عقدا

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/12/03

رای دادگاه

ان بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره --- مورخه 1394/11/27 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر تایید فسخ قرارداد عادی مورخه 1391/11/21 تنظیمی فیمابین م. گ. با س. س.ن. نسبت به ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت 637/07 متر مربع با بنای احداثی بر روی آن به شماره قطعه سوم تفکیکی تحت پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی مفروز ومجزی شده از پلاک --- فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش --- تهران و ابطال سند رسمی انتقال به شماره 83549 مورخه 1391/12/08 تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی شماره 180 تهران راجع به پلاک ثبتی مختلف فیه فی مابین افراد فوق الذکر اشعار داشته ومورد تجدیدنظرخواهی س. س.ن. با وکالت ح. و.ز. قرار گرفته است در اساس موافق قانون ومقرارت موضوعه ومدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد و با استدلال به عمل آمده به شرح آتی قابل تایید می‌باشد زیرا که اولا هر چند مستفاد از قواعد فقهی لزوم و صحت و مواد 10 - 219 - 221 - 223 قانون مدنی هر معامله ای که واقع می‌شود محمول بر صحت است و برای متعاملین و قائم مقام قانونی آنان متبع و لازم الرعایه بوده و متعاملین آن مکلف می‌باشند تمام تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمل و تقبل نمایند لیکن این معامله تا زمانی از حمایت قانون برخوردار بوده که به طریق قانونی منتهی به انحلال یا بطلان نشده باشد ثانیا انحلال قراردادهای لازم به اعتبار سهمی که اراده طرفین در آن نقش دارند به سه گونه است 1 - انحلال به تراضی بدین گونه که همان اراده ها که سبب ایجاد عقد را فراهم آورده اند در باره انحلال به توافق رسند که انحلال به تراضی را اصطلاحا اقاله یا تفاسخ می نامند 2 - انحلال ارادی که به تصمیم یکی از دو طرف انجام می‌شود که در اصطلاح به آن فسخ می گویندو اختیاری را که طرف عقد لازم در فسخ آن دارد خیار می گویند 3 - انحلال قهری که خود به خود انجام می پذیرد و اراده دو طرف یا یکی از آنها در وقوع آن دخالت ندارد که دراصطلاح به آن انفساخ می گویند.ثالثا انحلال قرارداد خواه به تراضی باشد یا با یک اراده صورت پذیرد و یا خود به خود رخ دهد اثر آن ناظر به آینده است و عقد را از هنگام تحقق سبب بر هم می زندکه در دوسیه مطمح نظر خواسته خواهان نخستین با افزایش صورت گرفته در جلسه اول دادرسی انحلال عقد به لحاظ خیار شرط می‌باشد که خیار حقی است که به دو طرف عقد یا یکی از آنها و گاه به شخص ثالث اختیار فسخ عقد را می دهد که اجرا این حق عمل حقوقی است که با یک اراده انجام می‌شود ونیاز به قصد انشاء داشته و در زمره ایقاعات است و لزوما می‌بایست به طرف مقابل اعلان گردد که یکی از طرق اعلان آن همانا تقدیم دادخواست بوده و بر خلاف استدلال وکلای تجدیدنظرخواهان نیازی به ارسال اظهارنامه نبوده بلکه یکی از طرق این اعلان ارسال اظهارنامه است ویکی از طرق آن تقدیم دادخواست به مرجع قضایی است که صاحب خیار باتقدیم دادخواست اراده باطنی خود را به طرف مقابل اعلان می‌دارد رابعا خیار شرط ساخته تراضی دوطرف عقد است و بر خلاف سایر خیارات به شخص ثالث نیز تعلق می‌گیرد بدون اینکه صاحب خیار قائم مقام یا نماینده یکی از دو طرف قرارداد باشد این در حالیست که در سایر خیارات حق خیار صرفا برای دو طرف عقد بوده و شخص ثالث تنها به نیابت یا قائم مقامی صاحب حق می‌تواند در آن دخالت کند که موید این مطلب تصریح ماده 399 قانون مدنی می‌باشد که مقنن به شرح ماده قانونی مرقوم اشعار می‌دارد « درعقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو شخص ثالث اختیار فسخ معامله باشد »; بنابراین شرط مندرج در بند 6 - 4 قرارداد تنظیمی مورخه 1391/11/21 خیار شرط بوده و تسری به بیع شرط ندارد.هر چند که شرط خیار در بیع شرط هم جاری بوده و ویژگی شرط خیار در بیع شرط در این است که خیار برای فروشنده شرط می‌شود و استفاده از آن منوط به پرداختن ثمن است و حال آنکه خیار شرط موضوع ماده 399 قانون مدنی ناظر به هر دو طرف قرارداد و شخص ثالث می‌باشد. خامسا مستفاد از ماده 459 قانون مدنی بیع شرط عبارت از تملیک عین به عوض معلوم با قید خیار برای بایع است با این توضیح که به مجرد انعقاد عقد مبیع ملک مشتری می‌شود لیکن زمانی مالکیت قطعی خریدار برمورد معامله استقرار می یابد که بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مقرر شده است عمل ننماید این در حالیست که در ما نحن فیه مفاد مبایعه نامه عادی مورخه 1391/11/21 شروط مندرج در آن حاکی از بیع شرط نبوده و صرفا در بند 6 - 4 قرارداد اشارت به خیار شرط شده که برای اعمال این خیار نیز مدت شش ماهه تعین شده است.سادسا تفاوت دیگری که بین خیار شرط و بیع شرط وجود دارد آنست که در بیع شرط بنابر منطوق ماده 460 قانون مدنی مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید حال آنکه در خیار شرط این مطلب صادق نمی‌باشد سابعا از سوی دیگر متعاقدین قرارداد موصوف در تبصره بند 6 - 4 قرارداد صراحتا توافق نموده‌اند که مفاد بند 6 - 4 مانع هر گونه اقدام قانونی از جمله انتقال ملک مورد معامله یا ترهین ملک نزد هر یک از بانک ها و یا سایر معاملات قطعی، شرطی یا رهنی از سوی خریدار در مدت پیش بینی شده برای فسخ از سوی طرفین نخواهد بوده که این مطلب صراحتا مودای عدم قصد اراده آنان بر مبیع شرط بوده و آنچه در بند 6 - 4 قرارداد مورد تراضی آنان واقع شده خیار شرط می‌باشد ثامنا اعمال این خیار ناظر به مقطع زمانی شش ماهه بوده که صاحب خیار در مقام اعمال آن بر آمده و به خریدار مراجعه و آمادگی خود را برای استرداد ثمن ابراز داشته که موید این مطلب شهادت شهود تعرفه شده از ناحیه وی می‌باشد که شهود متفقا بر اعمال خیار شرط از ناحیه وی ادای گواهی نموده اند.تاسعا فسخ یک عمل قضایی نیست که بتوان آن را از دادگاه درخواست نمود بلکه یک عمل حقوقی است که با اراده یک طرف عقد واقع گردیده و پس از اعمال خیار از ناحیه ذو خیار و اعلان آن به طرف مقابل تایید آن را از دادگاه درخواست می‌نماید که خواهان نیز بر همین اساس اقدام نموده و صرف انتقال سند مورد معامله با تمسک به وکالتنامه اعطایی به شماره 25447 مورخه 1391/11/21 تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی شماره 887 تهران مسقط اعمال خیار شرط از ناحیه بایع نمی‌باشد.عاشرا با وقوع واقعه فسخ و انحلال قرارداد سند تنظیمی در راستای عقدمنحله به تبع عقد محکوم به بطلان می‌باشد از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی ازهرگونه ایراد واشکالی بوده و دراین مرحله از رسیدگی دلیل موجهی که موجبات نقض آن را ایجاب نماید به دادگاه ارائه نشده است و از سوی دیگر تاخیر در تقدیم دادخواست در جهت تایید فسخ مسقط حق ایجاد شده برای صاحب خیار نمی‌باشد و موید این مطلب تصریح قاعده فقهی الحق لایسقط بتقادم الزمان می‌باشد علی هذا دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی به عمل آمده مستندا به قسمت اخیر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را دراین قسمت نتیجتا تایید واستوار می‌نماید لیکن آن بخش از دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر ابطال وکالتنامه رسمی شماره 25447 مورخه 1391/11/21 تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی شماره 887 تهران فیمابین یوسف گ. با س. س.ن. و ابطال اسناد رهنی به شماره های 83579 مورخه 1391/12/08 و 83906 مورخه 1391/12/24 تنظیمی در دفتر خانه اسناد رسمی شماره 180 تهران فیمابین شرکت لیزینگ بازنشستگان مشرق زمین با س. س.ن. و شرکت تولیدی جولاف و اجراییه صادره در پرونده اجرایی به شماره --- و مزایده صورت گرفته در پرونده موصوف به تاریخ 1394/12/13 اشعار داشته و مورد تجدیدنظرخواهی 1 - شرکت لیزینگ بازنشستگان مشرق زمین با وکالت ع. ق.الف. و م. ک. 2 - س. س.ن. با وکالت ح. والی زاده قرار گرفته است قطع نظر از صحت سقم قضیه مخالف قانون ومقررات موضوعه و مدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و مستوجب نقض آن می‌باشد زیرا که اولا عقد وکالت عقدیست که به موجب آن یکی از متعاقدین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود قرار می دهد و با انجام مورد وکالت از ناحیه وکیل عقد مذکور مرتفع گردیده وموجبی برای ابطال آن نمی‌باشد به لحاظ آنکه با انجام مورد وکالتی دیگر اثری بر عقد مذکور وارد نیست با فرض ثبوت نیز اثر قانونی ندارد.ثانیا اسناد رهنی مختلف فیه فیمابین س. س.ن. و شرکت جولاباف و شرکت لیزینگ بازنشستگان مشرق زمین منعقد گردیده است و در دعوی ابطال سند لزوما می‌بایست دعوی به طرفیت کلیه ذینفعان سند اقامه شود که در ما نحن فیه خواهان یکی از طرفین اسناد به نام شرکت جولاباف را طرف دعوی قرار نداده است.ثالثا اجراییه صادره و مزایده صورت گرفته نیز در راستای سند رهنی می‌باشد و مادامی که اسناد رهنی مذکور به طریق قانونی منتهی به بطلان و بی اعتباری نگردد همچنان از حمایت قانون برخودار بوده و موجبی برای ابطال اجراییه و اقدامات صورت گرفته از جمله مزایده نمی‌باشد رابعا مستفاد از مواد 2 و 3 قانون آیین دادرسی مدنی محاکم دادگستری صرفا مکلف می‌باشند به دعاویی که برابر مقررات درخواست شده اند رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر و فصل خصومت نمایند که دعوی به کیفیت مطروحه در وضع موجود اساسا قابلیت پذیرش و استماع را ندارد از این رو دادگاه با پذیرش لوایح اعتراضیه وبا استناد به قسمت اول ازماده 358 قانون مرقوم ضمن نقض دادنامه معترض عنه در این بخش قرار رد دعوی خواهان نخستین را صادر و اعلام می‌نماید رای صادره حضوری و قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی