صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/03/03
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر قائم شهر
موضوع
نحوه تعلق نصف حق کسب وپیشه به هر یک از مستاجره ومنتقل الیه
پرسش
مالک ملک تجاری به طرفیت مستأجر و منتقلالیه (مستأجر دوم) دادخواست تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ تخلف از شرط (انتقال به غیر) تقدیم دادگاه کرده است. با توجه به محتویات پرونده تخلف مستأجر اول محرز بوده و مورد هم مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است. و وفق ماده 19 قانون مذکور نصف حق کسب و پیشه حسب مورد به مستأجر یا منتقلالیه پرداخت میشود. حال سوال این است که نصف حق کسب و پیشه چه زمانی به مستأجر و چه زمانی به منتقلالیه (متصرف) تعلق میگیرد؟ اگر مستأجر ملک را بعد از صدور حکم به کس دیگر انتقال داده باشد که اصلاً طرف دعوا نبوده ولی متصرف فعلی باشد در این حالت نصف حق کسب و پیشه به چه کسی تعلق میگیرد؟
نظر هیئت عالی
در صورتیکه حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد مستأجر مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
در اینصورت مستأجر یا متصرف بر حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را خواهد داشت و در این خصوص دو حالت پیش میآید:
حالت اول اینکه مستأجر اول ضمن انتقال ملک به مستأجر دوم حق کسب و پیشه گرفته باشد و مستأجر دوم متصرف است. در این حالت حق کسب و پیشه به مستأجر دوم تعلق میگیرد. زیرا منتقلالیه (مستأجر دوم) بابت حق کسب و پیشه پولی به مستأجر اول پرداخته است و نباید از این رهگذر متضرر شود و حکم تخلیه علیه او اجرا میشود.
حالت دوم اینکه مستأجر اول بدون دریافت حق کسب و پیشه ملک را به مستأجر دوم منتقل کرده حق کسب و پیشه به مستأجر اول تعلق میگیرد.
در مورد قسمت دوم سوال: اصولاً حکم تخلیه علیه متصرف اجرا میشود اما حق کسب و پیشه بر طبق تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر حسب مورد به مستأجر یا متصرف که طرف دعوا بوده تعلق میگیرد.
بدیهی است اگر بعد از صدور حکم تخلیه به لحاظ تخلف از شرط مستأجر اول ملک را به دیگری انتقال دهد با توجه به اینکه مستأجر بعدی طرف دعوا نبوده او میتواند برای وصول حق کسب و پیشه طرح دعوا کند.
نظر اکثریت
در مورد قسمت اول سوال، با توجه به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که لفظ حسب مورد را بهکار برده هر چند تصریحی در قانون وجود ندارد اما برای حل تعارض با عنایت به رویه قضایی حاکم، هرگاه مستأجر اول در زمان انتقال ملک به مستأجر دوم (منتقلالیه یا متصرف) حق کسب و پیشه را گرفته و ملک را با دریافت کلیه حقوق کسبی انتقال داده باشد حق کسب و پیشه به متصرف (منتقلالیه - مستأجر دوم) تعلق میگیرد زیرا بابت حق کسب و پیشه پول پرداخت کرده است اما اگر مستأجر اول ملک را بدون دریافت حق کسب و پیشه انتقال داده باشد حق کسب و پیشه به مستأجر اول تعلق میگیرد.
در مورد قسمت دوم سوال، در مورد اجرای حکم تخلیه علیه متصرف اجرا میشود، اما حق کسب و پیشه وفق تبصره ماده مذکور به مستأجر یا متصرف حسب تصمیم دادگاه تعلق میگیرد که طرف دعوا بوده، اگر بیان شده حق کسب و پیشه به متصرف تعلق گیرد منظور، متصرفی است که طرف دعوا قرار گرفته است نه هر متصرفی، طبیعی است که متصرفی که بعد از صدور حکم ملک به وی انتقال یافته میتواند دعوا کند.
نظر اقلیت
در مورد قسمت اول سوال: که اصولاً دعوای مطروحه باید به طرفیت مستأجر یا متصرف طرح شود نه هر دو نفر. وقتی به طرفیت هر کس که در زمان طرح دعوا متصرف بوده طرح شود حق کسب و پیشه به او تعلق میگیرد.
در مورد قسمت دوم سوال نیز حق کسب و پیشه به کسی که به طرفیت وی طرح دعوا شده تعلق میگیرد و متصرفی که طرف دعوا نبوده و بعد از صدور حکم متصرف شده استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را ندارد.