در مورد استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه های مختلفی در شعب دیوان عالی کشور اتخاذ شده که جناب آقای دادستان کل طرح آن را در هیات عمومی دیوان عالی کشور به شرح ذیل درخواست نموده اند:
بین شعب 1 و 10 دیوان عالی کشور راجع به استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه مختلف اتخاذ گردیده است که طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب تیرماه 1328 تقاضای طرح موضوع را در هیات عمومی دیوان عالی کشور دارد تا موضوع مختلف فیه را بررسی نموده نسبت به آن اتخاذ نظر فرمایند.
1- کسی ملکی را از دیگری با سند رسمی خریداری کرده و در همان روز معامله مبیع را به مدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است و شرط شده است در صورتی که مستاجر یکی از اقساط اجاره بها را در مدت مقرر نپردازد موجر (انتقال گیرنده) حق فسخ اجاره و خلع ید مستاجر (انتقال دهنده) را از ملک مورد معامله خواهد داشت که چون مستاجر در بین مدت مال الاجاره را نپرداخته موجر اجاره را فسخ و خود را مستحق اجره المثل از تاریخ فسخ اجاره تا تاریخی که ملک به تصرف او داده شود دانسته و به دادگاه تقدیم دادخواست نموده است. بعد از صدور حکم از دادگاه شهرستان دادگاه استان معامله را با حق استرداد تشخیص و استحقاق خواهان را در مطالبه منافع که مستند آن اسناد رسمی است محرز دانسته و خوانده را محکوم به پرداخت وجوهی بابت اجور نموده و بر اثر فرجام خواهی شعبه اول دیوان عالی کشور به موجب پرونده 25/3501 چنین رای داده است:
« حکم فرجام خواسته مخدوش است زیرا دادگاه استان با اینکه موضوع را معامله با حق استرداد تلقی کرده به استناد ماده 722 قانون آیین دادرسی مدنی فرجام خوانده را مستحق اجره المثل از زمان فسخ اجاره به بعد دانسته در صورتی که ماده 772 مذکور دلالتی بر این معنی نداشته و به طور کلی طبق مقررات مراجعه به معاملات با حق استرداد برای طلبکار حق زیاد دیرکرد مقرر شده و اصولاً صدور حکم به اجور متفرع بر عنوان مالکیت است و در معاملات استردادی داین مالک عین نیست تا بتواند در مقام مطالبه از اجره المثل براید از این جهت بر حکم فرجام خواسته اشکال وارد است و نقض میشود.
2- به حکایت پرونده 3542/16 شعبه دهم دیوانعالی کشور بعد از فسخ اجاره فوق الذکر مالک اصلی ملک یعنی اولیه، مورد معامله با حق استرداد را به دو نفر ثالث اجاره می دهد و منتقل الیه معامله با حق استرداد علیه مستاجرین جدید دادخواست تقدیم مینماید و چون خود را مالک منافع ملک عنوان می دارد، مبلغی بابت منافع ملک مطالبه می کند.
بعد از صدور حکم دادگاه شهرستان علیه خواهان دادگاه استان به استناد ماده 3 قانون ثبت مصوب 1312 و مواد 459 و 500 قانون مدنی و ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اظهار نظر مینماید که خواهان بدوی حق مراجعه به پرداخت مبلغی بابت اجور که مجموعاً معادل خواسته است به ضمیمه خسارات در حق منتقل الیه معامله با حق استرداد مینماید و بر اثر فرجام خواهی شعبه دهم دیوان عالی کشور چنین رای می دهد:
«چون به حکایت مندرجات پرونده مورد معامله به تصرف مشتری داده شده و مشارالیه آن را به بایع اجاره داده قانوناً منافع ملک متعلق به مشتری است که در حکم متفرعات ثمن است و بنابراین از حیث شمول ماده 34 قانون اصلاحی ثبت مصوب 1312 به مورد بحث اشکالی نیست و اعتراض فرجام خواهان وارد نیست و چون به طور کلی از حیث رعایت موازین قانونی و قواعد دادرسی هم اشکالی به نظر نمی رسد حکم فرجام خواسته به موجب ماده 558 قانون آیین دادرسی مدنی ابرام میشود».
به قسمی که ملاحظه می فرمایند، شعبه اول دیوان عالی کشور منتقل الیه معامله شرطی را علاوه بر اصل مستحق زیان دیر کرد قانونی دانسته و شعبه دهم استحقاق او را برای اخذ اجور منافع ملک تصدیق نموده است که رفع اختلاف منوط به رای هیات عمومی دیوان عالی کشور است.
دادستان کل – دکتر عبدالحسین علی آبادی
پس از طرح و قرائت گزارش مربوط به آراء مختلف و متضادی که از شعب اول و دهم دیوان عالی کشور در مورد استحقاق و عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد صادر شده موضوع مورد بررسی قرار گرفته و با کسب نظریه جناب آقای دادستان کل به شرح زیر:
« در موضوع اختلاف میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان عالی کشور مبنی بر اینکه آیا در معامله با حق استرداد انتقال گیرنده یعنی مشتری حق دارد اجور عقب افتاده را مطالبه نماید یا نه به جهات زیر رای شعبه دهم که انتقال گیرنده را در معامله با حق استرداد مستحق اجور عقب افتاده دانسته مورد تایید است.
به طور کلی در معامله باحق استرداد مشتری که نمیتواند مالک عین شود اگر حاضر به چنین معامله میشود برای این است که از پول خود استفاده کند و چنانچه معامله برای او فایده نداشته باشد هرگز حاضر نخواهد شد پول خود را قرض دهد در این صورت انتفاع او از دو راه صورت میگیرد اول استفاده از اجور در مدت خیار که در سند مقرر میگردد.
دوم استحقاق خسارت تاخیر تادیه که مربوط به بعد از مدت خیار است.
موید نظریه فوق مواد زیر به شمار میآید:
1-ماده 722 آیین دادرسی مدنی – مقنن در این ماده چنین مقرر داشته است: « در معاملات با حق استرداد که مورد معامله را به تصرف دائن داده شده است مدیون حق مطالبه اجرت المثل را نسبت به مدتی که مورد معامله در تصرف دائن است ندارد ».
از این ماده به خوبی مستفاد میگردد که مدیون نسبت به منافع ملکی حقی ندارد و منابع آن متعلق به طلبکار است و چنانچه در این قسمت برای مدیون حقی وجود داشت مقنن نمیبایست او را در زمانی که ملک در تصرف دائن است از مطالبه اجرت المثل محروم سازد.
2- ماده سوم قانون اصلاحی ثبت مصوب 1312/10/28 مبنی بر: (در صورتی که مال مورد معامله باحق استرداد در تصرف شخص دیگری غیراز انتقال دهنده یا وارث او باشد انتقال گیرنده یا قائم مقام قانونی او برای وصول طلب خود بابت اصل وجه و متفرعات میتواند به هریک از انتقال دهنده یا وارث او و یا کسی که عین مورد معامله را متصرف است اقامه دعوی نماید و رجوع به هریک مانع مراجعه به دیگری نخواهد بود).
مقنن برای وصول اصل وجه دائن و متفراعات آن که متضمن اجور عقب افتاده مربوط به مدت مقرر در سند است به قدری اتقان و استحکام قائل شده که هم انتقال دهنده و هم وارث و هم کسی که عین مورد معامله را متصرف است متضامناً مسئول دانسته است یک قسمت از این مسئولیت تضامنی برای تثبیت حق داین نسبت به منافع ملک است بنابراین با توجه به دو ماده فوق الذکر نظریه شعبه اول مبنی بر اینکه اجور متفرع بر عنوان مالکیت است قابل تایید نمیباشد زیرا با اینکه مقنن معامله بیع شرط را که طبق ماده 459 قانون مدنی به مجرد عقد مبیع ملک مشتری میشود تبدیل به معامله با حق استرداد که نافی مالکیت انتقال گیرنده است نموده معذلک منافع مال مورد معامله را متعلق حق او دانسته است.
3- ماده 34 قانون ثبت مبنی بر: (هرگاه بدهکاری در ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زیان دیرکرد نسبت به اصل از تاریخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهی مزایده مال مورد معامله از همان مبلغی که در سند تعیین شده به علاوه اجور عقب افتاده و زیان دیرکرد نسبت به اصل وجه از تاریخ انقضای مدت معامله تا روز مزایده و حقوق دیوانی و هزینه مزایده و مالیات حراج منتشر میشود). بدیهی است که جمله « اجور عقب افتاده » مندرج در این ماده مربوط به اجور در مدت خیار است که در سند مقرر گردیده.
4- ماده 109 آیین نامه اجراء اسناد رسمی حاکی از: (بستانکار باید در درخواست خود مبالغ زیر را تعیین نماید: 1) میزان اصل طلب 2) میزان اجور عقب افتاده. « اگر قبوض اقساطی دارد باید پیوست نماید ». 3) میزان خسارت تاخیر تادیه تا روز درخواست اجراییه). به طوری که ملاحظه میشود در این ماده مقنن یکی از اقلام طلب دائن را اجور عقب افتاده ذکر کرده است.
بنا به مراتب بالا معتقد بر تایید حکم شماره 261-43/3/6 شعبه دهم می باشم.
دادستان کل – دکتر علی آبادی
مشاوره نموده به اکثریت به شرح زیر رای می دهد:
در موضوع اختلاف رویه حاصل میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان عالی کشور راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد نظر به ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب مرداد 1310 که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده و نظر به ماده 722 قانون آیین دادرسی مدنی که به موجب آن در صورتی که مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجره المثل از انتقال گیرنده ندارد رای شعبه دهم نتیجتاً مورد تایید است. این رای طبق ماده واحده وحدت رویه قضایی مصوب تیرماه سال 1328 درموارد مشابه لازم الاتباع است.