تاریخ نظریه: 1404/12/05
شماره نظریه: 7/1404/604
شماره پرونده: 1404-29/1-604ح
استعلام:
خواهان دادخواستی به طرفیت خوانده به خواسته تجویز انتقال منافع به غیر را تقدیم دادگستری نموده است؛ در جریان رسیدگی مشخص شده است عین مستاجره تخریب و از حیز انتفاع خارج شده است. با توجه به تخریب عین مستاجره، آیا خواسته خواهان قابل پذیرش است و یا آنکه وجود یا فقدان عین مستاجره، در صدور حکم بر تجویز انتقال منافع به غیر تاثیری ندارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، صرفنظر از آنکه تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستاجره نمیباشد؛ زیرا در اموال غیر منقول، عین مستاجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی میتوان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستاجر در عین مستاجره دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر میرسد با تخریب اعیانی، حق مذکور؛ حداقل در حد اولویت در استفاده از عین مستاجره، از بین نمیرود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب میشود؛ همچنان که رای اصراری شماره 6 مورخ 1377/4/23 هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور بر این اساس صادر شده است.
ثانیاً، راجع به نحوه استیفای حق مستاجر فروض مختلفی مطرح میشود؛ فرض نخست آنکه تخریب عین مستاجره در اثر حادثه قهری باشد. در چنین فرضی به نظر میرسد باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد 114، 129 و594 قانون مدنی بین حقوق موجر و مستاجر جمع نمود؛ بنابراین، هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستاجره نباشد، با توجه به اینکه تخریب توسط وی صورت نگرفته است، الزام موجر به بازسازی امکانپذیر نیست؛ اما در صورتی که موجر حاضر به بازسازی ملک و اقدام قانونی برای تخلیه ید مستاجر نباشد، مستاجر میتواند به دادگاه مراجعه کند و با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستاجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتیالمقدور شبیهسازی معماری آن، تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکانپذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آنکه حق مستاجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسئولیت مدنی وی نیز امکانپذیر است.
ثالثاً، با توجه به مراتب فوق و با عنایت به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، به نظر میرسد، در فرض سوال، دعوای تجویز انتقال حقوق متصوره مستاجر در حدود بنای تخریب شده به غیر، دعوایی قابل استماع است.