پیرو بخشنامه شماره 220/94/111 مورخ 1394/11/21 که با هدف یکسان سازی محاسبات مربوط به مالیات نقل و انتقال املاک در کشور صورت پذیرفت، به منظور هم افزایی و تطابق حداکثری مصوبات کمیسیون های تقویم املاک در کشور با نرم افزار یکپارچه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک و امکان پیاده سازی کامل ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی با نرم افزار مذکور، به پیوست الگوی جدید ضوابط تعیین ارزش معاملاتی املاک برای بهره برداری ابلاغ میگردد. از این رو برای صیانت و جلوگیری از تضییع حقوق دولت و مودیان محترم مالیاتی وفق مقررات قانونی مربوط، توجه ادارات کل امور مالیاتی استان ها و واحدهای تابعه آنان را به نکات ذیل جلب و مقرر می دارد؛
1- اداراتی که دوره یک ساله اجرای ارزش معاملاتی املاک آنان به اتمام رسیده است، ترتیبی اتخاذ نمایند که حداکثر تا پایان آذر ماه سال جاری نسبت به برگزاری و تشکیل کمیسیون های تقویم املاک و تصویب ارزش های معاملاتی املاک سال 1396 مطابق مقررات ماده 64 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394/04/31 با رعایت مفاد الگوی مذکور به ویژه با توجه به تغییرات به وجود آمده در بخش اول ضوابط اجرایی (ارزش معاملاتی عرصه املاک)، نسبت به اصلاح و درج میانگین ارزش معاملاتی عرصه املاک با کاربری های مسکونی، تجاری و اداری در نقشه های بلوک بندی املاک (مطابق نمونه پیوست) اقدام نمایند.
2- ادارات امور مالیاتی سراسر کشور موظف اند ضمن استخراج دقیق قیمت های روز املاک در محدوده های تحت پوشش تصمیمات کمیسیون مربوط، دقت لازم را مبذول و در این رابطه از ظرفیت های دستگاه های اجرایی و مراجع ذیربط و نیز سایر اعضای کمیسیون تقویم املاک استفاده نمایند. همچنین به منظور پرهیز از هرگونه تبعیض میان مودیان مالیاتی ناشی ازاختلاف قیمت املاک واقع در بلوک بندی های مناطق تحت پوشش، ارزش های معاملاتی بلوک های مربوط در سال 1396 را معادل چهاردرصد (4%) میانگین قیمت های روز منطقه تعیین و در این رابطه ملاحظات مربوط به قیمت گذاری املاک واقع در محله های ضعیف و محروم موجود در هر بلوک یا منطقه را حتی الامکان از طریق اصلاح نقشه های بلوک بندی املاک در قالب ایجاد بلوک های همگن و کوچکتر صورت داده و از تعیین ارزش معاملاتی عرصه برای معابر خاص یا معابر با ارزش متفاوت (علاوه بر آنچه که مطابق بند یک فوق تعیین میشود)، جداً خودداری شود. شایان ذکر است کمیسیون های مزبور در صورت ضرورت میتوانند نسبت به تعدیل ضرایب و نصاب های مندرج در الگوی ضوابط اجرایی پیوست این بخشنامه متناسب با واقعیات مربوط به ارزش های املاک حوزه های تحت پوشش اقدام نمایند.
3- نظر به تشابه ساختاری در حوزه های جغرافیایی همجوار و عوامل موثر بر تعیین ارزش معاملاتی املاک، ضروری است مدیران کل امور مالیاتی استان ها، قبل از تصویب نهایی ارزش معاملاتی املاک توسط کمیسیون های تقویم املاک در مرکز استان و ادارات تابعه با تشکیل کارگروه های تخصصی املاک در مرکز استان، ضمن بررسی پیش نویس مصوبات کمیسیون های مزبور، بر نحوه عملکرد ادارات یاد شده از حیث نحوه تشکیل و برگزاری جلسات کمیسیون تقویم املاک، رعایت قوانین و مقررات (اعم از شکلی و محتوایی) و الگوی پیوست این بخشنامه و همچنین میزان ارزش های معاملاتی تعیین شده (بر اساس ویژگی مناطق توسعه یافته، کمتر توسعه یافته، شهرک های صنعتی و. ..)، نظارت نموده و با انجام هماهنگی های لازم موارد اختلاف و مغایرت های موجود را به حداقل ممکن کاهش دهند.
4- نظر به اینکه قانونگذار در مقررات ماده 64 اصلاحی و بند (الف) آن، هیچگونه مجوز یا ملاکی به منظور تعیین ارزش معاملاتی اعیانی برای مواردی نظیر انواع درخت، چاه، قنات، چشمه و. .. به کمیسیون های تقویم املاک تجویز ننموده است، اینگونه موارد در الگوی مذکور پیش بینی نشده و به تبع آن قابلیت پیاده سازی در نرم افزار مذکور را ندارد، بر این اساس ضروری است کمیسیون های تقویم املاک از تصویب ارزش معاملاتی اعیانی برای چنین مواردی خودداری نمایند.
5- وفق مقررات بند دو تبصره یک ماده 64 قانون مالیات های مستقیم تشکیل مجدد کمیسیون تقویم املاک قبل از اتمام دوره یک ساله در هر شهر، بخش یا روستا برای تعدیل ارزش معاملاتی نقاطی که در مقایسه با سایر نقاط مشابه هماهنگی ندارند یا تغییرات عمده ای در ارزش املاک آنان به وجود آمده است، صرفاً منوط به اخذ مجوز از سازمان متبوع (معاونت پژوهش، برنامه ریزی و امور بین الملل) می باشد و ادارات امور مالیاتی موظف اند در زمان درخواست اخذ مجوز، مستندات مربوط و گزارش لازم به همراه تقاضای صدور مجوز تشکیل مجدد کمیسیون مربوط را به معاونت مزبور ارسال نمایند. بدیهی است ادارات امور مالیاتی در اجرای مقررات بند یک تبصره ماده مذکور ضرورتی به کسب مجوز یادشده نداشته و میتوانند راساً نسبت به تشکیل مجدد کمیسیون تقویم املاک و تعیین ارزش معاملاتی برای نقاطی که فاقد ارزش معاملاتی است، اقدام نمایند.
همچنین یادآور میشود به طور کلی به استناد قسمت اخیر مقررات تبصره یک ماده 64 قانون مذکور، تعدیلاتی که در اجرای مقررات تبصره مزبور توسط کمیسیون های تقویم املاک صورت می پذیرد، یک ماه پس از تاریخ تصویب، قابلیت اجرا پیدا خواهند کرد و تصمیمات کمیسیون مزبور، عطف به ماسبق نمی گردد. بنابراین مقتضی است ادارات امور مالیاتی در هنگام تصویب ارزشهای معاملاتی دقت لازم را مبذول نمایند تا موجبات تضییع حقوق دولت و مودیان مالیاتی فراهم نشود.
6- با توجه به اینکه مطابق مقررات تبصره 3 ماده 64 قانون یاد شده، ارزش های معاملاتی که به تصویب کمیسیون های تقویم املاک می رسند، صرفاً برای محاسبه انواع مالیات است و ماخذ محاسبه عوارض و سایر وجوه مطابق مقررات قانونی مزبور بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی تعیین میگردد که به تصویب هیات محترم وزیران و یا مراجع قانونی مرتبط میرسد و در این رابطه تصویب نامه شماره 5778/ت54202ه- مورخ 26/ 1/ 1396 هیات محترم وزیران، ماخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه را تا پایان سال 1396، معادل هشتاد و پنج درصد (85%) ارزش معاملاتی مصوب سال 1395تعیین کرده است، بنابراین مدیران کل امور مالیاتی و نمایندگان ادارات تابعه عضو کمیسیون های تقویم املاک موظف اند در زمان تصویب ارزش معاملاتی املاک در سال جاری ضمن تبیین مقررات تبصره 3 ماده مذکور و مفاد تصویب نامه یاد شده به سایر اعضاء کمیسیون تقویم املاک، مراتب را به نحو مقتضی به اطلاع مراجع و دستگاه هایی که مطابق دیگر قوانین و مقررات، مبنای محاسبه عوارض و سایر وجوه آنان، ارزش معاملاتی املاک است، برسانند به ویژه اینکه این موضوع در زمان ارائه گواهی موضوع ماده187 قانون به دفاتر اسناد رسمی مورد تاکید قرار گیرد.
7- ادارات کل امور مالیاتی استان ها موظف اند پس از تصویب ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی املاک، نسبت به ارسال نسخه ای از ضوابط و جدول ارزش معاملاتی املاک مربوط به مرکز استان و شهرستان های تابعه به دفتر پژوهش و برنامه ریزی از طریق بارگذاری در FTP استان، اقدام نمایند.
مدیران کل امور مالیاتی، مسئول نظارت بر حسن اجرای مفاد این بخشنامه می باشند.
سید کامل تقوی نژاد
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
ارزش معاملاتی املاک عبارت است از مجموع ارزش معاملاتی عرصه و اعیان املاک به شرح ذیل:
بخش اول: ارزش معاملاتی عرصه املاک
ارزش معاملاتی عرصه املاک بر مبنای ارزش های معاملاتی مندرج درذیل نقشه های هر بلوک و با رعایت مقررات ذیل محاسبه میگردد:
1- ارزش معاملاتی عرصه املاک بر اساس میانگین ارزش های روز عرصه املاک به تفکیک کاربری های مسکونی، تجاری و اداری و در مورد سایر کاربری ها بر اساس ضرایب تعدیل ارزش های معاملاتی املاک مسکونی (مندرج در ذیل نقشه های هر بلوک) به شرح جدول ذیل و مطابق مجموعه پیوست تعیین میگردد؛
| ردیف | ||
| 1 | خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتلداری و. .. | 7 |
| 2 | کارگاهی، حمل و نقل، انبار و توقفگاه | 6 |
| 3 | کشاورزی: الف) باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و. .. ب) اراضی مزروعی دیمی | 4 |
| 4 | سایر |
2- تشخیص نوع کاربری عرصه املاک به شرح ذیل صورت می پذیرد:
1-2- کاربری املاک بر اساس نوع کاربری مندرج در سند رسمی و یا سایر اسناد مثبته مربوط میباشد.
2-2- در خصوص املاکی که کاربری آنها مشخص نمیباشد، بر اساس نوع کاربری اعیانی احداث شده در آنها و در خصوص اعیانی های با کاربری متفاوت (مختلط)، بر اساس قدرالسهم عرصه هر یک از اعیانی های مستحدثه و نوع کاربری آنها تعیین میگردد.
3-2- در خصوص عرصه املاک فاقد کاربری و فاقد اعیانی، طبق ردیف (4) جدول فوق عمل خواهد شد.
3- ارزش های معاملاتی عرصه مندرج در جداول پیوست این مجموعه، مربوط به معابر با عرض 12 متر میباشد و به ازای هر متر (یا ضریبی از متر)، مازاد یا کسری نسبت به مبنای مذکور، حسب مورد در خصوص املاک با کاربری تجاری، سه درصد (3%) و در سایر کاربری ها دو درصد (2%) به ارزش های مزبور اضافه یا از آن کسر میگردد.
افزایش های مذکور در ارزش های معاملاتی عرصه املاک برای معابر بالاتر از 20 متر در خصوص املاک با کاربری مسکونی و معابر بالاتر از 30 متر برای سایر کاربری ها محاسبه نمی گردد.
4- در محاسبه ارزش عرصه هایی که دارای 2 بر یا بیشتر میباشند، بالاترین ارزش معبر مربوطه ملاک عمل خواهد بود، مشروط بر این که از معبر مذکور راه عبور داشته باشد.
5- ارزش عرصه املاک واقع در بر میادین، معادل بالاترین ارزش معبری است که از آن میدان منشعب میشود.
6- ارزش عرصه املاکی که راه عبور مستقلی ندارند و حق عبور از ملک مجار را دارند، برابر شصت درصد (60%) ارزش عرصه معبری است که راه عبور ملک از آن منشعب میشود.
7- ارزش عرصه املاکی که بر بزرگراه، اتوبان، مسیل، حریم راه آهن و نهر قرار دارند، تا زمانی که شرایط استفاده و عبور و مرور از آنها، نظیر خیابان های داخلی شهر جهت دسترسی به ملک مورد نظر مهیا نباشد و رفت و آمد آنان از خیابان های دیگر صورت پذیرد، برابر خیابان مورد استفاده محاسبه میشود.
8- ارزش معاملاتی عرصه سراها، پاساژها و کاروانسراها بر اساس بالاترین ارزش معاملاتی معبری که از آن منشعب میشوند، محاسبه میشود.
9- چنانچه برای املاک واقع در حریم قانونی شهر، بخش و روستای مورد نظر ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، معادل هفتاد درصد (70%) ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه، حسب مورد مبنای محاسبه خواهد بود.
بخش دوم: ارزش معاملاتی ساختمان (اعیانی)
ارزش معاملاتی اعیانی املاک (اعم از مختلط و غیرمختلط) بر اساس متراژ اعیانی مستحدثه، نوع سازه ساختمان و کاربری آن مطابق جدول و یا رعایت مقررات ذیل محاسبه میگردد:
| ردیف | نوع کاربری اعیانی | ||
| 1 | تجاری | 650 | 400 |
| 2 | مسکونی و اداری | 550 | 200 |
| 3 | صنعتیکارگاهی، خدماتی، آموزشی، بهداشتیدرمانی، تفریحی- ورزشی، فرهنگی، هتلداری، گردشگری، حمل و نقل، انبار، پارکینگ عمومی (توقفگاه) و. .. | 350 | 130 |
| 4 | کشاورزی (دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان پرورش گل و گیاه و. ..) | 250 | 90 |
| تذکر: برای محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک، 30% ارزش معاملاتی هر متر مربع عرصه که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرار گرفته است، به قیمت هر متر مربع ساختمان مندرج در جدول فوق اضافه میگردد. | |||
1- در ساختمان های مسکونی و اداری بیش از پنج طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقه ششم به بالا به ازای هر طبقه بالاتر، یک و نیم درصد (1/5%) به ارزش معاملاتی هر متر مربع ساختمان موضوع ردیف 2 جدول فوق اضافه میشود.
2- در ساختمان های تجاری به ازای هر ططبقه بالاتر یا پایین تر از همکف، ده درصد (10%) و حداکثر سی درصد (30%) از ارزش معاملاتی هر مترمربع ساختمان (اعیانی) موضوع ردیف یک جدول فوق کسر میشود.
3- چنانچه ساختمانی، فاقد طبقه همکف (همسطح یا معبر اصلی) باشد، اولین طبقه بالاتر و پایین تر از سطح معبر مربوط، همکف محسوب میگردد.
4- ارزش هر متر مربع پارکینگ و انباری متعلق به هر واحد ساختمانی معادل پنجاه درصد (50%) قیمت هر متر مربع ساختمان مندرج در جدول فوق تعیین میگردد.
5- به ازای هر قسمت ساختمان (با ارائه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف 10 سال نسبت به سال محاسبه ارزش معاملاتی 2% از کل ارزش معاملاتی 2% از کل ارزش معاملاتی اعیانی ملک (تا سقف 40 درصد) که مطابق بندهای فوق تعیین میگردد، کسر میشود.
6- کلیه فضاهای غیر مسقف و همچنین مشاعات ساختمان در محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان کلیه فضاهای غیر مسقف و همچنین مشاعات ساختمان در محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان (اعیانی) املاک منظور نمی شود.
بخش سوم : ارزش معاملاتی اعیانی واحدهای تکمیل نشده
ارزش معاملاتی ساختمان های تکمیل نشده با توجه به وضعیت آن در هر یک از مراحل ساخت و با رعایت مقررات بخش دوم ضوابط اجرایی این مجموعه به شرح ذیل تعیین میگردد. ضمناً در املاکی که دارای دو یا چند طبقه میباشند، ارزش معاملاتی اعیانی هر طبقه بر اساس تطبیق وضعیت موود آن با یکی از مراحل چهارگانه ذیل محاسبه میگردد.
| ردیف | مراحل ساخت | |
| 1 | فوندانسیون | 10 |
| 2 | اسکلت | 30 |
| 3 | سفت کاری | 50 |
| 4 | نازک کاری | 80 |
بخش چهارم: سایر ضوابط
ارزش معاملاتی املاکی که نیاز به اصلاح اسناد مالکیت دارند تا زمانی که اسناد مالکیت آنها اصلاح نشده باشد، تابع مشخصات مندرج در سند مالکیت میباشد.
نقشه