فروش یا اجاره سر قفلی ملک بدون اجازه و موافقت مستأجر سابق در صورت تنفیذ مالک برای خرید سرقفلی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1385/08/03
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری

موضوع

فروش یا اجاره سر قفلی ملک بدون اجازه و موافقت مستأجر سابق در صورت تنفیذ مالک برای خرید سرقفلی

پرسش

شخصی در سال 1347 یک باب مغازه را از مستأجر سابق با تنفیذ مالک تحت عنوان خرید سرقفلی خریداری می‌کند و به علت کهولت سن یکی از فرزندان خود را جهت کمک و اداره مغازه با خود همراه می‌کند و به کار می‌گمارد و خود نیز به در مغازه حضور می‌یابد و نظارت مستقیم اعمال می‌کند. مع‌الوصف بعد از گذشت چندین سال در سال 1371 فرزند مذکور با سوءاستفاده از غیبت و بیماری پدر، مغازه را به صورت عادی (سالیانه) به دیگری به اجاره واگذار می‌کند. شکایت و نیز اظهارنامه پدر حاکی از عدم رضایت وی می‌باشد. متأسفانه در همان سال پدر فوت می‌کند و شکایات ایشان بی‌نتیجه باقی می‌ماند. وراث (پدر) دادخواستی را تحت عنوان ابطال اجاره‌نامه علیه مستأجر به استناد مواد 247 و 256 قانون مدنی مطرح می‌کنند. دادگاه نیز بعد از احراز فضولی بودن معامله قرار ارجاع امر به کارشناس جهت تعیین حق کسب و پیشه صادر می‌کند، سوال این است که:
با توجه به موارد معنونه در فوق و با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که شرط شمول این قانون را تصرف متصرف به منظور اجاره دانسته و نیز با توجه به نظر مشورتی شماره 93/7 مورخ 1378/3/17 که اداره مغازه فرزند توسط پدر را موجب ایجاد حق کسب و پیشه برای او (پدر) نمی‌داند و نیز امعان‌نظر در این موضوع که حق کسب پیشه، یک حق قایم به شخص می‌باشد و انتقال آن جز به صورت قهری و یا ناقل قانونی امکان‌پذیر نیست، آیا صدور این قرار توجیه قانونی دارد؟ استدلال و استنادات آن را مرقوم فرمایید.

نظر هیئت عالی

در مورد سوال مطروحه با توجه به این‌که مستأجر مغازه، پدر فروشنده سرقفلی بوده است و فرزندش به عنوان کمک وی در مغازه فعالیت می‌کرده است و بدون اجازه و موافقت پدر آن‌ را به دیگری اجاره داده است، این اجاره موقعیت قانونی ندارد و فروش سرقفلی بدون رضایت دارنده آن معامله فضولی بوده که نه فقط تنفید نشده بلکه پدر (مستأجر) به این اقدام اعتراض و برای فرزندش اظهارنامه ارسال کرده است و دعوای ورثه با توجه به انتقال قهری سرقفلی مغازه به آنان قابل پذیرش است و دادگاه می‌تواند حکم به ابطال اجاره‌نامه تنظیمی از طرف فضول بدهد. بدیهی است انتقال‌گیرنده می‌تواند حقوق متصوره خود را از ورثه فروشنده سرقفلی مطالبه کند.

نظر اتفاقی

اصل نقل و انتقال مغازه در قالب عقد اجاره از ناحیه فرزند به دیگری بر مبنای صحیحی نبوده است، به لحاظ این‌که فرزند نسبت به سرقفلی مغازه حق نداشته تا آن‌را به دیگری منتقل نماید، اجاره‌نامه فی‌مابین مذکور قابلیت ابطال را دارد ولیکن مستأجر و متصرف فعلی چنان‌چه ادعای حقی دارد می‌تواند آن‌را نسبت به وراث (فرزند) طرح کند.