اثر اسقاط خیار غبن متعارف بر ادعای غبن فاحش

تاریخ دادنامه قطعی: 1395/05/10
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: با توجه به اینکه غبن دارای مراتب و درجات است، اسقاط خیار غبن متعارف در قرارداد مانع از استناد به مرتبه ی بالاتر نبوده و در این فرض نیز، ادعای فسخ به علت غبن فاحش در معامله، قابل استماع و پذیرش است.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه سوم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/08/02 - 12 : 58 قاضی: رسول شاملو قاضی: حسن غفارپور

خلاصه جریان پرونده

در تاریخ 94/10/3 وکیل آقایان م. و م. و م. حیدر پناهی فرزندان م. دادخواستی به طرفیت خواندگان 1 - م. 2 - افسانه 3 - ف. 4 - ف. 5 - ف. ورثه مرحوم الف. ق.ی. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک (الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال پلاک --- فرعی از --- اصلی بخش --- کرمانشاه در قبال دریافت باقیمانده ثمن و پرداخت کلیه خ س. ت دادرسی مقوم بمبلغ 000 / 51000 ریال و تسلیم مبیع مقوم به همان مبلغ به استناد تصویر مبایعه نامه مورخ 1392/11/23 و سایر مستندات به شرح دادخواست تقدیمی تسلیم دادگاه‌های عمومی و حقوقی شهرستان کرمانشاه نموده که به شعبه پانزدهم ارجاع و چنین توضیح داده است که خواندگان ورثه شادروان الف. ق.ی. می‌باشند و ششدانگ یک قطعه باغ پلاک --- فرعی از --- اصلی بخش --- کرمانشاه را در تاریخ 92/11/23 از طریق مبایعه نامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی اسکان را به موکلین به بیع قطعی واگذار نموده‌اند بخشی از ثمن مورد معامله نقدا بخواندگان پرداخت و تودیع ما بقی به زمان تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی موکول گردیده است 1 - کدرهگیری 1211007572894 - 1392/12/08 به نام موکلین ثبت گردیده بر اساس مبایعه نامه خواندگان به دفتر اسناد رسمی شماره 36 کرمانشاه مراجعه و بخشی از مقدمات و مکاتبات جهت انتقال سند را انجام داده اما هم اکنون از ادامه کار و حضور در دفتر اسناد رسمی خودداری می نمایند در حالی که در مبایعه نامه اختیار فسخ از طرفین سلب و ساقط گردیده معطوفا به تعهدات و توافقات مندرج در مبایعه نامه صدور رای بر الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی شماره 36 کرمانشاه به منظور انتقال رسمی مورد معامله در قبال دریافت باقیمانده ثمن و تسلیم مبیع بموکلین مورد تقاضاست جبران خ س. ت دادرسی نیز مورد تقاضاست دادگاه مرجوع الیه وقت رسیدگی برای روز 1394/11/18 ساعت 11 صبح تعیین و طرفین را دعوت کرده است - خواندگان خانم ها س. ر.ز. و ف. ر. - وکلای دادگستری را به وکالت از جانب خود معرفی کرده اند - ورثه مرحوم الف. ق.ی. طبق سند وکالت شماره 12376 - 93/9/21 تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره 182 شهرستان کرج آقای م. ق.ی. را وکیل بلاواسطه خود قرار داده اند و نامبرده نیز وکالت به نامبردگان داده است تصویر اظهارنامه شماره 917 - 93/3/27 نیز در برگ 30 پرونده پیوست گردیده که حکایت از اعلام فسخ مبایعه نامه مستند دعوی از طرف وکیل بلاواسطه ورثه مرحوم الف. ق.ی. دارد 0 در جلسه دادرسی با حضور طرفین و وکلای آنان تشکیل یافته وکلای خواندگان اظهار داشته اند که اولا خوانده ردیف 5 مالک ثمینه اعیان و عرصه است قرار داد را امضا نکرده است و تعهدی ندارد و دعوی به طرفیت وی باید رد شود ثانیا در مورد سایرین درد فترخانه متوجه شدندکه هزینه ها زیاد است و باغ تغییر کاربری خورده است و مسکونی شده است و بهمین دلیل مغبون شده اند و معامله را فسخ کرده اند و دعوی متقابل به خواسته اعلام فسخ قرار داد بدلیل غبن فاحش مطرح نموده‌اند وکلاسه آن 940744 همین شعبه است و تقاضای رسیدگی توام دارند - وکیل خواهان‌ها دریافت نسخه ثانی و ضمائم تقابل را تایید و اظهار داشته اینکه خوانده پنجم حضور نداشته و در معامله دخالت نکرده با توجه به اقدامات انجام شده از جانب سایر وراث در دفترخانه 182 کرج تایید بعدی است به علاوه زوجه حق مطالبه قیمت را دارد و در باب فسخ کلیه خیارات از جمله غبن ساقط شده است و خیار غبن فوریت داشته و یک سال بعد دادخواست داده شده و ضمن اینکه دلیلی بر غبن داده نشده از طرفی زمین هنوز کاربری اش باغ می‌باشد - وکلای خواهان‌های دعوی متقابل اظهار داشته اند که وکالت بعد از معامله بوده است آنهم برای فسخ نه معامله و تنفیذ در مورد غبن طبق نظر کارشناس افحش بوده است و مراتب در اظهارنامه هم اعلام گردیده است و در پایان جلسه دادگاه آخرین وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان کرمانشاه استعلام نموده است پاسخ واصله که به شماره 9500207 - 95/2/1 ثبت گردیده حاکی از مالکیت ششدانگ پلاک --- فرعی از --- فرعی از --- اصلی به نام الف. ق.ی. (مورث فرجام خواهان) است همچنین در تاریخ 94/11/18 دعوی متقابل مبنی بر تایید فسخ به علت غبن فاحش مقوم به 000 / 51000 ریال از طرف م. ق.ی. فرزند الف. اصالتا و به وکالت از سایر ورثه توسط خانم ها ف. ر. و س. ر.ز. وکلای دادگستری اقامه شده که قرار رسیدگی توامان هر دو دعوا صادر و دو پرونده توام گردیده اند وکیل دعوی اصلی آقای م. م. طی لایحه مثبوت به شماره 9403024 - 94/11/24 پاسخ کتبی جداگانه به دعوی متقابل داده که پیوست پرونده شده است و در آن گفته شده که بانو ف. الف. ی به فرزند خود م. ق.ی. وکالت داده تا بنمایندگی از مشارالیها مبایعه نامه را امضا نموده و معامله را انجام دهد در اظهارنامه باین موضوع اشاره شده به علاوه زوجه متوفی اساسا در اصل مبیع طبق ماده 944 قانون مدنی ثمینه اموال غیر منقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد و نسبت به عین اموال غیر منقول حقی ندارد و گذشته از آن خانم ف. م.الف. بهمراه سایر وراث وکالتنامه ای به شماره 12376 - 93/3/21 دفتر 128 کرج تنظیم و به م. ق.ی. اختیار کامل اعطاء نموده و با وکالت خویش آن را تایید و تنفیذ و معامله را پذیرفته در خصوص دعوی متقابل و فسخ معامله تاکنون چهار دادنامه صادر شده در هیچ یک مدعی مغبونیت نشده و ادعایی نداشته اند و موکلین پاسخ اظهارنامه را نیز داده اند در جلسه رسیدگی وکلاء خوانده مدعی شده اند که چون معامله به عنوان باغ بوده و تغییر کاربری پیدا نموده و مسکونی گردیده تفاوت قیمت ایجاد شده و غبن حاصل آمده در حالی که این موضوع در حد تصور است زیرا محل همچنان کاربری باغ دارد و تغییری حاصل نشده و قیمت هم تغییر نیافته است - دلیلی هم بر غبن ارائه نشده است و این حق اسقاط گردیده و مراد از غبن هم همان غبن فاحش است و الا غبن غیر فاحش از موجبات فسخ نیست و قابل مسامحه است و وقتی طرفین به اسقاط خیار غبن اقدام می نمایند مقصود غبن فاحش است که اگر ساقط نشود اعمال خیار بر آن مترتب می‌شود و در پایان بمساله عدم اعمال فوری بودن خیار فسخ به علت غبن اشاره کرده و رد دعوی تقابل را خواستار شده برگ 44 پرونده بعد از این لایحه و پاسخ استعلام وضعیت ثبتی دادنامه شماره --- - 1395/02/01 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی کرمانشاه است که به شرح آن دادگاه در وقت فوق العاده ختم رسیدگی را اعلام و چنین رای صادر و اعلام کرده است « در خصوص دعوی آقای م. م. به وکالت از آقایان 1 - م. 2 - م. 3 - م. همگی حیدر پناهی به طرفیت آقایان و خانمها 1 - م. 2 - افسانه 3 - ف. 4 - ف. همگی ق.ی. 5 - ف. م.الف. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی با حضور در دفترخانه راجع به 6 دانگ پلاک --- فرعی از --- اصلی بخش --- در قبال دریافت باقیمانده و پرداخت خسارت مقوم بمبلغ 000 / 51000 ریال و ارزش منطقه ای ملک 10322000 ریال تسلیم مبیع (تحویل مورد معامله) مقوم به 51/000/000 ریال و ارزش منطقه ای 10/322/000 ریال بدین شرح که وکیل خواهان ها اظهار داشته خواندگان وراث مرحوم الف. ق.ی. میباشند یاد شدگان ششدانگ یکقطعه باغ محصور تحت پلاک --- فرعی از --- اصلی بخش --- کرمانشاه را در تاریخ 92/118/23 به خوانها به بیع واگذار کرده اند خواندگان از حضور در دفترخانه برای انتقال سند رسمی خودداری کرده اند در مبایعه نامه تنظیمی اختیار فسخ معامله برای طرفین سلب و ساقط گردیده است نظر به مفاد مبایعه نامه تنظیمی در تاریخ 92/11/23 مشاور املاک اسکان که در بند 6 - 6 در ماده 5 قرار داد کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس را اسقاط نموده‌اند و با توجه به استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک که سند مالکیت ششدانگ پلاک --- فرعی از --- فرعی از --- اصل ذیل ثبت 33963 صفحه 240 دفتر 1 / 183 به نام الف. ق.ی. صادر و تسلیم شده است و با عنایت به دفاعیات غیر موثر وکلای خواندگان خواسته وکیل خواهان‌ها وارد است دادگاه مستندا بمقررات مواد 219 - 220 - 221 - 222 و 223 از قانون مدنی و مواد 198 ، 515 ، 519 ق 0 آ 0 د 0 م حکم به حقانیت خواهان‌ها و محکومیت خواندگان به حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال سند رسمی 6 دانگ پلاک --- فرعی از --- اصلی بخش --- در قبال دریافت باقیمانده ثمن و پرداخت خسارت و تسلیم مبیع بخواهان‌ها صادر و اعلام میگردد در خصوص دعوی خانمها ف. ر. و س. ر.ز. به وکالت از آقای م. ق.ی. به طرفیت آقایان 1 - م. 2 - م. 3 - م. همگی حیدر پناهی به خواسته تایید فسخ معامله و دعوی متقابل در پرونده کلاسه --- شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی مقوم به 51/000/000 ریال و ارزش منطقه ای ملک 000 / 51000 ریال و مطالبه خسارت دادرسی بدینشرح که وکلای خواهان اظهار داشته اند موکلین یک قطعه زمین در تاریخ 92/11/23 به خواندگان انتقال داده اند پس از وقوع معامله متوجه شده اند زمین تغییر کاربری داده شده و خریداران از آن مطلع بوده اند اما خواهان‌ها بی اطلاع بوده اند و زمین را به قیمت بسیار نازلتر از ارزش واقعی آن بفروش رسانده اند مدتی پس از وقوع معامله متوجه غبن فاحش شده اند و پس از اطلاع از ارزش واقعی ملک به خریداران مراجعه نموده و مراتب فسخ معامله را به ایشان اعلام داشته اند و خریداران حاضر به فسخ نشده اند نظر به اینکه خواهان‌ها در مبایعه نامه تنظیمی کلیه خیارات را از جمله خیارغبن به استثنای خیار تدلیس اسقاط کرده اند و با عنایت بمقررات ماده 448 قانون مدنی که سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط نمود و مطابق ماده 10 از قانون مزبور قرار دادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است دادگاه مستندا بمقررات ماده 197 ق 0 آ 0 د 0 م با عدم پذیرش دعوی خواهان حکم به بی حقی آنها صادر و اعلام می‌گردد رای حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان کرمانشاه می‌باشد »; با ابلاغ این دادنامه وکلای مع الواسطه م. ق.ی. از طرف آنان فرجامخواهی نموده ما حصل فرجامخواهی علاوه بر مواردی که در لایحه قبلی خطاب به دادگاه صادر کننده حکم اعلام داشته و در اینجا هم عنوان نموده بمساله عدم اطلاع موکلین خود از کاربری زمین به علت عدم سکونت دائم در کرمانشاه اشاره کرده اند و گفته اندکه این عدم اطلاع باعث شده که معامله سرقیمت بسیار کمتر از ارزش واقعی ارزیابی گردد و در واقع اسقاط خیار غبن را فقط در خصوص زمینی که ماهیت باغ داشته باشد میتوان اعمال کرد نه زمینی که قابلیت مسکونی پیدا کرده و این امر مصداق اسقاط مالم یحب است یعنی اگر فروشندگان به این امر اشراف داشتند که ملک مذکور امکان تغییر کاربری پیدا کرده قطعا به این قیمت معامله نمی کردند و لذا بمحض اطلاع از این موضوع با ارسال اظهارنامه درخواست فسخ نمودند و در پایان مطالب دیگری در تکمیل مدافعات خود بیان داشته که تفصیل لایحه فرجام خواهی هنگام شور قرائت می‌شود دفتر دادگاه تبادل لوایح را انجام داده و پرونده را به دیوانعالی کشور ارسال داشته رسیدگی در دستور کار این شعبه قرار گرفته و سپس به لحاظ نقص درتبادل لوایح انجام شده پرونده طی دادنامه شماره --- - 1395/05/10 اعاده گردیده اکنون فرجام خواندگان راسا پاسخ کتبی داده و رد فرجام خواهی را خواستار شده اند که لوایح فرجامی هنگام شور قرائت می‌شود 0 هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای رسول شاملو عضو ممیز و ملاحظه اوراق و محتویات پرونده مشاوره نموده چنین رای میدهد

رای شعبه

بر رسیدگی دادگاه و دادنامه ی صادره اشکال وارد است زیرا ادعای فسخ به علت غبن فاحش در معامله است آنچه در قرار داد عادی بند 6 - 6 اسقاط شده غبن متعارف می‌باشد با توجه به اینکه طبق مقررات و موازین فقهی غبن دارای مراتب و درجات است اسقاط غبن متعارف مانع از استناد به مرتبه ی بالاتر نیست بنابراین دادگاه باید طبق مندرجات قرار داد و قوانین موضوعه به خواسته توجه و دلایل آن رسیدگی کند علیهذا دادنامه ی صادره مستندا به بند 5 ماده 371 قانون آیین دادرسی مدنی به علت نقص رسیدگی و تحقیقات نقض و رسیدگی بعدی با لحاظ بندهای الف مواد 401 و 405 همان قانون به دادگاه صادر کننده رای محول می‌شود.

رئیس شعبه سوم دیوانعالی کشور - حسن غفار پور مستشاردیوانعالی کشور- رسول شاملو