تصویر ضوابط ابلاغی وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت جهاد کشاورزی موضوع بند 7 ماده یک قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک که طی شماره 6783 /230- 13 /6 /81 و 130065 /026 /53- 30 /4 /81 باین سازمان واصل گردیده جهت ابلاغ به هیاتهای حل اختلاف و ادارات ثبت تابعه و اقدام قانونی برطبق آن به پیوست ارسال میگردد.
بدیهی است در خصوص باغات باید ضوابط مذکور رعایت شود.
محمدرضا علیزاده
معاون قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
احتراماً، عطف به دورنگار شماره 3998 /41 مورخ 12 /4 /81 در خصوص درخواست ضوابط مقرر در بند 7 ماده یک قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26 /5 /76 بدینوسیله اعلام می دارد:
برابر دستورالعمل صادره از ناحیه وزیر وقت کشاورزی ضوابط تفکیک اراضی زراعی و باغها به شرح زیر تعیین و ابلاغ گردیده است:
1- حداقل مجاز برای تفکیک اعم از تجزیه و افراز اراضی آبی (غیر از موارد زیر): 10 هکتار
1- 1) حداقل مجاز برابر تفکیک اراضی شالیزاری گیلان و مازندران 4 هکتار
2- 1) حداقل مجاز برای تفکیک اراضی زیر شبکه های آبیاری (احداث شده یا آنچه احداث خواهد شد) 50 هکتار
2- حداقل تفکیک باغات آبی 5 هکتار
1-2) حداقل تفکیک باغات دیم 15 هکتار
3- حداقل تفکیک اعم از تجزیه، افراز اراضی دیم 30 هکتار
4- در خصوص تفکیک اراضی واقع در قطبهای کشاورزی که دایر است و یا بعداً دایر میشود ضوابط قانون گسترش کشاورزی مصوب 1354/3/5 و آیین نامه اجرایی قانون مذکور مصوب 1355/4/14 لازم الرعایه است (که برابر ماده 12 قانون مزبور 20 هکتار میباشد)
مراتب به انضمام تصویری از دستورالعمل یاد شده که طی شماره 9028 /300 /2050 مورخ 15 /5 /75 از سوی وزیر محترم وقت کشاورزی ابلاغ گردیده است جهت بهره برداری قانونی لازم بحضور ایفاد میگردد. خواهشمند است دستور فرمایند از نتیجه این سازمان را مطلع فرمایند.
محمدتقی عموزاده
مدیرامور حقوقی
دستورالعمل اجرایی تبصره 2 و 3 ماده یک و تبصره یک ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
الف - نحوه تشخیص اراضی زراعی و باغها:
اراضی زراعی آبی و دیم و باغ اعم از اینکه تحت کشت و زرع باشد یا نباشد توسط کارشناس یا کارشناسان منتخب سازمان کشاورزی استان برمبنای یک یا چند مورد از موارد زیر:
1 - سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعی که موید زراعی بودن زمین یا باغ باشد.
2 - سوابق کشت و کار
3 - واقع بودن در محدوده قطبهای کشاورزی و یا شرکتهای سهامی زراعی یا شرکتهای تعاونی تولید و امثالهم
4 - اراضی واگذار شده برای فعالیتهای کشاورزی
5 - استعلام محلی
6 - وضعیت موجود زمین
7 - نظریه کمیسیون کیفیت و درجه بندی خاک در استانها (متشکل از نماینده خاکشناسی، امور زمین و امور زراعی)
8 - منابع آب موجود و قابل پیش بینی برای کشت و زرع
9 - امکان بهره برداری و قابلیت زراعی در برنامه های توسعه کشاورزی
مورد بررسی واقع و نظریه ابرازی پس از تائید ریاست سازمان کشاورزی به عنوان تشخیص نوع زمین به مراجع ذیربط اعلام میگردد.
ب - ضوابط تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در روستاها:
ضوابط تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در روستاها به شرح زیر تعیین میگردد:
1- تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در روستاهائی که واجد طرح هادی هستند مطابق کاربریهای تعیین شده در طرح هادی انجام میگردد.
2 - در روستاهائی که فاقد طرح هادی هستند در موقع تهیه طرح هادی جهات توسعه روستا در اراضی غیر زراعی و باغی، طراحی و از قرار گرفتن اراضی زراعی و باغ در داخل طرح هادی خودداری گردد در غیر این صورت ضرورت تغییر کاربری اراضی زراعی و باغهائی که داخل طرح هادی روستا قرار میگیرد از طریق کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون معین خواهد شد.
3- تقاضای متقاضیان تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت در روستاهائی که فاقد طرح هادی هستند با رعایت موارد زیر:
- عدم وجود زمین غیر زراعی و باغ در داخل و یا پیرامون روستا.
- اولویت در تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات کم بازده و فاقد استعداد تولید با راندمان بالا در مقابل اراضی مستعد پر بازده.
- اولویت تکمیل بافت داخلی هسته مرکزی روستا.
توسط مرکز خدمات کشاورزی محل وقوع ملک براساس ضوابطی که برای میزان سطح قابل تغییر کاربری در بند 4 تعریف گردیده مورد بررسی واقع و نظر خود را به سازمان کشاورزی استان اعلام و نظریه مزبور پس از تائید ریاست سازمان کشاورزی و یا نماینده ای که در این ارتباط توسط رئیس سازمان در مدیریت شهرستان معرفی میگردد جواز تغییر کاربری صادر میشود.
4 - سطح قابل تغییر کاربری در روستاها:
میزان سطح قابل تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ برای سکونت شخصی در روستاها متناسب با عرف محل و در حد ساخت و سازهای متعارف و متداول محل خواهد بود مشروط به اینکه برای روستاهای داخل حوزه استحفاظی شهرها از یکصد و پنجاه متر مربع زیربنا و دویست متر مربع محوطه و برای روستاهای خارج از حوزه استحفاظی شهرها از دویست متر مربع زیر بنا و سیصدمتر مربع محوطه تجاوز ننماید. افزایش سطح زیربنا در ارتفاع به صورت دو طبقه برحسب مجوز دستگاههای ذیربط بلامانع میباشد. به متقاضیان موضوع این بند فقط برای یکبار مجوز داده میشود.
ج - ضوابط تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی مالکین کم بضاعت:
1 - تعریف مالکین کم بضاعت.
مالکین کم بضاعت به مالکینی گفته میشود که میزان زمین زراعی و باغ آنها از حد عرف محل کمتر و درآمد سالانه ای بغیر از درآمد حاصل از اراضی زراعی و باغ خود نداشته باشند و سوابق مالکیت آنها مربوط به قبل از تصویب قانون باشد.
2 - تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ به منظور سکونت شخصی مالکین کم بضاعت در مساحت کوچک در خارج از محدوده قانونی شهرها قرار دارد (اعم از اینکه زمین مالکین مزبور در روستا و یا حوزه استحفاظی و یا خارج از حوزه استحفاظی واقع شده باشند) در حد عرف محل مشروط به اینکه سطح زیربنا از 75 متر مربع و سطح محوطه از یکصدمتر مربع تجاوز ننماید فقط برای یکبار مجوز داده میشود. افزایش سطح زیربنای مذکور در ارتفاع به صورت طبقه برحسب مجوز دستگاههای ذیربط بلامانع میباشد.
د - تمرکز اطلاعات مربوط به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در سازمان کشاورزی استان:
سازمان کشاورزی استان موظف است مشخصات متقاضیانی که برای آنها جواز تغییر کاربری موضوع تبصره 2 ماده یک و تبصره یک ماده 2 صادر میگردد در دفاتر خاصی منعکس و بانک اطلاعات در این خصوص تشکیل و باین ترتیب احتمال صدور مجوز مکرر را منتفی نمایند و مجوز صادره توسط کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده یک را نیز به طور مجزا در دفتر مخصوص درج نمایند و گزارش شش ماهه (نیم سال اول و نیمسال دوم) تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها از طریق مجوزات صادره و آمار تخلفات گزارش شده به مراجع قضایی را تهیه و به وزیر کشاورزی اعلام نمایند.
ه- - نیازهای بخش کشاورزی و دامی:
نیازهای بخش کشاورزی از قبیل انبار، سردخانه، اصطبل، موتورخانه، هانگار، تعمیرگاههای ماشینهای کشاورزی، باند پرواز و فرود هواپیماهای سمپاش، واحدهای پرورش دام و طیور و آبزیان، کارگاههای بسته بندی و صنایع فرآوری محصولات کشاورزی و دامی، گلخانه های تولید گل و گیاه زینتی، مراکز جمع آوری شیر و کاربریهائی نظیر این امور که به تناسب حجم تولید محصولات کشاورزی و دامی و کسری ظرفیت های موجود هر یک از موارد در مناطق تعیین میگردد.
متقاضیان موضوع نیازهای بخش کشاورزی تقاضا و طرحهای مورد نظر خود را برحسب مورد به دستگاههای ذیربط جهت بررسی و تصویب تسلیم و پس از اخذ موافقت اصولی مراتب را به سازمان کشاورزی استان اعلام میدارند تا جهت اتخاذ تصمیم کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون به دبیرخانه کمیسیون مزبور ارجاع نماید.
تصمیم کمیسیون با توجه به معافیت نیازهای بخش کشاورزی از پرداخت عوارض موضوع ماده 2 قانون مستقیماً توسط دبیرخانه به متقاضی جهت اقدام اعلام میگردد.
و - ضوابط تفکیک اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها "موضوع ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374/10/24 هیات محترم وزیران"
1 - حداقل مجاز برای تفکیک اعم از تجزیه و افراز اراضی آبی (غیر از موارد زیر): 10 هکتار
1 - 1- حداقل مجاز برای تفکیک اراضی شالیزاری گیلان و مازندران 4 "
1 - 2- حداقل مجاز برای تفکیک اراضی زیر شبکه های آبیاری (احداث شده با آنچه احداث خواهد شد) 50 "
2 - حداقل تفکیک باغات آبی 5 "
2 - 1 - حداقل تفکیک باغات دیم 15 "
3 - حداقل تفکیک اعم از تجزیه، افراز اراضی دیم 30 "
4 - در خصوص تفکیک اراضی واقع در قطبهای کشاورزی که دایر است و یا بعداً دایر میشود ضوابط قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی مصوب 1354/3/5 و آییننامه اجرایی قانون مذکور مصوب 1355/4/14 لازم الرعایه است.
5 - مفاد این ضوابط در صدور اجازه تجزیه موضوع ماده 77 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373/12/28نیز لازم الرعایه است.
سازمان کشاورزی استان موظف است براساس مفاد ماده 77 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین و ضوابط فوق الذکر در پاسخ استعلام ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید.
ز - سازمانهای کشاورزی در مواردی که اتخاذ تصمیم در مورد تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در روستاها مستلزم نظرخواهی از وزارت تشخیص دهند میتوانند پرونده امر را به کمیسیون سه نفره ای که اعضاء آن به حکم وزیر منصوب میشوند ارجاع و کمیسیون مزبور راساً اقدام نماید تصمیم کمیسیون با اکثریت آراء ملاک عمل خواهد بود.
ح - این دستورالعمل در 8 بند (الف تا ح) تهیه و در تاریخ 1375/5/1به تصویب وزارت کشاورزی رسیده است و دستورالعمل منضم بنامه شماره011 /12150- 29 /6 /73 کان لم یکن و این دستورالعمل جایگزین آن میگردد.
عیسی کلانتری - وزیر کشاورزی
دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری
ضوابط و مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی یا آیش موضوع ماده 14 قانون زمین شهری، برحسب اینکه داخل محدوده قانونی یا استحفاظی قرار داشته باشد به شرح زیر تعیین و جایگزین ضوابط و مقررات قبلی میگردد. در اجرای این دستورالعمل، در صورت نیاز به تغییر یا تعیین کاربری موضوع حسب مورد در کمیسیون ماده (5) یا مرجع تصویب طرح ها، مطرح و همراه با نحوه تامین خدمات لازم مورد تصمیم گیری قرار خواهد گرفت.
در اجرای این ضوابط لازم است قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب 1359 رعایت گردد.
الف - باغات داخل محدوده قانونی:
1 - فضای سبز عمومی: باغاتی که شهرداری علاوه بر مصوبات طرحها میتواند تملک نموده و با حفظ وضعیت درخت و سیستم آبیاری به صورت فضای سبز عمومی نگهداری کند (اعم از اینکه در طرح مصوب دارای کاربری باشند یا نباشند) با تصویب مراجع مربوطه به فضای سبز عمومی تبدیل شود.
2- باغ مسکونی: باغاتی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی باشند قابل تبدیل به منطقه باغ - مسکونی با ضوابط تفکیک و ساختمان سازی ویژه به شرح زیر هستند:
2 - 1 - حداقل تفکیک، افراز و تقسیم 2000 مترمربع با تراکم ساختمانی 20 درصد و حداکثر سطح اشغال 10٪
در صورتی که مالک مایل به استفاده از تراکم بیشتر باشد در مقابل افزایش مساحت قطعات تفکیکی اجازه احداث ساختمان با تراکم و طبقات بیشتر به شرح زیر داده میشود:
2 - 2- در قطعات 3000 تا 5000 مترمربع اجازه استفاده از تراکم ساختمانی 30٪ با حداکثر سطح اشغال 15٪ سطح زمین.
تبصره 1- باغات تفکیک شده قبلی که کمتر از 2000 مترمربع مساحت داشته باشند نیز مشمول ضابطه 2 -1 هستند در قطعاتی که سطح اشغال ساختمان کمتر از 150 متر مربع باشد حداکثر تا 150 متر مربع سطح اشغال در دو طبقه و یک طبقه زیر زمین مجاز است.
تبصره 2- در صورت احداث ساختمان مسکونی در یک طبقه، محل استقرار آن باید از هر ضلع زمین حداقل 4 متر فاصله داشته باشد این فاصله در مورد ساختانهای 2 طبقه 8 متر، 3 طبقه 12 متر و 4 طبقه 16 متر میباشد. احداث ساختمان با بیش از 4 طبقه در مناطق باغ مسکونی مجاز نیست و نقشه استقرار بنا در زمین باید با رعایت کمترین میزان قطع درخت باشد.
تبصره 3- در آندسته از کاربریهای خدماتی مانند هتل، واحدهای تفریحی و ورزشی و فرهنگی که انتفاعی باشند، رعایت کلیه ضوابط این بند الزامی است، لیکن در کاربریهای خدمات عمومی که با اعتبارات دولت احداث میشود، استفاده از حداکثر 15 درصد سطح اشغال و 45 درصد تراکم در تمام حالات بلامانع است.
تبصره 4- با استفاده از مزایای تفکیک مربوط به قطعات بزرگتر موضوع بندهای 2 - 2 و 3 - 2 هرگونه تفکیک بعدی ممنوع است و مراتب بایستی در سند مالکیت و صورتمجلس تفکیکی قید شود.
3- مسکونی: مالکین منطقه باغ مسکونی که داوطلبانه مایل به واگذاری 70 درصد از سطح باغات خود به عنوان فضای سبز عمومی یا باغ شهری به صورت رایگان به شهرداری باشند میتوانند با تصویب مراجع مربوطه به جای منطقه باغ مسکونی از انواع منطقه بندیهای مسکونی استفاده کنند، مشروط به اینکه:
- سطح مجموعه باغاتی که مشترکاً به صورت یکپارچه از این ضوابط استفاده می کنند از 20 هزار متر مربع کمتر نباشد.
- سهم خدمات و فضای سبز عمومی حتی الامکان به صورت یکپارچه باشد.
- ضمن رعایت کامل مفاد مصوبه 14 /2 /71 شورای عالی شهرسازی و معماری تحت عنوان منطقه بندی مسکونی شهرها، ضوابط زیر را رعایت نمایند:
3- 1- منطقه تک خانواری- با رعایت ضوابط مربوطه.
3- 2- منطقه چند خانواری حداقل تفکیک افراز و تقسیم 500 مترمربع و حداکثر تراکم 80٪ و با افزایش سطح قطعات به بیش از 1000 مترمربع حداکثر 100٪.
3- 3- منطقه آپارتمانی حداقل تکفیک، افراز و تقیسم 1000 مترمربع با تراکم 100٪ و با افزایش سطح قطعات به بیش از 2000 مترمربع حداکثر 120٪.
تبصره 1- درحالتی که سطح کل باغات به هم پیوسته در یک نقطه شهر کمتر از 20 هزار مترمربع باشد استفاده از ضوابط این بند فقط در صورت رعایت ضوابط منطقه بندی مسکونی همجوار مجاز است.
تبصره 2- اراضی واگذار شده براساس این بند غیر قابل تبدیل به کاربریهای مسکونی و انتفاعی بوده و شهرداری موظف است ظرف مدت 15 ماه آنها را برای استفاده عمومی تبدیل به پارک نموده چگونگی را به سازمان مسکن و شهرسازی استان اطلاع دهد. در صورت عدم تبدیل آنها به پارک در این مدت بلافاصله با تصویب مراجع مربوطه به سایر خدمات عمومی مورد نیاز شهر اختصاص خواهد یافت.
ب - اراضی کشاورزی یا آیش داخل محدوده قانونی:
1- تبدیل اراضی کشاورزی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی باشند به باغ با استفاده از مقررات منطقه باغ - مسکونی موضوع بند 2 قسمت الف این دستورالعمل بلامانع است. در این صورت لازم است که نقشه درختکاری باغ نیز همراه با نقشه های تفکیکی و ساختمانی به تصویب شهرداری مربوطه برسد.
2- تبدیل و تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا آیش داخل محدوده قانونی به مسکونی در صورتی که طرح تفصیلی یا هادی آنها با پیش بینی خدمات مورد نیاز تهیه و به تصویب برسد مورد تایید است. کسب اجازه قطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی اینگونه اراضی مشمول ضوابط و مقررات مربوط به تامین فضاهای عمومی و خدماتی شهرها موضوع مصوبه مورخ 3 /10 /69 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود.
3- تا زمانی که مالکین قصد تفکیک و ساختمان سازی ندارند میتوانند از ضوابط تفکیک به شرح زیر استفاده نمایند:
- حداقل تفکیک اراضی شالیزار 5 هکتار
- حداقل اراضی زراعتی غیر شالیزار 10 هکتار
- حداقل اراضی زراعتی دیم 20 هکتار
عباس آخوندی
وزیر مسکن و شهرسازی و رئیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران