ماهیت قراردادهای بانکی اجاره به شرط تملیک برای أخذ تسهیلات

تاریخ دادنامه قطعی: 1392/01/27
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: قراردادهای بانکی که برای اخذ تسهیلات بانکی در قالب اجاره به شرط تملیک منعقد می‌شود، موجب مالکیت بانک نمی شود و مالک همان وام گیرنده است و بانک حق ترهینی نسبت به مال دارد. لذا چنانچه مالک (وام گیرنده) مال را طی سند عادی به دیگری منتقل نماید، عقد اخیر صحیح است و فروشنده ملزم به تعهدات آن و از آن جمله انتقال رسمی به خریدار است و چنانچه بانک بدون لحاظ این قرارداد، مال را رسما به شخص ثالثی منتقل نماید، به تقاضای خریدار بیع رسمی اخیر و سند رسمی انتقال مربوط ابطال می‌شود.

در خصوص دعوی خواهان آقای غ.ج. با وکالت س. به طرفیت خواندگان 1 - م.ک. 2 - س.ک. به خواسته رسیدگی و صدور حکم بر ابطال سند انتقال شماره 35108 مورخه 30/2/91 تنظیمی در دفتر خانه شماره 714 تهران نسبت به سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سر قفلی ملک پلاک ثبتی شماره 14048 فرعی از --- اصلی بخش --- تهران مشتمل بر یک باب مغازه واقع در خیابان... و الزام خوانده ردیف اول بر انتقال رسمی سه دانگ مذکور به نام خواهان موضوع مبایعه نامه عادی مورخه 1372/02/26 هر یک مقوم به 51/000/000 ریال خواهان در توضیح اعلام داشته که خوانده ردیف اول در مقام مالک سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی پلاک مرقوم را به موجب مبایعه نامه عادی مورخه 1372/02/26 در قبال مبلغ سیصد و بیست و پنج میلیون ریال به بیع قطعی به وی فروخته و ضمن دریافت مبلغ صد و هفتاد و هفت میلیون و ششصد هزار ریال از ثمن معامله نسبت به تحویل مورد معامله به وی اقدام می‌نماید. و چون ملک در قالب اجاره به شرط تملیک در قبال استفاده از تسهیلات بانکی به نام بانک س. بود به موجب بند 2 مبایعه نامه خوانده ردیف اول متعهد می‌گردد نسبت به جلب موافقت بانک و ایضا ثبت رسمی انتقال سه دانگ مورد معامله (مبیع) به نام خواهان اقدام نماید و چون خوانده ردیف اول در سر رسید اقساط نسبت به تادیه اقساط وام ماخوذه در قالب اجاره به شرط تملیک اقدام ننموده با صدور اجراییه از ناحیه بانک انتقال رسمی سه دانگ مرقوم به نام خواهان متعذر گردیده تا اینکه خوانده به همراه مالک سه دانگ دیگر با طرح دعوی به طرفیت بانک س. موفق به ابطال اقدامات اجرایی بانک شده و سرانجام سند انتقال رسمی ملک به نام ایشان تنظیم می‌گردد و با وصف اینکه موجبات انتقال رسمی سه دانگ خریداری شده به نام خواهان فراهم بوده خوانده ردیف اول به جهت افزایش ارزش ملک همزمان با تنظیم سند انتقال اجرایی در دفتر خانه شماره 714 تهران نسبت به انتقال سهمی خود به خوانده ردیف دوم که خواهر وی می‌باشد به موجب سند رسمی شماره 35108 مورخه 30/2/91 اقدام می‌نماید. نظر به مراتب چون خوانده ردیف اول بنا به دلایل مذکور سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سر قفلی مبیع مذکور را به وی منتقل نموده و در تایید این واگذاری نسبت به تفویض وکالت رسمی بلا عزل سی ساله به موجب سند رسمی وکالت شماره 83069 مورخه 1/10/80 اقدام نموده و بیش از نیمی از ثمن معامله را دریافت داشته و از طرف دیگر با انتقال سه دانگ مالکیتی برای وی در سه دانگ متنازع فیه متصور نبوده صدور حکم به شرح خواسته را در خواست دارد خوانده ردیف اول (م.ک.) با وکالت آقای ف.م. متقابلا دعوی تقابل به خواسته صدور حکم بر ابطال معامله موضوع مبایعه نامه عادی مورخه 26/2/72 تقدیم داشته و توضیحا اعلام داشته که در تاریخ تنظیم مبایعه نامه عادی مورخه 26/2/72 ایشان (م.ک.) هیچ گونه مالکیتی در رقبه موصوف و منافع آن نداشته و از طرف دیگر معامله مذکور از ناحیه بانک س. به عنوان مالک وقت تنفیذ نگردیده است و به لحاظ فضولی بودن معامله و عدم تنفیذ مالک وقت، معامله انجام شده باطل بوده که رسیدگی و صدور حکم بر بطلان آن را درخواست دارد. دادگاه پرونده امر را به دقت مورد مطالعه و توجه قرار داده و با دعوت طرفین اظهارات و مدافعات آنان را استماع و مستندات ابرازی طرفین متداعیین را مورد بررسی قرار داده و چنین استنباط می‌نماید که محرز و مسلم است که انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک با بانک ها صرفا به منظور اخذ تسهیلات بانکی و یکی از طرق ترهین ملک جهت استفاده از تسهیلات بانکی بر اساس قانون عملیات بانکی بدون ربا می‌باشد و در مانحن فیه بر خلاف مدافعات وکلای خواندگان اصلی و خواهان دعوی تقابل از ابتدا به نام بانک س. نبوده بلکه این ملک حسب استعلام ثبتی به عمل آمده در مالکیت اشخاص دیگری غیر از بانک بوده که آقای م.ک. ابتدا به موجب مبایعه نامه عادی مورخه 2/4 / 69 آن را از مالکین ثبتی خریداری و با اعطای وکالت نامه رسمی شماره 101644 مورخه 1369/10/12 از سوی مالکین به آقای م.ک. (به لحاظ نسبت فامیلی فی مابین م.و م.ک.) شش دانگ ملک به موجب سند رسمی شماره 40699 مورخه 8/11/69 دفترخانه شماره 271 تهران صرفا جهت اخذ وام بر اساس قرارداد اجاره به شرط تملیک به بانک س. شعبه... منتقل می‌گردد و همان طوری که از مستندات ابرازی و پاسخ استعلام ثبتی استنباط می‌گردد سپس شش دانگ محل متنازع فیه برابر سند اجاره به شرط تملیک شماره 40700 مورخه 8/11/69 دفترخانه شماره 271 (درست در همان روز انتقال رسمی پلاک به نام بانک) در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به مدت 72 ماه به آقایان م. و م.ک. بالمناصفه واگذار می‌گردد و دقیقا بر همین اساس است که وقتی بانک بر اساس قرار داد اجاره به شرط تملیک در جهت تملک ملک اقدام می‌نماید بر اساس دادنامه قطعی صادره از شعبه --- دادگاه عمومی تهران با طرح دعوی از ناحیه م. و م.ک. اجراییه صادره ابطال و حکم بر الزام بانک خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال به نام آقایان م. و م.ک. اصدار می‌گردد نتیجه آنکه بر خلاف ادعای وکلای خواندگان اصلی و خواهان تقابل محل متنازع فیه قبل از تنظیم سند به نام بانک س. در مالکیت مطلق آقای م.ک. و شریک دیگر وی م.ک. بوده و صرفا جهت اخذ وام و استفاده از تسهیلات بانکی آن را به بانک س. منتقل نموده اند. از طرف دیگر شرط انتقال مجدد پلاک ثبتی به نام وام گیرندگان پرداخت اقساط وام ماخوذه از بانک بوده که با پرداخت اقساط و انجام تسویه حساب ملک مجددا به تملک آنان در می آمده است در نتیجه تنظیم مبایعه نامه عادی مورخه 26/2/72 در خصوص سه دانگ عرصه و اعیان و سر قفلی پلاک مرقوم فی مابین خواهان اصلی و مالک سه دانگ آقای م.ک. به هیچ وجه خدشه ای نداشته بالاخص اینکه طرفین در متن مبایعه نامه به موضوع اجاره به شرط تملیک اشاره و با علم و اطلاع کافی از آن اقدام به انعقاد عقد بیع نموده‌اند و اگر بانک مرتهن مخالف انتقال ملک به نحو مرقوم بوده خود راسا می توانسته اراده خود بر عدم تنفیذ بیع تنفیذ بیع فضولی را اعلام و معامله انجام شده را بی اعتبار نماید. در حالی که چنین اقدامی از سوی بانک صورت نگرفته است بنا به مراتب فوق، نظر به اینکه مالکیت خوانده ردیف اول در هنگام تنظیم مبایعه نامه عادی مورخه 1372/02/26 با خواهان اصلی محرز بوده و مبایعه نامه تنظیمی که متضمن وا گذاری سه دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی ملک مبحوث عنه به خواهان اصلی در قبال مبلغ 325/000/000 ریال می‌باشد به نظر منجز و قطعی بودن بیع و تعهد خوانده ردیف اول اصلی بر جلب موافقت بانک جهت انتقال رسمی سه دانگ به نام خواهان اصلی و نظر به مندرجات وکالت رسمی اعطایی از سوی خوانده ردیف اول به خواهان اصلی به شماره 83069 مورخه 1/10/80 که مثبت اعتبار و صحت مبایعه نامه و تایید و تنفیذ عملی مجدد آن می‌باشد و نظر به اصل لزوم قراردادها و با عنایت به انصراف داور مرضی الطرفین از رسیدگی به اختلاف فی مابین و انطباق موضوع با ماده 463 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه ضمن بلادلیل دانستن دعوی تقابل مطروحه به خواسته ابطال مبایعه نامه عادی مورخه 1372/02/26 مستندا به مواد 10 و 191 و 219 قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی تقابل صادر و اعلام می‌دارد و نظر به اینکه خوانده ردیف اول با انتقال سه دانگ سهمی خود از شش دانگ پلاک مرقوم دیگر مالکیتی بر رقبه موصوف نداشته تا امکان انتقال آن را به خوانده ردیف دوم اصلی داشته باشد و با احراز وقوع عقد بیع فی مابین خواهان و خوانده ردیف اول اصلی مستندا به ماده 365 قانون مدنی انتقال سه دانگ محل متنازع فیه از سوی خوانده ردیف اول اصلی به خوانده ردیف دوم اصلی را به بیع فاسد بلا اثر تلقی، حکم بر ابطال سند رسمی انتقال شماره 35108 مورخه 30/2/91 دفترخانه شماره 714 تهران در خصوص سه دانگ از شش عرصه و اعیان و سر قفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی شماره 14048 فرعی از --- اصلی بخش --- تهران صادر و اعلام می‌دارد و نظر به وقوع عقد بیع صحیح و شرعی فی مابین خواهان اصلی با خوانده ردیف اول و اینکه تنظیم سند رسمی انتقال از لوازم و آثار عقد بیع صحیح است و بر اساس اصل لزوم و صحت قراردادها فی مابین متداعین و قائم مقام قانونی آنها متبع و لازم الرعایه می‌باشد و خوانده دلیلی بر ایفای تعهدات خود یا اسقاط آن ابراز ننموده و پاسخ استعلام ثبتی نیز بر مالکیت وی بر سه دانگ رقبه موصوف دلالت دارد، مستندا به مواد 10 ، 219 ، 220 ، 222 و 223 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر الزام خوانده ردیف اول به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی مرقوم به نام خواهان اصلی صادر و اعلام می‌دارد و نظر به مطالبه خسارات دادرسی، خواندگان محکومند مبلغ 475/083/1 ریال بابت هزینه ابطال تمبر و حق الوکاله وکیل را طبق تعرفه قانونی در حق خواهان پرداخت نمایند. رای دادگاه حضوری بوده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - میرزا جانی

در رابطه با تجدیدنظرخواهی 1 - س.ک. با وکالت ت.س. به طرفیت غ.ج. و 2 - م.ک. با وکالت ف.م. به طرفیت غ.ج. نسبت به دادنامه شماره --- و 925 مورخ 29/9/91 صادره از شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن اولا: حکم به بطلان دعوی تقابل به خواسته ورود در دعوی اصلی و ابطال معامله موضوع مبایعه نامه مورخ 26/2/72 صادر گردید.و ثانیا: حکم بر ابطال سند رسمی انتقال شماره 35108 مورخ 30/2/91 تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره 714 تهران در خصوص سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی... فرعی از... اصلی بخش --- تهران فی مابین دو تجدیدنظرخواه و الزام تجدیدنظرخواه ردیف اول به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی مغازه موصوف به نام تجدیدنظرخوانده و محکومیت تجدیدنظرخواهان ها به پرداخت خسارت دادرسی در حق تجدیدنظرخوانده صادر گردید. با دقت در محتویات پرونده، با عنایت به اینکه تجدیدنظرخواه م.ک. به موجب مبایعه نامه مورخ 3/4/69 مغازه موصوف را از م.ر. خریداری نموده و با تحصیل وکالت از پدر خود (م.ک.) مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام بانک س. در جهت اخذ تسهیلات بانکی در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک نموده بنابراین برخلاف استدلال وی زمان مالکیت وی بر ملک مابه النزاع متعاقب بر ابطال اقدامات اجرایی بانک س. نبوده و بر معامله وی قبل از آن آثار قانونی مترتب می‌باشد وانگهی تجدیدنظرخواه مذکور در مکاتبات متعدد از جمله ارسال درخواست مورخ 5/6/81 به وزیر وقت دارایی مطالبی مرقوم داشته که موید صحت انتقال مزبور می‌باشد از سویی غرض از تنظیم سند اجاره به شرط تملیک را دریافت تسهیلات بانکی و نه انتقال واقعی ملک به بانک اعلام داشته که معارض با مدافعات وی در این مقام می‌باشد، به علاوه استناد به مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک از جمله ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مفید حال تجدیدنظرخواهان ها نمی‌باشد زیرا مقررات مزبور از یک سو نافی مالکیت دارنده سند عادی نمی‌باشد بلکه دارنده سند عادی انتقال با رعایت ضوابط قانونی و تحقق ارکان و عناصرعقد بیع به حکم مواد 10 ، 219 و 362 قانون مدنی حق تحصیل مزایای قانونی منبعث از سند مزبور را دارد و از سوی دیگر قانونگذار در مقام تبیین ضوابط و شرایط اسناد رسمی و آثار قانونی مترتب بر آن مبادرت به وضع مقررات ثبتی نموده است و آنچه در این مقام ثابت است اینکه انتقال بعدی سه دانگ ملک و منافع واگذار شده به تجدیدنظرخوانده به رغم تنظیم مبایعه نامه قبلی در تاریخ 26/2/72 به تجدیدنظرخوانده مصداق عقد فاسد و مشمول حکم ماده 365 قانون مدنی می‌باشد بالنتیجه تحصیل قضایی و استنتاج مرجع محترم بدوی به اعتبار مبایعه نامه مورخ 26/2/72 که بر اصالت و درستی آن تردیدی وجود ندارد، منطبق با واقع امر می‌باشد و مراتب لوایح تجدیدنظرخواهان‌ها واجد ایراد اساسی و موثر بر رای تجدیدنظر خواسته نمی‌باشد، بنابراین و به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواهان ها رای تجدیدنظرخواسته را تایید می‌نماید. رای صادره قطعی است.

رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه

صیدی - موسوی