هیات وزیران در جلسه 1395/08/05 به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و به استناد بند (5) ماده (14) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن - مصوب 1387 - آیین‌نامه اجرایی ماده یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:
ماده 1- در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می روند:
الف - اوراق رهنی مسکن: اوراق بهادار با نامی که مطابق تشریفات پیش بینی شده در قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران - مصوب 1384 - به منظور خرید مطالبات رهنی مسکن منتشر می‌شود.
ب - صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات: نوعی صندوق سرمایه گذاری موضوع بند (ه-) ماده (1) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی - مصوب 1388 - که به منظور خرید یا پیش خرید ساختمان با هدف فروش یا اجاره دادن آن به منظور کسب سود تاسیس می‌گردد.
پ - بانک مرکزی: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران.
ت - موسسه اعتباری: بانک، موسسه اعتباری غیربانکی و سایر بنگاه های واسطه پولی که به موجب قانون و یا با اجازه نامه بانک مرکزی تاسیس شده، به عملیات بانکی اشتغال دارد و بیش از پنجاه درصد سهام آن متعلق به اشخاص غیردولتی بوده و تحت نظارت بانک مرکزی می‌باشد.
ث - گواهی سپرده خاص: سپرده ای که موسسات اعتباری به منظور تجهیز منابع برای تامین مالی طرح های مشخص جدید سودآور تولیدی و ساختمانی و خدماتی و نیز توسعه و تکمیل طرح های سودآور موجود با سررسید مشخص افتتاح می نمایند. (موضوع دستورالعمل انتشار اوراق گواهی سپرده مدت دار، ویژه سرمایه گذاری (خاص) مصوب 1387/11/03 شورای پول و اعتبار و اصلاحات بعدی آن).
ج - موسسه بیمه بازرگانی: موسسه بیمه مستقیم اعم از دولتی و غیردولتی که مجاز به انجام عملیات بیمه در ایران می‌باشد و تحت نظارت بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران فعالیت می نماید.
چ - انبوه ساز: شخصی که توانمندی مدیریت و مسئولیت پدید آوری پروژه ها و طرح ها و مدیریت تولید و عرضه مسکن را در چارچوب مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوط داشته و دارای پروانه اشتغال به کار انبوه سازی مطابق ضوابط مربوط از وزارت راه و شهرسازی می‌باشد.
ح - پروژه های انبوه سازی: پروژه ای که پروانه ساخت آن در شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت مشتمل بر حداقل (80) واحد، در شهرهای بالای (200) هزار نفر جمعیت حداقل (25) واحد و در سایر شهرها و مناطق روستایی حداقل (10) واحد مسکونی می‌باشد.
خ - صنعتی سازی ساختمان: روشی که منابع انسانی، مواد اولیه و سرمایه در فرایند ساخت را با بکارگیری فناوری های نوین در آن در یک ساختار منظم، برنامه ریزی شده (مدولار)، تشکیل یافته و منسجم به طور کارا به کار گیرد.
ماده 2- فعالیت شرکت های واسپاری (لیزینگ) در بخش مسکن در چارچوب ضوابط و مقرراتی خواهد بود که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه به پیشنهاد بانک مرکزی به تصویب شورای پول و اعتبار می‌رسد.
ماده 3- شرکت های واسپاری (لیزینگ) مجازند به منظور تامین مالی بخش مسکن در چارچوب قوانین و مقررات مربوط از طریق انتشار اوراق بهادار اقدام نمایند.
ماده 4- وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای برنامه های حمایتی بخش مسکن مجاز است در چارچوب تفاهم نامه مشترک با موسسات اعتباری یا شرکت های واسپاری (لیزینگ) نسبت به تخصیص یارانه سود تسهیلات در سقف اعتبارات مصوب مربوط در چارچوب موافقت نامه مبادله شده با سازمان برنامه و بودجه کشور اقدام نماید.
ماده 5- در صورتی که سرمایه گذاری در بخش مسکن موجب ورود فناوری های نوین فاقد مشابه داخلی در بخش صنعت ساختمان یا ارتقای مدیریت و ظرفیت بنگاهی و یا ورود سرمایه و منابع مالی با منشا خارجی به این بخش گردد، تا سقف پنجاه درصد هزینه صدور پروانه ساختمان مسکونی، بیمه کارگران و انواع بیمه نامه های تولید مسکن از محل منابع مالی موضوع این آیین‌نامه در سقف اعتبارات مصوب مربوط قابل تامین و پرداخت می‌باشد.
تبصره - تایید نوین بودن فناوری ساختمان، نوآوری فنی، تعیین سطح قابل قبول سرمایه گذاری و تایید ظرفیت ها و مدیریت بنگاهی جهت برخورداری از حمایت ها و میزان تاثیر آن ها در استفاده از تسهیلات این ماده، حداکثر ظرف دو ماه پس از تاریخ ابلاغ این آیین‌نامه بر اساس دستورالعملی است که توسط وزارتخانه های راه و شهرسازی (مسئول)، امور اقتصادی و دارایی (سازمان سرمایه گذاری و کمک های اقتصادی و فنی ایران) و صنعت، معدن و تجارت می‌رسد. دستورالعمل یاد شده باید به گونه ای تدوین شود که فرایند رسیدگی درخواست رسمی سرمایه گذار از دو ماه تجاوز ننماید.
ماده 6- سازمان برنامه و بودجه کشور مکلف است با همکاری وزارتخانه های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و سازمان ملی استاندارد ایران، ساز و کارهای ارزش گذاری دانش فنی، خدمات و فناوری های نوین ساختمان را ظرف شش ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه در قالب دستورالعمل اجرایی تدوین و ابلاغ نماید.
ماده 7- وزارت کشور مکلف است با رعایت قوانین و مقررات مربوط از طریق شهرداری ها، برای صدور پروانه ساختمان مسکونی پروژه های مرتبط با بخش مسکن و ساختمان متقاضی سرمایه گذاری موضوع ماده (6) قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی - مصوب 1381 - با اولویت اقدام نماید. سایر دستگاه های متولی صدور مجوزهای ساختمان و انشعابات مربوط موظفند ترتیبات لازم جهت صدور مجوز را با اولویت ظرف دو هفته به انجام رسانند.
ماده 8- موسسه اعتباری موظف است در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی، اعطای تسهیلات بخش مسکن در پروژه های انبوه سازی را که توسط انبوه سازان اجرا می‌شوند، در اولویت قرار دهد.
ماده 9- انبوه ساز حقوقی می‌تواند از طریق انتشار اوراق گواهی سپرده خاص توسط موسسه اعتباری، منابع مالی مورد نیاز جهت اجرای طرح های تولید انبوه مسکن را در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی تامین نماید.
تبصره 1 - بانک مرکزی از طریق شورای پول و اعتبار نسبت به تعیین سپرده قانونی در حداقل ممکن سپرده های موضوع این ماده، اقدام می نماید.
تبصره 2 - موسسه اعتباری می‌تواند به درخواست انبوه ساز متقاضی انتشار اوراق موضوع این ماده، مقاطع پرداخت سود دوران مشارکت را به صورت یکجا در پایان مشارکت و یا به صورت علی الحساب طی دوران مشارکت تعیین نماید.
تبصره 3 - چنانچه انبوه ساز برای دارندگان اوراق گواهی سپرده خاص، امتیازاتی از جمله اولویت واگذاری واحدهای ساخته شده همان پروژه به قیمت تمام شده را در نظر گرفته باشد، شرایط بهره مندی از امتیازات مذکور، با پیشنهاد انبوه ساز حقوقی و موافقت موسسه اعتباری و تایید بانک مرکزی تعیین می‌گردد.
ماده 10- شهرداری ها با استفاده از ظرفیت انبوه سازی به منظور تامین منابع مورد نیاز جهت احیای بافت های فرسوده شهری و سایر پروژه های انبوه سازی، می‌توانند پس از اخذ موافقت وزارت کشور در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، نسبت به انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزار های مالی اسلامی با در نظر گرفتن سقف تعیین شده در قوانین بودجه سنواتی اقدام نمایند.
ماده 11- موسسه اعتباری می‌تواند در چارچوب ضوابط و مقررات، به منظور حمایت از سرمایه گذاری در تولید انبوه مسکن برای بهره مندی از ابزار های تامین مالی در بازار سرمایه، نسبت به تضمین تعهدات مالی انبوه ساز اقدام نماید.
ماده 12- موسسات اعتباری مجازند در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی، سود اوراق بهادار موضوع این آیین‌نامه از جمله سود واحدهای سرمایه گذاری صندوق های سرمایه گذاری را تضمین نموده و در تامین مالی بازارگردانی اوراق بهادار یاد شده مشارکت نمایند. تاثیر تعهدات مذکور بر کفایت سرمایه موسسات اعتباری، توسط بانک مرکزی در مقررات مربوط متناسب با تاثیر سایر تعهدات موسسات اعتباری بر کفایت سرمایه آنها، تعیین می‌شود.
ماده 13- وزارت راه و شهرسازی می‌تواند در قالب وجوه اداره شده در سقف اعتبارات مصوب مربوط نسبت به انعقاد قرارداد عاملیت با موسسات اعتباری برای اعطای تسهیلات به پروژه های انبوه سازی که توسط انبوه سازان اجرا می گردند، اقدام نماید.
ماده 14- وزارت امور اقتصادی و دارایی (بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران) موظف است با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی بستر های مقرراتی لازم جهت ارایه انواع بیمه نامه های تولید مسکن توسط موسسات بیمه بازرگانی را با رعایت قوانین و مقررات مربوط فراهم نماید.
ماده 15- وزارت راه و شهرسازی موظف است ظرف سه روز کاری، به صورت الکترونیکی اطلاعات مورد نیاز موسسات بیمه بازرگانی برای ارزیابی امکان صدور بیمه نامه مربوط را از زمان دریافت استعلام آن موسسات به آنها ارایه نماید.
تبصره - اطلاعات مورد نظر این ماده با توافق بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد.
ماده 16- وزارت راه و شهرسازی (مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی) موظف به شناسایی و ارزیابی مداوم فناوری های نوین ساختمان، تهیه برنامه و توسعه روند ارزیابی و اعطای نظریه ها و گواهینامه های فنی برای مصالح، فرآورده ها و سامانه های نوین ساختمان است.
ماده 17- سازمان ملی استاندارد ایران پس از اعلام نیاز به تدوین استاندارد توسط وزارت راه و شهرسازی (مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی) یا وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است با رعایت قوانین و مقررات مربوط، نسبت به تهیه، تدوین و بروزرسانی استانداردهای لازم برای فرآورده های تولید شده به روش صنعتی سازی ساختمان و نصب و نگهداری آنها و همچنین استانداردهای ماشین آلات مورد استفاده در بخش تولید مسکن با لحاظ جنبه های زیست محیطی و ویژگی های منطقه ای و اقلیمی با همکاری وزارتخانه های یاد شده اقدام نماید.
تبصره - مصادیق صنعتی سازی ساختمان مطابق با ضوابط مصوب در کمیته تخصصی مبحث یازدهم مقررات ملی ساختمان تعیین می‌گردد.
ماده 18- وزارت راه و شهرسازی ظرف دو ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه، پیشنهادی مبنی بر این که تسهیلات پروژه های انبوه سازی و یا تولید مسکن به روش صنعتی سازی ساختمان نسبت به سایر تسهیلات بخش مسکن بیشتر باشد، به شورای پول و اعتبار ارایه می نماید.
ماده 19- منابع مالی مورد نیاز برای اجرای این آیین‌نامه به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و تایید سازمان برنامه و بودجه کشور در لوایح بودجه سنواتی کشور پیش بینی خواهد شد.
ماده 20- سازمان بورس و اوراق بهادار موظف است مقررات انتشار اوراق رهنی مسکن را در چارچوب قوانین و مقررات مربوط ابلاغ نماید.
ماده 21- وزارت راه و شهرسازی مجاز است با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه کشور در سقف اعتبارات مصوب مربوط در راستای ایجاد بازار رهن ثانویه نسبت به تامین و پرداخت بخشی از مابه التفاوت نرخ سود اوراق رهنی مسکن منتشره توسط موسسه اعتباری و نرخ سود تسهیلات اعطایی مسکن آن موسسه در قالب تفاهم نامه با موسسه اعتباری اقدام نماید.
ماده 22- سازمان برنامه و بودجه کشور مکلف است اعتبارات لازم برای افزایش سرمایه بانک مسکن را در لوایح بودجه سنواتی کل کشور پیش بینی نماید.
ماده 23- سازمان بورس و اوراق بهادار موظف است ضوابط و مقررات مورد نیاز برای راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را تهیه و به تصویب مرجع ذی صلاح برساند.
ماده 24- صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و صندوق های سرمایه گذاری موضوع قانون توسعه ابزار ها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی - مصوب 1388 - که برای تامین مالی و اجرای طرح های مسکونی تاسیس شده یا می‌شوند و همچنین ارکان آن ها در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، مشمول مزایا و تسهیلات موضوع این آیین‌نامه خواهند بود، مشروط بر اینکه پروژه مسکونی آن ها دارای خصوصیات مندرج در این آیین‌نامه باشند.
تبصره 1 - ناظر انتخاب شده به عنوان یکی از ارکان صندوق های مذکور همان ناظر موضوع قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان - مصوب 1374 - برای طرح ساختمان مسکونی موضوع صندوق محسوب می‌گردد، مشروط بر اینکه صلاحیت های لازم در قانون مذکور و مقررات مربوط را داشته باشد.
تبصره 2 (اصلاحی 1399/04/08)- وزارت راه و شهرسازی و سازمان های وابسته و نهادهای قانونی واگذارکننده زمین با رعایت قوانین و مقررات مربوط می‌توانند زمین های ملکی یا در اختیار خود را به قیمت کارشناسی روز به صندوق های سرمایه گذاری که برای تامین مالی و اجرای طرح های مسکن و توسعه شهری تاسیس شده یا می‌شوند واگذار و به طور قطعی منتقل نمایند و در قبال ارزش عین و یا منافع و حقوق متعلقه ناشی از زمین مورد واگذاری، واحد سرمایه گذاری اخذ و گواهی مربوط را دریافت کنند.
وزارت مذکور و سازمان های وابسته و نهادهای واگذارکننده زمین مجازند واحدهای سرمایه گذاری ماخوذه را با رعایت قوانین و مقررات مربوط واگذار و منتقل نمایند.
ماده 25- معاملات اوراق بهادار رهنی مسکن و معاملات ثانویه گواهی سپرده خاص موضوع این آیین‌نامه صرفاً در بازارهای متشکل تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار مجاز است. موسسات اعتباری و اشخاص تحت کنترل آن ها بر اساس استانداردهای حسابداری مربوط نمی توانند بازخرید این اوراق را قبل از سررسید تضمین نمایند.
معاون اول رئیس جمهور - اسحاق جهانگیری