تاریخ دادنامه قطعی: 1395/05/31
شماره دادنامه قطعی: ---
پیام: 1 - چنانچه بایع و خریدار پس از تنظیم مبایعه نامه، مبادرت به تنظیم مبایعه نامه ثانویه (فرم چاپی دفتر املاک در راستای قرارداد اول) نمایند،این امر به منزله آن است که معامله اول را اقااه و دومی را منعقد نمودهاند و قرارداد دوم نشانگر آخرین اراده معاملی طرفین است؛ بنابراین دومین مبایعه نامه دارای اعتبار بوده و تمام مفاد آن برای طرفین لازم الاتباع است. 2 - چنانچه بایع پیش از انجام معامله مبادرت به اخذ نظریه کارشناس در خصوص قیمت مبیع کرده و پس از ارزیابی قیمت توسط کارشناس بیع واقع شود، ادعاء غبن و اعمال خیار در این قرارداد منتفی است.
شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه بیست و سوم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/05/31 - 11 : 31 قاضی: یعقوب انصاری قاضی: ذکرالله احمدی
خلاصه جریان پرونده
مقدمتا متذکر میگردد مرحوم شیخ حسن ن. در تاریخ 89/10/25 فوت مینماید و ورثه وی به آقایان علی و محمد ن. فرزندان آن مرحوم (متفقا یا منفردا) جهت فروش اموال منقول و غیرمنقول ماترک وکالت رسمی می دهند آقای علی ن. در اجرای وکالتنامه مزبور ششدانگ ملک و پلاک ثبتی --- اصلی واقع در بخش --- اصفهان (نجف آباد) شامل یک باب منزل و سه واحد تجاری جمعا به مساحت 300 مترمربع را طی قرارداد مبایعه نامه عادی (دست نویس) مورخ 90/02/26 به مبلغ 310 میلیون تومان به آقای م. غ. فرزند علی محمد می فروشد و در بند 8 مبایعه نامه قید میگردد قرارداد دیگری در آژانس املاک تنظیم خواهد شد و کلیه مشخصات ثبتی ملک و وکالتنامه فروشنده در آن درج میگردد و پس از تنظیم قرارداد جدید چک 70 میلیون تومانی مورخ 90/02/27 که بابت بخشی از ثمن به فروشنده تحویل شده بود قابل وصول است در این قرارداد اسقاط خیارات قید نمی گردد و روز بعد یعنی در تاریخ 90/02/27 مبایعه نامه دیگری در بنگاه مشاور املاک غ. تنظیم میگردد و ضمن درج مشخصات ثبتی مبیع، در بند 6 - 6 به صورت چاپی قید گردیده کلیه خیارات از جمله خیار غبن (به استثنای خیار تدلیس) اسقاط میگردد با این مقدمه به گزارش پرونده های حاضر می پردازیم. متعاقب معامله فوق الذکر آقای م. ن. فرزند مرحوم حسن در تاریخ 90/06/03 دادخواستی به طرفیت خریدار آقای م. غ. فرزند علی به خواسته صدور حکم فسخ مبایعه نامه مورخ 90/02/27 به دلیل غبن فاحش به دادگستری نجف آباد اصفهان تقدیم مینماید که رسیدگی به شعبه اول دادگاه حقوقی ارجاع میگردد خواهان در شرح دادخواست اظهار داشته ملک به 310 میلیون تومان فروخته شده طبق نظر کارشناس 500 میلیون تومان ارزش داشته لذا تقاضای صدور حکم به فسخ معامله بدلیل غبن فاحش را مطرح مینماید. سپس در تاریخ 90/07/03 آقای علی ن. (فروشنده) اصالتا و وکالتا از طرف خانمها و آقای محمد، زکیه، حکیمه، عزیزه، بتول، اشرف، عزت و زهرا همگی ن. و فرزند مرحوم آقاحسن و با وکالت آقای محمد محمدی دادخواستی تحت عنوان ورود ثالث و با همان خواسته صدور حکم به فسخ معامله 90/02/27 بنا بر اعمال خیار غبن فاحش به طرفیت طرفین پرونده اولیه (آقایان م. غ. و م. ن.) تقدیم مینماید که به همان شعبه اول ارجاع و ضم پرونده اصلی میگردد متقابلا آقای م. غ. (خریدار ملک) با وکالت آقای الف. ر. دادخواستی به طرفیت خواهان اصلی و واردین ثالث تحت عنوان دعوی تقابل و به خواسته الزام خواندگان به تحویل ملک مورد معامله و رفع موانع انتقال و کسب مجوزهای لازم و حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی ملک و پرداخت خسارات دادرسی تنظیم و تقدیم مینماید که به شعبه اول ارجاع و پیوست دو پرونده اصلی و وارد ثالث میگردد دادگاه به هر سه پرونده به صورت توام رسیدگی مینماید و پس از انجام پاره ای اقدامات و ارجاع موضوع به کارشناسی ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه شماره --- - 91/02/09 با رد ایرادات وکیل خوانده اصلی و استدلال به اینکه فروشنده قصد اسقاط خیارات را نداشته و لذا در قرارداد مورخ 90/02/26 خیارات را اسقاط نکرده و در قرارداد دوم مورخ 90/02/27 که در فرم چاپی خیارات اسقاط شده فروشنده قصد الف. به خریدار نداشته تا خیارات را ساقط کند بلکه برعکس چون مبادرت به فروش سهم سایر ورثه می نموده در صدد این بوده که حقی از ورثه تضییع نشود لذا علیرغم اسقاط خیارات در قرارداد مورخ 90/02/27 عقیده دادگاه را بر عدم قصد آن از جانب فروشنده اعلام می کند و با تاکید بر اینکه فروشندگان پس از اطلاع از وقوع غبن در زمانی که عرفا فوری محسوب است با ارسال اظهارنامه اعلام فسخ نمودهاند و اینکه دریافت چکهای ثمن معامله پس از اطلاع از غبن و عدم اسقاط خیارات عرفا اقدام احتیاطی معقولی بوده که موجب اسقاط خیار نمی شود پس از ارجاع موضوع به هیات کارشناسان و وصول نظریه آنان دایر بر اینکه در زمان انجام معامله ملک مورد معامله 925 میلیون ریال کمتر از ارزش آن فروخته شده و اینکه این مبلغ قابل مسامحه نمیباشد و احراز ثبوت غبن با پذیرش دعوی خواهان اصلی و واردین ثالث ضمن حکم به اعلام فسخ معامله مورخ 90/02/27 حکم به استرداد ثمن به خوانده اصلی صادر و در مورد دعوی تقابل حکم به بی حقی خواهان تقابل صادر و اعلام مینماید وکیل آقای م. غ. (محکوم علیه) نسبت به رای صادره اعتراض می کند پرونده در شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان طرح میگردد این شعبه به شرح دادنامه شماره --- - 91/12/08 با استدلال به اینکه تحقق و وقوع بیع شرعی به موجب قرارداد مورخ 90/02/26 بوده که در آن خیارات اسقاط نگردیده و قرارداد مورخ 90/02/27 تنظیمی در بنگاه معاملاتی جهت اخذ کد رهگیری بوده که طرفین ملزم به امضا ذیل آن شده اند و یکی از بندهای چاپی آن اسقاط خیارات است که نه منشا بیع فیمابین بوده و نه اراده متعاملین در تنظیم آن دخالت و اثر داشته است علاوه بر اینکه اطلاع فروشندگان از ارزیابی قیمت ملک سه ماه قبل از انجام معامله برعکس استدلال تجدیدنظر خواه دلیل بی اطلاعی فروشندگان از قیمت واقعی ملک در زمان معامله است و با احراز غبن فروشندگان و اینکه اخذ چک ثمن معامله پس از اطلاع از غبن چون وجه چک از بانک وصول نگردیده دلیل اسقاط خیار غبن نیست با رد تجدیدنظر خواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را عینا تایید مینماید. پس از قطعیت رای، رئیس کل محترم دادگستری استان اصفهان پس از تهیه گزارشی از پرونده با این استدلال که (اولا: فروشنده قبل از انجام معامله مبادرت به اخذ نظریه دو نفر کارشناس محلی کرده که یکی ملک را 249 میلیون تومان و دیگری 308 میلیون تومان ارزیابی کردند که طرفین بر مبلغ 310 میلیون تومان توافق می نمایند لذا فروشنده با علم به قیمت عادله و مورد توافق اقدام به معامله با خریدار نموده و خیار فسخ طبق ماده 418 قانون مدنی منتفی است ثانیا: قولنامه دوم مورخ 90/02/27 که مطابق با مقررات جاری کشور تنظیم شده و در مورد آن کد رهگیری صادر شده در واقع باعث نفوذ قرارداد اولیه ( 90/02/26 ) شده و نشانگر آخرین اراده معاملی طرفین میباشد که همه خیارات از جمله خیار غبن را از خود سلب و ساقط نمودهاند لذا صدور رای مبنی بر فسخ معامله مواجه با ایراد است) از ریاست معظم قوه قضائیه تقاضای اعمال ماده 18 اصلاحی را مینماید سپس پرونده به حوزه معاونت قضایی قوه قضائیه ارسال و به کمیسیون شماره 6 مشاوران قضایی ارجاع میگردد قضات محترم کمیسیون مزبور ضمن تایید ایرادات مطرح شده از سوی رئیس کل دادگستری استان اصفهان با استدلال به اینکه وقتی دو قولنامه نوشته میشود کانّ مانند آن است که متعاملین معامله اولی را اقامه و دومی را منعقد کرده اند بر اعتبار مبایعه نامه دوم مورخ 90/02/27 تاکید می ورزد سپس اظهار می دارند با توجه به ارزیابی ملک توسط فروشنده قبل از انجام معامله غبن معنا پیدا نمی کند علاوه بر اینکه در قولنامه اولی مبیع یک ملک مسکونی و دو باب مغازه که یکی پروانه تجاری ندارد... و در قولنامه دومی مبیع عبارتست از ملک مسکونی شامل سه باب مغازه... ولی در نظریه کارشناس حسین ترک پور یک باب منزل و چهار باب مغازه به مبلغ 5/147/500/000 ریال برآورد شده است در حالی که ثمن مبیع میبایست براساس حداقل سه مغازه ارزیابی می شد نه چهار باب مغازه که آن هم دادخواه مدعی است در زمان معامله دو باب مغازه بوده ولی فروشندگان برای اینکه ارزش ملک را بالاتر جلوه دهند آن را به چهار باب تبدیل کرده اند لذا ثمن 310 تومان ثمن واقعی بوده که خود آقای علی ن. وکیل ورثه پس از ارزیابی با آن موافقت کرده است النهایه غبنی در کار نبوده است و محاکم بدایت و تجدیدنظر استدلالات را بلاجهت به نفع فروشندگان مصادره کرده اند و حق دادخواه تضییع گردیده است اعمال ماده 18 اصلاحی را پیشنهاد مینماید سپس پرونده به کمیسیون شماره 8 مشاوران قضایی ارجاع میگردد این کمیسیون اجمالا بدلیل عدم تحقق غبن تقریبا با همان استدلالی که قضات کمیسیون شماره 6 مطرح کردند و نیز به دلیل اینکه فروشندگان پس از اطلاع از غبن به فوریت اعمال خیار ننمودهاند به لزوم پذیرش اعمال ماده 18 اصلاحی و تجویز اعاده دادرسی اظهار نظر نمودهاند که پیشنهادهای مزبور مورد موافقت ریاست معظم قوه قضائیه قرار میگیرد و پس از حاکمیت ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری در اجرای ماده مزبور به دیوان عالی کشور ارسال سپس به این شعبه ( 23 ) ارجاع میگردد.هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای حائری عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:
رای شعبه
ایرادات و اشکالات مطرح شده از سوی رئیس کل محترم دادگستری استان اصفهان و قضات محترم کمیسیون های شماره 6 و 8 حوزه معاونت قضایی قوه قضائیه مالا وارد است و با همان استدلالهایی که مطرح نمودهاند و فوقا به نحو مشروح بیان گردیده و تکرار نمی گردد مخدوش بودن آراء صادره محرز و مسلم است، بنابراین با عنایت به تجویز اعاده دادرسی از ناحیه ریاست معظم قوه قضائیه و مستندا به ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری دادنامه شماره --- - 91/12/08 شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان و نیز دادنامه شماره --- - 91/02/09 شعبه اول دادگاه حقوقی نجف آباد نقض میگردد و در خصوص دعوی خواهان اصلی آقای م. ن. و واردین ثالث (سایر ورثه مرحوم حسن ن.) دعاوی مزبور غیرموجه تشخیص و حکم بر بی حقی آنان صادر و اعلام میگردد و در مورد دعوی تقابل آقای م. غ. با توجه به مراتب فوق دعوی نامبرده را وارد و مدلل تشخیص و خواندگان دعوی مزبور را به کسب مجوزهای لازم جهت انتقال ملک مورد معامله و حضور در دفترخانه و انتقال ملک به آقای م. غ. و نیز پرداخت خسارات دادرسی در حق وی محکوم مینماید. این رای قطعی است.
شعبه بیست و سوم دیوان عالی کشوریعقوب انصاری (رئیس) ذکراله احمدی (مستشار)