تاریخ نظریه: 1404/12/05
شماره نظریه: 7/1404/519
شماره پرونده: 1404-127-519ح
استعلام:
آیا درخواست صدور دستور فروش مال مشاع غیر منقول دارای سابقه ثبتی یا دعوای صدور حکم به فروش هرگونه مال مشاع، قابل تجزیه است؟ آیا دادگاه میتواند دعوا یا درخواست خواهان را صرفاً نسبت به بخشی از مال مشاع استماع کند؟ به عنوان مثال؛ خواهان (شریک) به قصد اضرار به دیگر شرکا صدور حکم به فروش یک دستگاه خودروی سنگین را به طرفیت دیگر شرکا مطرح میکند و بهرغم اعلام آمادگی دیگر شرکا در جلسه دادگاه برای خرید حصه خواهان به قیمتی بالاتر از قیمت روز، خواهان به قصد اضرار به شرکا بر صدور حکم به فروش حصه خود و حصه دیگر شرکای مشاعی اصرار دارد؛ آیا دادگاه میتواند صرفاً نسبت به بخشی از مال مشاع یعنی صرفاً نسبت به «حصه خواهان» این دعوا یا خواسته را مسموع بداند؟ همچنین چنانچه دعوایی نسبت به سه دانگ ملک متعلق به مورث مطرح شود و دیگر شرکای غیر وارث (مالکان سه دانگ دیگر) نیز در حوزه قضایی دیگری به جهت عدم قابلیت افراز ملک مورد نظر صدور دستور فروش را درخواست کنند؛ با این فرض که سه دانگ مورث قابلیت تقسیم به رد و تعدیل را دارد، آیا میتوان فقط نسبت به سه دانگ دیگر شرکا دستور فروش صادر کرد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، چنانچه مال مشاع، غیرمنقول و تابع مقررات افراز و فروش املاک مشاعی باشد، متقاضی باید ابتدا برای افراز آن به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کند؛ در صورت قابلیت افراز به ترتیب مقرر در قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 اقدام میشود؛ در غیر این صورت، با تصمیم قطعی اداره ثبت محل مبنی بر عدم قابلیت افراز، متقاضی میتواند با مراجعه به دادگاه صالح صدور دستور فروش ملک را درخواست کند.
ثانیاً، چنانچه مال مشاع، منقول و یا ترکه غیر منقول باشد، مالک مشاعی یا وارث میتواند از دادگاه صالح تقسیم این اموال و در صورت عدم قابلیت تقسیم، فروش اموال مذکور و تقسیم بهای آن را بین مالکان درخواست کند.
ثالثاً، مقصود از درخواست افراز و تقسیم و عنداللزوم فروش مال مشاع، احراز عدم قابلیت تقسیم مال مشاع و خروج وضعیت مال از حالت اشاعه است. در نتیجه، چنانچه مال قابل تقسیم باشد، بین صاحبان سهم تقسیم میشود و در فرض عدم قابلیت تقسیم، با دستور فروش و اجرای آن، بهای حاصل از فروش بین مالکان مشاع تقسیم میشود؛ بنابراین، در مثال راجع به درخواست یکی از شرکای مشاعی مبنی بر فروش خودروی مشاعی به رغم اعلام آمادگی دیگر شرکا برای خرید حصه وی، تجزیه سهم مشاع و صدور دستور فروش حصه یکی از شرکا توسط دادگاه امکانپذیر نیست و دادگاه نمیتواند صرفاً دستور فروش سهم خواهان از خودرو را صادر کند؛ زیرا در این صورت، وضعیت اشاعه مال همچنان باقی میماند؛ در حالی که مقصود از صدور دستور فروش در فرض احراز عدم قابلیت تقسیم مال، فروش کل مال و خروج از حالت اشاعه و تقسیم بهای آن بین مالکان است؛ در مثال دوم که دعوای تقسیم ترکه نسبت به سه دانگ ملک متعلق به مورث مطرح شده و شرکای سه دانگ دیگر نیز در حوزه قضایی دیگری به جهت عدم قابلیت افراز ملک، صدور دستور فروش را درخواست کردهاند، هدف از تقسیم ترکه، تقسیم اموال بین ورثه است؛ بر این اساس، دادگاه در خصوص سه دانگ متعلق به مورث در دعوای تقسیم ترکه اتخاذ تصمیم میکند و دادگاه رسیدگیکننده به درخواست فروش دیگر مالکان (غیر مورث) نسبت به سه دانگ مشاعی آنها از ملک اتخاذ تصمیم میکند و از آنجا که هدف از افراز در این درخواست فروش، جدا کردن سهم مورث از غیر مورث است، این امر فاقد اشکال قانونی است.