صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1384/04/03
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر قائم شهر
موضوع
تخلیه واحدهای مسکونی سازمانی
پرسش
کارخانه نساجی قائم‌شهر تعدادی واحدهای مسکونی سازمانی در اختیار کارگزاران خود قرار می‌دهد. آیا در صورت درخواست تخلیه واحدهای مزبور، تخلیه به موجب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 توسط دادستان صورت می‌پذیرد یا این‌که برای تخلیه این واحدها باید دادخواست حقوقی تنظیم شود؟ آیا قانون مذکور به موجب قوانین بعدی نسخ شده است؟
نظر هیئت عالی
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 ناظر به محل‌های کسب و پیشه یا تجارت بوده که روابط حقوقی طرفین قانوناً در دامنه شمول آن قرار نمی‌گیرد. قانون مذکورمطابق قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 و 1376 نسبت به اماکن مسکونی حاکمیتی نداشته و نسخ ضمنی شده است. در موضوع سوال با توجه به این‌که واحدهای مسکونی سازمانی از طرف کارخانه نساجی در اختیار کارگزاران آن کارخانه جهت سکونت قرارگرفته حسب مورد مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و شرایط مقرر بین طرفین بوده و به حکم مراجع قضایی یا دستور مقام قضایی موضوع ماده 3 قانون مزبور تخلیه محل‌های مسکونی مذکور صورت خواهد گرفت. در نتیجه اتفاق‌نظر قضات دادگستری قائم‌شهر تا حدودی‌که با این نظر موافق است تأیید می‌شود.
نظر اتفاقی
ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مقرر داشته است: «هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری، اجاره داده شده یا بشود، در صورتی‌که تصرف متصرف، بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری، به منظور اجاره باشد اعم از این‌که نسبت به مورد اجاره، سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.»
در ادامه ماده 2 همین قانون مواردی را از شمول قانون خارج کرده است. که یکی از آن موارد، آن بند پنج این ماده است که اعلام داشته است: «خانههای سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار گیرد.»
در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فیمابین است.
هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه در صورت امتناع به دستور همان مقام، محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.
- ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نیز شبیه ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 تنظیم و در بند (ب) ماده 2 این قانون نیز خانههای سازمانی را از شمول قانون موردنظر خارج و آن را تابع قوانین خاص یا طبق قراداد فیمابین دانسته‌اند.
- ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 مقرر داشته است: «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن‌که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»
- ماده 2 این قانون نیز مقرر داشته است: «قراردادهای عادی و اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.»
و حال با توجه به مقررات قانونی در خصوص اماکن استیجاری و خانههای سازمانی، باید قراردادهایی را که قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر، شده‌اند تفکیک کرد: در صورتی‌که خانههای سازمانی در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و 1362 در اختیار کارگران قرار گرفته باشد بر اساس قانون زمان واگذاری دستور تخلیه توسط دادستان صادر می‌شود. و اما اگر واحدهای سازمانی بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 در اختیار کارگران قرار گرفته باشد در این‌صورت نیز باید مواردی را که با رعایت شرایط ماده 2 این قانون واگذار شده باشد از مواردی‌که بدون رعایت این ماده در اختیار کارگران قرار گرفته باشد از یکدیگر تفکیک کرده. 1. در صورتی‌که شرایط مقرر در ماده 2 این قانون رعایت شده باشد برابر ماده 3 ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی و توسط ضابطین قوه قضاییه اجرا خواهد شد. حال با توجه به این‌که دادسرا در معیت دادگاه فعالیت می‌کند، ممکن است در مورد مرجع صادر‌کننده دستور تخلیه بین دادسرا و دادگاه اختلاف باشد. ولیکن چون موضوع فعالیت و شرح وظایف دادسرا در بند (الف) ماده 3 قانون اصلاح قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب مشخص و معین شده است و به موضوع تخلیه اماکن استیجاری اشاره‌ای نکرده است، تخلیه خارج از شرح وظایف دادسرا است و جنبه حقوقی دارد و مقام قضایی موردنظر در ماده 3 قانون فوق‌الذکر همان دادگاه است.
اما در صورتی‌که خانههای سازمانی بدون اعمال شرایط مقرر در ماده 2 قانون فوق‌الاشعار به کارگران واگذار شده باشد بر طبق قواعد عمومی و با تقدیم دادخواست انجام تخلیه صورت می‌پذیرد.