بسمه تعالی
هیات تخصصی اداری و امور عمومی
شماره پرونده: ه ت/ 0400039 شماره دادنامه سیلور: 1405313900000155399 تاریخ:1405/01/30
شاکی: آقای یوسف مسلوک زاده
طرف شکایت: نهاد ریاست جمهوری
موضوع شکایت و خواسته: ابطال ماده 3، اطلاق ماده 4 و ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر (موضوع تصویب نامه شماره 691145/ت19845ه مورخ 1378/03/17 هیات وزیران) از تاریخ تصویب
متن مقرره مورد شکایت:
ماده 3- رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده 2 قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده 4- رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجرحسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده 10- درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم میشود و شامل نکات زیر خواهد بود:
الف- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قایم مقام وی.
ب- نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قایم قانونی وی.
ج- مشخصات عین مستاجر.
د- مشخصات و تاریخ سند اجاره.
تبصره 1- مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یاد شده باشد.
تبصره 2- در صورت فوت موجر یا مستاجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونی آنها، قایم مقام قانونی آنان می‌باشند.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
حسب مفاد مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، دلیل مالکیت اعم از مالکیت عین و یا منافع باید سند رسمی ثبتی باشد و مراجع قضایی از پذیرش اسناد عادی منع شده اند و در آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله رای وحدت رویه شماره 166 مورخ 1375/07/28 برآن تاکید شده است و بر این اساس قراردادهای اجاره نامه و به تبع آن واگذاری سرقفلی که با سند عادی تنظیم شده اند نبایستی واجد اعتبار و مصداق ذینفعی اشخاص در دادگاه ها و دیوان عدالت اداری و سایر مراجع قضایی قرار گیرند. لذا ابطال مورد اعتراض که اسناد عادی اجاره را واجد اعتبار و درخواست های منتهی به اسناد عادی مزبور را قابل رسیدگی در مراجع قضایی دانسته است، از تاریخ تصویب مورد تقاضا است.
در پاسخ به شکایت مذکور، معاون امور حقوقی رییس جمهور، به موجب لایحه شماره 71551/57554 مورخ 1404/05/08 توضیح داده است که:
1- ادعای شاکی دایر بر آن است که ترتیب اثر دادن به اسناد عادی اجاره در محاکم برخلاف مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و رای وحدت رویه شماره 166 مورخ 1375/07/28 هیات عمومی دیوان عدالت اداری است چرا که بر اساس مستندات یاد شده پذیرش اسناد عادی دایر بر انتقال مالکیت اموال غیرمنقول نزد محاکم دادگستری منوط به تنفیذ و تایید پیشینی آن اسناد در مرجع قضایی است. این استدلال در بادی امر درست به نظر می‌رسد لیکن از اتقان کافی برخوردار نیست زیرا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 به این دلیل متعاقب دو قانون سلف خود یعنی قانون مصوب سال 1356 و 1362 وضع شده است تا با تسهیل حداکثری در انعقاد عقد اجاره و همچنین تخلیه ملک از ید مستاجرکمک شایانی به رونق اجاره داری و واگذاری منافع املاک اعم از مسکونی و غیر آن نماید. به همین دلیل سازوکارهای جدیدی همچون درخواست تخلیه به جای دادخواست تخلیه در آن پیش بینی شد. بر اساس ماده 1 این قانون مقرر شد: «از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه و. .. که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.» و ماده 3 نیز بیان می دارد: «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.» بنابراین به وضوح ملاحظه میشود که مقنن با علم و اطلاع به قانون ثبت اسناد و املاک و حتی آیین دادرسی مدنی، رویه قانونی جدیدی برای روابط موجر و مستاجر برقرار داشته و حتی آیین دادرسی طرح دعوا را نیز برای سهولت در کار، تغییر داده است.
مبرهن است در این حالت با توجه به قرینه های صریح موجود در ماده 1 به دلالت عبارت «قرارداد عادی» و ماده 3 به دلالت «درخواست تخلیه عین مستاجره با قرارداد عادی» و تفکیک آن با قراردادهای رسمی، قانونگذار ترتیب اثر دادن به قرارداد عادی را در دستور کار محاکم قرار داده است و هیچ تشریفات دیگری را لازم نمی داند. لذا ادعای شاکی دایر بر مغایرت مواد مورد شکایت از آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر با قانون ثبت اسناد و املاک در واقع ادعایی ناظر بر خود قانون و اعتراض به مفاد قانون موضوعه است و آیین‌نامه از این جهت حکمی مغایر با قانون ندارد.
2- در ماده 3 آیین‌نامه موضوع شکایت به «رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده 2 قانون» اشاره شده است که مطابق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر که متاخر بر مستندات مورد ادعای شاکی می‌باشد، تصریح شده است که «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.»
3- در خصوص رای وحدت رویه شماره 166 مورخ 1375/07/28 هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز لازم به ذکر است که اولاً این رای ناظر به انتقال مالکیت عین بوده و نه منافع، ثانیاً این دادنامه در سال 1375 و قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 صادر شده است که با توجه به مفاد قانون اخیرالذکر، توجه به اسناد عادی در روابط فی مابین موجر و مستاجر نیازمند تشریفاتی نظیرتنفیذ اسناد عادی در محاکم نیست از این رو استناد به این رای دارای وجاهت نمی‌باشد.
4- به موجب ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. لذا قراردادهای منعقده بین اشخاص قبل از تصویب این قانون، تابع مقررات قوانین زمان انعقاد قرارداد است که از جمله این موارد حق کسب و پیشه و ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و. .. است. لذا برخلاف برداشت شاکی، قراردادهای سابق بر قانون، تابع مقررات این قانون نیستند.
رای هیات تخصصی اداری و امور عمومی دیوان عدالت اداری
مطابق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 «از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.» همچنین به موجب ماده 3 این قانون «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط داویر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.» همچنین بر اساس ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر اصلاحی 1403/02/10 « در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر از افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.» بنا به مراتب مذکور و فارغ از اینکه رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 166 مورخ 1375/07/28 ناظر بر عدم پذیرش اسناد عادی در خصوص نقل و انتقال اراضی و منصرف از رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر و موضوع تخلیه ملک استیجاری و پیش از تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مصوب 1378/02/19 هیات وزیران است با توجه به اینکه اولاً بر اساس ماده 1289 قانون مدنی کارکرد و آثار حقوقی بر اسناد عادی مترتب است و ثانیاً اراده قانونگذار نیز بر اساس احکام مذکور بر پذیرش اسناد عادی اجاره و ترتیب اثر دادن به آن تعلق گرفته است نظر به اینکه به موجب بند (1) ماده 12 قانون دیوان عدالت اداری اصلاحی سال 1402 رسیدگی به شکایات، تظلّمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی از آیین‌نامه‌ها و سایر نظامات و مقررات دولتی و شهرداری‌ها و موسسات عمومی غیردولتی در مواردی که مقررات مذکور به علت مغایرت با شرع یا قانون و یا عدم صلاحیت مرجع مربوط یا تجاوز یا سوءاستفاده از اختیارات یا تخلف در اجرای قوانین و مقررات یا خودداری از انجام وظایفی که موجب تضییع حقوق اشخاص میشود از جمله حدود صلاحیت و وظایف هیات عمومی دیوان عدالت اداری است. در نتیجه هیات تخصصی اداری و امور عمومی با اتفاق آراء معتقد است مقرره مورد شکایت در چهارچوب اختیارات مرجع واضع مقرره مورد شکایت به تصویب رسیده است و مغایرتی نیز با قانون ندارد از این رو مستنداً به بند «ب» ماده 84 قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی 10/02/1402) رای به رد شکایت صادر میشود؛ این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور، از سوی رییس یا ده نفر از قضات دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است. بر اساس ماده 93 قانون یاد شده آرای هیات‌های تخصصی و هیات عمومی در ابطال و عدم ابطال مصوبات موضوع بند (1) ماده (12) این قانون، در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری، معتبر و ملاک عمل است.
سپهریکیا
نایب رییس هیات تخصصی اداری و امور عمومی