اشخاص خارج از شمول موارد زیر، در حکم فاقد سند رسمی موضوع ماده (10) تلقی میشوند و در صورتی که دارای ادعای موضوع این ماده باشند مکلف به درج ادعا در سامانه هستند:
1 - در خصوص مالکیت عین: شخصی که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت شده است یا ملک دارای سند رسمی با سند رسمی انتقال یا به موجب ارث به وی منتقل شده است.
2 - در خصوص مالکیت منافع بیش از دو سال و حقوق مذکور در ماده (10): دارنده سند رسمی موجد یا ناقل حقوق مذکور.
تبصره - اسناد رسمی تنظیم شده در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی که منتهی به درج در دفتر املاک نشده است، اسناد تنظیمی در اجرای ماده (88) قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی که موضوع آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول نیست، از شمول سند رسمی موضوع ماده (10) خارج است و دارندگان آن مکلف به درج ادعا در سامانه هستند.
فصل سوم - تکالیف مدعی و نحوه درج ادعا و اقدام
از
آییننامه اجرایی ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره های 1 و 2 آن
اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه موضوع ماده (10) حکم قطعی مراجع ذی صلاح به نفع ایشان صادر ولی منتهی به صدور سند رسمی یا درج در آن نشده باشد نیز مکلف به درج ادعا در سامانه موضوع ماده (10) و انجام تکالیف مقرر در ماده (21) این آییننامه هستند.
مدعی مکلف است حداکثر ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه، نسبت به درج ادعا و بارگذاری مستندات ادعا و همچنین نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) محدوده مورد ادعا به همراه جدول اطلاعات توصیفی آن با درج پلاک ثبتی در سامانه اقدام نماید.
تبصره - در اراضی و املاکی که عملیات ثبتی آن ها خاتمه نیافته و یا فاقد سابقه ثبتی میباشند نیز مدعیان مکلف به درج ادعا هستند
تبصره - در اراضی و املاکی که عملیات ثبتی آن ها خاتمه نیافته و یا فاقد سابقه ثبتی میباشند نیز مدعیان مکلف به درج ادعا هستند
دستگاه های اجرایی و واحدهای مذکور در تبصره (8) ماده (10) قانون، در مهلت مقرر قانونی مکلفند در خصوص اموال غیرمنقول فاقد سند مالکیت حدنگار، اقدام به ثبت ادعا در سامانه موضوع ماده (10) نمایند.
تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی باید از طریق کارگزاری ها، کارشناسان رسمی کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضائیه دارای صلاحیت در رشته نقشه برداری، اشخاص دارای پروانه نقشه برداری از سازمان نظام مهندسی کشور یا نقشه بردارانی که مطابق تبصره (3) ماده (9) آییننامه اجرایی قانون جامع حدنگار از سازمان، مجوز نقشه برداری اخذ نمودهاند تهیه شود.
تبصره - مدعی مکلف است قبل از درج ادعا نسبت به اخذ نقشه دارای مختصات جغرافیایی موضوع ادعا از یکی از طرق مذکور در این ماده اقدام نموده و کد رهگیری اخذ نماید. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که در فرآیند درج ادعا ابتدا کد رهگیری نقشه تهیه شده از مدعی اخذ شود و در صورت تطبیق کد ملی مدعی با کد ملی متقاضی تهیه نقشه، سپس نقشه مذکور بارگذاری گردد.
تبصره - مدعی مکلف است قبل از درج ادعا نسبت به اخذ نقشه دارای مختصات جغرافیایی موضوع ادعا از یکی از طرق مذکور در این ماده اقدام نموده و کد رهگیری اخذ نماید. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که در فرآیند درج ادعا ابتدا کد رهگیری نقشه تهیه شده از مدعی اخذ شود و در صورت تطبیق کد ملی مدعی با کد ملی متقاضی تهیه نقشه، سپس نقشه مذکور بارگذاری گردد.
نقشه دارای مختصات جغرافیایی باید بر اساس دستورالعمل تهیه نقشه عرصه املاک دستگاه های مشمول ماده (9) قانون جامع حدنگار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بستر سامانه شمیم تهیه شود.
چنانچه ادعای مدعی ناظر به عرصه و اعیان باشد، نقشه ای که توسط مدعی بارگذاری میشود، باید شامل دو لایه عرصه و اعیان باشد.
درج ادعا توسط مدعی، موجد حقی در مالکیت عین، منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول برای وی نخواهد بود و مراجع قانونی اقدام، بر اساس قوانین و مقررات مربوطه از جمله ماده (24) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 نسبت به قطعه مورد ادعا حسب مورد رسیدگی یا تصمیم گیری خواهند نمود.
در صورتی که مدعی پس از درج ادعا و قبل از اقدام فوت نماید، ورثه وی با درج گواهی انحصار وراثت در سامانه، به عنوان جانشین میتوانند حداکثر ظرف پنج ماه از زمان فوت یا در سقف مهلت اقدام متوفی، هر کدام بیشتر باشد، اقدام لازم را انجام دهد.
تبصره - چنانچه مهلت درج ادعا منقضی نشده باشد، امکان مذکور در این ماده نافی اختیار درج ادعای جدید توسط ورثه نیست.
تبصره - چنانچه مهلت درج ادعا منقضی نشده باشد، امکان مذکور در این ماده نافی اختیار درج ادعای جدید توسط ورثه نیست.
پس از راه اندازی سامانه موضوع ماده (10) تا پایان مهلت درج ادعا، پذیرش هرگونه اقدام از مدعی در مراجع قانونی اقدام جهت اخذ سند رسمی موضوع ماده (10) منوط به درج ادعا در سامانه موضوع ماده (10) خواهد بود.
چنانچه مدعی قبل از راه اندازی سامانه موضوع ماده (10)، جهت اخذ سند رسمی اقدام نموده باشد، موظف است نسبت به همان محدوده و با همان موضوع درج ادعا نموده و پس از آن، ضمن مراجعه به مرجعی که نزد آن اقدام نموده است، گواهی اقدام را اخذ و ظرف مهلت مقرر قانونی در سامانه درج نماید. مراجع قانونی اقدام مکلفند به درخواست مدعی، گواهی مذکور را ارائه نمایند.
در صورتی که اقدام مدعی مقدم بر درج ادعا باشد و بخشی از محدوده درج ادعا مازاد بر محدوده مورد اقدام باشد، مدعی پس از درج ادعا نسبت به محدوده مازاد، مکلف به انجام تکالیف مربوط به اقدام است.
مدعی مکلف است ظرف دو سال پس از درج ادعای خود در سامانه، جهت اخذ سند رسمی مالکیت حسب مورد، نسبت به انجام حداقل یکی از اقدامات قانونی زیر مبادرت نماید:
1. تنظیم سند رسمی؛
2. طرح دعوا مرتبط در مراجع قضایی یا داوری (از قبیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اعلام فسخ، ابطال سند مالکیت و یا معامله و اثبات حقوق ارتفاقی)؛
3. اقدام وفق قوانین فوق العاده ثبتی نظیر قانون تعیین تکلیف، قانون ساماندهی و قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آن ها در اثر جنگ یا حوادث غیرمترقبه ای مانند سیل، زلزله و آتش سوزی از بین رفته اند؛
4. هر اقدام قانونی دیگر نظیر ثبت تقاضای اخذ سند در مراجع ذی صلاح بر اساس قانون ثبت یا سایر قوانین.
1. تنظیم سند رسمی؛
2. طرح دعوا مرتبط در مراجع قضایی یا داوری (از قبیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اعلام فسخ، ابطال سند مالکیت و یا معامله و اثبات حقوق ارتفاقی)؛
3. اقدام وفق قوانین فوق العاده ثبتی نظیر قانون تعیین تکلیف، قانون ساماندهی و قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آن ها در اثر جنگ یا حوادث غیرمترقبه ای مانند سیل، زلزله و آتش سوزی از بین رفته اند؛
4. هر اقدام قانونی دیگر نظیر ثبت تقاضای اخذ سند در مراجع ذی صلاح بر اساس قانون ثبت یا سایر قوانین.
در صورتی که اقدام مدعی، مراجعه به داوری باشد، وی مکلف است پس از درج ادعا، درخواست رجوع به داور را به موجب اظهارنامه رسمی به داور ابلاغ و تصویر آن را به عنوان مدرک اقدام در سامانه موضوع ماده (10) درج نماید. در صورت صدور اجراییه در خصوص رای داور، دفتر دادگاه صادرکننده اجراییه، مکلف است گواهی صدور اجراییه را به عنوان نتیجه اقدام همراه با تصویر رای داور در سامانه موضوع ماده (10) درج کند.
تبصره - چنانچه داور، از قبول داوری امتناع نماید یا در مهلت مقرر رای خود را صادر نکند و یا رای داور باطل شود، مدعی موظف است جهت طرح دعوا به دادگاه مراجعه نماید (هرچند مهلت اقدام وی تمام شده باشد) و این امر ادامه اقدام محسوب میشود. پذیرش دعوا در این فرض نیز منوط به درج ادعا در مهلت مقرر قانونی و اقدام مذکور در این ماده است.
در مواردی که ارجاع به داوری از سوی دادگاه صورت بگیرد، گواهی دفتر دادگاه به عنوان مدرک اقدام در سامانه درج میشود.
تبصره - چنانچه داور، از قبول داوری امتناع نماید یا در مهلت مقرر رای خود را صادر نکند و یا رای داور باطل شود، مدعی موظف است جهت طرح دعوا به دادگاه مراجعه نماید (هرچند مهلت اقدام وی تمام شده باشد) و این امر ادامه اقدام محسوب میشود. پذیرش دعوا در این فرض نیز منوط به درج ادعا در مهلت مقرر قانونی و اقدام مذکور در این ماده است.
در مواردی که ارجاع به داوری از سوی دادگاه صورت بگیرد، گواهی دفتر دادگاه به عنوان مدرک اقدام در سامانه درج میشود.
مراجع قانونی اقدام موظفند در زمان پذیرش اقدام، کد رهگیری گواهی را از مدعی دریافت و صحت ادعا را به واسطه آن از سامانه موضوع ماده (10) استعلام و پس از دریافت نقشه و مستندات ادعا، نسبت به انطباق آن با محدوده دادخواست اقدام نمایند.
مراجع قانونی اقدام صرفاً در محدوده نقشه ادعای درج شده میتوانند رسیدگی یا تصمیم گیری نمایند. افزایش محدوده اقدام منوط به درج ادعای جدید نسبت به مقدار اضافه شده است.
سازمان مکلف است راهنمای مراحل مختلف اقدامات قانونی لازم جهت صدور سند رسمی را تهیه و برای دسترسی عموم در سامانه موضوع ماده (10) بارگذاری نماید.
مدعیان میتوانند از خدمات و مشاوره فنی، مهندسی کارگزاری جهت تهیه نقشه و درج ادعا استفاده نمایند. در این صورت سامانه باید به نحوی باشد که کارگزاری درج کننده ادعا برای مدعی، معین باشد. تعرفه این خدمات به پیشنهاد رئیس سازمان ثبت به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد.
سامانه موضوع ماده (10) باید به نحوی طراحی شود که در صورت درج ادعا نسبت به یک قطعه و اقدام در مراجع قانونی، چنانچه ادعای جدیدی که با ادعای سابق به صورت کلی یا جزیی در تعارض است، درج شود و نسبت به آن در مراجع قانونی اقدام نیز صورت پذیرد، مراتب اقدامات و تعارض در نقشه، به مراجع قانونی اقدام های مربوط به ادعاهای متعارض و مدعی معارضی که اقدام نموده است، اعلام شود.
سامانه موضوع ماده (10) باید به نحوی طراحی شود که مدعی امکان حذف ادعای درج شده در سامانه را نداشته باشد اما بتواند تا قبل از اقدام، ادعای درج شده در سامانه را اصلاح نماید. ملاک احتساب موعد قانونی اقدام، تاریخ درج ادعا است و نه اصلاح آن.
مدعی در هر ادعا صرفاً نسبت به یک قطعه میتواند درج ادعا نماید و درج ادعا نسبت به قطعات متعدد منفصل در یک ادعا مجاز نبوده و باید به صورت جداگانه درج ادعا صورت پذیرد.
مدعی میتواند در خصوص ادعاهای متعدد، اقدام واحدی انجام دهد. همچنین در خصوص بخش های مختلف یک ادعا نیز اقدامات متعدد امکان پذیر است.
چنانچه مرجع قضایی، اقدام مدعی را به موجب قرار، رد نماید، مدعی میتواند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی، مجددا نسبت به طرح دعوا یا هر اقدام جدید دیگر و درج گواهی آن در سامانه اقدام نماید. در غیر این صورت امکان اقدام مجدد برای وی میسر نخواهد بود مگر آن که مهلت اقدام مدعی (دو سال از زمان درج ادعا) منقضی نشده باشد که در این صورت تا انقضای مهلت مذکور، امکان اقدام مجدد خواهد داشت.
تبصره - در صورتی که صدور قرار به جهت استرداد دادخواست یا دعوا از سوی مدعی باشد و مهلت اقدام منقضی شده باشد، صرفا برای یک مرتبه امکان اقدام مجدد با رعایت ضوابط مقرر در این ماده وجود دارد.
تبصره - در صورتی که صدور قرار به جهت استرداد دادخواست یا دعوا از سوی مدعی باشد و مهلت اقدام منقضی شده باشد، صرفا برای یک مرتبه امکان اقدام مجدد با رعایت ضوابط مقرر در این ماده وجود دارد.
چنانچه مطابق مستندات ادعا که همراه با درج ادعا در سامانه بارگذاری شده است، موعد انجام یا ایفای تعهد پس از انقضای مهلت قانونی اقدام باشد، دعوای مدعی خارج از مهلت اقدام و حداکثر تا سه ماه پس از موعد ایفای تعهد، در حدود مستندات ادعا قابل پذیرش است.
در صورت عدم درج ادعا، عدم اقدام و یا هر دو آن ها توسط مدعی در مهلت مقرر در ماده (10) قانون، ادعای موضوع ماده مذکور اعم از دعوای عینی یا مطالبه قیمت علیه اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت دارای سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.
تبصره 1 - اشخاصی که نسبت به مال غیرمنقول، سند رسمی مالکیت اخذ نمودهاند یا به موجب سند رسمی مالکیت به ایشان منتقل شده و از مستحق للغیر بودن موضوع معامله یا معاملات معارض قبلی بی اطلاع باشند، ثالث با حسن نیت محسوب میشوند؛ لکن طرف معامله مدعی و ایادی قبلی وی، ثالث محسوب نمی شوند.
تبصره 2 - چنانچه مدعی در مواعد مقرر در ماده (10) قانون اقدام نکند و شخص دیگری برای موضوع ادعای وی سند مالکیت اخذ نماید، مدعی مذکور میتواند علیه شخصی که سند رسمی مالکیت اخذ نموده یا انتقال گیرنده رسمی عالم به مستحق للغیر بودن دعوای اثبات سوء نیت (از قبیل اخذ سند با مدارک جعلی یا خلاف واقع) و مطالبه قیمت روز طرح نماید و در صورت عدم اثبات سوء نیت مدعی میتواند برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول به نرخ روز، به ید ماقبل مراجعه نماید.
در صورت اثبات سوء نیت دارنده سند رسمی یا انتقال گیرنده رسمی، حکم به پرداخت قیمت مال غیرمنقول به نرخ روز صادر خواهد شد و چنانچه مدعی خواهان عین مال غیرمنقول از طریق اثبات سوء نیت دارنده سند رسمی است، صرفا با رعایت تبصره (5) ماده (1) قانون، دعوای وی پذیرفته خواهد شد.
تبصره 1 - اشخاصی که نسبت به مال غیرمنقول، سند رسمی مالکیت اخذ نمودهاند یا به موجب سند رسمی مالکیت به ایشان منتقل شده و از مستحق للغیر بودن موضوع معامله یا معاملات معارض قبلی بی اطلاع باشند، ثالث با حسن نیت محسوب میشوند؛ لکن طرف معامله مدعی و ایادی قبلی وی، ثالث محسوب نمی شوند.
تبصره 2 - چنانچه مدعی در مواعد مقرر در ماده (10) قانون اقدام نکند و شخص دیگری برای موضوع ادعای وی سند مالکیت اخذ نماید، مدعی مذکور میتواند علیه شخصی که سند رسمی مالکیت اخذ نموده یا انتقال گیرنده رسمی عالم به مستحق للغیر بودن دعوای اثبات سوء نیت (از قبیل اخذ سند با مدارک جعلی یا خلاف واقع) و مطالبه قیمت روز طرح نماید و در صورت عدم اثبات سوء نیت مدعی میتواند برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول به نرخ روز، به ید ماقبل مراجعه نماید.
در صورت اثبات سوء نیت دارنده سند رسمی یا انتقال گیرنده رسمی، حکم به پرداخت قیمت مال غیرمنقول به نرخ روز صادر خواهد شد و چنانچه مدعی خواهان عین مال غیرمنقول از طریق اثبات سوء نیت دارنده سند رسمی است، صرفا با رعایت تبصره (5) ماده (1) قانون، دعوای وی پذیرفته خواهد شد.
پس از اقدام مدعی در مراجع قانونی اقدام، با تقاضای وی، گواهی ثبت اقدام به صورت برخط و آنی برای سامانه موضوع ماده (10) ارسال میشود. مراجع مذکور مکلفند نتیجه اقدامات را نیز به سامانه ارسال و درج نمایند.