بسمه تعالی
هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: 0200075 شماره دادنامه سیلور: 140231390001949624 تاریخ: 29/07/1402
شاکی: آقای حبیب نوری شاباد
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر و شهرداری تبریز
موضوع شکایت و خواسته: ابطال ماده 20 تحت عنوان سهم درخواستی صدور مجوز اختصاصی برای استفاده از مزایای ناشی از تغییر وضعیت اراضی و املاک دفترچه عوارض سال 1400
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
شاکی دادخواستی به طرفیت شورای اسلامی شهر و شهرداری تبریز و اداره کل راه و شهرسازی استان آذربایجان شرقی به خواسته ابطال ابطال ماده 20 تحت عنوان سهم درخواستی صدور مجوز اختصاصی برای استفاده از مزایای ناشی از تغییر وضعیت اراضی و املاک دفترچه عوارض سال 1400 به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر میباشد:
ماده 20- سهم درخواستی صدور مجوز اختصاصی برای استفاده از مزایای ناشی از تغییر وضعیت اراضی و املاک
20-1- در صورت درخواست مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر و توافق با شهرداری و تنظیم مصالحه نامه جهت صدور مجوز استفاده اختصاصی تغییر وضعیت اراضی و املاک از کاربری های با ارزش یا تصویب کمیسیون ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون امور زیربنایی و نیز در صورت امکان براساس ضوابط طرح تفصیلی و جامع (برابر تبصره 3 صفحه 25 و بند 5 صفحه 28 پاراگراف اول صفحه 58 پاراگراف دوم صفحه 67 تبصره صفحه 68 و تبصره های 2 و3 صفحه 88 دفترچه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی) سهم شهرداری از آن به شرح زیر تعیین میگردد.
جدول شماره 21- میزان سهم شهرداری برای صدور مجوزهای اختصاصی متقاضیان استفاده از مزایای ناشی از نوع استفاده و تغییر وضعیت اراضی و املاک با تصویب کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری و کمیسیون امور زیربنایی
ردیف
نوع زمین و کاربری
کاربری درخواستی
سهم شهرداری بر مبنای کاربری درخواستی (درصد)
1
باغ
کاربری مسکونی
70
کاربری های انتفاعی (به غیر از تجاری و خدماتی)
65
2
مزروعی و فضای سبز
کاربری های عمومی
55
کاربری مسکونی
60
کاربری های انتفاعی (به غیر از تجاری و خدماتی)
50
کاربری های عمومی
40
3
مسکونی خیلی کم ویژه باغات
کاربری مسکونی
45
کاربری های انتفاعی (به غیر از تجاری و خدماتی)
40
کاربری های عمومی
25
4
کاربری عمومی
کاربری مسکونی
45
کاربری انتفاعی (به غیر از تجاری و خدماتی و مسکونی)
35
5
کاربری های انتفاعی (به غیر از تجاری و خدماتی و مسکونی)
کاربری مسکونی
30
کاربری انتفاعی (به غیر از تجاری و خدماتی و مسکونی)
15
تبصره1: شهرداری ملزم است سهم تغییر کاربری از ردیف های جدول بالای مساحت 500 مترمربع را به توسعه پایدار فضای سبز شهر و در راستای افزایش سرانه فضای سبز در همان محل اختصاص دهد.
تبصره2- سهم شهرداری در خصوص تبدیل به کاربری های گردشگری- تفریحی 25 درصد و صنایع کارگاهی 20 درصد به غیر از اراضی مزروعی و باغات نسبت به ردیف های جدول فوق کاهش خواهد یافت.
تبصره3- در صورت درخواست برای تغییر کاربری محل گرمابه های موجود که فاقد ارزش میراثی و تاریخی بوده (بعد از استعلام از سازمان میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی) به کاربری های عمومی و انتفاعی(به غیر از مسکونی و تجاری و خدماتی) سهم تغییر کاربری اخذ نخواهد شد و در کاربری مسکونی 50 درصد عوارض این ماده اخذ خواهد شد.
20-1-1- تغییر کاربری عمومی و انتفاعی به عمومی در صورت وجود ارزش اضافه شده با در نظر گرفتن موقعیت شهری و با نظر کارشناس رسمی دادگستری 50 درصد ما به التفاوت قیمت کاربری اولیه و درخواستی اخذ خواهد شد.
20-1-2- تعریف باغ و زمین های مزروعی و کاربری های انتفاعی و عمومی طبق پیوست شماره 3 ضمیمه این تعرفه است.
20-1-3- چنانچه کاربری املاکی بدون نظر و توافق شهرداری از سوی برخی از ارگان ها از طریق کمیسیون ماده 5 تغییر کاربری یافته و در...مالکیت سازمان مربوطه بوده باشد سهم و حق و حقوق شهرداری از نهاد مربوطه اخذ خواهد شد.
تبصره1- سازمان و ارگان مذکور در بند فوق، قبل از واگذاری ملک به اشخاص دیگر ملزم به استعلام از شهرداری و پرداخت حق و حقوق شهرداری هست.
تبصره2- اگر ملک ذکر شده در بند فوق (20-1-3) بدون پرداخت حق و حقوق شهرداری به شخص دیگر واگذار شده باشد شهرداری سهم خود را از بابت تغییر کاربری طبق این ماده از سازمان و ارگان مورد نظر مطالبه خواهد کرد و حق مطالبه از شخص خریدار را ندارد.
20-1-4- در صورتی که عناوین هر نوع کاربری حسب درخواست ذی نفعان برای تغییر به تجاری و خدماتی در کمیسیون ماده (5) و کمیسیون امور زیربنایی مطرح و تصویب گردد. عوارض آن براساس جدول فوق با قیمت گذاری عرصه تغییر یافته بر مبنای قیمت روز مسکونی تعیین و اخذ میشود. بدیهی است در موقع درخواست پروانه ساختمانی عوارض زیربناهای تجاری براساس 35 درصد ارزش روز و زیربناهای خدماتی 30 درصد ارزش روز محاسبه و وصول خواهد شد و این موضوع در گواهی های صادره به خصوص گواهی معامله قید و به اطلاع خریدار خواهد رسید.
20-1-5- در صورتی که براساس مصوبات مراجع رسمی مربوط از جمله کمیسیون های ماده 5 و امور زیربنایی و غیره قسمتی از ملک با مصالحه و توافق فی مابین با ذی نفعان به صورت کاربری اولیه و یا عمومی باقی مانده و در اختیار شهرداری قرار بگیرد و بقیه ملک به کاربری مورد درخواست تغییر یابد عوارض مساحت تغییر یافته براساس این ماده محاسبه و ارزش مساحتی از ملک که تغییر کاربری نمی یابد بعد از قیمت گذاری بر مبنای همان کاربری ذاتی و نوع زمین با بدهی ذینفعان ناشی از اجرای این ماده تهاتر خواهد شد.
20-1-6- در صورتی که درخواست تغییر کاربری و تفکیک عرصه هم زمان بوده باشد حداکثر سهم شهرداری علاوه بر درصدهای جدول این ماده به میزان 10 درصد خالص از قطعات، سهم تفکیک عرصه اخذ خواهد شد.
20-2- حفظ باغات و توسعه آن ها در اولویت اول برنامه های فضای سبز شهرداری است و مصوبات کمیسیون ماده 5 در ارتباط با نحوه اقدام شهرداری از قبیل باغات چای کنار و موارد مشابه به قوت خود باقی است. در صورت حفظ املاک مزروعی و باغ از سوی مالک و درخواست گواهی معامله با اخذ تعهد ثبتی از خریدار مبنی بر حفظ کاربری وضع موجود و درج آن در گواهی معامله سهم فوق از سوی شهرداری مطالبه خواهد شد. ضمناً این قبیل موارد جهت صدور شناسنامه باغ از سوی مناطق شهرداری باید به سازمان پارک ها و فضای سبز کتباً گزارش شود.
20-3- در رابطه با درخواست های اخذ مجوز مبنی بر احداث اعیانی برای استفاده تجاری و خدماتی با توسعه آن و ایجاد بالکن داخل مغازه و انباری تجاری و ارزش اضافه شده حاصل از افزایش عرض دهته و ارتفاع صرفاً با اخذ 35 درصد ارزش روز تجاری و 30 درصد ارزش روز خدماتی به عنوان عوارض و با رعایت ضوابط شهرسازی و طی مراحل قانونی اقدام خواهد شد. توضیح این که برای مشاعات و بالکن روباز عوارض پذیره بر اساس بند 10-2 ماده 10 تعرفه اخذ خواهد شد.
20-3-1-سهم تبدیل واحدهای مجاز موجود مسکونی در طبقات بالای همکف به تجاری 30 درصد ارزش روز تجاری و 25 درصد ارزش روز خدماتی پس از تصویب در کمیسیون ماده 5 محاسبه و وصول خواهد بود.
20-3-2- در خصوص صدور مجوز برای اعیانی های مجاز موجود برای استفاده در سایر کاربری ها (به غیر از تجاری و خدماتی و مسکونی) با رعایت ضوابط شهرسازی و تصویب در کمیسیون ماده پنج صرفاً با اخذ 20 درصد ارزش روز کاربری درخواستی به عنوان عوارض محاسبه و وصول خواهد شد.
20-4- درخواست های احداث اعیانی برای املاک واقع در حریم شهر که توسط کمیسیون امور زیربنایی استان مورد موافقت قرار میگیرد برابر مفاد همین ماده نسبت به اخذ سهم شهرداری و سهم خدمات عمومی محاسبه و اقدام خواهد شد.
تبصره1: در اراضی و املاک موقوفی به هنگام محاسبه عوارض مربوطه در بندهای این ماده به میزان 20 درصد کاهش مبنای عوارض لحاظ خواهد شد.
تبصره2: سهم خدمات عمومی و سهم شهرداری شامل اراضی کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی نهادها سازمان ها و ادارات است و در کلیه اراضی و املاکی که صاحبان آن ها با تصویب کمیسیون ماده 5 خود نسبت به آماده سازی و ایجاد معابر اقدام می نمایند علاوه بر واگذاری کلیه کاربری های عمومی به شهرداری 20 درصد از عرصه باقی مانده به عنوان سهم شهرداری تعلق خواهد گرفت.
تبصره3: در مواردی که امکان واگذاری سهم شهرداری از عرصه میسر نباشد شهرداری مناطق با اخذ مجوز از شهرداری مرکز میتوانند معادل سهم شهرداری را به قیمت روز توسط هیات ارزیابی شهرداری تبریز قیمت گذاری و معادل آن را اخذ نمایند.
تبصره4: چون محدوده شهرداری منطقه 9 در قالب آماده سازی و شهرک سازی دارای مصوبه خاص بوده بنابراین از عوارض موضوع این ماده مستثنی است.
تبصره5: در حریم شهر، در صورت موافقت و با صدور مجوز توسط سازمان جهادکشاورزی استان به استناد تبصره (4) ماده یک قانون حفظ اراضی زراعی و باغات برای بهره برداری های مجاز کشاورزی که با قید نوعیت زمین (باغات و اراضی زراعی واقع در حریم شهر) و بدون تغییر کاربری انجام گردد سهم شهرداری از این ماده اخذ نخواهد شد ولی در صورت تغییر کاربری عرصه ملک از سوی کارگروه تخصصی امور زیربنایی و شورای برنامه ریزی استان و یا درخواست تغییر کاربری زمین توسط مالک سهم شهرداری مطابق این ماده اخذ خواهد شد ضمناً در مجوزها و گواهی های صادره هر نوع عملیات انجام یافته می باید توسط شهرداری قید گردد شایان ذکر است در صورت عدم حصول تغییر کاربری و رعایت تبصره 4 ماده یک قانون حفظ اراضی زراعی و باغات صرفاً عوارض زیربنا نیز حسب نوع فعالیت مورد استفاده برابر جداول ماده 10 محاسبه و وصول خواهد شد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
مصوبه مغایر با ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و دادنامه شماره 1274-2/5/97 و 220 الی 215-19/3/99 هیات عمومی دیوان و تبصره 2 ماده 62 قانون برنامه پنجم توسعه میباشد. لذا تقاضای اقدام قانونی دارد.
خلاصه مدافعات طرف شکایت:
لایحه ای واصل نشده است.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر در جلسه به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی شوراهای اسلامی:
طبق بند 16 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهر محسوب شده است و در تبصره یک ماده «50» قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوطه تجویز شده است، در بند 4 ماده 22 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1380 با اصلاحات و الحاقات بعدی مقرر گردیده است: « عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوطه پرداخت خواهد شد. » همچنین در بند (الف) ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران وضع عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک، ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری مجاز شمرده شده است و در آراء هیات عمومی از جمله بند (ب) رای شماره 1308 - 9/5/1397 در پرونده 9600039 ((ب- با توجه به سیر تاریخی وضع و اخذ عوارض محلی طبق بند 1 ماده 35 قانون تشکیلات شوراهای اسلامی مصوب 1362 عوارض محلی از جمله عوارض تغییر کاربری با پیشنهاد وزیر کشور تصویب و با توجه به بخشنامه شماره 23137؍341-5؍2؍1366 بعد از تائید نماینده محترم ولی فقیه از مشمولین اخذ شده است و طبق رای شماره 587-25؍11؍1383 هیات عمومی دیوان عدالت اداری تجویز اخذ عوارض دیوانی از جمله تغییر کاربری بعد از ابقاء مستحدثات در کمیسیون ماده صد به شرح مقرر در بخشنامه های شماره 3؍24150-30؍11؍1369 و 34؍1؍10740-4؍6؍1371 وزارت کشور مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نگردیده است. با توجه به بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخابات شهردار مصوب 1375 با اصلاحات بعدی تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاستهای عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهرهاست و نظر به تبصره یک ماده 5 قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه جمهوری اسلامی ایران موسوم به تجمیع عوارض مصوب 1381 وضع عوارض محلی جدید و یا افزایش عوارض محلی که در این قانون مشخص نشده تجویز شده است و در حاکمیت قانون اخیرالذکر، قانونگذار در بند 3 ماده 22 قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 1384 در مقام تسریع در امر توسعه هتلها و اقامتگاهها و سایر تاسیسات گردشگری به تغییر کاربری توسط کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و در بند 4 ماده مذکور به وضع و پرداخت عوارض ناشی از تغییر کاربری با عبارت «عوارض ناشی از تغییر کاربری و فروش تراکم به اقساط پنج تا ده ساله از شروع بهره برداری توسط سرمایه گذاران به شهرداری مربوط پرداخت خواهد شد.» به صراحت بیان نظر نموده است و حسب تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد تجویز شده است و در حاکمیت همین قانون طبق بند ه- قانون بودجه سال 1396جمهوری اسلامی ایران به تغییر کاربری در کمیسیون ماده 5 مذکور و عوارض تغییر کاربری و سایر عوارض شهرداری در مقام ساماندهی و بهینه سازی بخشی از املاک و فضاهای آموزشی، ورزشی و تربیتی خود با عبارت «تغییرکاربری به پیشنهاد شورای آموزش و پرورش و تصویب کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران صورت میگیرد و از پرداخت کلیه عوارض شامل تغییر کاربری، نقل و انتقال املاک، گواهی بهره برداری، احداث، تخریب و بازسازی و سایر عوارض شهرداری معاف میباشند » تصریحاً اشاره شده است، بنابراین وضع عوارض برای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری املاک بعد از تصمیم کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مصوبه مورد شکایت مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نشد.))لذا ماده 20 تحت عنوان سهم درخواستی صدور مجوز اختصاصی برای استفاده از مزایای ناشی از تغییر وضعیت اراضی و املاک مصوب شورای اسلامی شهر تبریز تعرفه سال 1400 مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است./ت
رحمان پیوست
رئیس هیات تخصصی شوراهای اسلامی
دیوان عدالت اداری