مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران پیرامون اصلاح پیوست 3 طرح جامع تهران - دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهر تهران

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 1398/4/3 خود، پیرو تکلیف مقرر در بند 8 مصوبه مورخ 1393/8/18 شورای عالی شهرسازی و معماری پیشنهاد شورای اسلامی شهر تهران را در خصوص اصلاح پیوست 3 طرح جامع شهر تهران (دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری) پیرامون ضوابط و مقررات مربوط به نحوه ساخت و ساز، افراز و تقسیم و تفکیک باغ ها، اراضی کشاورزی یا آیش واقع در محدوده شهر تهران را مورد بررسی قرار داد و ضمن تایید صورتجلسه مورخ 1398/4/1 کمیته فنی شماره 4، دستورالعمل مذکور را به شرح پیوست مورد تصویب قرار داد و مقرر نمود دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ضمن اعمال اصلاحات ویرایشی مراتب را به مراجع مربوط ابلاغ نماید. همچنین مقرر گردید به منظور تحقق حداکثری اهداف این دستورالعمل در صیانت و حفاظت از باغات تهران، شهرداری تهران نسبت به پایش مستمر نحوه اعمال ضوابط و ارائه گزارشات نوبه ای به شورای عالی در دوره های زمانی سه ماهه اقدام نماید.
لذا بدینوسیله «پیوست 3 طرح جامع شهر تهران (دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری)» به شرح پیوست جهت اجرا ابلاغ می‌گردد.

معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران - فرزانه صادق مالواجرد

اصلاحیه - پیوست شماره 3 سند طرح جامع مصوب شهر تهران

ضوابط و مقررات مربوط به نحوه ساخت و ساز، افراز و تقسیم و تفکیک باغ ها و اراضی کشاورزی یا آیش واقع در محدوده شهر تهران، موضوع دستورالعمل ماده چهارده (14) قانون زمین شهری به شرح زیر تعیین و جایگزین ضوابط و مقررات قبلی (پیوست شماره 3 سند طرح جامع شهر تهران) می‌گردد. در اجرای این دستورالعمل لازم است قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها نیز رعایت گردد.

ماده یکم (1) - تعاریف و تدقیق واژگان
باغ: باغ طبق مفاد بند «د» ماده «یک» آیین‌نامه اجرایی ماده (1) قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب 1388/4/20 مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویبی در سی و دومین اجلاس شورای عالی استان ها به تاریخ 1389/2/15 تعریف و تعیین می‌گردد.
اراضی کشاورزی و مزروعی: اراضی کشاورزی و مزروعی شامل اراضی می‌شود که یا در سند آن قید شده باشد و یا اینکه بر اساس رای کمیسیون ماده 12 قانون شهری نوعیت زمین کشاورزی و مزروعی تعیین شده باشد.
سطح ناتراوا: سطحی از خاک که با پوشش های سخت و غیرقابل نفوذ در برابر آب پوشانده شده است.
مشخصات نقشه جانمایی: شامل مختصات جغرافیایی محل وقوع درختان (x و Y) است. این نقشه می‌بایست در اراضی با مساحت کمتر از 2000 مترمربع در مقیاس 1:100 و در اراضی با مساحت بیشتر از 2000 مترمربع در مقیاس 1:200 تهیه و شامل تمامی فضاهای میان تهی داخل ساختمان، راه پله، مشاعات و رمپ و لوپ می‌باشد.

ماده دوم (2): باغ های داخل محدوده شهر

1 - فضای سبز عمومی: باغ هایی که شهرداری علاوه بر مصوبات طرح ها، تملک نموده و باید با حفظ یا ارتقاء وضعیت درختان و سیستم آبیاری به صورت فضای سبز عمومی نگهداری نماید (اعم از اینکه در طرح مصوب، کاربری آن ها فضای سبز باشد یا نباشد) و با تصویب مراجع مربوطه به فضای سبز عمومی تبدیل شود.

2 - پهنه سبز و باز (ارزشمند سبز و حفاظت ویژه): باغ هایی که به صورت انبوه و در کنار هم قرار گرفته و گستره ها یا بافت های ارزشمند سبز را تشکیل می دهند که مشتمل بر زیرپهنه های 211 G و 241 R (مطابق نقشه های پیوست) می‌باشند. هرگونه تغییر در این نقشه ها منوط به تصویب کمیسیون ماده پنج خواهد بود.

1 - 2 - حداقل نصاب تفکیک، افراز و تقسیم اراضی و املاک دارای نوعیت باغ موضوع بند (2) ماده (2) به میزان ده هزار (10000) مترمربع تعیین و هرگونه ساخت و ساز در آن طبق ضوابط طرح موضعی مصوب مجاز خواهد بود.

2 - 2 - تا زمان تهیه و تصویب طرح های موضعی مذکور در بند 1 - 2 هرگونه ساخت و ساز صرفاً مطابق ضوابط پهنه 211 G خواهد بود.

3 - فضای سبز خصوصی: باغاتی که به صورت پراکنده در پهنه های مختلف شهر به غیر از فضاهای سبز عمومی (زیرپهنه 1 G) و خدمات مصوب قرار دارند و به موجب مقررات و توسط مراجع ذیربط باغ تشخیص داده شده اند به شرح زیر:

1 - 3 - حداقل تفکیک، افراز و تقسیم اراضی و املاک دارای نوعیت باغ موضوع بند 3 ماده 2 به میزان پنج هزار (5000) مترمربع تعیین می‌گردد.

2 - 3 - نحوه ساخت و ساز در باغ های با مساحت کمتر از دو هزار (2000) مترمربع
1 - 2 - 3 - سطح اشغال مجاز در این باغ ها حداکثر 15 درصد مساحت زمین طبق سند مالکیت می‌باشد.
2 - 2 - 3 - تراکم مجاز در این باغ ها حداکثر 30 درصد تعیین می‌گردد.
3 - 2 - 3 - تعداد طبقات در این باغ ها حداکثر 2 طبقه و بیشترین ارتفاع از سطح زمین محل توده گذاری، با احتساب 110 سانتیمتر جان پناه، 860 سانتیمتر تعیین می‌گردد.
در مواردی که ضوابط پهنه کمتر از ضوابط فوق الذکر می‌باشد، ضوابط زیرپهنه مربوطه ملاک عمل خواهد بود.

3 - 3 - نحوه ساخت و ساز در باغ های با مساحت بین دو هزار (2000) تا پنج هزار (5000) مترمربع:
1 - 3 - 3 - سطح اشغال مجاز در این باغ ها حداکثر 15 درصد مساحت زمین طبق سند مالکیت می‌باشد.
2 - 3 - 3 - تراکم مجاز در این باغ ها حداکثر 45 درصد تعیین می‌گردد.
3 - 3 - 3 - تعداد طبقات در این باغ ها حداکثر 3 طبقه و بیشترین ارتفاع از سطح زمین محل توده گذاری با احتساب 110 سانتیمتر جان پناه، 1180 سانتیمتر تعیین می‌گردد.
4 - 3 - 3 - در صورت استفاده مسکونی در باغ های با مساحت دو هزار (2000) تا پنج هزار (5000 مترمربع)، میانگین مساحت هر واحد 150 مترمربع تعیین می‌شود.

4 - 3 - نحوه ساخت و ساز باغ های با مساحت بیشتر از پنج هزار (5000) مترمربع:
1 - 4 - 3 - سطح اشغال مجاز در این باغ ها تا سقف پنج هزار (5000) مترمربع، حداکثر 15 درصد مساحت پنج هزار (5000) مترمربع می‌باشد و تراکم مجاز تا این سقف، حداکثر 45 درصد پنج هزار (5000) مترمربع تعیین می‌گردد. سطح اشغال مجاز برای مساحت مازاد بر 5000 مترمربع، حداکثر 10 درصد مساحت مازاد پنج هزار (5000) مترمربع و حداکثر تراکم مجاز برای مساحت مازاد، 30 درصد مساحت مذکور می‌باشد.
2 - 4 - 3 - تعداد طبقات در این باغ ها 3 طبقه با سطح اشغال 15 درصد و یا حداکثر 4 طبقه ضمن رعایت سقف تراکم مجاز (با کاهش سطح اشغال) تعیین می‌گردد. بیشترین ارتفاع از سطح زمین محل توده گذاری با احتساب 110 سانتیمتر جان پناه، 1500 سانتیمتر می‌باشد.
3 - 4 - 3 - در صورت استفاده مسکونی در باغ های با مساحت بالای 5000 مترمربع، میانگین مساحت هر واحد مسکونی 150 مترمربع تعیین می‌شود.

5 - 3 - در صورت اختلاف ارتفاع سطح زمین محل توده گذاری، مبنای تراز ارتفاعی، میانگین سطح محل توده گذاری می‌باشد.

6 - 3 - در باغ های با مساحت دو هزار (2000) مترمربع و بیشتر در صورت ارائه درخواست کتبی و محضری مالک مبنی بر تبدیل هفتاد (70) درصد از مساحت عرصه باغ به فضای سبز عمومی تجهیز شده و واگذاری قانونی آن به شهرداری، احداث بنا در 30 درصد باقیمانده با سطح اشغال 60 درصد و تراکم 240 درصد حداکثر در چهار (4) طبقه مجاز می‌باشد. در صورتی که تراکم زیرپهنه مصوب 300 درصد و یا بیشتر باشد، حداکثر تراکم مجاز در 30 درصد باقیمانده ملک معادل 300 درصد با سطح اشغال 60 درصد، حداکثر در پنج (5) طبقه تعیین می‌گردد.

تبصره یکم (1): تامین سطوح مورد نیاز برای سرانه های خدماتی (تاسیسات، فضای سبز، پارکینگ) و گذربندی در 30 درصد باقیمانده صورت می پذیرد.

تبصره دوم (2): هفتاد (70) درصد باقی مانده باغ صرفاً به فضای سبز عمومی اختصاص یافته و به پهنه 111 G و یا 112 G تبدیل گردد.

7 - 3 - در صورت تجمیع دو یا چند پلاک باغ و غیرباغ، ضوابط ساخت و ساز در باغ به ضوابط غیرباغ افزوده خواهد شد. در این صورت جانمایی توده گذاری با رعایت عدم سایه اندازی و اشراف برای قطعات پیرامون در محدوده غیرباغ و منوط به تایید کمیته فنی باغ است.

8 - 3 - در تمامی اراضی دارای نوعیت باغ در شهر تهران، احداث زیرزمین حداکثر در یک طبقه (منفی) با رعایت عدم آسیب به ریشه درختان مجاز است. حداکثر تراز ارتفاع کف زیرزمین 140 سانتیمتر پایین تر از کمترین تراز ارتفاعی محل توده گذاری ساختمان است. (زیرسقف زیرزمین 100 سانتی متر بالاتر از محل توده گذاری ساختمان خواهد بود، در ضمن به منظور رعایت ضوابط آتش نشانی برای ساختمان هایی با مساحت زیربنای بیش از 1000 مترمربع، تراز ارتفاع کف زیرزمین 200 سانتی متر تعیین می‌گردد). سطح اشغال زیرزمین حداکثر معادل سطح اشغال طبقه همکف خواهد بود و حداکثر ارتفاع طبقه زیرزمین 240 سانتی متر تعیین می‌شود. احداث زیرزمین و محل مناسب توده گذاری در کمیته فنی باغ (موضوع ماده ششم (6) این مصوبه) تعیین می‌شود.

9 - 3 - به منظور ارتقاء کیفیت فضاهای صنعتی و کارگاهی (پهنه های 3 S)، نحوه ساخت و ساز در اراضی زراعی و باغ های موجود در این پهنه ها، با رعایت سقف تراکم 45 درصد و تعداد طبقات حداکثر 2 طبقه در عرصه فاقد درخت، سطح اشغال تا 30 درصد (بنا به ضرورت) با اولویت استقرار فعالیت های دانش بنیان قابل افزایش است. حداکثر ارتفاع نیز ده (10) متر می‌باشد.

10 - 3 - میزان مجاز کف سازی های ناتراوا در باغ ها، حداکثر 5 درصد مازاد بر سطح اشغال وسعت فضای باز باغ ها در صورت عدم قطع درخت می‌باشد و جانمایی آن طبق نقشه احداث ساختمان مصوب کمیته فنی باغ است.

تبصره سوم (3): تامین پارکینگ مورد نیاز به صورت روباز در سطح ناتراوا امکان پذیر است.

ماده سوم (3) - اراضی کشاورزی و مزروعی داخل محدوده شهر

1 - تبدیل اراضی کشاورزی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی (زیرپهنه 1 G) باشند بنا به درخواست مالک ملک، با استفاده از مقررات فضای سبز خصوصی موضوع بند (3) ماده (2) این دستورالعمل بلامانع است. در این صورت لازم است که نقشه درختکاری باغ نیز همراه با نقشه های تفکیکی و ساختمانی تهیه و به تصویب کمیته فنی باغ برسد.

2 - در اراضی کشاورزی و مزروعی که فاقد کاربری خدمات و فضای سبز عمومی (زیرپهنه 1 G) باشند در صورت ارائه درخواست کتبی و محضری مالک مبنی بر تبدیل هفتاد (70) درصد از مساحت عرصه ملک به فضای سبز عمومی تجهیز شده و واگذاری قانونی آن به شهرداری، احداث بنا در 30 درصد باقیمانده با سطح اشغال 60 درصد و تراکم 240 درصد، حداکثر در چهار (4) طبقه مجاز می‌باشد. در صورتی که تراکم زیرپهنه مصوب 300 درصد و یا بیشتر باشد، حداکثر تراکم مجاز در 30 درصد با باقیمانده ملک معادل 300 درصد و سطح اشغال 60 درصد، حداکثر در پنج (5) طبقه تعیین می‌گردد.

تبصره یکم (1): تامین سطوح مورد نیاز برای سرانه های خدماتی (تاسیسات، فضای سبز، پارکینگ) و گذربندی در 30 درصد باقیمانده صورت می پذیرد.

تبصره دوم (2): هفتاد (70) درصد باقی مانده باغ صرفاً به فضای سبز عمومی اختصاص یافته و به پهنه 111 G و یا 112 G تبدیل گردد.

3 - تا زمانی که مالکین قصد ساختمان سازی نداشته باشند، می‌توانند از ضوابط تفکیک به شرح زیر استفاده نمایند:
الف - حداقل اراضی زراعتی آبی 10 هکتار
ب - حداقل اراضی زراعتی دیم 20 هکتار

4 - چنانچه اراضی کشاورزی و مزروعی داخل محدوده شهر، جزء اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری قرار گرفته باشد، هرگونه عملیات اجرایی با رعایت ضوابط این دستورالعمل، منوط به اجرای بند شش (6) ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران می‌باشد.

ماده چهارم (4): در صورت استفاده مسکونی، تامین پارکینگ های مورد نیاز بر اساس ضوابط طرح تفصیلی مصوب شهر تهران الزامی است. در صورت استفاده غیرمسکونی، تامین پارکینگ به ازای هر 100 مترمربع بنای خالص عملکرد پیشنهادی مطابق با جدول کاربری ها و عملکردهای مجاز به استقرار در باغ ها انتهای این دستورالعمل می‌باشد.

ماده پنجم (5): با تصویب و ابلاغ این دستورالعمل، هرگونه افزایش سطح اشغال، طبقه و تراکم در املاک باغ بیش از میزان مشخص شده ممنوع بوده و کلیه بندهای متناظر در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران در صورت مغایرت با این دستورالعمل از جمله بندهای 2 - 6، 2 - 9، 5 - 10، 8 - 3، 3 - 14، 14 -7، 16 - 36 و تبصره 4 بند 9 - 1، در خصوص املاک باغ ملاک عمل نخواهد بود.

ماده ششم (6): از تاریخ ابلاغ این مصوبه، صدور پروانه ساختمان در باغ ها صرفاً توسط معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران با تاکید بر رعایت موارد زیر انجام خواهد پذیرفت. نحوه عملکرد دقیق آن ظرف مدت حداکثر یک ماه توسط معاونت مذکور تدوین و ابلاغ خواهد گردید. تخلف از پروانه صادر شده، ممنوع و مستلزم قلع بنا خواهد بود.

1 - 6 - شهرداری تهران مکلف است نسبت به تشکیل کمیته فنی باغ با عضویت نماینده معاونت شهرسازی و معماری (مدیرکل مربوطه)، نماینده سازمان بوستان ها و فضای سبز شهر تهران (با تخصص فضای سبز)، چهار نفر کارشناس خبره حقیقی با تخصص های معماری، فضای سبز، اکولوژی گیاهی و میراث فرهنگی (به انتخاب معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران) و معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه ای که ملک در آن واقع است، جهت بررسی و تایید نقشه های پیشنهادی اقدام نماید.

تبصره: رسمیت یافتن جلسات کمیته فنی باغ، منوط به حضور نمایندگان کمیسیون های شهرسازی و معماری و سلامت، محیط زیست و خدمات شهری شورای اسلامی شهر تهران (از هر کمیسیون یک نفر) به عنوان ناظر می‌باشد.

2 - 6 - نقشه های جانمایی درختان در مقیاس مناسب (100:1 تا 200:1) با درج مشخصات کامل درختان و مسیر قنات و آب های زیرزمینی و چاه ها و منبع تخصیص آب جهت آبیاری درختان، توسط مالک تهیه و جهت تایید به کمیسیون ماده هفتم (7) آیین نامه اجرایی ماده (1) قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها ارائه می‌شود.

3 - 6 - محل توده ساختمانی و کف سازی ناتراوا بر اساس نقشه های بند 2 - 6 در «کمیته فنی باغ» بررسی و تعیین شده و مبنای صدور پروانه ساختمان خواهد بود.

4 - 6 - درج شناسنامه مصوب باغ در پروانه ساختمانی و پایان کار الزامی است.

6 - 5 - [5 - 6] نظارت مستمر جهت حفاظت و صیانت از درختان در حین عملیات ساختمانی و زمان بهره برداری توسط شهرداری انجام می پذیرد و در صورت هر نوع تغییر وضعیت درختان املاک، شهرداری می‌بایست موضوع را از کمیسیون های ماده هفتم (7) آیین‌نامه اجرایی فوق الذکر استعلام نماید.

تبصره: اختیارات کمیته باغ صرفاً محدود به موارد مندرج در این دستورالعمل می‌باشد.

ماده هفتم (7): شهرداری تهران مکلف است در جهت حفاظت حداکثری از باغ های غیرخصوصی موجود در پهنه های مختلف، پیشنهاد تغییر این پهنه ها به پهنه های فضای سبز عمومی را ظرف مدت شش ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این مصوبه تهیه و جهت تصویب به کمیسیون ماده 5 و عنداللزوم شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارائه نماید.

ماده هشتم (8): عملکردهای موضوع جدول ذیل این دستورالعمل با رعایت ضوابط و مقررات دستگاه مربوطه و در چارچوب ضوابط و مقررات باغ ها قابلیت استقرار خواهند داشت.

تبصره 1: گزارش کارشناسی شامل پیوست های مطالعاتی ترافیکی، زیست محیطی، اجتماعی از متقاضی درخواست پروانه ساختمانی مطالبه و جهت بررسی به کمیته فنی باغ ارائه و کمیته یاد شده می‌تواند در صورت نیاز مستندات لازم را جهت تایید به کمیسیون ماده پنج ارسال و سپس نسبت به صدور پروانه اقدام نماید.

تبصره 2: هرگونه تغییر در مفاد جدول کاربری ها و عملکردهای مجاز به استقرار منوط به تصویب پیشنهاد در کمیسیون ماده 5 می‌باشد.

دریافت فایل پی‌دی‌اف