تاثیر زمان بر تخلیه به جهت تعدی مستاجرقائم مقامی خریدار در تخلیه ملک به دلیل تخلف مستاجر

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/11/27
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: انتقال ملک از سوی مالک اولیه پس از مدت قابل توجهی از وقوع تخلف توسط مستاجر، درفرض عدم اقدام وی جهت تخلیه ملک در واقع تایید تخلف مستاجر و سقوط حق تخلیه است؛ بنابراین دعوی تخلیه از ناحیه مالک جدید که با وضعیت فعلی ملک را خریداری کرده، قابل پذیرش نیست.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/06/30

رای دادگاه

آقای م. مظفری با وکالت آقایان ت. ش. و ص. غ. به طرفیت آقای ه. پور ح. ی دعوایی به خواسته تخلیه ملک واحد تجار به علت تعدی وتفریط ونیز فسخ عقد اجاره و تخلیه و تحویل ملک اقامه کرده است. وکلا خواهان در شرح دادخواست اظهار داشتند، به موجب اجاره نامه شماره 93121 - 64/9/27 یک واحد تجاری به خوانده به اجاره واگذار شده است. پس از مدتی خوانده یک اتاق به مساحت 17 متر مربع بر روی تراس واحد همکف احداث کرده که خلاف مجوزهای شهرداری بدون رعایت اصول فنی بوده که به موجب برگ شماره 34/2/507 --‌ 79/10/20 شهرداری منطقه 7 تخلف محسوب وبه موجب رای کمیسیون ماده 100 شهرداری به شماره 791599 - -‌ 79/12/13 رای به اعاده به وضع سابق آن صادر شده وبا تائید در کمیسیون تجددینظر کمیسیون ماده 100 قطعیت حاصل کرده است. باتامین دلیل صورت گرفته نیز محرز است که ساخت وساز غیرمجاز توسط خوانده دعوی صورت گرفته است. مکاتباتی هم خوانده با شهرداری انجام داده وادعا کرده که این اتاق برای نمازخانه مورد استفاده می‌باشد. از این رو صدور حکم به شرح فوق را در خواست دارند. در جلسه رسیدگی مورخ 92/10/30 دادگاه خوانده پاسخ داد که دعوی دیگری با همین خواسته در شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران مطرح رسیدگی است. دادگاه پرونده استنادی را مطالبه نموده که به جهت استرداد دعوی، قراررد دعوی تخلیه ارجاعی به شعبه --- صادر گردیده است. خوانده مطابق لایحه ای که به شماره 1163 - -‌ 93/5/18 ثبت دفتر شده نیز پاسخ داده که ملک را از آقای جهانبخش با همین وضعیت اجاره کرده ونمازخانه ای به مساحت 17 متر مربع توسط مالک اصلی احداث شده وکل مکاتبات شهرداری وماده 100 نیز به نام آقای قدرت اله جهانبخش می‌باشد چون رابطه دوستی بین آقای جهانبخش وخواهان وجود داشته دعوایی از سوی مالک (خواهان) مطرح نشده ولی پس از سال 81 آقای مظفری عرصه را خریداری کرده وپس از 14 سال دعوی تخلیه مطرح کرده است. همین دعوی نیز پیش تر در شعبه --- و 86 مطرح شده ومسترد شده است. در پیوست های لایحه، خوانده برگ ملاقات عام با شهردار منطقه 7 را ارایه کرده است که در قسمت خواسته آمده است «اینجانب حدود 12 متر در شرکت جنب نماز خانه پرسنل احداث نموده که توسط شهرداری ناحیه 4 تیغه گردیده لذا خواهشمند است دستور فرمائید که رفع تیغه وفق مقررات رسیدگی فرمائید »; در جلسه رسیدگی مورخ 93/5/28 وکیل خواهان به استناد این برگ اظهار داشته پیوست های لایحه حاکی از ارتکاب تخلف توسط خوانده دعوی است. صرف احداث بنای غیر مجاز هم به معنای تفریط در عین مستاجره می‌باشد. سپس جلسه دیگری جهت بررسی اینکه آیا مستاجر دارای حق سرقفلی بوده یا صرفا حق کسب وپیشه داشته تشکیل شده است در این جلسه از خوانده راجع به دارا بودن حق سرقفلی سوال شده است، مشارالیه پاسخ داده که یک قرارداد صلح حق سرقفلی با آقای سید احمد سکاکی تنظیم کرده وسرقفلی را از مشارالیه خریده است. آقای سکاکی هم دارنده سرقفلی بوده است. از خوانده سوال شده که آقای سکاکی سرقفلی را براساس چه سندی از مالک خریداری کرده ومشارالیه پاسخ داده که در سند صلح سرقفلی اشاره به قرار داد سرقفلی آقای سکاکی که در سال 49 تنظیم شده گردیده از این رو در خواست دارد قرار داد سال 49 از دفتر خانه شماره 231 مطالبه شود. از دفتر خانه شماره 231 رونوشت سند شماره 24379 - 49/12/14 مطالبه شده که مفاد آن دلالتی بر واگذاری سرقفلی به ید واسطه ندارد. با توجه به مراتب بالا، از اوراق پرونده از جمله برگ ملاقات عام که توسط خوانده دعوی تکمیل شده وجزء مستندات دعوی به پیوت لایحه تقدیمی شده به دست می آید که به طور قدر متیقن تخلف احداث بنای غیرمجاز در سال 74 صورت گرفته است. به نظر دادگاه با توجه به تاریخ انتقال ملک به خواهان دعوی که لااقل شش سال پس از وقوع تخلف بوده، به جهات ذیل نمی توان خواهان را قائم مقام مالک قبلی در طرح دعوی تخلیه شناخت. 1 - پذیرش انتقال حق تخلیه به مالک لاحق به جهت تعدی و تفریط که پیش از انتقال ملک واقع شده از مصادیق دارا شدن غیر عادلانه است. زیرا با توجه به اینکه در زمان انتقال مالکیت ملک به خواهان، ملک به طور مسلوب المنفعه به وی واگذار شده وثمن با ملاحظه تعلق حق کسب وپیشه به مستاجر محاسبه شده وخریدار(خواهان) هم ملک را بر این اساس خریداری کرده است، در این صورت پذیرش دعوی تخلیه به این معنی است که مالک جدید بدون پرداخت مبلغی بابت کسب وپیشه یا منافع ملک به مالک قبلی، منافع ملک را در اخیتار وتصرف در آورد (مگر آنکه تصریح به انتقال حق تخلیه شده باشد.) 2 - مالک بعدی (خواهان) ملک را با توجه به وضعیت فعلی خریداری کرده وبنابراین ملک را با این وصف پذیرفته است وثمن معامله نیز با توجه به وضعیت ملک در زمان انتقال تعیین شده است. 3 - اینکه پس از سپری شدن 6 سال از تاریخ تخلف وتشکیل پرونده در کمیسیون ماده 100 شهرداری، مالک قبلی، ملک را به خواهان انتقال داده ودعوایی مبنی برتخلیه به جهت تعدی وتفریط مطرح نکرده نیز قرینه بر اسقاط حق تخلیه از سوی مالک قبلی وعدم انتقال آن به خواهان است. از این رو دعاوی مطروحه وارد نبوده وبه استناد مفهوم ماده 1257 قانون مدنی حکم به بیحقی خواهان صادر واعلام می‌گردد. این رای حضوری وظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی رد محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهرانقاسم اسکندری

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/11/27

رای دادگاه

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م. و.م. با وکالت آقای ص. غ. علیه آقای ه. پ. از دادنامه شماره --- مورخ 1394/06/30 شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن راجع به دعوای اولیه تجدیدنظرخواه مبنی بر محکومیت تجدیدنظرخوانده به تخلیه یک باب واحد تجاری استیجاری موضوع اجاره به شماره 931210 مورخ 64/9/27 به لحاظ تعدی و تفریط (احداث اتاق غیرمجاز در عین مستاجره) با توجه به اینکه انتقال ملک از سوی مالک اولیه تجدیدنظرخواه لااقل شش سال پس از وقوع تخلف بوده و عدم اقدام مالک قبلی جهت تخلیه ملک در واقع تایید تخلف مستاجره و سقوط حق تخلیه می‌باشد و تجدیدنظرخواه نیز ملک را با توجه به وضعیت فعلی خریداری نموده لذا با عدم احراز حقانیت تجدیدنظرخواه حکم به بی حقی تجدیدنظرخواه صادر گردیده است با دقت در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی رسد بنابراین به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته عینا تایید می‌گردد این رای قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران -رئیس و مستشار

سیدعباس موسوی - مجتبی نوروزی