ملاک تعدی و تفریط در عین مستاجره

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/09/23
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: اگر در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، جهت جلوگیری از تخریب ملک و تحکیم آن و در اجرای طرح زیباسازی با هماهنگی شهرداری، تغییراتی در عین مستاجره ایجاد شود، از مصادیق تعدی و تفریط محسوب نمی شود.

در خصوص دعوی اصلی آقای ک. ح.ن. با وکالت اقای ع. الف. وخانم ن. غ.ق. به طرفیت آقایان وخانمها 1 - م.ت. الف. 2 - م. ص.ز. 3 - م. ص.ز. با وکالت آقای ع. م. 4 - م. م. 5 - الف. ک.م. 6 - ع.الف. آصف م. 7 - ز. ک.م. 8 - ز. ک.م. 9 - ب. ک.م. 10 - ط. ک.م. با وکالت آقای خ. م. زاده 11 - م. ص.ز. با وکالت آقای ع. م. به خواسته صدور حکم بر فسخ قرار داد اجاره موضوع سند اجاره نامه پیوستی وصدور حکم تخلیه عین مستاجره به پلاک ثبتی...بخش --- تهران بازار چ. معروف به سرای میرزا الف. به پلاک شهرداری 16 و 16/1 با احتساب خسارات دادرسی ودعوی تقابل وآقایان 1 - م. م.خ. 2 - الف. ک.م. 3 - ع.الف. آصفی م.خ. 4 - ز. 5 - ب. 6 - ط. همگی ک.م. فرزند ش. ق. ک.م. خواه با وکالت اقای خ. م. زاده به طرفیت اقایان وخانمها 1 - ک. ح.ن. وکالت آقای ع. الف. وخانم ن. غیاثوند 2 - م.ت. الف.الف. 3 - م. 4 - م. 5 - الف. همگی ص.ز. به خواسته الزام خوانده ردیف یکم به تنظیم سند اجاره رسمی نسبت به سه سهم وهفت هشتم یک سهم از 45 سهم تمامی پلاک فوق الذکر که مخلص پرونده اینکه خواهان دعوای اصلی با مالک بودن سه سهم وهفت هشتم یک سهم از 45 سهم مدعی تخلف مستاجر از جهت تغییر شغل کاروانسرا وانباداری به پوشاک وتعدی از طریق باز کردن درب ورودی به خیابان دیگر هم شده است وخواهان دعوای تقابل ضمن رد دعوای اصلی در خواست الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره را نموده است دادگاه پس از ملاحظه دادخواست ها ولوایح واستماع اظهارات طرفین وبر گزاری جلسات دادرسی با احراز مالکیت موجردر وجود رابطه استیجاری طرفین ونهایتا در جهت احراز موضوع قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر ونظریه کارشناسی مورد اعتراض غیر موجه ومدلل وکیل خواهان دعوای اصلی واقع شده است دادگاه به لحاظ اینکه اقدامات صورت گرفته از سوی خواندگان دعوای اصلی جهت جلوگیری از تخریب ساختمان کاروانسرا وپیشگیری از عواقب وتبعات سوءبعدی وبا هماهنگی شهرداری وسازمان میراث فرهنگی صورت گرفته وتغییر شغل صورت گرفته هم به لحاظ اینکه موضوع شغل سابق منتفی شده وادامه آن به ضرر مستاجرین بودووفق عرف نسبت به تغییر شغل اقدام نموده واز طرفی این تغییر شغل موجب خلل در حقوق موجر نبوده بلکه موجب تعرض در اموال وحقوق مشار الیه دانسته در نتیجه دادگاه ضمن صدور حکم به رد دعواخواهان اصلی وبا پذیرش دعوی تقابل مستندابه مواد 194 و 197 و 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی وماده 19 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1356 با احراز توجه دعوی نسبت به خواندگان ردیف 2 الی آخر حکم به محکومیت خوانده ردیف اول به حضور در دفتر خانه اسناد رسمی وتنظیم سند اجاره به پرداخت 3 سهم وهفت هشتم یک سهم از 45 سهم از پلاک فوق الذکر نام خواهان‌ها در شغل فروش پوشاک با اجاره ماهیانه مبلغ هشتصدو نود ریال صادر واعلام می‌دارد رای صادره حضوری وظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهرانحسن فضلی

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ک. ح.ن. باوکالت آقای ع. الف. وخانم ن. غ به طرفیت آقایان وخانمها: 1 - م.ت. الف.الف. 2 - الف. ص.ز. 3 - م. ص.ز. 4 - م. ص.ز. 5 - م. م.خ. 6 - الف. ک.م. 7 - ع.الف. الف.م. 8 - ز. ک.م. 9 - ز. ک.م. 10 - ب. ک.م. 11 - ط. ک.م. 12 - ق. ک. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 94/3/30 صادره ازشعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران وهمچنین تجدیدنظرخواهی آقایان وخانمها: 1 - م. م.خ. 2 - الف. ک.م. 3 - ع.الف. آصفی م.خ. 4 - ز. ک.م. 5 - ب. ک.م. 6 - ط. ک.م. 7 - ق. ک.م. باوکالت آقای خلیل م. زاده نسبت به دادنامه فوق الاشاره که براساس دادنامه موصوف در مورد دعوای آقای ک. ح.ن.(دعوای اصلی) به خواسته فسخ قراردادهای اجاره مستنددعوا وتخلیه به لحاظ تعدی وتفریط وتغییرشغل وانتقال به غیرحکم به رد دعوا صادرگردیده و دعوای خواهان‌های تقابل به خواسته تنظیم سندرسمی اجاره وارد دانسته وحکم به محکومیت آقای ک. ح.ن. به تنظیم سندرسمی اجاره صادرگردیده است دادگاه بابررسی محتویات ومستندات پرونده ومطالعه لوایح ابرازی ازناحیه طرفین، تجدیدنظرخواهی راواردنمیداند زیرا برابرمندرجات دادخواست اقامه شده ازسوی وکلای خواهان اصلی ورونوشت سندمالکیت ومتن اسناداجاره پیوست دادخواست، آقای ک. ح.ن منحصراٌ مالک سه وهفت هشتم سهم ازکل 45 سهم پلاک ثبتی موردترافع به صورت مشاع مالک میباشدکه حسب ادعا درتصرف استیجاری خواندگان ردیف 1 لغایت 4 دادخواست اصلی میباشد قرارداردازطرف دیگردراسناداجاره یادشده که به صورت رسمی بین مورث خواهان اصلی به نام ع.ح.ن. بامورث خواهان‌های تقابل ش. ک.م. تنظیم گردیده حق انتقال عین مستاجره(مغازه ها، انبارها وغرفه های داخل سرای میرزا الف.)به غیربه صورت جزءجزءداده شده وانتقال یک باب دکان یادشده ازسوی مستاجریاقائم مقامان وی به دیگری ناشی ازحق واگذاری تفویض شده ازناحیه مورث خواهان اصلی به مورث خواهان‌های تقابل میباشدازاین رودراین خصوص تخلفی صورت نگرفته است وازسوی دیگر با توجه به مدافعات وکلای خواندگان دعوای اصلی وخواهان‌های تقابل ونیزگزارش هیات کارشناسان منتخب دادگاه محترم نخستین، اقدامات انجام شده از سوی خواندگان دعوی، جهت جلوگیری از تخریب ساختمان قدیمی کاروانسرا و تحکیم آن وپیشگیری ازتبعات سوء بعدی آن دراجرای یک پروژه زیباسازی محل مورد اجاره با هماهنگی شهرداری تهران وشهرداری منطقه وسازمان میراث فرهنگی به هزینه سازمانهای یادشده با کسبه محل وبدون دخالت شخص آنان درنحوه اجرای طرح صورت گرفته که اقدامات انجام شده توسط نهادهای حاکمیتی منصرف از تعدی و تفریط موضوع بند 8 ماده 14 قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356 میباشد وبالاخره در مورد ادعای تغییر شغل ازانبارداری و سرایداری به پوشاک قطع نظر از آنچه در دادنامه تجدیدنظرخواسته مستدلا بیان گردیده است. نظربه اینکه درسند اجاره شغل مستاجرکل سرایداری وانبارداری کل سرای مورد اجاره بالغ بر 80 مغازه وغرفه و سرای است تعیین گردیده اما با توجه به اختیارمستاجر کل وجانشینان وی به واگذاری جزءجزء آن به غیر بدان معنی نیست که مستاجران بعدی نیز همگی به شغل انبارداری وسرایداری اشتغال داشته باشدکه در وضعیت کنونی غیر متعارف هم میباشد. لذا دراین مورد نیزتخلفی احراز نمیگردد. بنابراین دادنامه تجدیدنظرخواسته در خصوص دعوای اصلی صحیحاٌ صادرگردیده مغایرتی با مقررات قانونی نداشته و مستنداٌ به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی تایید میگردد. در مورد تجدیدنظرخواهی ازحیث صدور حکم به تنظیم سندرسمی اجاره، نظربه اینکه خواهان‌های دعوای مذکور(دعوای تقابل)همگی ورثه مرحوم ش. ک. متعلق مستاجرکل بوده و این امر مورد تایید خواهان‌های اصلی نیز میباشد و در نتیجه با توجه به ماهیت لزوم عقد اجاره رابطه استیجاری سابق با توجه به تصدیق آن ازناحیه وکلای خواهان اصلی برقراراست.نظربه اینکه اسناد اجاره مستنددعوی شغل مستاجرکل سرایداری و انبارداری ذکرشده و از سوی وکیل دعوای تقابل اسناد و مدارک رسمی در مورد سابقه انبارداری ش. ک.م. در سرای میرزا الف. ارائه گردیده است. نظربه اینکه برابر پروانه کسب شماره 3586 مورخ 86/7/9 صادره از اتحادیه صنف دارندگان انبارهای کالاهای تجاری که به نام آقای م. م.خ. یکی از خواهان‌های تقابل صادرگردیده به عنوان انبارداری در سرای میرزا الف. که اعتبار آن تاپایان سال 1399 میباشد و اتحادیه مذکور برابر شماره 21/005/3477 مورخ 94/4/1 که برای شعبه --- دادگاه عمومی تهران ارسال نموده و اعتبار پروانه یادشده و مدت آن را تایید کرده است لذا با توجه به درخواست وکیل خواهان‌های تقابل به تصحیح دادنامه تجدیدنظرخواسته مستنداٌ به ماده 309 قانون آیین دادسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته با تصریح به اینکه تنظیم سندرسمی اجاره می‌بایست به نام ورثه مرحوم ش. ک.م. باشرایط مذکور در اسناد اجاره یاد شده و شرایط کلی قراردادها تنظیم شود تایید میگردد. این رای قطعی است.

شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار

مجتبی نورزاد - محمد متولی