فوریت در خیار تخلف از شرط

تاریخ دادنامه قطعی: 1393/11/20
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در خیار تخلف از شرط، فوریت عرفی که در مورد سایر خیارات جاری است، وجود ندارد و به محض تحقق شرط، حق فسخ ثابت می‌شود.

در خصوص دعوای آقای ش.ص. اصل با وکالت خانم ب.ن. و آقای س.ح. به طرفیت آقای د.س. به خواسته صدور حکم مبنی بر تایید فسخ قرارداد مقوم به 51 , 000 , 000 ریال یا احتساب کلیه خسارات قانونی و دعوای متقابل آقای د.س. با وکالت آقایان د.الف. و م.ق. به طرفیت آقای ش.ص. به عنوان دعوی متقابل به خواسته صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی مقوم به 51 , 000 , 000 ریال با احتساب خسارات قانونی؛ وکلای خواهان متقابل توضیح داده‌اند: «موکل به موجب مبایعه‌نامه شماره 35812 مورخ 1390/07/09 تنظیمی در دفتر مشاورین املاک م. یک‌دستگاه آپارتمان به مساحت تقریبی 50 متر مربع جزو پلاک ثبتی... فرعی از... اصلی واقع در... را به مبلغ 900 , 000 , 000 ریال به صورت پیش فروش به خوانده واگذار نموده که مبلغ 250 , 000 , 000 ریال خوانده نقدا پرداخت نموده و بابت مابقی ثمن سه فقره چک به شماره‌های... مورخ 1391/10/16 به مبلغ ده میلیون تومان و... مورخ 1391/01/16 به مبلغ بیست میلیون تومان و... بدون تاریخ به مبلغ سی و پنج میلیون تومان همگی عهده بانک س. را تحویل موکل نموده است. در قسمت بند 2 شرایط مبایعه‌نامه صراحتا قید گردید که در صورت عدم پرداخت و کارسازی اولین چک یا یکی از چک‌های مندرج در بند د قرارداد، فروشنده حق فسخ مبایعه‌نامه را دارد و ضمن فسخ قرارداد و اعلام آن به وسیله اظهارنامه رسمی به خریدار و طی مراحل قانونی اجازه واگذاری مورد معامله را به غیر خواهد داشت. نظر به این که دو فقره از چک‌های موصوف با ارائه به بانک محالٌ‌علیه برگشت شده، موکل طبق شرط مندرج در قرارداد مراتب فسخ قرارداد را طی اظهارنامه به شماره 2850/91 - 1391/06/30 به خوانده اعلام نموده است. لذا با تقدیم این دادخواست، صدور حکم شایسته به شرح خواسته را دارم.» وکلای خواهان متقابل توضیح داده‌اند: «موکل به موجب مبایعه‌نامه شماره 35812 مورخ 1390/07/09 تنظیم شده در دفتر مشاور املاک یک دستگاه آپارتمان به متراژ تقریبی 50 متر مربع جزو پلاک ثبتی... فرعی از... اصلی در نشانی... را به صورت پیش‌خرید به مبلغ 900 , 000 , 000 ریال از خوانده خریداری نموده است که براساس توضیحات مندرج در ذیل مبایعه‌نامه مبلغ 250 , 000 , 000 ریال نقدا فی‌المجلس به فروشنده پرداخت شده‌است. از طرفی به موجب سه فقره چک امانی به فروشنده پرداخت شده‌است. از طرفی به موجب سه فقره چک امانی مندرج در بند د از عقدنامه به شماره‌های... و... و... همگی عهده بانک س. و همچنین توافقات مندرج در ذیل مبایعه‌نامه طرفین توافق نموده‌اند که در اولین چک به شماره... مورخ 1390/10/16 به مبلغ 100 , 000 , 000 ریال وجه آن نقدا به فروشنده پرداخت و با توجه به امانی بودن چک‌ها لاشه آن مسترد گردد، که موکل علیرغم مراجعات مکرر در سررسید چک به فروشنده، موفق به ملاقات ایشان نمی‌گردد. در نهایت در مورخه 1390/10/26 به موجب رسید شماره 90/8613 که کپی از مصدق آن به دادخواست تقدیمی منضم می‌باشد و طبق توافق با آژانس مسکن مبلغ 50 , 000 , 000 ریال از وجه چک شماره... را پرداخت و در رسید آن را دریافت می‌دارد. طبق توافقات در ذیل مبایعه‌نامه طرفین توافق نموده‌اند که هریک از چک‌ها به فاصله 6 ماه از یکدیگر و به مبلغ 100 , 000 , 000 ریال وجه آن نقدا به فروشنده پرداخت گردد. بنابراین موعد چک شماره... مورخ 1390/10/16 به میزان یکصد و پنجاه میلیون ریال می‌باشد. بنابراین براساس مطالب در پیش درآمده و طبق توافقات کتبی بین طرفین، مطالب ذیل قابل توجه می‌باشد: 1 - فروشنده فی‌المجلس مبلغ 250 , 000 , 000 ریال دریافت نموده و سه فقره چک مندرج در بند د مبایعه‌نامه به شماره های... - 1390/10/16 و... - 1391/04/16 -... مورخ 1391/10/16 هرکدام به مبلغ 100 , 000 , 000 ریال که به صورت امانت نزد فروشنده بوده و بعد از پرداخت وجه توسط خریدار می‌بایست فروشنده نسبت به استرداد لاشه چک اقدام نماید. 2 - سررسید اولین چک به شماره... مورخ 1390/10/16 بوده که خریدار بعد از مراجعات مکرر در جهت ملاقات فروشنده در نهایت در مورخه 1390/10/26 موفق می‌گردد که مبلغ 50 , 000 , 000 ریال از وجه آن را طبق رسید شماره 90/086130 پرداخت و براساس توافق مابقی وجه را به همراه وجه چک دوم پرداخت نماید. 3 - فروشنده با توجه به گواهی عدم پرداخت منضم در پرونده در مورخه 1390/04/05 اقدام به برگشت چک اول به شماره... - 1390/10/16 می‌نماید که یعنی دقیقا بعد از دریافت مبلغ 50 , 000 , 000 ریال توسط آژانس مسکن و بعد از مراجعات مکرر موکل جهت پرداخت وجه چک دوم که این بار نیز موکل به عنوان خواهان، موفق به ملاقات خوانده نمی‌گردد و به موجب اظهارنامه شماره... - 1391/05/28 به فروشنده اطلاع می‌دهد که وجه موصوف در حساب ایشان موجود، فلذا فروشنده بعد از تقسیم مبلغ می‌تواند به بانک محالٌ‌علیه مراجعه و وجه را دریافت نماید. 4 - در خصوص وجوه دو فقره چک دیگر به شماره های... - 1391/05/16 و... مورخه 1391/10/16 نیز خواهان به کرات به خوانده محترم در آژانس مسکن محل انعقاد قرارداد مراجعه می‌نماید ولیکن ایشان به بهانه‌های واهی از دریافت وجه امتناع می‌نماید؛ تا اینکه نهایتا به موجب اظهارنامه 4925/91 - 1391/11/14 به فروشنده به صورت قانونی ابلاغ می‌گردد، نسبت به دریافت وجوه موجود در نزد خریدار اقدام و نسبت به استرداد لاشه چک‌ها نیز اقدام نماید در نهایت و با توجه به توضیحات ذیل مبایعه‌نامه مقرر بوده که فروشنده علاوه بر مبلغ 250 , 000 , 000 ریال دریافت نقدی و مبلغ 300 , 000 , 000 ریال وجه سه فقره چک اصداری از سوی خواهان الباقی را به میزان 50 % زمان تحویل آپارتمان و 50 % در زمان تنظیم سند دریافت دارد که در اثنای جریان معامله به بهانه‌های واهی از دریافت وجوه چک‌ها امتناع نموده و اقدام به برگشت چک‌ها نموده‌است؛ در حالی که موکل علاوه بر ارسال اظهارنامه، وجوه مذکور را به صورت چک بین بانکی حاضر تا به فروشنده تسلیم نماید. لذا صدور حکم به شرح خواسته و رد دعوی اصلی مورد استدعا می‌باشد.» وکلای خواهان اصلی تاریخ چک شماره... را از 1391/10/16 به 1390/10/16 اصلاح و تعیین نموده است. دادگاه باعنایت به مراتب فوق و از توجه به جامع محتویات پرونده و روگرفت مصدق مستندات پیوست به هر دو دادخواست و استماع اظهارات و مدافعات طرفین، نظر به اینکه سه فقره چک موضوع دادخواست به شرح ذیل قرارداد مستند دعوی در قسمت توضیحات به طور امانت در نزد فروشنده نگهداری می‌شده‌ است و توافق شده که خریدار ماهیانه یکصد میلیون ریال به فروشنده پرداخت و لاشه چک‌ها به خریدار مسترد شود و نظر به اینکه مقرر شده 50 % الباقی وجوه چک‌ها در هنگام تحویل مورد معامله و 50 % هنگام تنظیم سند پرداخت شود و نظر به اینکه برابر رسید شماره 090/8613 مورخ 1390/10/26 مبلغ پنجاه میلیون ریال از وجه چک ده میلیون تومانی مورخه 1390/10/16 که چک مستند دعوای خواهان اصلی است، به مشاور املاک م. که متعلق به خواهان اصلی است، تسلیم گردیده است و با وصف مذکور خواهان اصلی نیز به تعهدات خود عمل نکرده؛ زیرا به دلالت نامه اداره ثبت اسناد و املاک شهریار، ملک مورد معامله به نام خواهان اصلی نبوده و در رهن بانک پ. قرار دارد و خواهان اصلی توانایی تنظیم سند به نام خواهان تقابل را نداشته است و پرداخت بخشی از وجوه چک‌ها موکول به تسلیم مبیع و بخشی نیز موکول به تنظیم سند به نام خواهان تقابل بوده و علاوه بر اینکه برابر قسمت توضیحات قرارداد، چک‌ها در نزد فروشنده امانی بوده و حق برگشت‌زدن آنها را نداشته است و حتی بر فرض تحقق حق فسخ یا دریافت مبلغ 50 , 000 , 000 ریال از و جه چک برگشت خورده، فروشنده از حق فسخ خود عدول نموده است. لذا بنا به جهات مذکور دعوی خواهان اصلی به نظر دادگاه غیر ثابت تشخیص و مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به بطلان دعوی صادر و اعلام می‌گردد و در خصوص دعوی خواهان تقابل نظربه اینکه پلاک ثبتی موصوف در رهن بانک پ. قرار دارد و منتهی به صدور اجراییه شده‌است و به نظر دادگاه الزام به تنظیم سند مستلزم فک رهن و اقامه دعوی به طرفیت بانک مرتهن است و خواهان تقابل به تکلیف قانونی مذکور عمل نکرده، لذا دعوی وی قابلیت استماع را نداشته و مستندا به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی شهریار - ابراهیمی آزاد

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ش.ص. با وکالت خانم ب.ن. و آقای س.ح. به طرفیت آقای د.س. با وکالت آقایان د.الف. و م.ق. نسبت به دادنامه شماره --- - 1392/04/23 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی شهریار در قسمتی که متضمن حکم بر بطلان دعوی مشارٌالیه به خواسته تایید فسخ قرارداد عادی فیمابین ( 35812 - 1390/07/09 )می‌باشد، با التفات به رسیدگی‌های به عمل آمده و اظهارات و توضیحات طرفین و وکلای آنان در جلسه دادرسی 1393/11/15 و با مداقه در متن مبایعه‌نامه مذکور، نظر به اینکه بر اساس بند 2 قرارداد فیمابین شرط گردیده در صورت عدم پرداخت یا کارسازی اولین چک یا یکی از آنها، فروشنده حق فسخ مبایعه‌نامه را دارد که در مانحن فیه اولین چک شماره...- 1390/10/16 به مبلغ یکصد میلیون ریال با وصف توضیحات ذیل قرارداد در تاریخ 1391/04/05 منتهی به گواهی عدم پرداخت بانکی گردیده و فروشنده (دارنده) نیز به شرح اظهارنامه مورخ 1391/06/30 مراتب فسخ قرارداد را به خریدار اعلام گردیده است. لذا با عنایت به این که شرط مذکور شرط نتیجه موضوع بند 2 ماده 234 است که مشمول ماده 444 ناظر به مواد 234 الی 245 که حصول خیار تخلف از شرط موقوف به عدم پرداخت چک بوده، که محقق گردیده است؛ بنابراین بر خلاف خیارات دیگر، در خیار تخلف از شرط فوریت عرفی که مورد ایراد وکلای تجدیدنظرخوانده قرار گرفته ساری و جاری نیست؛ بلکه به محض تحقق شرط، حق فسخ ثابت می‌شود که بدین‌گونه نیز عمل گردیده؛ بنا به مراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته در این خصوص، که خلاف این معنا صادر گردیده، درخور تایید نیست. این دادگاه مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض آن و پذیرش دعوی خواهان اصلی، حکم بر تایید فسخ قرارداد 1390/10/16 از ناحیه فروشنده و نیز محکومیت خوانده اصلی به پرداخت دویست و پنجاه هزار ریال به عنوان هزینه دادرسی و نیز حق‌الوکاله وکیل وفق تعرفه صادر و اعلام می‌نماید. این رای قطعی است.

مستشاران شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران

توکلی - نامدار