تاریخ دادنامه قطعی: ۱۳۹۳/۱۱/۲۰
شماره دادنامه قطعی: ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۸۰۱۵۸۹

پیام: در خیار تخلف از شرط، فوریت عرفی که در مورد سایر خیارات جاری است، وجود ندارد و به محض تحقق شرط، حق فسخ ثابت می‌شود.

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوای آقای ش.ص. اصل با وکالت خانم ب.ن. و آقای س.ح. به طرفیت آقای د.س. به خواسته صدور حکم مبنی بر تأیید فسخ قرارداد مقوم به ۵۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال یا احتساب کلیه خسارات قانونی و دعوای متقابل آقای د.س. با وکالت آقایان د.الف. و م.ق. به طرفیت آقای ش.ص. به عنوان دعوی متقابل به خواسته صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی مقوم به ۵۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال با احتساب خسارات قانونی؛ وکلای خواهان متقابل توضیح داده‌اند: «موکل به موجب مبایعه‌نامه شماره ۳۵۸۱۲ مورخ ۱۳۹۰/۷/۹ تنظیمی در دفتر مشاورین املاک م. یک‌دستگاه آپارتمان به مساحت تقریبی ۵۰ متر مربع جزو پلاک ثبتی... فرعی از... اصلی واقع در... را به مبلغ ۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰ریال به صورت پیش‌فروش به خوانده واگذار نموده که مبلغ ۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ریال خوانده نقداً پرداخت نموده و بابت مابقی ثمن سه فقره چک بشماره‌های... مورخ ۱۳۹۱/۱۰/۱۶ به مبلغ ده میلیون تومان و... مورخ ۱۳۹۱/۱/۱۶ به مبلغ بیست میلیون تومان و... بدون تاریخ به مبلغ سی و پنج میلیون تومان همگی عهده بانک س. را تحویل موکل نموده است. در قسمت بند ۲ شرایط مبایعه‌نامه صراحتاً قید گردید که در صورت عدم پرداخت و کارسازی اولین چک یا یکی از چک‌های مندرج در بند د قرارداد، فروشنده حق فسخ مبایعه‌نامه را دارد و ضمن فسخ قرارداد و اعلام آن بوسیله اظهارنامه رسمی به خریدار و طی مراحل قانونی اجازه واگذاری مورد معامله را به غیر خواهد داشت. نظر به این که دو فقره از چک‌های موصوف با ارائه به بانک محالٌ‌علیه برگشت شده، موکل طبق شرط مندرج در قرارداد مراتب فسخ قرارداد را طی اظهارنامه بشماره ۲۸۵۰/۹۱- ۱۳۹۱/۶/۳۰ به خوانده اعلام نموده است. لذا با تقدیم این دادخواست، صدور حکم شایسته به شرح خواسته را دارم.» وکلای خواهان متقابل توضیح داده‌اند: «موکل به موجب مبایعه‌نامه شماره ۳۵۸۱۲ مورخ ۱۳۹۰/۷/۹ تنظیم شده در دفتر مشاور املاک یک دستگاه آپارتمان به متراژ تقریبی ۵۰ متر مربع جزو پلاک ثبتی... فرعی از... اصلی در نشانی... را به صورت پیش‌خرید به مبلغ ۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال از خوانده خریداری نموده است که براساس توضیحات مندرج در ذیل مبایعه‌نامه مبلغ ۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال نقداً فی‌المجلس به فروشنده پرداخت شده‌است. از طرفی به موجب سه فقره چک امانی به فروشنده پرداخت شده‌است. از طرفی به موجب سه فقره چک امانی مندرج در بند د از عقدنامه بشماره‌های... و... و... همگی عهده بانک س. و همچنین توافقات مندرج در ذیل مبایعه‌نامه طرفین توافق نموده‌اند که در اولین چک بشماره... مورخ ۱۳۹۰/۱۰/۱۶ به مبلغ ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ریال وجه آن نقداً به فروشنده پرداخت و با توجه به امانی بودن چک‌ها لاشه آن مسترد گردد، که موکل علیرغم مراجعات مکرر در سررسید چک به فروشنده، موفق به ملاقات ایشان نمی‌گردد. در نهایت در مورخه ۱۳۹۰/۱۰/۲۶ به موجب رسید شماره ۹۰/۸۶۱۳ که کپی از مصدق آن به دادخواست تقدیمی منضم می‌باشد و طبق توافق با آژانس مسکن مبلغ ۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال از وجه چک شماره... را پرداخت و در رسید آن را دریافت می‌دارد. طبق توافقات در ذیل مبایعه‌نامه طرفین توافق نموده‌اند که هریک از چک‌ها به فاصله ۶ ماه از یکدیگر و به مبلغ ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال وجه آن نقداً به فروشنده پرداخت گردد. بنابراین موعد چک شماره... مورخ ۱۳۹۰/۱۰/۱۶ به میزان یکصد و پنجاه میلیون ریال می‌باشد. بنابراین براساس مطالب در پیش درآمده و طبق توافقات کتبی بین طرفین، مطالب ذیل قابل توجه می‌باشد: ۱- فروشنده فی‌المجلس مبلغ ۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال دریافت نموده و سه فقره چک مندرج در بند د مبایعه‌نامه به شماره های... - ۱۳۹۰/۱۰/۱۶ و... - ۱۳۹۱/۴/۱۶ -... مورخ ۱۳۹۱/۱۰/۱۶ هرکدام به مبلغ ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال که به صورت امانت نزد فروشنده بوده و بعد از پرداخت وجه توسط خریدار می‌بایست فروشنده نسبت به استرداد لاشه چک اقدام نماید. ۲- سررسید اولین چک بشماره... مورخ ۱۳۹۰/۱۰/۱۶ بوده که خریدار بعد از مراجعات مکرر در جهت ملاقات فروشنده در نهایت در مورخه ۱۳۹۰/۱۰/۲۶موفق می‌گردد که مبلغ ۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال از وجه آن را طبق رسید شماره ۹۰/۰۸۶۱۳۰ پرداخت و براساس توافق مابقی وجه را به همراه وجه چک دوم پرداخت نماید. ۳- فروشنده با توجه به گواهی عدم پرداخت منضم در پرونده در مورخه ۱۳۹۰/۴/۵ اقدام به برگشت چک اول به شماره... -۱۳۹۰/۱۰/۱۶ می‌نماید که یعنی دقیقاً بعد از دریافت مبلغ ۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال توسط آژانس مسکن و بعد از مراجعات مکرر موکل جهت پرداخت وجه چک دوم که این بار نیز موکل به عنوان خواهان، موفق به ملاقات خوانده نمی‌گردد و به موجب اظهارنامه شماره... -۱۳۹۱/۵/۲۸ به فروشنده اطلاع می‌دهد که وجه موصوف در حساب ایشان موجود، فلذا فروشنده بعد از تقسیم مبلغ می‌تواند به بانک محالٌ‌علیه مراجعه و وجه را دریافت نماید. ۴- در خصوص وجوه دو فقره چک دیگر به شماره های... -۱۳۹۱/۵/۱۶ و... مورخه ۱۳۹۱/۱۰/۱۶ نیز خواهان به کرات به خوانده محترم در آژانس مسکن محل انعقاد قرارداد مراجعه می‌نماید ولیکن ایشان به بهانه‌های واهی از دریافت وجه امتناع می‌نماید؛ تا اینکه نهایتاً به موجب اظهارنامه ۴۹۲۵/۹۱- ۱۳۹۱/۱۱/۱۴ به فروشنده به صورت قانونی ابلاغ می‌گردد، نسبت به دریافت وجوه موجود در نزد خریدار اقدام و نسبت به استرداد لاشه چک‌ها نیز اقدام نماید در نهایت و با توجه به توضیحات ذیل مبایعه‌نامه مقرر بوده که فروشنده علاوه بر مبلغ ۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ریال دریافت نقدی و مبلغ ۳۰۰,۰۰۰,۰۰۰ریال وجه سه فقره چک اصداری از سوی خواهان الباقی را به میزان ۵۰% زمان تحویل آپارتمان و ۵۰% در زمان تنظیم سند دریافت دارد که در اثنای جریان معامله به بهانه‌های واهی از دریافت وجوه چک‌ها امتناع نموده و اقدام به برگشت چک‌ها نموده‌است؛ در حالی که موکل علاوه بر ارسال اظهارنامه، وجوه مذکور را به صورت چک بین بانکی حاضر تا به فروشنده تسلیم نماید. لذا صدور حکم به شرح خواسته و رد دعوی اصلی مورد استدعا می‌باشد.» وکلای خواهان اصلی تاریخ چک شماره... را از ۱۳۹۱/۱۰/۱۶ به ۱۳۹۰/۱۰/۱۶ اصلاح و تعیین نموده است. دادگاه باعنایت به مراتب فوق و از توجه به جامع محتویات پرونده و روگرفت مصدق مستندات پیوست به هر دو دادخواست و استماع اظهارات و مدافعات طرفین، نظر به اینکه سه فقره چک موضوع دادخواست به شرح ذیل قرارداد مستند دعوی در قسمت توضیحات به طور امانت در نزد فروشنده نگهداری می‌شده‌ است و توافق شده که خریدار ماهیانه یکصد میلیون ریال به فروشنده پرداخت و لاشه چک‌ها به خریدار مسترد شود و نظر به اینکه مقرر شده ۵۰% الباقی وجوه چک‌ها در هنگام تحویل مورد معامله و ۵۰% هنگام تنظیم سند پرداخت شود و نظر به اینکه برابر رسید شماره ۰۹۰/۸۶۱۳ مورخ ۱۳۹۰/۱۰/۲۶ مبلغ پنجاه میلیون ریال از وجه چک ده میلیون تومانی مورخه ۱۳۹۰/۱۰/۱۶ که چک مستند دعوای خواهان اصلی است، به مشاور املاک م. که متعلق به خواهان اصلی است، تسلیم گردیده است و با وصف مذکور خواهان اصلی نیز به تعهدات خود عمل نکرده؛ زیرا به دلالت نامه اداره ثبت اسناد و املاک شهریار، ملک مورد معامله به نام خواهان اصلی نبوده و در رهن بانک پ. قرار دارد و خواهان اصلی توانایی تنظیم سند به نام خواهان تقابل را نداشته است و پرداخت بخشی از وجوه چک‌ها موکول به تسلیم مبیع و بخشی نیز موکول به تنظیم سند به نام خواهان تقابل بوده و علاوه بر اینکه برابر قسمت توضیحات قرارداد، چک‌ها در نزد فروشنده امانی بوده و حق برگشت‌زدن آنها را نداشته است و حتی بر فرض تحقق حق فسخ یا دریافت مبلغ ۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال از و جه چک برگشت خورده، فروشنده از حق فسخ خود عدول نموده است. لذا بنا به جهات مذکور دعوی خواهان اصلی به نظر دادگاه غیر ثابت تشخیص و مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به بطلان دعوی صادر و اعلام می‌گردد و در خصوص دعوی خواهان تقابل نظربه اینکه پلاک ثبتی موصوف در رهن بانک پ. قرار دارد و منتهی به صدور اجرائیه شده‌است و به نظر دادگاه الزام به تنظیم سند مستلزم فک رهن و اقامه دعوی به طرفیت بانک مرتهن است و خواهان تقابل به تکلیف قانونی مذکور عمل نکرده، لذا دعوی وی قابلیت استماع را نداشته و مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه ۳ دادگاه عمومی حقوقی شهریار - ابراهیمی آزاد

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ش.ص. با وکالت خانم ب.ن. و آقای س.ح. به طرفیت آقای د.س. با وکالت آقایان د.الف. و م.ق. نسبت به دادنامه شماره ۵۱۰ - ۱۳۹۲/۴/۲۳ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی شهریار در قسمتی که متضمن حکم بر بطلان دعوی مشارٌالیه به خواسته تأیید فسخ قرارداد عادی فیمابین (۳۵۸۱۲- ۱۳۹۰/۷/۹)می‌باشد، با التفات به رسیدگی‌های به عمل آمده و اظهارات و توضیحات طرفین و وکلای آنان در جلسه دادرسی ۱۳۹۳/۱۱/۱۵ و با مداقه در متن مبایعه‌نامه مذکور، نظر به اینکه بر اساس بند ۲ قرارداد فیمابین شرط گردیده در صورت عدم پرداخت یا کارسازی اولین چک یا یکی از آنها، فروشنده حق فسخ مبایعه‌نامه را دارد که در مانحن فیه اولین چک شماره...-۱۳۹۰/۱۰/۱۶ به مبلغ یکصد میلیون ریال با وصف توضیحات ذیل قرارداد در تاریخ ۱۳۹۱/۴/۵ منتهی به گواهی عدم پرداخت بانکی گردیده و فروشنده (دارنده) نیز به شرح اظهارنامه مورخ ۱۳۹۱/۶/۳۰ مراتب فسخ قرارداد را به خریدار اعلام گردیده است. لذا با عنایت به این که شرط مذکور شرط نتیجه موضوع بند ۲ ماده ۲۳۴ است که مشمول ماده ۴۴۴ ناظر به مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ که حصول خیار تخلف از شرط موقوف به عدم پرداخت چک بوده، که محقق گردیده است؛ بنابراین بر خلاف خیارات دیگر، در خیار تخلف از شرط فوریت عرفی که مورد ایراد وکلای تجدیدنظرخوانده قرار گرفته ساری و جاری نیست؛ بلکه به محض تحقق شرط، حق فسخ ثابت می‌شود که بدین‌گونه نیز عمل گردیده؛ بنا به مراتب دادنامه تجدیدنظرخواسته در این خصوص، که خلاف این معنا صادر گردیده، درخور تأیید نیست. این دادگاه مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض آن و پذیرش دعوی خواهان اصلی، حکم بر تأیید فسخ قرارداد ۱۳۹۰/۱۰/۱۶ از ناحیه فروشنده و نیز محکومیت خوانده اصلی به پرداخت دویست و پنجاه هزار ریال بعنوان هزینه دادرسی و نیز حق‌الوکاله وکیل وفق تعرفه صادر و اعلام می‌نماید. این رأی قطعی است.

مستشاران شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

توکلی - نامدار