تاریخ نظریه: 1404/10/15
شماره نظریه: 7/1403/1098
شماره پرونده: 1403-76-1098ح
استعلام:
1- در صورتی که موجر برای ساخت اعیانی (ساختمان) به مستاجر اذن دهد، با توجه به ماده 504 قانون مدنی، آیا پس از سپری شدن مدت عقد اجاره، حق تقدم در انتخاب‌های مذکور در این ماده با موجر است؟
2- چنانچه در ساخت اعیانی مستاجر بر خلاف موازین آمره ساخت یعنی اخذ پروانه از شهرداری اعیانی احداث کند، آیا حق مندرج در ماده یادشده، همچنان برای وی باقی است و یا آنکه چنین حقی مقید به رعایت دیگر مقررات؛ از جمله اخذ پروانه ساختمان است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- در فرض سوال که موجر برای ساخت اعیانی به مستاجر اذن داده است، مطابق ماده 504 قانون مدنی پس از سپری شدن مدت اجاره، قلع و قمع بنای احداثی توسط مستاجر امکانپذیر نیست و بنا باقی می‌ماند. در خصوص تصرف بنای احداثی، هر چند ماده مذکور صراحتی ندارد؛ اما به طور معمول، هنگامی که موجر اذن احداث بنا را به مستاجر می‌دهد، استمرار تصرف و بهره‌برداری مستاجر از بنای احداثی نیز مورد توافق طرفین است (شرط بنایی)؛ مگر آنکه خلاف آن تصریح شده باشد و یا دادگاه با در نظر گرفتن مجموع اوضاع و احوال حاکم؛ از جمله نوع مستحدثات؛ مانند مسکونی و یا انباری بودن آن و نسبت میزان وسعت اعیانی احداثی نسبت به کل عرصه، خلاف آن را احراز کند؛ بنابراین در فرض سوال، به صرف سپری شدن مدت اجاره، موجر نمی‌تواند اعیانی را بدون رضایت مستاجر از تصرف او خارج کند و در صورت طرح دعوای خلع (تخلیه) ید مستاجر از بنای احداثی، این دعوا به صرف سپری شدن مدت اجاره قابل پذیرش نیست و دادگاه باید با توجه به مراتب پیش‌گفته، حسب مورد، اتخاذ تصمیم کند.
2- عدم رعایت نظامات مربوط به ساخت و ساز، مشمول مقررات راجع به تخلفات ساختمانی است و ممکن است ضمانت اجرای آن، رای به تخریب بنا از سوی مرجع ذی‌ربط باشد؛ اما اگر به هر دلیل رای تخریب بنا صادر نشود، صرف عدم رعایت نظامات مذکور، موجب سلب حق مستاجر به شرح مندرج در ماده 504 قانون مدنی نمی‌باشد.