شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 1402/3/1 مقرر نمود: به منظور بهره گیری از ظرفیت توسعه دورنی شهرها، به روزآوری، تعدیل و منطقی نمودن توزیع تراکم ساختمانی، ایجاد شفافیت، کاهش طرح درخواست های موردی تغییر طرح تفصیلی و پاسخگویی به نیاز تامین زمین قانون جهش تولید مسکن از اراضی داخل محدوده شهرها، ادارات کل راه و شهرسازی استان ها میتوانند با همکاری و در صورت تقاضای شهرداری های شهرهای مشمول این مصوبه، موضوع «بازتنظیم نظام پهنه بندی تراکمی ساختمانی شهر» را به ترتیب زیر مورد مطالعه قرار داده و نتیجه را جهت تصویب به کمیسیون های ماده 5 شهر مربوطه ارائه نمایند.
همچنین شورای عالی پیشنهاد مینماید برنامه نیاز به مسکن (سهمیه هر یک از شهرها از سقف کلی تعیین شده در قانون جهش تولید) به منظور واقعی سازی نیاز مذکور، بر اساس ملاحظات شهرسازی و نتیجه مطالعات طرح جامع مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی مورد بازنگری قرار گرفته و جهت تصویب به شورای عالی مسکن ارائه شود.
1) شهرهای مشمول این مصوبه:
کلیه شهرهای با بیش از 50 هزار نفر جمعیت که در فرآیند طرح نهضت ملی مسکن با محدودیت تامین زمین در اراضی پیرامون مواجه بوده اند، مشروط به وجود موارد زیر مشمول این مصوبه به شمار می آیند:
الف - گذشت بیش از 2 سال از ابلاغ طرح جامع.
ب - عدم قید محدودیت جمعیت پذیری در طرح جامع مصوب
2) شرح خدمات انجام مطالعات:
انجام مطالعات بازتنظیم نظام پهنه بندی تراکمی ساختمانی شهرها با رعایت حفظ چهارچوب های کلی طرح جامع و مشتمل بر مراحل زیر انجام می پذیرد:
الف) مرحله تشخیص:
1 - گونه بندی بافت های شهری با توجه به شرایط ویژه هر شهر به منظور زون بندی تراکمی شهر مورد مطالعه.
2 - شناسایی و احصای مناطق ملزم به کاهش تراکم ساختمانی یا ممنوعیت احداث بنا مانند پهنه های فرونشست، خطوط گسل، حرائم طبیعی یا مصنوع (مانند حریم رودخانه، حریم آثار تاریخی، حرائم امنیتی،. ..)
3 - شناسایی مناطقی از شهر که تمایل یا امکان ساخت و ساز در حد مجاز طرح تفصیلی در آنها وجود ندارد از طریق بررسی پروانه های صادره و بازدیدهای میدانی.
4 - شناسایی مناطق مسکونی دارای گرایش توسعه از طریق بررسی پروانه های صادره، آمار کمیسیون های ماده 5 و ماده 100 و قیمت زمین و واحد مسکونی در سطح شهر.
5 - شناسایی اراضی دارای کاربری مسکونی که در طی دوره طرح نسبت به احداث بنا در آنها اقدام نشده باشد به تفکیک نوع واگذاری، مساحت زمین، نوع مالکیت (حقیقی، حقوقی، تعاونی)
6 - شناسایی اراضی قهوه ای مانند اراضی ذخیره شهری و املاک با کاربری های ناهمخوان با سکونت مانند کارخانجات و. ..
ب) مرحله تحلیل:
1 - تعیین محدودیت های توسعه در اراضی موضوع بند 4 - الف از قبیل کمبود و یا عدم امکان تامین زیرساخت ها، عرض معابر و مسائل ترافیکی، کمبود خدمات عمومی و. ..
2 - بررسی و پیشنهاد عوامل موثر در تحریک توسعه اراضی موضوع بند 3 - الف مانند افزایش خدمات عمومی، بهبود زیرساخت های شهری، اصلاحات ترافیکی و اصلاح در ضوابط و مقررات غیرتراکمی احداث بنا
3 - تحلیل داده ها و ارائه نقشه زون های پیشنهادی مجاز، مشروط و ممنوع توسعه مسکونی و افزایش تراکم
4 - تحلیل اثرات و برآورد میزان جمعیت پذیری و افزایش واحدهای مسکونی در صورت اصلاح ضوابط در هر یک از پهنه های مجاز و مشروط.
ج) مرحله استنتاج و ارائه اسناد:
1 - نقشه زون های پیشنهادی دارای قابلیت افزایش میزان تراکم ساختمانی مسکونی به همراه ضوابط و مقررات مربوطه
2 - تدقیق و تغییر کاربری اراضی قهوه ای و تصویب طرح آماده سازی بعدی در کمیسیون ماده 5 (به استثنای اراضی مشمول قانون انتقال پادگان ها)
3 - نقشه زون های پیشنهادی مشروط برای افزایش میزان تراکم ساختمانی مسکونی به همراه شرایط مربوطه
3) سایر الزامات:
الف) در صورت عدم تغییر جمعیت پذیری شهر در اثر اعمال اصلاحات منتج از نتایج این مطالعه و یا افزایش جمعیت در چارچوب موارد زیر (با تشخیص دبیرخانه شورای عالی)، موضوع مغایر با اساس طرح جامع نبوده و تصمیم کمیسیون ماده 5 در تغییر طرح تفصیلی به عنوان مصوبه نهایی قابل اجرا میباشد:
1 - افزایش جمعیت تا سقف جمعیت پذیری ناشی از تولید واحدهای مسکونی ابلاغی موضوع دستورالعمل مورخ 1400/7/17 وزارت راه و شهرسازی (مصوب جلسه 1400/8/25 شورای عالی مسکن)، با لحاظ نمودن جمعیت پذیری اراضی الحاقی احتمالی به شهر و مشروط به افزایش افق طرح جامع شهر مربوطه متناسب با ضریب رشد جمعیت ملحوظ در طرح جامع حداکثر به مدت 4 سال.
2 - افزایش جمعیت پذیری شهر مربوطه تا سقف 5 % جمعیت پذیری مصوب در افق طرح جامع شهر (موضوع ماده 70 قانون احکام دائمی)
3 - افزایش جمعیت متناسب با کاهش جمعیت ناشی از اصلاح در ضوابط و مقررات ساخت و ساز در مناطق ملزم به اعمال محدودیت اجباری تراکم ساختمانی یا ممنوعیت احداث بنا (موضوع بند 2 - الف این مصوبه) و همچنین کاهش جمعیت پذیری ناشی از تغییرات کاربری و کاربرد اراضی و املاک از مسکونی به سایر کاربری های شهری
تبصره- کلانشهرها و شهرهایی که در طرح جامع آنها به محدودیت جمعیت پذیری تاکید شده باشد. مشمول این بند مصوبه نمیباشند و هرگونه تصمیم کمیسیون ماده 5 در این خصوص مستلزم تایید و تصویب آن در شورای عالی شهرسازی و معماری خواهد بود.
ب) تغییر ضوابط ساخت و ساز در پهنه های مشروط (موضوع بند 3 - ج) موکول به تحقق شروط ذکر شده و گزارش آن به کمیسیون ماده 5 و تصویب کمیسیون میباشد.
ج) تعیین پهنه های بلندمرتبه در چارچوب مصوبه بلندمرتبه سازی (مصوب 1397/7/6 شورای عالی) و ضوابط این دستورالعمل برای شهرهای مشمول مصوبه بلندمرتبه سازی بلامانع است.
د) افزایش تراکم ساختمانی موضوع این مصوبه در قالب تراکم مازاد بر تراکم مجاز طرح جامع، با هماهنگی وزارت کشور مشمول عوارض ویژه مصوب شورای اسلامی شهر مربوطه میگردد.
ه) شهرداری مکلف است نسبت به تامین خدمات عمومی مورد نیاز جمعیت افزایش یافته از محل عوارض ویژه موضوع این بند و همچنین استفاده از ظرفیت اراضی موضوع بند 2 - الف - 5 این مصوبه اقدام نماید. خدمات عمومی طرحهای آماده سازی موضوع بند 2 - ج - 2 در درون طرح و یا در شعاع عملکردی لازم پیش بینی و همزمان با تصویب طرح به تصویب کمیسیون ماده 5 خواهد رسید.
و) انجام مطالعات بازتنظیم نظام پهنه بندی تراکمی ساختمانی به صورت یکپارچه برای کل شهر و یا برای مناطقی از شهر مشروط به رعایت ضوابط این مصوبه قابل انجام است.
ز) در اجرای بند 1 ماده 49 آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران، پس از تصویب و ابلاغ مطالعات بازتنظیم نظام پهنه بندی تراکمی ساختمانی هر شهر، پذیرش درخواست های موردی تغییر تراکم طرح تفصیلی و طرح آن در کمیسیون ماده 5 صرفاً در صورت ارائه دلایل متقن مبنی بر ضرورت تغییر مذکور امکان پذیر خواهد بود.
ح) اعتبار این مصوبه برای هر یک از شهرهای مشمول تا زمان بازنگری و ابلاغ طرح جامع تجدید نظر شهر مربوطه میباشد.
ط) دبیرخانه شورای عالی مکلف است دستورالعمل بهره گیری از ظرفیت انتقال حق توسعه برای اراضی متاثر از محدودیت های الزامی موضوع بند 2 الف 2 را با همکاری وزارت کشور تدوین و جهت تصویب به شورای عالی ارائه نماید.
مراتب جهت استحضار و صدور دستور انعکاس و اقدام اعلام میشود.
معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران - فرزانه صادق مالواجرد