هیات تخصصی شوراهای اسلامی
شماره پرونده: ه ت /0300264-0300142 شماره دادنامه سیلور: 140431390002987012 تاریخ:1404/11/20
شاکی: زهرا نادری فرزند محمد با وکالت مهدی ملک زادگان- امیرخلیل نکو فرزند محمدرضا- فریده دامنی فرزند حسن
طرف شکایت: شهرداری قم- شورای اسلامی شهر قم
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه به شماره 3621 مورخ 1402/05/10- آیین‌نامه نحوه اجرای ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری
شاکی دادخواستی به طرفیت شهرداری قم- شورای اسلامی شهر قم به خواسته ابطال مصوبه به شماره 3621 مورخه 1402/05/10 آیین‌نامه نحوه اجرای ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر می‌باشد:
آیین‌نامه نحوه اجرای ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری
مقدمه:
در راستای اجرای ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ها و تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها و به منظور ایجاد وحدت رویه در اخذ سهم سرانه خدمات عمومی آیین‌نامه ای به شرح ذیل مورد تصویب قرار گرفت.
تعاریف:
سند: منظور اسنادی است که براساس قوانین و مقررات ثبتی در دفاتر و اسناد رسمی به نام مالک ثبت گردیده است و مشمول ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک می‌باشد.
حریم شهر: منظور تعریف مقرر در قانون تعاریف محدود و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها می‌باشد.
محدود شهر: منظور تعریف مقرر در قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها می‌باشد.
ماده 101: منظور از ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ها می‌باشد که در این آیین‌نامه به اختصار ماده 101 اصلاحی نامیده می‌شود.
تبصره 4 قانون تعیین وضعیت: منظور تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها می‌باشد که در این آیین‌نامه به اختصار تبصره 4 قانون تعیین وضعیت نامیده می‌شود.
سهم خدمات عمومی: در این آیین‌نامه منظور از سهم خدمات عمومی، تمام سهم و حقوق شهرداری ناشی از اعمال قوانین فوق الاشاره شامل سهم سرانه فضای عمومی و خدماتی، شوراع، سطح و سطوح کاربری های مورد نیاز طرح می‌باشد.
1-بخش اول- ضوابط اجرای تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک:
1-1-براساس نص صریح ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک، در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده های مجاز برای قطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه محدود مزبور طبق طرح های مصوب توسعه شهری مورد تایید مراجع قانونی قرار بگیرد مراجع مزبور می‌توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده سازی زمین و واگذاری سطوح لازم برای تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا 20 درصد از اراضی آنها را برای تامین عوض اراضی واقع در طرح های موضوع این قانون و همچنین اراضی عوض طرح های نوسازی و بهسازی شهری به صورت رایگان دریافت نمایند.
1-2-اراضی که بعد از تاریخ 1367/08/29 (سال تصویب قانون) به تقاضای مالک از مزایای ورود به محدوده شهر برخوردار شده اند. مشمول پرداخت سهم خدمات مذکور خواهد شد.
1-3-در صورتی که در حریم شهر و در راستای ساماندهی مشاغل شهری یا به منظور مدیریت شهری، طرح های شورای برنامه ریزی و توسعه استان و شورای عالی شهرسازی و معماری، کمیسیون ماده 5 و غیره مورد تصویب قرار بگیرد و به محدوده شهر الحاق گردد مشمول سهم خدمات می گردند.
1-4-املاک و اراضی که در حریم شهر قرار دارند و برای کسب مجوز صنفی می‌بایست از طریق سازمان ها و نهادهای غیر از شهرداری از جمله صنایع و معادن، جهاد کشاورزی و غیره اقدام نمایند در صورتی که قصد تفکیک یا افراز اراضی را نداشته باشند و درکاربری های موضوع بند قبل نباشد.(کاربری های موضوع مدیریت شهری) مشمول پرداخت سهم خدمات عمومی شهر نمی‌باشند.
2-بخش دوم - ضوابط اجرای ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ها
2-1- اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر مشمول ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری می گردند.
2-2- هرگونه درخواست افراز یا تفکیک، مشمول اخذ سرانه فضای عمومی و خدماتی مقرر در ماده 101 اصلاحی می‌باشد. درخواست های ارسال شده از محاکم دادگستری و ادارات ثبت اسناد و املاک نیز مشمول قاعده مذکور می گردند.
2-3- در صورتی که مساحت ملکی بیش از 500 متر مربع باشد و سابقاً به موجب سایر قوانین (غیر از ماده 101 شهرداری) از جمله قوانین مرتبط با شهرک های صنعتی، جهادکشاورزی و غیره تفکیک شده باشد و مجددا مالک قصد تفکیک با کاربری های شهری را داشته باشد مشمول ماده 101 اصلاحی خواهد شد. بدیهی است میزان معابر وشوراع ایجاد شده در سهم شهرداری لحاظ خواهد گردید.
2-4- در اراضی و املاکی که قبل از تصویب ماده 101 اصلاحی مورد افراز (نه تفکیک) قرار گرفته است مشمول ماده 101 اصلاحی می گردند و در این صورت میزان شوراع و خدمات محقق در افراز، در سهم شهردار به لحاظ خواهد شد.
2-5-هرگونه درخواست احداث اعیانی در کاربری های گوناگون شهری که در نتیجه آن، اراضی به واحد های تفکیکی اعیانی جدید و سهم العرصه مجزی از عرصه با سند ششدانگ تبدیل شود، در صورتی که مشمول تبصره 4 قانون تعیین وضعیت باشد. تنها سهام مقرر در قانون مذکور اخذ گردیده و در غیر این صورت با حصول شرایط مقرر قانونی، مشمول سهم خدمات ماده 101 اصلاحی می‌شوند.
2-6- اراضی با سند شش دانگ و بیشتر از 500 متر مربع واگذار شده از طرف دولت به اشخاص که مالکین آنها قصد تفکیک یا افراز دارند مشمول ماده 101 اصلاحی می گردند.
2-7- ساختمان های مسکونی با مساحت کمتر از 500 متر مربع و دارای سند شش دانگ (غیر از مصادیق ماده 147،148 قانون ثبت و قانون تعیین وضعیت املاک و املاک مشاعی) که قبل از سال 1390 ساخته شده باشند، مشمول سهم خدمات ماده 10 نمی گردند.
2-8- ساختمان های مسکونی و تجاری زیر 500 متر مربع که تا پایان سال 1367 ساخته شده اند و در سال مذکور داخل محدوده شهری بوده اند، مشمول ماده 101 نمی گردند.
2-9-در ساختمان های مسکونی و تجاری با مساحت بیش از 500 متر مربع که دارای پایان کار و عدم خلاف از شهرداری می‌باشد در صورت درخواست پروانه تجدید بنا و تفکیک به صورت ویلایی یا تک خانواری صرفاً در خصوص آزاد سازی عرصه در مسیر در کمیته مقرر در بخش چهارم این آیین‌نامه مورد بررسی و تصمیم قرار می‌گیرد.
2-10-ساختمان های مسکونی واقع در بافت فرسوده که قبل از سال 1390 ساخته شده باشند مشمول ماده 101 نمی‌باشد.
2-11- املاک اراضی با مساحت زیر 500 متر مربع که در ماده 101 در مورد آنها اعمال نگردیده است به جز ساختمان های مشمول شرایط بند 8-2 که حد فاصل سالهای 1367 تا 1390 ساخته شده باشند، مطابق قانون حاکم در زمان ساخت، مشمول سهم خدمات به صورت درصدی از زمین با ارزش آن خواهند شد، میزان سهم مذکور با در نظر گرفتن سهم خدمات مندرج در ماده 101 قانون شهرداری ها توسط کمیته مقرر در بخش چهارم این آیین‌نامه تعیین خواهد شد.
2-12- در اراضی و املاکی که سابقاً اعمال ماده 101 صورت نپذیرفته است و به دلایلی از جمله ساخت و سازهای صورت گرفته امکان اعمال ماده 101 اصلاحی وجود نداشته باشد. اخذ سهم خدمات و درصد آن و نیز اخذ ریالی بدهی سهم خدمات، با طرح موضوع در کمیته مقرر در بخش چهارم این آیین‌نامه طی توافق با مالکین به صورت اخذ سهم از هر قطعه به نسبت قدر السهم صورت خواهد پذیرفت.
3: -بخش سوم- تباصر و نکات
3-1- سهم خدمات ناشی از ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و تبصره 4 قانون تعیین وضعیت به صورت همزمان اخذ نمی گردد.
-در صورتی که در ملکی قصد تفکیک نداشته باشد در صورت حصول شرایط، مشمول تبصره 4 قانون تعیین وضعیت خواهد بود.
بدیهی است در فرض اخیر و در صورت قصد مالک به تفکیک ملک و حصول شرایط مقرر قانونی املاک مورد اشاره مشمول سهم خدمات ناشی از ماده 101 اصلاحی میگردد و درصد واگذار شده به شهرداری (غیر از اراضی موضوع سطح و سطوح مقرر در تبصره 4) لحاظ می‌شود.
3-2- صدور هرگونه مفاصا حساب قطعی، صدور پروانه، پایانکار، ارجاع به کمیسیون ماده 100 و کمیسیون ماده 5 و کارگروه امور زیر بنایی و عدم خلاف، منوط به تسویه حساب کلیه دیون از جمله سهم خدمات مقرر ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و در صورتی شمول تبصره 4 قانون تعیین وضعیت می‌باشد.
3-3- در صورتی که براساس بررسی سوابق مشخص گردد که قبلاً ماده 101 اعمال نشده است، حتی اگر پاسخی در ارتباط با مورد مذکور صادرگردیده، مشمول اعمال ماده 101 خواهد شد.
3-4- مطابق توافقنامه میان شهرداری و مالک در صورت تصمیم به اخذ ریالی سهم خدمات ارزیابی آن به مدت اعتبار ارزیابی تا 3 ماه از تاریخ ارزیابی می‌باشد.
3-5- با توجه به اینکه سهم خدمات عمومی عوارض محسوب نمی شود لذا مشمول هیچ گونه تخفیفی نمی‌باشد.
3-6- در خصوص اراضی و املاکی که به دلیل تفکیک بدون اعمال ماده 101 دچار تعدد مالکین شده اند و امکان دریافت کامل سهم زمین سرانه خدمات عمومی وجود ندارد میزان سهام پرداختی توسط مالکین براساس سهم خدمات تا 25 درصد بوده و محاسبه درصد شوراع براساس طرح های توسعه و عمران شهری تعیین میگردد.
3-7- با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از املاک و اراضی شهر قم به صورت مشاع ضمن رعایت مقررات مربوطه و فاقد تحدید حدود رسمی می‌باشد لازم است هرگونه توافق و اقدام بر روی املاک مشاعی ضمن رعایت مقررات مربوطه با کسب نظر از کارشناسان رسمی رشته های ثبتی و نقشه برداری انجام گردد.
4-بخش چهارم - نحوه اجرای آیین‌نامه:
4-4- نحوه تعیین درصدهای ماده 101 اصلاحی و تبصره 4 قانون تعیین وضعیت به کمیته ای مشورتی و داخلی متشکل از اعضاء ذیل واگذار میگردد.
-معاون مالی و اقتصادی شهرداری
-معاون شهرسازی و معماری شهرداری
- شهردار منطقه مربوطه
-مدیرکل املاک شهرداری
4-2- شهرداری منطقه می‌بایست با هماهنگی اداره کل املاک نسبت به ارایه کلیه اطلاعات پلاک ثبتی ملک (از جمله مساخی دقیق پلاک و استخراج میزان شوارع و سهم خدمات احتمالی قبلی) اقدام و نتیجه را جهت تصمیم گیری به کمیته بند 1-4 ارجاع دهند.
4-3- تصمیمات کمیته بر روی پلاک ثبتی اصلی و یا قسمتی از آن مطابق با شرایط آیین‌نامه پس از ارایه نقشه مورد تایید معاونت شهرسازی و معماری اتخاذ میگردد.
4-4 مصوبات کمیته منوط به مواردی که تعهد از خرده مالکین(مالکین قطعات) خارج است مانند انتقال سند شارع توسط مالک اصلی نمی گردد و ایشان می‌توانند با پرداخت ارزش ریالی سهم خدمات نسبت به اخذ مجوزات اقدام نمایند و تعهد مالک اصلی در خصوص انتقال سند شوراع به شهرداری الزامی است.
4-5- مواردی که از مصوبات کمیته که حسب قوانین و مقررات مربوطه نیازمند اخذ مصوبه شورای اسلامی شهر باشد پس از اخذ مصوبات مذکور قابل اجرا می‌باشد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت:
1- مصوبه مورد شکایت شامل اراضی می‌شود که تاریخ تفکیک و افراز آن قبل از تصویب ماده 101 اصلاحی مورخه 1390/01/28 می‌باشد.
2- هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب رای مورخه 1397/01/21 حکم به ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر در مورد مشابه صادر نموده است.
3- مصوبه معترض عنه مغایر با مقررات ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واضع در طرح های دولتی و شهرداری ها می‌باشد لذا ابطال مصوبه مورد استدعاست.
خلاصه مدافعات طرف شکایت:
1- مصوبه مورد شکایت در راستای بند 9 ماده 80 قانون تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی و انتخاب شهرداران مصوب 1375 وضع شده است.
2- منشاء اخذ سهم خدمات موضوع ماده 101 قانون شهرداری الحاقی سال 1345 و اصلاحات بعدی آن می‌باشد و شیوه نامه معترض عنه سهم خدمات جدیدی وضع ننموده بلکه نحوه اخذ سهم خدمات و ضابطه مند نموده است.
3- شیوه نامه تنظیمی در راستای حمایت از حقوق شهروندان و مالکین اراضی تهیه شده است لذا رد شکایت مورد استدعاست.
هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری با حضور اعضا تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعید از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آرا اعضا حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.
* رای هیات تخصصی شوراهای اسلامی*
1-طبق تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک و اراضی واقع در طرح های دولتی و شهرداریها مصوب 1367 در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده های مجاز برای قطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه محدوده مزبور طبق طرح های مصوب توسعه شهری مورد تایید مراجع قانونی قرار بگیرد، مراجع مزبور می‌توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر علاوه به انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده سازی زمین و واگذاری سطوح لازم برای تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی حداکثر تا 20 % از اراضی آنها را برای تامین عوض اراضی واقع در طرحهای موضوع این قانون و همچنین اراضی عوض طرح های نوسازی و بهسازی شهری به طور رایگان دریافت نمایند و وفق مقررات بند 9 ماده 80 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی تصویب آیین‌نامه های پیشنهادی شهرداری پس از رسیدگی به آنها با رعایت دستور العمل های وزارت کشور از جمله وظایف و اختیارات شورای اسلامی شهرها است.
2-به موجب ماده 101 قانون شهرداری و تبصره های مندرج در آن قبل و بعد از اصلاح نحوه تفکیک اراضی احصاء شده است.
3-طبق تبصره 3 ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری ها مصوب 1390 در اراضی با مساحت بیش تر از 500 متر مربع که دارای سند 6 دانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوراع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا 25 درصد (25%) از باقی مانده اراضی را دریافت می نماید. شهرداری مجاز است با این توافق مالک قدر السهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید. در بند "ه رای شماره 215 الی 220-1396/03/16 هیات عمومی دیوان عدالت اداری تهیه و تصویب دستور العمل توسط شوراهای اسلامی شهرها در جهت اجرای ماده 101 اصلاحی قانون شهرداریها مغایر قانون یا خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده است.بنابراین مصوبه شماره 3621 مورخ 1402/05/10 موضوع آیین‌نامه نحوه اجرای ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب شورای اسلامی شهر قم مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر می‌شود. این رای ظرف 20 روز از تاریخ صدور از سوی رییس محترم دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
رحمان پیوست
رییس هیات تخصصی شوراهای اسلامی
دیوان عدالت اداری