شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 1398/5/14 موضوع طرح تفصیلی ویژه منطقه 22 تهران را پیرو مصوبه مورخ 1397/10/24 خود مورد بررسی قرار داد و ضمن عنایت به صورتجلسه مورخ 1398/5/13 کمیته فنی شماره یک و تاکید بر این نکته که اقدامات صورت گرفته در منطقه 22 با افزایش جمعیت پذیری و بارگذاری بیش از حد فعالیتهای بزرگ مقیاس تجاری، ضمن کاهش کیفیت زیست و سکونت محلی، ایفای ماموریتهای منطقه در تامین خدمات شهری و فراشهری با غلبه گردشگری را مختل نموده و با تقلیل تاب آوری شهری منطقه، چالشهای عمده ای را در حوزه حمل و نقل همگانی و سرانه های خدماتی پشتیبان سکونت ایجاد نموده است. این درحالیست که بر اساس مصوبه سال 1393 شورای عالی، مدیریت وقت شهری تهران مجاز به تداوم اقدامات بر اساس طرح تفصیلی تهران در منطقه 22 نبوده است. لذا مقرر میگردد دبیرخانه شورای عالی مجموعه موارد منجر به وضعیت فعلی در منطقه را که در مغایرت با مصوبات شورای عالی منجر به ایجاد ظرفیت مسکونی و تجاری فراتر از توان و ماموریت منطقه شده است را احصاء و به مراجع نظارتی مربوطه منعکس نماید.
همچنین به جهت توقف و تصحیح رویه های قبلی در مدیریت فضایی منطقه و استفاده حداکثری از ظرفیت های باقی مانده در منطقه در جهت حفاظت از محیط زیست، توسعه کیفی به جای توسعه کمی، احیاء نقش فرامنطقه ای، تقویت کیفیت عرصه های عمومی، توسعه شبکه حمل و نقل عمومی انبوه بر و رفع نقایص و ابهامات نظام پهنه بندی و ضوابط طرح تفصیلی قبلی، ضمن تصویب کلیات "طرح تفصیلی ویژه منطقه 22" بر اساس گزینه شماره 2 مورد تایید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مقرر میگردد: شهرداری تهران طرح ویژه منطقه را با اخذ نقطه نظرات شورای اسلامی شهر تهران و اعمال اصلاحات در دو سرفصل زیر حداکثر ظرف مدت دو ماه به تائید کمیسیون ماده 5 تهران رسانده و جهت کنترل و ابلاغ نهایی توسط دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به دبیرخانه ارسال نماید.
الف - در خصوص توافقات فاقد پروانه اقدامات به شرح زیر توسط شهرداری تهران انجام و پس از تائید در کمیسیون ماده 5 در قالب اسناد طرح تفصیلی ویژه به دبیرخانه شورای عالی منعکس گردد.
1 - با مسئولیت قانونی شهرداری تهران، توافقات فاقد پروانه به شرح مندرج در آخرین مکاتبه معاونت شهرسازی و معماری با دبیرخانه شورای عالی به شماره 125643 /80 مورخ 1398/2/14 بررسی و صرفا موارد منتج به ایجاد حقوق قانونی برای مالکین با پهنه متناسب در طرح تفصیلی منطقه منعکس گردد.
2 - متعاقبا و در قالب ساز و کار تعاملی با مالکین درتوافقات فاقد پروانه اقدامات به شرح زیر را در جهت تعدیل حتی الامکان ظرفیت مسکونی و تجاری انجام گیرد.
2 - 1 - تعدیل بخشی از تراکم مورد توافق به فعالیت های خدماتی، گردشگری (نظیر هتل)، دفاتر اداری، دانش بنیان و غیره و یا افزایش زیربنای واحدهای مسکونی است.
2 - 2 - در توافقات واقع در پهنه های M و S اختلاط کاربری های تجاری با سایر کاربری ها صرفا محدوده به طبقه همکف گردد.
3 - با بررسی مجدد شهرداری و اعلام نظر قطعی شورای اسلامی شهر حداکثر ظرف مدت 2 ماه کلیه اراضی با مساحت بیش از یک هکتار که با طی سازکار قانونی مصرح در آییننامه اجرایی قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهری "باغ" خواهند بود تحت پهنه G211 تثبیت و ضوابط احداث بنا در آنها بر اساس بند 2 ماده 2 دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری مصوب مورخ 1398/4/3 شورای عالی شهرسازی و معماری انجام گیرد. ضوابط احداث بنا در سایر باغات پراکنده دارای آرای قطعی باغ در پهنه های مختلف مطابق بند 3 ماده 2 دستورالعمل مذکور خواهد بود.
تبصره: در صورت هرگونه تغییر در آرای مربوط به باغات توسط مراجع ذیربط، تعیین کاربری اراضی در کمیسیون ماده 5 صرفا با تخصیص به کاربری های خدماتی انجام خواهد شد.
ب - در اسناد طرح شامل نقشه ها و ضوابط و مقررات اصلاحات به شرح زیر اعمال گردد.
1 - سطوح موجود و پیشنهادی خدماتی شامل آموزشی، درمانی، ورزشی، مذهبی، فرهنگی هنری، تفریحی توریستی، تجهیزات و تاسیسات شهری و فضای سبز به همراه کاربری های آموزش عالی و همچنین عرصه های نظامی تحت عنوان کاربری مشخص در طرح تفصیلی تثبیت و در دو سطح "شهری - منطقه ای" و "ناحیه ای - محله ای" از پهنه S مجزا گردند و به عنوان اساس در اسناد طرح لحاظ گردد. شهرداری تهران دستورالعمل اجرایی متضمن تحقق کاربری های مذکور و جلوگیری از تبدیل آن به کاربری های انتفاعی را تهیه و به تصویب کمیسیون ماده 5 تهران برساند.
2 - طبق پیشنهاد طرح و در راستای بند 2 - 1 مصوبه مورخ 1393/7/28 شورای عالی و به منظور حفظ الگوی سکونت موجود، شهرک های گلستان، آزاد شهر، هوانیروز، الهیه، دانشگاه شریف، زیبا دشتک (بالا و پائین)، یاس و چشمه، تحت پهنه جدید (نظیر 1 - R231) با حداکثر تراکم 180 درصد در 3 طبقه تثبیت می گردند.
3 - به جهت افزایش تحقق پذیری طرح و شفافیت آن قطعات سهم شهرداری حاصل از توافقات 30 - 70 که تاکنون حقوق مکتسبه بر آن مترتب نشده است به عنوان "بانک زمین خدمات عمومی" در اسناد پشتیبان طرح گنجانده شود.
4 - حداقل و حداکثر ضریب سکونت برای کلیه پهنه های M متناسب با نقش و عملکرد هر یک ارائه گردد و از تخصیص کل تراکم اراضی واقع در پهنه های M، به سکونت خودداری گردد.
5 - لایه مربوط به اراضی "ذخیره نوسازی" در مورد کلیه اراضی مشمول، به استثناء اراضی سهم مالک که در قالب سازکار 30 - 70 تعیین تکلیف شده اند اعمال و در چهارچوب دستورالعمل مصوب کمیسیون ماده 5 در خصوص آن تعیین تکلیف شود.
6 - ضمن تائید اصلاحات انجام شده در شبکه معابر طرح مقرر گردید اختلاف پیشنهادهای این طرح با طرح جامع حمل و نقل تهران در انطباق با مفاهیم توسعه مبتنی بر حمل و نقل همگانی (TOD)، استفاده از شقوق مختلف حمل و نقل و ظرفیت مجتمع های ایستگاهی با هماهنگی شورای اسلامی شهر تهران، معاونت حمل و نقل و ترافیک شهرداری تهران و وزارت کشور مورد بررسی مجدد قرار گرفته و نتیجه نهایی پس از تائید درکمیسیون ماده 5 در اسناد طرح لحاظ گردد.
7 - حرایم مسیل ها و آبراهه ها، خطوط انتقال نیرو و انرژی تحت پهنه مشخص حفاظت (G) در اسناد طرح لحاظ گردد. همچنین خط حریم تدقیق شده گسلها در اسناد طرح منعکس و هرگونه ساخت و ساز در عرصه های متداخل با آن با رعایت ملاحظات و ضوابط مربوطه انجام گیرد.
8 - با عنایت به وجود مراکز حیاتی و حساس در منطقه، بر رعایت قانون و آییننامه تعیین حریم حفاظتی - امنیتی اماکن و تاسیسات حیاتی و حساس کشور تاکید میگردد.
9 - به جهت حفظ کیفیتهای فضایی سیما و منظر شهری و هماهنگی خط آسمان در پلاک های مجاور، همسو با مصوبات قبلی شورای عالی شهرسازی و معماری دستورالعمل "افزایش تعداد طبقات درسقف تراکم مجاز قطعه در صورت کاهش سطح اشغال" با رعایت همه جوانب مربوط به دید و منظر، سایه اندازی و حفظ کریدورهای هوایی و سایر ملاحظات زیست محیطی توسط شهرداری تهران تهیه و به تصویب کمیسیون ماده 5 تهران برسد.
اصلاحات مختص نواحی
ناحیه 1
10 - اراضی دانشگاه علامه در مجاورت دهکده المپیک و همچنین غرب دانشگاه آزادی با کاربری علوم تحقیقات فناوری در اسناد طرح تثبیت گردد.
11 - در توافقات انجام شده در اراضی شهرک صدرا در صورت تائید بر اساس بند 1 احداث بنا در تراز ارتفاعی بلوک های مجاور انجام و عرصه سهم شهرداری در صورت عدم ایجاد حقوق مکتسبه به کاربری فضای سبز و خدمات تخصیص داده شود.
12 - معبر پیشنهادی در غرب اراضی موسوم به "هزار و یک شهر" با توجه به تداخل با بستر مسیل وردآورد مورد بازنگری و اصلاح کلی قرار گرفته و عرصه و حرایم مسیل مذکور در سرتاسر بخش تداخلی حفظ و در طرح منعکس گردد.
ناحیه 2
13 - اراضی متعلق به "دانشگاه نیروی انتظامی امین" تحت کاربری آموزش تحقیقات و فناوری در اسناد طرح ثبت گردد.
ناحیه 4
14 - در چهارچوب سازکار تعامل و توافق جدید، تعدیلات به شرح زیر در حد ممکن توسط شهرداری تهران مورد پیگیری جدی قرار گیرد:
14 - 1 - در پروژه تهرانلند (هزار و یک شهر) با توجه به وضعیت بحرانی شبکه معابر و کمبود سرانه های خدماتی، احداث زیربنای تجاری همسو با نقش و عملکرد کلان مقیاس منطقه با کاربری گردشگری جایگزین شود.
14 - 2 - در پروژه 110 هکتاری مربوط به بتاجا با توجه به حجم عظیم بارگذاری مسکونی و تجاری تمهیدات زیر جهت تعدیل بارگذاری مسکونی و تجاری اعمال شود
تغییر الگوی سکونت در بخش جنوبی محور شهید همدانی به قطعات کم تراکم (R112 یا R122)
در بخش جنوبی بیمارستان تات تغییر از پهنه S211 به S412 (پهنه جدید با عنوان "گردشگری سلامت")
تغییر پهنه طرفین محور چهارباغ (در تمام طول مسیر) به S222 و تهیه طرح ویژه طراحی شهری برای کل مسیر با حفظ حقوق مکتسبه ایجاد شده قبلی و طراحی آن به صورت "خیابان کامل"
15 - با توجه به زیربنای تجاری بسیار زیاد احداثی در پروژه ایران مال با تولید و جذب سفر، نقش اساسی در چالش ترافیک آتی منطقه خواهد داشت، لذا شهرداری تهران صدور پایانکار پروژه مذکور را منوط به عارضه سنجی ترافیکی (TIS) حوزه پیرامونی و در قالب برنامه TDM (مدیریت تقاضای سفر) و اجرای پیشنهادهای تائید شده در کمیسیون ماده 5، توسط بهره بردار نماید.
ناحیه 5
16 - اراضی متعلق به پادگان شهید ناصر محمدی با کاربری نظامی در اسناد طرح لحاظ گردد.
ناحیه 6
17 - به منظور تسهیل در فرآیند نوسازی شهرک پیکانشهر و حفظ ارزشهای طبیعی و کالبدی آن به صورت توامان ضمن تخصیص پهنه R231 به آن طرح موضعی با اعمال شرایط زیر تهیه به تائید کمیسیون ماده 5 تهران برسد.
حداکثر تراکم ساختمانی 200 درصد بر اساس مساحت کل شهرک.
بارگذاری بافت موجود با حفظ الگوی توده و فضای سبز موجود به نحوی انجام گردد که ضمن حفظ کیفیت فضایی حیاط های مرکزی بین بلوک ها و فاصله سایه اندازی بلوک ها حفظ شود.
احداث بنا در عرصه های خالی واقع در حاشیه معابر شمالی و غربی تا سقف تراکم صدرالذکر و با حداکثر ارتفاع 11 طبقه گودبرداری حداکثر یک طبقه و در حد سطح اشغال به منظور حفظ سطح فضای سبز (تامین پارکینگ سرپوشیده برای تمامی واحدها ضروری نیست)
18 - کل اراضی مربوط به تاسیسات"پنها" واقع در شمال و جنوب محور شهید همدانی تحت کاربری نظامی در اسناد طرح لحاظ شود.
ناحیه 7
19 - عرصه های جنوب شهرک کوثر با کاربری نظامی در اسناد طرح لحاظ گردد.
20 - در جنوب ناحیه و در امتداد محور تهران کرج اراضی متعلق به مترو، انبار و تاسیسات و تجهیزات موجود با کاربری متناسب تدقیق و الباقی اراضی تحت پهنه حفاظت G121 در اسناد طرح لحاظ گردد.
مراتب جهت استحضار و صدور دستور انعکاس و اقدام عاجل اعلام میشود.
معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران - فرزانه صادق مالواجرد