فروش سرقفلی بدون تنظیم قرارداد اجاره

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/04/09
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: عدم تنظیم قرارداد اجاره، لطمه ای به صحت واصالت قرارداد راجع به فروش حق سرقفلی مغازه وارد نمی کند.

آقای ع.الف. م. با وکالت آقای پ. ص. دادخواستی به طرفیت ف. غ. به خواسته الزام به تنظیم سند سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی..... بخش... ارومیه به علاوه تنظیم اجاره نامه رسمی مقوم به 65 میلیون تومان به علاوه هزینه دادرسی و حق الوکاله تقدیم نموده و توضیح داده موکل برابر مبایعه نامه شماره..... - 1384/10/22 مبادرت به ابتیاع ششدانگ سرقفلی یک باب مغازه پلاک.... واقع در بخش..... ارومیه می‌نماید که ثمن معامله توسط موکل پرداخت گردیده و فقط مبلغ ده میلیون تومان جهت تنظیم سند رسمی سرقفلی و اجاره نامه رسمی باقی مانده بود که مقرر گردیده بود ظرف 14 ماه از تاریخ تنظیم مبایعه نامه در احد از دفاتر رسمی این انتقال صورت پذیرد که متاسفانه علیرغم سپری شدن سالها فروشنده از ایفاء تعهد خودش سرباز می زند لذا با تقدیم این دادخواست تقاضای صدور حکم محکومیت وی به تنظیم سند رسمی انتقال سرقفلی و تنظیم اجاره نامه رسمی به علاوه هزینه های دادرسی و حق الوکاله دارم پرونده بدوا به شورای حل اختلاف ارومیه ارجاع شده و در شعبه --- مورد رسیدگی قرار گرفته آقای ج. م. نیز به عنوان وکیل خوانده وارد دعوی گردیده شورا طرفین را جهت رسیدگی دعوت نموده وکیل خواهان اظهار داشته دعوی به شرح دادخواست تقدیمی است و لایحه ای تقدیم شورا گردیده ضمنا خواسته بیش از مبلغ پنجاه میلیون می‌باشد و رسیدگی به آن در صلاحیت شورا نیست وکیل خوانده نیز اظهار داشته لایحه ای تهیه نموده که تقدیم شورا می نمایم در نتیجه قاضی شورا اعلام داشته با توجه به مفاد دادخواست و اینکه رسیدگی در صلاحیت شورا نمی‌باشد و رسیدگی به آن نیاز به امر قضایی دارد پرونده به دادگاه حقوقی ارسال گردد در نتیجه پرونده به شعبه --- دادگاه حقوقی ارومیه ارجاع و به شماره......ثبت گردیده دادگاه طرفین را جهت رسیدگی دعوت نموده از طرفی ملاحظه گردید که در تاریخ 1391/11/25 خانم ف. غ.گ. با وکالت آقایان ح. چ.ف. و الف. ب.م. به طرفیت آقای ع.الف. م. دادخواست تقابلی نسبت به پرونده شماره بایگانی.... شعبه --- دادگاه حقوقی ارومیه به تجویر مواد 141 لغایت 143 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 مبنی بر ابطال قولنامه عادی شماره... - 1384/10/22 مقوم به پنجاه میلیون و یکصد هزار ریال با لحاظ خسارات ناشی از حق الوکاله تقدیم نموده و اضافه کرده است نسبت به پرونده اصلی لایحه ای مستقل تقدیم خواهد شد اما در موعد قانونی دادخواست متقابل دایر بر ابطال قولنامه موضوع پرونده اصلی بدین شرح تقدیم می‌گردد در احداث بنا در پلاک.... بخش....اورمیه مورد مالکیت موکله در هم کف به میزان 80 متر مربع مجوز تجاری صادر می‌شود که در قسمتی هم مازاد بر جواز 5 باب مغازه احداث و سرقفلی مغازه چهارم از نبش کوچه به ابعاد دهنه به 3/5 متر و طول 5/80 متر مساحت تقریبی 20/30 متر مربع در تاریخ 84/10/22 به خواهان انتقال می‌گردد بی آنکه قرارداد اجاره ای منعقد شود تنظیم اسناد رسمی اجاره و سرقفلی به 14 ماه بعد موکول می‌شود و مغازه هم زمان با تحریر سند عادی توسط خواهان دعوی اصلی و خوانده تقابل به آقای ا. ع. به اجاره داده میشود بی آنکه دیناری اجاره در حق موکله پرداخت شده باشد و یا اساسا قرارداد اجاره ای منعقد گردد که به لحاظ مراتب آتی قولنامه باطل و هیچ اثر قانونی و حتی شرعی بر آن مترتب نخواهد بود. الف - به تجویر قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376 که حکومت بر کلیه روابط اجاری دارد و توجها به ماده 468 قانون مدنی و ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 - رکن اصلی در اجاره زمان و مدت اجاره است و نامعلوم بودن موجب بطلان است. ب- در ماده 6 قانون سال 1376 - انتقال تحت نام سرقفلی منوط بر وجود رابطه اجاری و در خصوص موضوع سر قفلی تابعی از اجاره است و خود به تنهایی قابلیت وجودی را نخواهد داشت چه سرقفلی حق مالی تبعی است که مستقلا نمی تواند مورد معامله قرار گیرد و انتقال آن بیع نیز نمی تواند باشد چه بیع تملیک عینی است بعوض معلوم و سرقفلی عینی نمی تواند محسوب باشد تا در قالب بیع قابل معامله باشد و حتی در این معنی تصور وجود اختیارات فسخ نیز قابل تصور نیست ج- صلح منافع حتی در مقررات سال 1376 قابل شناسائی نیست و خارج از شمول آن بر فرض صحت خواهد بود و اگر فرض بر تحقق قراردادی باشد در آن صورت با عنایت به بند ب از شق الف قولنامه حق فسخ و انصراف از معامله در قبال مبلغ پنجاه میلیون ریال پیش بینی شده یعنی جعل خیاری با شرطی وجود آمده که مدتی برای آن در نظر گرفته نشده که این امر وخیارشرط به صراحت ماده 401 قانون مدنی نه تنها خود باطل است بلکه مبطل عقد نیز می‌شود. خاتمتا به لحاظ مراتب معروض درخواست رسیدگی و اتخاذ تصمیم شایسته را تقاضا می‌نماید این پرونده نیز به شعبه --- دادگاه حقوقی ارومیه ارجاع شده که در جلسه 1391/11/29 وکلای طرفین در دادگاه حاضر شده دادگاه به جهت عدم ابلاغ دادخواست به خواندگان و الزام رسیدگی توامان ختم جلسه را اعلام و طرفین را جهت رسیدگی دعوت نموده در تاریخ 1391/03/07 در وقت مقرر وکلای طرفین در دادگاه حاضر شده آقای پ. ص. وکیل خواهان دعوی اصلی (ع.الف. م.) و وکلای خواهان دعوی تقابل آقایان ح. چ.ف. و الف. ب.م. در دادگاه حاضر شده آقای پ. م. اظهار داشته دفاعیات به شرح دادخواست تقدیمی و لایحه ایست که در این جلسه تقدیم می‌گردد توضیحا اینکه قرارداد مذکور برابر مواد 10 و 190 از قانون مدنی به همان اساس تنظیم گردیده که قصد طرفین هم بر همان اساس بوده و خدشه ای به آن وارد نیست سپس لایحه شماره 00364 - 1391/03/07 را تقدیم نموده است وکلای خوانده نیز اظهار داشته اند به شرح دو فقره لایحه به شماره 000001748 و 0001749 مورخ 1391/04/29 عرایض به عرض رسیده است و ایراد شکلی نیز در خصوص سمت خواهان ذکر که به دلیل انتقال محل ایشان فاقدسمت خواهند بود و نیز از طریق شهرداری در مجموع برای 80 متر مربع جواز صادر و حال پنج باب مغازه احداث که بخشی مازاد بر مجوز صادره است عنداللزوم استعلام از شهرداری وملاحظه سوابق تقاضا می‌شود و استشهادیه ای تقدیم که درخواست استماع شهادت شهود یا قرار تحقیق محلی در خصوص انتقال و سرقفلی و محل روشن گردد و قرار داد منعقده از نظر شرع و قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر فاقد مشروعیت می‌باشد آقای ص. پ. م. وکیل خواهان دعوی اصلی اظهار داشته مالک سرقفلی موکل اینجانب می‌باشد. چنانچه دلیلی بر این ادعا وجود دارد به عهده مدعی است که ارائه نشده عوارض شهرداری که عمده مشکل عدم توان خوانده در انتقال رسمی سرقفلی به نام موکلم تا حال بوده و مدخلیتی نسبت به خواسته آنها در ابطال قرارداد انتقال سرقفلی ندارد و این مورد از موارد ابطال معامله نیست هرکسی که موظف به پرداخت عوارض شهرداری در ماده 100 باشد پس از پرداخت عوارض مانع انتقال مرتفع می‌باشد در مورد ایراد دیگر مبنی بر عدم درج زمان و مهلت برای انتقال سند سرقفلی صراحتا اعلام می نمایم که کاملا شفاف و مشخص اعلام شده مدت تنظیم سند از تاریخ انعقاد قولنامه به مدت 14 ماه تعیین می‌گردد که چنانچه این مهم صورت نپذیرد مبلغ بیعانه به عنوان ضرر و زیان پرداخت خواهد شد و در بند ج قرارداد به علت ضیق جا در چند خط فوقانی توضیح کامل داده شده و مهلت قید شده و اما در مورد عدم تحریر اجاره نامه باید توضیح دهم که برابر بند 5 از ماده 2 از آیینامه اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1378/12/19 صراحتا اعلام شده چنانچه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظیم نشده باشد از شمول قانون مصوب سال 1376 خارج است و اگر حاکمیت قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و یا 1356 را معتبر بدانیم هر دو قانون قرارداد شفاهی و کتبی را معتبر شناخته و احتیاجی بر تنظیم قرارداد برای اماکن تجاری یا مسکونی مشمول آن قوانین وجود ندارد و از طرفی عقد انتقال سرقفلی صلح منافع بوده و نمی تواند به تبع قرارداد اجاره خودش ابطال گردد این عقد یک عقد مالی است و به تبع اراده طرفین مثل هزاران قراردادی که همه روزه در عرف جامعه تنظیم می‌شود برای متعاملین تکالیف خاص خود را ایجاد می کند و مطلقا شرایط ابطال بر آن حاکم نیست در ادامه آقای پ. ص. وکیل آقای ع.الف. م. اظهار داشته اینجانب فقط می دانم موکلم در حال حاضر مالک سرقفلی می‌باشد و این ایراد که در این جلسه مطرح شده وادنی دلیلی بر آن ارائه نگردیده صحیح نمی‌باشد و اگر انتقال با قصد انتقالی نیز در گذشته از سوی موکلم صورت پذیرفته باشد بنا به اعلام شفاهی و اقوال بوده و معامله صورت نپذیرفته در نتیجه اعلام داشته چون وکلاء خوانده اظهار داشته اند خواهان مغازه را به غیر واگذار کرده و مالکیت در مغازه ندارد و درخواست صدور قرار تحقیق و معاینه محلی نموده‌اند علیهذا قرار تحقیق و معاینه محلی صادر می‌گردد و قرارهای صادره اجرا شده مالا دادگاه با اعلام ختم رسیدگی طبق دادنامه شماره --- - 1392/08/30 اجمالا چنین رای داده در مورد دعوی آقای ع.الف. م. با وکالت آقای پ. ص. به طرفیت ف. غ. با وکالت آقای چ.ف. و الف. ب.م. به تنظیم سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی..... بخش..... ارومیه و تنظیم سند اجاره نامه رسمی و نیز دعوی تقابل از سوی ف. غ. فرزند الف. با وکالت ح. چ.ف. و الف. ب.م. به طرفیت ع.الف. م. با وکالت پ. ص. به خواسته ابطال قرارداد عادی شماره..... - 1384/10/22 با احتساب خسارات دادرسی که وکیل خواهان دعوی اصلی در اولین جلسه دادرسی به مراتب افزایش خواسته خود را اعلام و در مجموع خواسته خود را به شرح الزام خوانده به تنظیم و اخذ صورتجلسه تفکیکی یک باب مغازه مورد معامله و انتقال رسمی ششدانگ حق سرقفلی مغازه تفکیک شده از پلاک.... بخش.....ارومیه و نیز الزام خوانده به تنظیم اجاره نامه رسمی به نام خواهان و نیز مطالبه مبلغ پنجاه و پنج میلیون تومان بابت وجه الضمان مقرر در بند ج قرارداد عادی مورخه 1384/10/22 به انضمام خسارات دادرسی و خسارات تاخیر تادیه اعلام داشته است دادگاه با توجه به محتویات پرونده و اظهارات و مدافعات طرفین و وکلاء آنها نظر به اینکه مالکیت خانم ف. غ. در مغازه حسب استعلام ثبتی محرز است ثانیا به موجب قرارداد.... - 1384/10/22 خانم غ. مبادرت به فروش و واگذاری حق سرقفلی یک باب مغازه را به ع.الف. م. نموده است ثالثا در خصوص قرارداد ایراد موثری از ناحیه خانم غ. و وکلاء وی به عمل نیامده رابعا ادعای خواهان دعوی تقابل و وکلای وی مبنی بر باطل بودن قرارداد عادی 1384/10/22 به لحاظ عدم تنظیم قرارداد اجاره نامه از نظر این دادگاه صحیح تشخیص نمی گردد چرا که قرارداد مذکور ناظر به فروش و واگذاری حق سرقفلی مغازه می‌باشد و بر فرض عدم تنظیم قرارداد اجاره نامه این امر لطمه ای به صحت و اصالت قرارداد راجع به فروش حق سرقفلی نمی زند واصل بر صحت معامله است خامسا پس از فروش حق سرقفلی مغازه آقای ا. م. مبادرت به تصرف مغازه نموده است و در طی چندین سال تصرف و اجاره مغازه به اشخاص متعدد بی اساس بودن مدافعات خوانده دعوی اصلی و وکلای وی را اثبات مینماید و در متن قرارداد صراحتا مدت 14 ماه برای تنظیم و انتقال سند مهلت تعیین شده و ایراد به اینکه ع.الف. م. حق سرقفلی مغازه را نیز فروخته و دارای سمت نیست نیز وارد نمی‌باشد زیرا دلیلی بر فروش حق سرقفلی ارائه نشده و به موجب قرار معاینه و تحقیق محلی در مورخه 1392/06/24 - اساسا انتقال حق سرقفلی از ناحیه ع.الف. م. احراز نمی گردد لذا دادگاه حکم به بیحقی خواهان دعوی تقابل صادر می‌نماید و همچنین ادعای آقای ع.الف. م. را به عنوان خواهان دعوی اصلی ثابت تشخیص و حکم به محکومیت ف. غ. و الزام وی به تنظیم و اخذ صورتجلسه تفکیکی یک باب مغازه موضوع دعوی جزء پلاک ثبتی.... بخش.... ارومیه و تنظیم و انتقال سند رسمی ششدانگ حق سرقفلی مغازه مذکور و نیز تنظیم سند اجاره نامه رسمی طبق شرایط مقرر در ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر و شرایط مرسوم و متعارف در قراردادها و نیز پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل وفق تعرفه قانونی در حق ع.الف. م. صادر و اعلام می‌دارد و اما در مورد قسمت دیگر خواسته خواهان اصلی دایر به مطالبه 55 میلیون تومان به عنوان وجه الضمان مقرر در بند ج قراردادعادی 1384/10/22 و مطالبه خسارت تاخیر تادیه نظر به اینکه در بند ج قرارداد عادی 1384/10/22 قید شده که (چنانچه فروشنده از انجام تعهد خود منصرف شده و حاضر به ادامه معامله نگردد مبلغی معادل بیعانه پرداختی خریدار را به عنوان فروشنده به وی پرداخت خواهد نمود) و شرط مذکور ناظر به مواردی است که قرارداد بین طرفین فسخ شده باشد و به هر تقدیر رابطه قراردادی بین طرفین زایل گردد و برای موضوع تاخیر در اجرای مفاد قرارداد خسارتی تعیین نشده است بنابراین با وصف مراتب مذکور این قسمت از خواسته خواهان دعوی اصلی غیر ثابت تشخیص و مادام که قرارداد عادی مورخه 1384/10/22 به قوت خود باقی است ادعای مطالبه خسارات مذکور قابل استماع نخواهد بود لذا دادگاه در این قسمت قرار عدم استماع دعوی صادر می‌نماید رای صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان است خانم ف. غ.گ. با وکالت آقایان الف. ب.م. و ح. چ.ف. از رای صادره در تاریخ 1392/11/02 درخواست رسیدگی فرجامی را نموده‌اند دفتر دادگاه بدوی به جای اینکه پرونده را به دیوان عالی کشور ارسال دارد به دادگاه تجدیدنظر ارسال داشته و شعبه --- دادگاه تجدیدنظر طبق تصمیم 367 - 1393/03/24 اعلام داشته دادنامه تجدیدنظرخواسته در مورخه 1392/10/07 به وکلای تجدیدنظر خواه ابلاغ شده نامبردگان در تاریخ 1392/11/02 درخواست تجدیدنظر تنظیم نموده‌اند که به نظر می‌رسد تجدیدنظرخواهی در خارج از مهلت مقرر انجام گرفته است پرونده از موجودی کسر و به دادگاه بدوی ارسال می‌گردد بعد از ارسال پرونده به دادگاه بدوی شعبه --- دادگاه عمومی طبق دادنامه شماره --- - 1393/04/15 تصریح نموده نظر به اینکه دادنامه شماره --- این شعبه در مورخه 1392/10/07 به وکلا ء فرجامخواه ابلاغ شده و از سوئی نیز تاریخ تقدیم دادخواست فرجامخواهی 1392/12/02 و خارج از مهلت بیست روزه قانونی مندرج در ماده 397 قانون آیین دادرسی مدنی می‌باشد لذا مستندا به ماده 383 قانون مذکور قرار رد درخواست صادر می‌گردد و این قرار قابل شکایت در دیوان عالی کشور است در تاریخ 1393/05/16 آقای مدیر دفتر موارد اشتباه را متذکر شده در نتیجه خانم ف. غ.گ. با وکالت آقای ح. چ.ف. و الف. م. از قرار رددادخواست شعبه --- دادگاه عمومی درخواست رسیدگی فرجامی رانموده پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و دردستورکار این شعبه قرارگرفته.و این شعبه حسب تصمیم شماره 461 - 1393/11/21 چنین رای داده:در خصوص فرجامخواهی بانو ف. غ.گ. از دادنامه شماره --- - 1393/04/15 شعبه --- دادگاه عمومی ارومیه با توجه به بند ب ماده 397 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی که مهلت فرجامخواهی نسبت به احکام وقرارهای قابل تجدیدنظر دادگاه‌های بدوی که نسبت به آن تجدیدنظرخواهی نشده را انقضاء مهلت تجدیدنظر تعیین کرده و با توجه به تاریخ ابلاغ دادنامه بدوی 1392/10/07 و تاریخ تقدیم دادخواست فرجامی 1392/11/02 دادخواست فرجامی مستندا به بند ب ماده 398 قانون آیین دادرسی مدنی در مهلت مقرر تقدیم شده علیهذا قرار معترض عنه مخدوش و نقض می‌گردد و در خصوص فرجامخواهی مشارالیها نسبت به دادنامه شماره --- - 1392/08/30 صادره از مرجع مذکور چون آقای پ. ص. که به وکالت از فرجامخوانده پاسخ داده وکالتنامه این مرحله از رسیدگی متضمن الصاق و ابطال تمبر مالیاتی و تعاون را ابراز نداشته وکالتش با استناد تبصره 1 ماده 103 قانون مالیاتهای مستقیم پذیرفته نمی شود و نظر به اینکه دادخواست فرجامی و ضمائم آن به شخص فرجامخوانده ابلاغ نشده و پرونده از این حیث ناقص است موجبات رسیدگی فراهم نمی‌باشد لذا پرونده امر اعاده می‌گردد که دفتر دادگاه دادخواست فرجامی و ضمائم آن را به شخص فرجامخوانده ابلاغ سپس آن را تکمیلا به دیوان عالی کشور ارسال دارند.دفتر دادگاه پس از ابلاغ دادخواست و ضمائم آن به شخص فرجامخوانده پرونده را تکمیلا به دیوان عالی کشور ارسال که در دستور کار این شعبه قرار گرفته.هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل است پس از بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش عضو ممیز مشاوره نموده چنین رای می دهد:

با ملاحظه دادنامه فرجامخواسته و مبانی صدور آن و محتویات پرونده اعتراضات و جهات فرجامخواهی فرجامخواه منطبق با شقوق ماده 371 و مفاد ماده 372 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نمی‌باشد با این تقدیر ضمن رد اعتراضات فرجامی دادنامه فرجامخواسته را که صحیحا صادر و خالی از ایراد و اشکال است مستندا به ماده 370 قانون مرقوم ابرام می‌نماید.(الف - 94/4/30 )

رئیس و مستشار شعبه --- دیوان عالی کشور

رحمت الله سعیدی - حسن نقیب الحسینی