هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد
کلاسه پرونده: ه- ع /95/438 دادنامه: 9709970906000271 تاریخ: 31/2/97
شاکی: آقای جلیل عجم با وکالت خانم ریحانه آشفته
طرف شکایت: شورای اسلامی شهر اردبیل
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مواد 23 سال 91، 28 سال 92 و 93، 27 سال 94 (عوارض ابقای اعیانی بعد از رای کمیسیون ماده 100 و پرداخت جریمه در زمان مراجعه)
متن مقرره مورد شکایت: ماده 23 عوارض ابقاء اعیانی بعد از رای کمیسیون ماده صد و پرداخت جریمه در زمان مراجعه سال 91الف) ابقای اعیانی مسکونی: 1- جدول ابقاء اعیانی های پس از ماده صد برای هر متر مربع مسکونی:
سال
عوارض احداثی
مازاد احداثی
حداکثر عوارض احداثی و مازاد
تا 66
P 5
---------
-----------
از 67 تا 72
P 5/4
75/1 برابر مازاد طبق ماده 5
1500000
تا 73 الی 84
P 5/3
5/1 برابر مازاد طبق ماده 5
1800000
85 به بعد
P 5/2
1 برابر مازاد طبق ماده 5
2100000
2- در خصوص مالکینی که بدون پروانه و یا بر خلاف نقشه پروانه ساختمانی صادره (در طبقه سوم مسکونی و به بالا) مبادرت به احداث مازاد بر تراکم به صورت یک یا چند طبقه و یا تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد می نمایند، علاوه بر پرداخت عوارض احداثی و کسری فضای آزاد و کسری پارکینگ و..... بهاء خدمات احداث طبقه اضافی و بزرگترین مساحت تبدیلی برای هر متر مربع در اولین مراجعه برای استعلام به شرح ذیل اخذ خواهد شد.
حداکثر ارزش اعیانی = 60000 ریال 5/1 × (p6+ یک برابر ارزش اعیانی)
تبصره: برای احداثی های قبل از طرح تفصیلی سال 12/4/84 و همچنین محلات مقرر در بند یک ماده 34 این فرمول به نصف کاهش می یابد.
3- کلیه عوارضات متعلقه بعد از جریمه ماده صد برای بند (الف) و (ب) ماده 23، برابر ضوابط و ارزش منطقه ای زمان مراجعه محاسبه و اخذ خواهد شد.
ب) ابقاء اعیانی غیر مسکونی (کاربریهای تجاری، خدماتی و...) پس از پرداخت جریمه ماده صد: 1- ابقاء اعیانی های پس از جریمه ماده صد برای احداثی های غیر مسکونی به عنوان عوارض بهاء خدمات به شرح ذیل اخذ خواهد شد و در زمان نقل و انتقال عوارضات مربوط به ماده 24 نیز طبق مقررات اخذ میشود.
3 % از ما به التفاوت قیمت گذاری سرقفلی سال جاری با سال احداث برای احداثی های تا سال 72
6 % از ما به التفاوت قیمت گذاری سرقفلی سال جاری با سال احداث برای احداثی های از سال 73 الی 84
12 % از ما به التفاوت قیمت گذاری سرقفلی سال جاری با سال احداث برای احداثی های از سال 85 به بعد
2- برای احداثیهای غیر مسکونی در صورتی که هرگونه افزایش در دهنه و ارتفاع داشته باشد ولی مساحت تغییر نکند با دهنه و ارتفاع اضافه بر وضع موجود و با ارزش منطقه ای زمان مراجعه پذیره کل زیر بنا محاسبه و عوارض یک سوم پذیره آن اخذ خواهد شد و چنانچه مساحت آن نیز تغییر کند یا احداثی جدید داشته باشد صرفاً اضافه احداثی جدید و مساحت تبدیلی جدید با دهنه و ارتفاع وضع موجود محاسبه و اخذ خواهد شد.
3- برای احداثی های غیر مسکونی (از سال 1388 به بعد) اگر جریمه آنها از طریق آرای ماده صد به صورت مازاد بر تراکم باشد بهاء خدمات تغییر کاربری اعیانی آن نیز طبق ماده 7 تعرفه اخذ خواهد شد و اگر به صورت سرقفلی (یک پنجم قیمت گذاری ماده صد) اخذ شده باشد شامل بهاء خدمات نمی شود.
4- در صورتی که مالک یک باب تجاری و یا خدماتی و صنعتی و کارگاهی را بدون مجوز افزایش بنا به دو یا چند باب را تبدیل و یا تجمیع نمایند پس از رای کمیسیون ماده صد از بابت کل مساحت تبدیلی و یا تجمیعی، عوارضی معادل 5/3 برابر ارزش منطقه ای اخذ خواهد شد.
5- از بابت پیش آمدگی، در صورتی که کمیسیون ماده صد نسبت به ابقای آن رای صادر نماید، 5/1 برابر عوارض طبق ماده 10 تعرفه مصوب اخذ خواهد شد.
6- املاکی که بر خلاف کاربری از آنها استفاده تجاری یا اداری و یا خدماتی شده است و در موقع مراجعه اقدام به تخلیه و رفع خلاف گردیده برای هر سال مورد استفاده 7 % عوارض پذیره حداکثر تا 25 % اخذ خواهد شد و این موضوع به مفهوم تغییر کاربری و نوع استفاده ملک نخواهد بود و در صورت استفاده مجدد موضوع به کمیسیون ماده 100 ارجاع و در صورت ابقا علاوه بر جریمه عوارضات مربوطه نیز اخذ خواهد شد.
7- چنانچه ملکی از بابت ماده 100 بدهی دارد ضمن اخذ جریمه ماده 100 سایر عوارضات متعلقه بعد از ماده صد نیز محاسبه و همزمان وصول خواهد شد و اجرای احکام ماده صد میبایست این موضوع را به مودی تفهیم نماید.
8- طبق دستورالعمل 61/72350-13/6/84 مدیر کل امور حقوقی وزارت کشور در خصوص وصول عوارض از موارد خلافی که منتهی به صدور رای کمیسیون ماده صد گردیده است و به موجب رای موخر 587-25/11/83 هیات عمومی دیوان عدالت اداری شهرداری میتواند علاوه بر جرائم کمیسیون ماده صد عوارض قانونی مربوط به تخلفات ساختمانی و سایر عوارضات را نیز وصول نماید.
ماده 28- عوارض ابقاء اعیانی بعد از رای کمیسیون ماده صد و پرداخت جریمه در زمان مراجعه (سال 1392)
الف) ابقای اعیانی مسکونی:
1- جدول ابقاء اعیانی پس از ماده صد برای هر متر مربع مسکونی:
سال
عوارض احداثی
مازاد احداثی
حداکثر عوارض احداثی و مازاد
تا 66
P 6
---------
-----------
از 67 تا 72
P 5
75/1 برابر مازاد طبق ماده 5
000/600/1
تا 73 الی 84
P 4
5/1 برابر مازاد طبق ماده 5
000/000/2
85 به بعد
P 3
25/1 برابر مازاد طبق ماده 5
000/500/2
تبصره: در خصوص بند 7 ماده 5 اگر مالک برخلاف و یا بدون پروانه احداث کند 25/1 برابر مازاد بند 5 ماده 5 اخذ خواهد شد.
2- در خصوص مالکینی که بدون پروانه و یا بر خلاف نقشه پروانه ساختمانی صادره (در طبقه سوم مسکونی و به بالا) مبادرت به احداث مازاد بر تراکم به صورت یک یا چند طبقه (واحد) و یا تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد دیگر می نمایند، علاوه بر پرداخت عوارض احداثی و کسری فضای آزاد و کسری پارکینگ و...، بهاء خدمات احداث طبقه اضافی و بزرگترین مساحت تبدیلی برای هر مترمربع در اولین مراجعه برای استعلام به شرح ذیل اخذ خواهد شد.
حداکثر ارزش اعیانی = 70000 ریال 5/1×(p7+ یک برابر ارزش اعیانی)
تبصره: برای احداثی های قبل از طرح تفصیلی سال 12/4/84 و همچنین محلات مقرر در بند یک ماده 30 این فرمول به نصف کاهش می یابد.
3- کلیه عوارضات متعلقه بعد از جریمه ماده صد برای بند (الف) و (ب) ماده 28، برابر ضوابط و ارزش منطقه ای زمان مراجعه محاسبه و اخذ خواهد شد.
ب) ابقاء اعیانی غیر مسکونی (کاربری های تجاری، خدماتی و...) پس از پرداخت جریمه ماده صد:
1- برای احداثی های غیر مسکونی که نسبت به سال جریمه شده و از تاریخ 1/11/89 به بعد جریمه گردد، عوارض بهاء خدمات به شرح ذیل اخذ خواهد شد و در زمان نقل و انتقال عوارضات مربوط به ماده 25 نیز طبق مقررات اخذ میشود.
5 % از ما به التفاوت قیمت گذاری سرقفلی سال جاری با سال احداث برای احداثی های تا سال 72
10 % از ما به التفاوت قیمت گذاری سرقفلی سال جاری با سال احداث برای احداثی های از سال 73 الی 84
15 % از ما به التفاوت قیمت گذاری سرقفلی سال جاری با سال احداث برای احداثی های از سال 85 به بعد
2- برای احداثی های غیر مسکونی در صورتی که هرگونه افزایش در دهنه و ارتفاع داشته باشد ولی مساحت تغییر نکند با دهنه و ارتفاع اضافه بر وضع موجود و با ارزش منطقه ای زمان مراجعه پذیره کل زیر بنا محاسبه و عوارض یک سوم پذیره آن اخذ خواهد شد و چنانچه مساحت آن نیز تغییر کند یا احداثی جدید داشته باشد صرفاً اضافه احداثی جدید و مساحت تبدیلی جدید با دهنه و ارتفاع وضع موجود محاسبه و اخذ خواهد شد.
3- برای احداثی های غیر مسکونی (از سال 1388 به بعد) اگر جریمه آنها از طریق آرای ماده صد به صورت مازاد بر تراکم باشد بهاء خدمات تغییر کاربری اعیانی آن نیز طبق ماده 8 تعرفه اخذ خواهد شد و اگر به صورت سرقفلی (یک پنجم قیمت گذاری ماده صد) اخذ شده باشد شامل بهاء خدمات نمی شود.
4- در صورتی که مالک یک باب تجاری و یا خدماتی و صنعتی و کارگاهی را بدون مجوز افزایش بنا به دو یا چند باب را تبدیل و یا تجمیع نمایند پس از رای کمیسیون ماده صد از بابت کل مساحت تبدیلی و یا تجمیعی، عوارضی معادل 5 برابر ارزش منطقه ای اخذ خواهد شد.
5- از بابت پیش آمادگی، در صورتی که کمیسیون ماده صد نسبت به ابقای آن رای صادر نماید، 5/1 برابر عوارض طبق ماده 11 تعرفه مصوب اخذ خواهد شد.
6- چنانچه ملکی از بابت ماده 100 بدهی دارد ضمن اخذ جریمه ماده 100 سایر عوارضات متعلقه بعد از ماده صد نیز محاسبه و همزمان وصول خواهد شد و اجرای احکام ماده صد میبایست این موضوع را به مودی تفهیم نماید.
7- طبق دستورالعمل 61/72350-13/6/84 مدیرکل امور حقوقی وزارت کشور در خصوص وصول عوارض از موارد خلافی که منتهی به صدور رای کمیسیون ماده صد گردیده است و به موجب رای موخر 587-25/11/83 هیات عمومی دیوان عدالت اداری شهرداری میتواند علاوه بر جرائم کمیسیون ماده صد عوارض قانونی مربوط به تخلفات ساختمانی و سایر عوارضات را نیز وصول نماید.
ماده 28- عوارض ابقاء اعیانی بعد از رای کمیسیون ماده صد و پرداخت جریمه در زمان مراجعه (سال 93)
الف) ابقای اعیانی مسکونی:
1- جدول ابقاء اعیانی های پس از ماده صد برای هر متر مربع مسکونی:
سال
عوارض احداثی
مازاد احداثی
تا 66
P 7
------------
از 67 تا 72
P 6
75/1 برابر مازاد طبق ماده 5
تا 73 الی 84
P 5
5/1 برابر مازاد طبق ماده 5
85 به بعد
P 4
25/1 برابر مازاد طبق ماده 5
2- در خصوص مالکینی که بدون پروانه و یا بر خلاف نقشه و پروانه ساختمانی صادره اقدام به احداث از واحد سوم یا طبقه سوم مسکونی و به بالا و یا تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد دیگر می نمایند، علاوه بر پرداخت عوارض احداثی و کسری فضای آزاد و کسری پارکینگ و.....، بهای خدمات احداث طبقه اضافی و بزرگترین مساحت تبدیلی برای هر متر مربع در اولین مراجعه برای استعلام به شرح جدول ذیل اخذ خواهد شد:
احداث طبقه یا واحد سوم و چهارم مسکونی
5/2×(p 7+ یک برابر ارزش اعیانی)
حداکثر ارزش اعیانی = 000/70 ریال
احداث از واحد یا طبقه پنجم و به بالای مسکونی
6×(p 7+ یک برابر ارزش اعیانی)
تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد مسکونی دیگر بر اساس بزرگترین مساحت تبدیلی
5/2×(p 7+ یک برابر ارزش اعیانی)
تبصره 1: اگر زیر زمین یا پیلوت تبدیل به واحد مسکونی گردد به صورت یک طبقه یا واحد مفید منظور خواهد شد.
تبصره 2: برای احداثی های قبل از طرح تفصیلی سال 12/4/84 و همچنین محلات مقرر در بند یک ماده 30 این فرمول به نصف کاهش می یابد.
3- کلیه عوارضات متعلقه بعد از جریمه ماده صد برای بند (الف) و (ب) ماده 28، برابر ضوابط و ارزش منطقه ای زمان مراجعه محاسبه و اخذ خواهد شد.
ماده 27: عوارض ابقاء اعیانی بعد از رای کمیسیون ماده صد و پرداخت جریمه در زمان مراجعه (سال 1394)
الف) ابقای اعیانی مسکونی:
1- جدول ابقاء اعیانی های پس از ماده صد برای هر متر مربع مسکونی:
سال
عوارض احداثی
مازاد احداثی
تا 66
P 7
------------
از 67 تا 72
P 6
75/1 برابر مازاد طبق ماده 5
تا 73 الی 84
P 5
5/1 برابر مازاد طبق ماده 5
85 به بعد
P 4
25/1 برابر مازاد طبق ماده 5
2- در خصوص مالکینی که بدون پروانه و یا بر خلاف نقشه و پروانه ساختمانی صادره اقدام به احداث از واحد سوم یا طبقه سوم مسکونی و به بالا و یا تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد دیگر می نمایند، علاوه بر پرداخت عوارض احداثی بهاء خدمات بیش از سطح اشغال مجاز و بهاء خدمات حذف پارکینگ و... بهاء خدمات احداث طبقه اضافی و بزرگترین مساحت تبدیلی برای هر متر مربع در اولین مراجعه برای استعلام به شرح جدول ذیل اخذ خواهد شد:
احداث طبقه سوم و چهارم مسکونی و یا تبدیل از 2 واحد به 3 یا 4 واحد مسکونی
5/2×(p 7+ یک برابر ارزش اعیانی)
حداکثر ارزش اعیانی = 000/75 ریال
احداث طبقه پنجم و به بالای مسکونی و یا تبدیل از 4 واحد به 5 واحد و به بالا
6×(p 7+ یک برابر ارزش اعیانی)
تبدیل یک واحد به دو یا چند واحد مسکونی دیگر بر اساس بزرگترین مساحت تبدیلی
5/2×(p 7+ یک برابر ارزش اعیانی)
تبصره 1: اگر زیر زمین یا پیلوت تبدیل به واحد مسکونی گردد به صورت یک طبقه یا واحد مفید منظور و عوارضات این بند به صورت طبقه یا واحد آخر محاسبه خواهد شد.
تبصره 2: برای احداثی های قبل از طرح تفصیلی سال 12/4/84 و همچنین محلات مقرر در بند یک ماده 29 این فرمول به نصف کاهش می یابد.
3- کلیه عوارضات متعلقه بعد از جریمه ماده صد برای بند (الف) و (ب) ماده 27 برابر ضوابط و ارزش منطقه ای زمان مراجعه محاسبه و اخذ خواهد شد.
دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت: شاکی به موجب دادخواستی، ابطال بخشی از مصوبات شورای اسلامی شهر اردبیل را تقاضا کرده و در شرح و بیان خواسته، موارد مغایر قانونی را اعلام داشته که مختصراً به شرح ذیل است: 1- شورای اسلامی شهر اردبیل، صلاحیت و اختیار قانونی برای وضع عوارض خاص تحت عنوان «عوارض پس از ماده 100 ندارد.» و شهرداری، خدماتی در خصوص ابقای اعیانی توسط کمیسیون ماده صد ارائه نمی دهد تا بهای آن را با مصوبه شورای شهر اردبیل دریافت کند. 2- با توجه به این که قانون گذار، در خصوص عدم رعایت تامین یا کسری پارکینگ به شرح تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری اصلاحی سال 1358، تعیین تکلیف کرده است و هیات عمومی دیوان عدالت اداری در دادنامه های شماره 1481 و 1480 و 1479 و1478 و 1477 مورخ 12/12/86 با موضوع ابطال قسمت هایی از مصوبات شورای اسلامی شهر یزد، وضع عوارض در مورد رعایت پارکینگ یا کسری آن را خلاف هدف و حکم مقنن در تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری در نظر گرفته و آنها را ابطال کرده است. 3- به موجب دادنامه شماره 848 مورخ 11/12/87 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بند 6 ماده 25 مصوبه ضوابط تفکیک اعیانی شورای اسلامی شهر اردبیل، وضع هرگونه عوارض خاص، تحت هر عنوان (نظیر عوارض ابقای اعیانی) را خارج از حدود اختیارات شورا و بر خلاف قانون دانسته است.
لذا با عنایت به مراتب فوق و با عنایت به آرای مختلف هیات عمومی دیوان عدالت اداری، مصوبات معترض عنهم با توجه به اصل مالکیت، تسلط، قاعده لاضرر، اصل حاکمیت قانون و اصل منع تبعیض ناروا و تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده، تبصره 5 ماده 100 قابل ابطال، مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع واضع است.
خلاصه مدافعات طرف شکایت: رئیس شورای اسلامی شهر اردبیل، به موجب لایحه تقدیمی، ضمن رد اظهارات شاکی، مواردی را اعلام داشته که به شرح ذیل است: 1- مطابق بندهای 2 و 1 ماده 29 آییننامه مالی شهرداری ها، عوارض از منابع درآمد شهرداری هاست. بدون آنکه مطالبه و وصول آنها مرتبط با وقوع یا عدم وقوع تخلفی در ساختمان موضوع عوارض مربوط میباشد. اما جریمه، مطابق تبصره های 2 تا 5 ماده 100 قانون شهرداری، ضمانت اجرای وقوع تخلفات ساختمانی بوده که در چارچوب حداقل و حداکثر مقرر در تبصره های مزبور و بر اساس معیارهای مقرر در آن ها توسط کمیسیون ماده 100 پیش بینی میشود. تمایزات ماهوی دیگری نیز میان جریمه و عوارض وجود دارد. از جمله دوگانگی مراجع تعیین عوارض و جریمه، عدم وحدت مراجع حل اختلاف. لذا اخذ جریمه موجب انتفای عوارض مربوط نخواهد بود. 2- برابر ماده 77 قانون شهرداری، در خصوص عوارض مورد مطالبه شهرداری، هرگونه اعتراض اشخاص مودی نسبت به عوارض شهرداری، بدواً در کمیسیون موضوع این ماده قانونی بررسی میگیرد. با عنایت به این که در خصوص عوارض شهرداری، بدواً در کمیسیون موضوع این ماده قانونی بررسی میگیرد. با عنایت به اینکه در خصوص عوارض موضوع شکایت تاکنون اعتراضی از ناحیه شاکیان به این کمیسیون واصل نشده و با عنایت به عطف به ما سبق نشدن قانون دیوان عدالت اداری در سال 92، برابر قانون زمان مطالبه عوارض به صورت عام حاکم بوده و برابر این قانون شاکیان بایستی بدواً در کمیسیون ماده 77 طرح دعوا کنند. 3- به موجب رای شماره 199 مورخ 10/4/1390 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال ماده 18 تعرفه عوارض سال 1388 شورای اسلامی شهر تبریز در خصوص عوارض ابقای اعیانی ها، مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع واضع تشخیص داده نشده است و با اتخاذ وحدت ملاک از رای مذکور و تعمیم حکم مندرج در آن به موضوع شکایت شاکی، طرح شکایت فاقد وجاهت قانونی است. 4- طبق بند 16 ماده 71 قانون شوراها، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و هم چنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود، از جمله وظایف و مسئولیت های شوراهای اسلامی شهر است و در تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387، وضع عوارض محلی جدید که تکلیف آن ها در این قانون مشخص نشده باشد، با رعایت مقررات مربوط، در صلاحیت شوراهاست. 5- مواد موضوع شکایت از تعرفه عوارض سالهای 91 و 92 در خصوص ابقای اعیانی و احداث مازاد بر تراکم وفق تبصره 5 بند (ب) مصوبه قانونی مورخ 17/2/69 وزارت کشور بوده و اعتراض به آن فاقد وجاهت است.
هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری با حضور اعضاء تشکیل، پس از ملاحظه پرونده و اسناد و مدارک موجود در آن و بعد از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی و انجام مشاوره به اتفاق آراء اعضاء حاضر به شرح ذیل مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات تخصصی
طبق بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست های عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام میشود از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهرها محسوب شده و در تبصره یک ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387 وضع عوارض محلی جدید تجویز شده است و با توجه به اینکه وضع و اخذ عوارض صدور پروانه ساختمانی در تراکم پایه و مازاد بر تراکم توسط شوراهای اسلامی و شهرداریها طبق بند (ب) رای شماره 79-21/2/1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص نگردیده و طبق آراء شماره 587-25/11/83 و 786-9/8/1396 هیات عمومی عوارض از جمله حقوقی دیوانی بوده و غیر از جرائم مربوط به کمیسیونهای ماده صد قانون شهرداریها میباشد. بنابراین مواد 23 سال 1391، ماده 28 سال 1392 و سال 1393 و ماده 27 سال 1394 تعرفه عوارض محلی شهرداری اردبیل تحت عنوان عوارض ابقاء اعیانی بعد از رای کمیسیون ماده صد و پرداخت جریمه در زمان مراجعه به استثناء عوارض کسری پارکینگ، کسری فضای آزاد، تغییر کاربری و مازاد احداثی بیش از یک برابر از مصوبات شورای اسلامی شهر اردبیل، مغایر قانون و خارج از حدود اختیار نبوده و به استناد مواد 12 و 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری رای به رد شکایت صادر میشود. این رای ظرف بیست روز از تاریخ صدور از سوی رئیس محترم دیوان و یا ده نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.
جباریرئیس هیات تخصصی عمران، شهرسازی واسناد