تاریخ نظریه: 1396/04/31
شماره نظریه: 7/96/962
شماره پرونده: 617-76-96
استعلام:
ملکی خرید و فروش می‌شود و بعد کاشف به عمل می‌آید که قسمتی از ملک قبل از معامله در محدوده ی طرح تفصیلی شهرداری قرار گرفته بوده و فروشنده این موضوع را از خریدار کتمان کرده است در این فرض و نیز در فرضی که تمام ملک مشمول طرح شده باشد چه حق یا خیاری برای خریدار متصور می‌باشد ؟
پاسخ پیشنهادی: طبق تبصره‌ی یک ماده واحده‌ی قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 29/8/67 با اصلاحیه سال 80 در صورتی که اجراء طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد چون مالک را از کلیه ی حقوق بهره مند دانسته لذا معامله و انتقال صحیح و نافذ بوده و صرفاً می‌توان برای خریدار جاهل خیار عیب لحاظ کرد و اما چنانچه کمتر از 5 سال باشد چون که مستفاد از مفهوم مخالف حکم صدر تبصره حقوق مالکانه من جمله حق انتقال به غیر از مالک سلب شده است لذا بر اساس حکم ماده 10 قانون مدنی معامله غیرنافذ بوده و نهایتاً چنانچه از سوی شهرداری با تغییر طرح تفصیلی و یا بر اثر تغییر قانون تنفید نگردد دو فرض وجود دارد: اول اینکه کل ملک مورد معامله مشمول طرح شده باشد که دراین فرض خریدار به جهت بطلان معامله فقط مستحق ثمن داده شده و خسارات وارده خواهد بود و دوم اینکه اگر فقط قسمتی از ملک مشول طرح بوده باشد خریدار جاهل می‌تواند از خیار تبعض صفقه استفاده کند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً صرف اینکه ملک در محدوده طرح شهرداری باشد به معنای تملک آن از سوی شهرداری نیست. ثانیاً درفرض پرسش اگر مشتری جاهل بر اینکه ملک در محدوده طرح شهرداری قرار گرفته باشد، عرفاً مبیع معیوب تلقی می‌شود و خریدار می‌تواند به استناد خیارعیب با حصول شرایط قانونی معامله را فسخ یا مطالبه ارش نماید.