وضعیت بیع ملک مشاعی در صورت اطلاع سایر شرکا

تاریخ دادنامه قطعی: 1395/06/28
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در مواردی که یکی از مالکان مشاع بدون اذن سایر شرکا ملک مشاعی را به دیگری بفروشد و یکی از دیگر از مالکان ذیل این مبایعه نامه را به عنوان شاهد امضا نماید اطلاع او از انجام معامله، این معامله را از فضولی بودن خارج نمی‌نماید.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/06/28 - 13 : 02 قاضی: رحمت اله سعیدی قاضی: حسن نقیب الحسینی

خلاصه جریان پرونده

خانمها و آقایان ف. ج.ف. فرزند ف. و م. عزیز آبادی فراهانی فرزند ر.الف. و م. و د. و م. ج.ف. فرزندان ع. با وکالت آقای الف. م. دادخواستی به طرفیت خسرو ادیب نیا و م. الف. به خواسته ابطال مبایعه نامه (مالی غیرمنقول) مقوم بمبلغ 51/000/000 ریال ارزش منطقه ای ملک و مطالبه خسارات دادرسی تقدیم و اضافه نموده برابر اعلام و اظهار موکل و به موجب قرار داد مشارکت در ساخت تنظیمی مابین موکلین و آقایان غلام ع. میرزائی و خسرو ادیب نیا و محمود قزل عاشقی مقرر گردید که خوانده ردیف اول در معیت آقایان قزل عاشقی و میرزائی مشارکت درساختمان درقالب مجتمع مسکونی مشتمل بر سه طبقه و پیلوت و ز یر زمین به شرح منعکس در قرارداد نمایند و در عین حال آورده موکلین بر حسب مراضات حاصله یک قطعه زمین تحت پلاک ثبتی --- بخش --- - اراک بنشانی اراک خیابان شهید شیرودی خیابان شهید افتخار ایثار 2 - و آورده خوانده ردیف اول و شرکاء ایشان نیز اقدام جهت اخذ مجوز ساخت تا انتهای پروژه با تقبل کلیه هزینه های ساخت گردید از سوی دیگر بصراحت قرارداد مدرکیه سهم هیچ یک از طرفین متعاملین در قرار داد از واحدهای مجتمع موضوع قرارداد که 6 واحد بود معین و مشخص نگردید مضاف آنکه تقسیم واحد ها و تعلق آنها بافراد مشارکت کننده بنا به بند 3 - 5 قرارداد پس از اخذ پایان کار و تنظیم صورتمجلس تفکیکی صورت می پذیرفت درعین حال از سایر مفاد قرارداد نیز آنچه حاصل است آنکه خوانده ردیف اول قدرت و حق انتقال واحد موضوع را به غیر نداشته لیکن با کمال تعجب و تاسف نامبرده اقدام بانتقال یک واحد به صورت مشخص و معین از واحدهای مرغوب به خوانده ردیف دوم نموده و در این راستا هیچگونه مجوز و یا اذنی از سوی موکلین در اینخصوص صادر نگردیده است علیهذا با شرح مراتب و توجها بعرایض و عنایتا بمادتین 4 و 5 قرارداد منعقده و اینکه تاکنون خوانده ردیف اول و سایر شرکاء ایشان حتی بتعهدات قرارداد خویش عمل ننموده و نه تنها درجهت اتمام پروژه اقدامی ننموده درعین حال بر خلاف مفاد قرارداد خوانده آقای ادیب نیا اقدام با نتقال واحد موضوع دعوی به خوانده ردیف دوم نموده استدعای احضار خواندگان به دادرسی و سپس رسیدگی و صدور حکم بر تایید بطلان معامله منعقده مابین خواندگان ردیف 1 و 2 را بانضمام مطلق خسارات دادرسی وحق الوکاله وکیل دارد پرونده به شعبه هشتم دادگاه عمومی اراک ارجاع شده دادگاه طرفین را جهت رسیدگی دعوت نموده وکیل خواهان با حضور در جلسه دادگاه اظهار داشته موکلین به موجب قرارداد ابرازی به عنوان مالک یک قطعه زمین با خوانده آقای ادیب نیا و غیره باسامی آقای میرزائی و عاشقی اقدام بمشارکت در احداث یک مجتمع مسکونی مینمایند که شرح موضوع در قرارداد تعیین شده سازندگان هیچ یک قبل از اتمام بنا و تفکیک ثبت و تحویل اقدام بفروش یا پیش فروش بنمایند لکن متاسفانه خوانده آقای ادیب نیا مخالف این امر یک واحد را به صورت مفروزی به خوانده ردیف دوم بدون اذن مالکین مشاعی انتقال میدهد که ازمصادیق انتقال فضولی و بدون اذن بوده و تجویز نمیگردد به شرح دادخواست تقاضای صدور حکم را دارم خوانده ردیف اول آقای ادیب نیا اظهار داشته بر اساس ماده 4 از متمم 8 صفحه ای هریک از طرفین سه واحد از یک طرف ساختمان را صاحب شده ولیکن طرف اول درخواست دوواحد طبقه سوم و یک واحد طبقه دوم را داشتند که با توجه بمرغوبیت طبقات سوم و دوم این پیشنهاد پذیرفته نشد و پیشنهاد خوانده دوواحد طبقه سوم و یک واحد طبقه اول برای طرف اول (خواهان) و دو واحد طبقه دوم و یک واحد طبقه اول بطرف دوم (خوانده) باشد که این امر از سوی خواهان نیز رد شد و واحدهای جنوبی که از چند بابت مرغوب تر میباشند را طرف اول برگزیدند که اینموضوع توسط کارشناس رسمی قابل بررسی است لذا بر همین اساس اقدام به ظریف کاری اعم از کاشی کاری و سرامیک کف واحد های جنوبی بر اساس سرامیک وکاشی انتخابی طرف اول گردید که (نامه صاحب فروشگاه کاشی سرامیک موجود است) همچنین طبق قرار داد مشارکت در ساخت که تصویر آن پیوست می‌باشد آقای حبیب اله طاهری با توجه به وکالت نامه های 33231 - 91/2/2 و 101463 - 91/2/4 از آقایان م. و د. و م. و اعظم جلالی داشته نسبت بانعقاد قرارداد با طرف دوم اقدام نموده است مشارالیه با علم از سهم الشرکه موکلین خود ذیل قرارداد پیش فروش شماره 1069 - 92/12/7 که دقیقا واحد و طبقه مربوط قید شده را به عنوان شاهد (فروشنده و خریدار) امضا نموده است علاوه بر ایشان همسرشان خانم م. جلالی که مالک سه دانگ از ملک بوده نیز با علم و آگاهی از واحدهای مربوطه بخود و سایر طرفین اول نیز به عنوان شهود قرارداد پیش نویس فوق را امضا نموده است شایان ذکر است که خانم جلالی طی سندهای وکالت بلا عزل شماره 000046 - 92/3/11 و همچنین شماره 000095 - 93/3/11 ضمن انتقال دو دانگ انجام کلیه امر مربوط بتشریفات قانونی و فروش و انتقال را با ینجانب خسرو ادیب نیا تفویض نموده ضمنا آقای م. عزیز آبادی که ایشان هم از مالکین هستند ذیل مبایعه نامه املاک به شماره 158 - 93/2/12 را با علم و آگاهی از سهم الشرکه خود به عنوان شهود امضا نموده است خواهشمند است با توجه به بند 4 ماده 8 متمم قرارداد مشارکت بنگاه فروش و پیش فروش سهم الشرکه خوانده امکان پذیر بوده است نسبت برد خواسته های خواهان دستورات لازم صادر فرمایند وکیل خواهان با تکرار مطالب قبلی اعلام نموده طبق قرارداد ابرازی و قرارداد مشارکت خوانده حق انتقال قبل از تقسیم را نداشته خوانده نیز از دادگاه خواسته از خواهان خواسته شود راجع به انتخاب واحدها قسم یاد کنند که ما خبر نداشتیم وبی اطلاع بودیم مالا دادگاه با اعلام ختم رسیدگی طبق دادنامه --- - 95/2/19 اجمالا با ذکر مطالب طرفین در دادنامه تصریح نموده در خصوص دعوی آقایان و خانمها ف. ج.ف. و م. عزیز آبادی فراهانی و م. ج.ف. و د. ج.ف. و م. ج.ف. با وکالت آقای الف. م. به طرفیت آقای خسرو ادیب نیا و م. الف. به خواسته اعلان بطلان معامله موضوع مبایعه نامه شماره 10243 - 92/12/17 دادگاه با عنایت باظهارات طرفین و متن قرارداد تنظیمی محل اختلاف دعوای خواهان‌ها را بدلائل ذیل الذکر وارد میداند اولا مستفاد از بند 3 از ماده 5 قرارداد این است که تنظیم صورتمجلس تفکیکی و تنظیمی تقسیم نامه پس از اخذ پایان کار است که اینموضوع اشعار باین مطلب دارد که تا قبل از تقسیم واحدها فیمابین شرکا شراکت آنها در مجتمع به صورت اشاعه میباشد و همه شرکا در جزء جزء ملک مشاعی شراکت دارند در نتیجه خوانده دعوا نمیتوانسته با تصرف درمالکیت سایر شرکای مشاعی مبادرت بواگذاری حصه ی شخصی از مال مشاعی به شخص ثالث بنماید. این فروش نسبت بحصه ی سایر شرکا غیر از خانم م. جلالی که ذیل مبایعه نامه مورد ترافع را امضا نموده فضولی محسوب و با عدم تنفیذ آنان این اقدام محکوم ببطلان خواهد بود ثانیا بر خلاف ادعای خوانده ردیف اول که مدعی است خواهان‌ها با انتخاب کاشی و سرامیک و نظارت در نصب آنها دریک قسمت از ساختمان عملا حصه خود را مشخص نموده‌اند هرچند این ادعا توسط خواهان ردیف چهارم حاضر در جلسه رسیدگی مورخ 95/2/18 تایید شده و مکتوبه فروشنده اقلام ساختمانی از قبیل کاشی، سرامیک، توالت فرنگی و غیره دلالت بر انتخاب این اقلام توسط خواهان‌ها دارد لکن صرف این اقدام نمیتواند مثبت ادعای خوانده موصوف مبنی بر جدا شدن سهم خواهان‌ها باشد چرا که با عنایت بمشترک بودن کل ملک فیمابین طرفین الف - اظهار نظر هردو طرف در اقلام مصرفی و مورد پسند بودن آن طبیعی است ب - حسب صراحت بندهای 1 و 2 و 3 از ماده 11 قرارداد مورد ترافع انتخاب سرامیکها و توالتها و..... طبق توافق طرفین بوده و در نتیجه حضور خواهان‌ها جهت انتخاب کاشی ها و سرامیک ها طبیعی است و اینموضوع دلالت بر اثبات مطلوب خوانده اول نمینماید ثالثا آقای حبیب اله طاهری ذیل مبایعه نامه مورد ترافع را به عنوان شاهد نه به عنوان سمت وکالت خویش از جانب خواهان‌ها امضا نموده و اطلاع ایشان از انجام معامله این معامله را نسبت به سایر خواهان‌ها غیر از خانم م. جلالی از فضولی بودن خارج نمینماید گفتنی است آقای طاهری همسر خانم م. جلالی بوده و هنگام تنظیم مبایعه نامه در بنگاه حضور داشته است رابعا حتی بر فرض که آقای طاهری به عنوان وکیل مبادرت بامضای ذیل مبایعه نامه تنظیمی فیمابین خوانده ردیف اول و خوانده ردیف دوم نموده باشد این اقدام ایشان مصحح معامله خواندگان دعوا نسبت به سهم سایر خواهان‌ها غیر از خانم م. جلالی نمیباشد چرا که حسب متن وکالتنامه های تنظیمی فیمابین خواهان‌ها و آقای طاهری ایشان هیچگونه اذنی جهت فروش مورد وکالت نداشته و موضوع وکالت ایشان که وکالت کاری است مراجعه بادارات و مراجع ذی ربط تنها در راستای اقدامات مربوط به عرصه و مساحت ملک است و هیچ اشاره ای از اذن در فروش نگردیده است خامسا ادعای خوانده که مدعی است در قرارداد منعقده هیچ تصریحی بر اینکه فروش واحدها توسط طرف دوم نیاز باذن طرف اول (خواهان‌ها) دارد نشده و در نتیجه فروش ایشان نسبت بواحدهای فروخته شده با خدشه مواجه نمیباشد مسموع نیست چرا که همانگونه که سابقا اشاره شد مالکیت شرکا نسبت بجزء جزء مال مشاعی به صورت قهری است و فروش بدون اجازه شرکا معامله فضولی محسوب میگردد سادسا بر خلاف ادعای خوانده و تمسک ایشان به بند 4 ماده 8 این قرارداد و بند 6 قرارداد منعقده فیمابین ایشان و آقای طاهری ناظر بانتقال سهم الشرکه هریک از شرکا میباشد و ناظر به آنجاست که هریک از شرکا حصه ی خود را به صورت مشاعی انتقال نمایند و ارتباطی به ما نحن فیه که خوانده مبادرت بفروش حصه ی معین از مجتمع نموده است ندارد لذا دادگاه دعوی خواهان‌ها را ثابت و موجه دانسته حکم ببطلان معامله منعقده بین خواندگان ردیف اول و دوم صادر و اعلام مینماید خواندگان بپرداخت هزینه دادرسی بماخذ محکوم به و حق الوکاله وکیل مطابق تعرفه دولتی درحق خواهان محکوم مینماید رای صادره نسبت به خوانده ردیف اول حضوری وظرف بیست روز پس از ابلاغ در دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی قابل تجدید نظرخواهی است و نسبت به خوانده ردیف دوم غیابی محسوب و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ در همین دادگاه قابل واخواهی است و سپس وفق مقررات دردادگاه تجدیدنظر استان مرکزی قابل تجدیدنظرخواهی است. آقای م. الف. باوکالت آقای ک. ع. ازدادنامه مذکورفرجامخواهی نموده که پس ازتبادل لوایح پرونده به دیوان عالی کشور ارسال ودردستورکاراین شعبه قرارگرفته.هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل است پس از بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش عضو ممیز مشاوره نموده چنین رای می دهد:

رای شعبه

با ملاحظه دادنامه فرجامخواسته و مبانی صدور آن و محتویات پرونده اعتراضات فرجامخواه نسبت بدادنامه شماره --- - 95/2/19 صادره از شعبه هشتم دادگاه عمومی اراک وارد نیست و دادنامه معترض عنه بر اساس دلایل ومدارک ابرازی وفق موازین قانونی و با رعایت اصول و قواعد دادرسی و به نحو صحیح صادر شده و اعتراضات فرجامخواه در حدی نیست که نقض آن را ایجاب نماید بنا بمراتب ضمن رد فرجامخواهی فرجامخواه دادنامه فرجامخواسته را به استناد ماده 370 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور م. ابرام مینماید.

شعبه بیست و پنجم دیوان عالی کشور رئیس: رحمت اله سعیدی مستشار: حسن نقیب الحسینی