مفهوم تعدی در عین مستأجره

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/07/13
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: مستاجر صرفا حق انجام تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهینه از مورد اجاره باشد را دارد؛ بنابراین در صورتی که اقدام مستاجر در این راستا از حدود اذن و متعارف تجاوز کند، تعدی محقق می‌شود و صدق عنوان تعدی، ملازمه ای با ورود لطمه و خسارت به اصل بنا و استحکام آن ندارد.

حسب محتویات پرونده محاکماتی به تاریخ 1389/02/19 آقای م. م.ز. به وکالت از طرف آقای ع. ط. فرزند ا. دادخواستی به طرفیت آقای ع.الف. ق. فرزند ح. به خواسته «صدور حکم به تجویز انتقال منافع یکباب زیرزمین تجاری به غیر با منظور نمودن کلیه خسارات قانونی، به دادگاه عمومی تهران تقدیم و در متن با استناد به اسناد و مدارک مثبته توضیح داده که موکل به موجب اجاره نامه عادی مورخ 1361/05/16 ششدانگ یکباب زیرزمین تجاری جزء پلاک ثبتی به شماره... بخش... ثبتی تهران به مساحت 322/97 مترمربع ملکی خوانده از قرار ماهیانه 350/000 ریال اجاره بها در تصرف استیجاری دارد که در آن به کار تهیه مواد غذایی و بسته بندی ادویه جات اشتغال دارد که به لحاظ مشکلات مالی در نظر دارد منافع آن یعنی حق کسب و پیشه و سرقفلی و حق صنفی و غیر هم را به غیر انتقال دهد ولی خوانده نه حاضر به ابتیاع منافع عینی مستاجره مورد بحث می‌باشد و نه با انتقال منافع مورد اجاره به غیر موافقت می‌نماید و در پایان تقاضای صدور حکم برابر خواسته را نموده و به علاوه خاطر نشان کرده که تا تاریخ 1388/06/26 مالک عینی مستاجره آقای ف. ح. بوده و از تاریخ یاد شده طبق سند رسمی انتقال شماره... - 1388/06/26 دفترخانه... تهران به خوانده (آقای ع.الف. ق.) منتقل شده است. شعبه --- دادگاه عمومی تهران عهده دار رسیدگی شده است. آقای ف. ک.به وکالت از طرف آقای ع.الف. ق. (خوانده دعوی اصلی) و در واقع در پاسخ به ادعای خواهان اصلی، با تسلیم لایحه و با استناد به استشهادیه محلی اجمالا اعلام داشته آقای ع. ط. ملک مورد منازعه را جهت بسته بندی ادویه جات اجاره نموده ولی به علت اینکه باعث به مخاطره افتادن سلامت همسایگان می شد، اداره بهداشت در سال 1364 اقدام به پلمپ مورد اجاره نموده و تاکنون پلمپ باقی مانده است، به علاوه آقای ط. اخیرا اقدام به تخریب ملک موصوف نموده به نحوی که کاملا مخروبه گشته و از حیّز انتفاع خارج گشته که در این خصوص تامین دلیل نیز به عمل آمده است- لذا با توجه به پلمپ عینی مستاجره از سال 1364 و مخروبه شدن آن هیچ مشتری وجود ندارد که بتوان قائل به وجود کسب و پیشه شد، به علاوه خواهان (آقای ط.) در سال 1385 با دیوارکشی اقدام به جداسازی 90 متر از زیرزمین و انتقال منافع آن به موکل نموده است و وکیل انتقال با سند عادی به شرح صفحه 13 پرونده را مستند ادعای خود قرار داده است و از این رو مدعی شده که آقای ط. هیچگونه حقی نسبت به آن 90 متر ندارد و در پایان لایحه صدور حکم بر بی حقی خواهان را تقاضا کرده است. در عین حال آقایان ح. ط. و ف.ک. به وکالت از طرف آقای ع.الف. ق. دادخواست علیحده ای به طرفیت خواهان اصلی (ع. ط.) به خواسته دعوای تقابل در پرونده کلاسه شماره 890096 و رسیدگی و صدور حکم به فسخ و تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط به انضمام کلیه خسارات و هزینه های دادرسی تقدیم و با استناد به تامین دلیل مورخ 1389/02/28 و ارائه عکسهایی که از وضعیت فعلی ملک مورد نزاع توسط کارشناس تهیه شده در متن توضیح داده اند که خوانده دعوی تقابل (آقای ع. ط.) بدون اذن مالک اقدام به تخریب دیوارهای موجود و خاکبرداری از کف ساختمان و دیوارکشی مجدد نموده به نحوی که نقشه مورد اجاره قبلی را تغییر داده است که با مداخله و ممانعت شهرداری به لحاظ عدم رعایت موازین فنی در امر ساخت و ساز، اقدامات وی متوقف مانده است و بر این اساس تقاضای رسیدگی و صدور حکم به دعوی اصلی و متقابلا حکم به فسخ و تخلیه از مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط به انضمام کلیه خسارات دادرسی را شده است. لازم به ذکر است که به شرح صفحه 7 پرونده دعوای تقابل، کارشناس منتخب شورای حل اختلاف منطقه 3 تهران در نظریه خود با استناد به معاینه محل و عکسهای گرفته شده صراحتا اعلام کرده: «جمع آوری کف زیرزمین، تخریب دیوارهای داخلی و اجرای دیوارچینی داخلی جهت اجرای سرویس بهداشتی و کاشیکاری مشاهده گردید که به صورت مخروبه درآمده بود و فاقد هرگونه فعالیت به لحاظ کسب و کار می‌باشد.» به علاوه به شرح صفحه 22 همان پرونده رئیس اداره شهرسازی و معماری ناحیه... شهرداری تهران راجع به ملک مورد اختلاف به علت انجام تعمیرات اساسی بدون اخذ مجوز، دستور به جلوگیری از ادامه عملیات ساختمانی در ملک مزبور را صادر نموده است. دادگاه در وقت مقرر قبلی با حضور اصحاب دعوی اعم از اصلی و تقابل در تاریخ 1389/05/04 تشکیل و با اجابت درخواست وکیل خوانده اصلی و ارتباط کامل هر دو دعوا قرار رسیدگی توامان صادر، بدوا وکیل خواهان به شرح دادخواست اصلی تقاضای رسیدگی نموده و در پاسخ به دعوای تقابل وکیل خوانده اصلی با تقدیم لایحه اجمالا اعلام داشته اولا: از آنجاییکه دستشویی و حمام عینی مستاجره با قدمت 35 ساله نیاز مبرم به بازسازی (به لحاظ دستورات مکرر اداره بهداشت) داشته موکل جهت بازسازی آن مبادرت به تخریب کف مورد اجاره برای برداشتن لوله های پوسیده نموده است؛ ثانیا: هیچگونه تغییرات اساسی در عینی مستاجره از جمله تغییر ستون ها بوجود نیامده است و تغییرات بسیار جزیی و روبنایی و برای بهتر استفاده کردن از عینی مستاجره بوده است.» و در تکمیل لایحه خویش به دادگاه عرضه داشته «در رویه قضایی معمولٌ به محاکمه تعدی و تفریط در صورتی تحقق پیدا می کند که به ارزش مالی و فنی عینی مستاجره لطمه وارد کند و معماری آن را تغییر دهد و برای بهتر استفاده کردن مستاجر نباشد و جنبه روبنایی نداشته باشد در حالی که در قضیه مانحن فیه به هیچ وجه تعدی و تفریطی صورت نگرفته است.» سپس وکیل خوانده دعوای اصلی و خواهان دعوی تقابل در پاسخ مطالب مندرج در لایحه قبلی خویش را بازگو نموده که حاجتی به تکرار نیست و در تقویت استدلال خود به رای شعبه اول دادگاه عالی انتظامی قضات تحت شماره 280 - 1372/10/11 استشهاد کرده و ضمن ارائه آن متذکر شده که دادگاه اخیرالذکر، استدلال دادگاهی را که ذکر کرده تغییرات باید اساسی باشد را برخلاف روح قانون و تشریع شق 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و ماده 951 قانون مدنی دانسته و اعلام تخلف نموده و بر این مبنا تقاضای صدور حکم به تخلیه عینی مستاجره را کرده است. دادگاه بنا به ضرورت وضعیت ثبتی ملک یاد شده را از ثبت محل استعلام و اداره ثبت... به شرح صفحات 28 و 37 و 46 با تایید مالکیت خوانده اصلی (ع.الف. ق.) پاسخ داده است. دادگاه جهت احراز تعدی و تفریط در عینی مستاجره قرار ارجاع به کارشناس صادر و کارشناس منتخب به شرح صفحه 62 پرونده در نظریه خود اعلام داشته «...به اساس و استحکام ساختمان خساراتی وارد نشده است و اینکه اقدامات انجام شده در ارتباط با موضوع تعدّی و تفریط می‌باشد یا نه موضوع در صلاحیت کارشناس نمی‌باشد و هرگونه تصمیم گیری- با مقام دادگاه خواهد بود...». وکیل خواهان تقابل طی لایحه ای خواسته به صدور حکم به فسخ را مسترد نموده است. (ص 78 ). سرانجام ختم دادرسی اعلام و به شرح استدلالی که در دادنامه شماره --- - 1390/04/11 به عمل آمده؛ اجمالا به اینکه «...دعوی تجویز انتقال منافع مستلزم سند رسمی اجاره فیمابین موجر یا موجرین با مستاجر یا مستاجرین می‌باشد که حسب محتوی پرونده الزام به تنظیم سند رسمی اجاره تحقق نیافته بنابراین...خواسته خواهان به کیفیت مزبور قابلیت استماع نداشته و مستندا به بند ب ماده 232 و 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی تجویز انتقال منافع (دعوی اصلی) صادر و اعلام می‌گردد. در خصوص دعوی فسخ و تخلیه عینی مستاجره به لحاظ تعدی و تفریط (دعوی تقابل) با توجه به استرداد دعوی فسخ به استناد بند ب ماده 107 قانون یاد شده قرار رد دعوی صادر و در مورد تخلیه، با این استدلال که احراز موضوع تعدی و تفریط مستلزم جلب نظر کارشناس بوده و کارشناس در نظر خویش اعلام کرده که به اساس استحکام ساختمان خسارتی وارد نشده و مورد تعرض و تکذیب طرفین قرار نگرفته است تا موجب تعدی و تفریط در عینی مستاجره تلقی شود و موجب تخطی از بند 8 ماده 14 قانون موجر و مستاجر باشد، از این حیث خواسته خواهان دعوی تقابل را غیروارد تشخیص و حکم به بطلان آن صادر و رای مرقوم قابل تجدیدنظر اعلام و وکلای اصحاب دعوی در فرجه قانونی به شرح لوایح تقدیمی هر کدام نسبت به قسمتی از دادنامه بدوی تجدیدنظرخواهی نموده‌اند که در پرونده مضبوط و مورد مطالعه قرار گرفته و واجد مضامین مطالب قبلی می‌باشند. بهر تقدیر شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران عهده دار رسیدگی شده و به شرح دادنامه شماره --- - 900001066 - 1390/07/30 در خصوص دعوی تقابل (تخلیه عین مستاجره به علت تعدی و تفریط) با این استدلال که «کارشناس منتخب دادگاه اظهارنظر نموده که قسمتی از فضای زیرزمین پارتیشن بندی شده که به مرحله تکمیل نرسیده و از بقیه فضای سالن در حال جدا شدن است و در محدوده حد شرقی و جنوبی و غربی در ارتفاع سی سانتی متر اقدام به نصب قرنیز سنگی شده و در محدوده شمال شرقی زیرزمین اقدام به دیوارچینی با آجر سفال شده که در زمان مراجعه کارشناس تخریب و دیوارچینی اجراء شده برچیده شده و همچنین اقدام به نصب دو باب دریچه هواکش در کف پیاده روی خیابان و جاسازی جهت نصب کانال هواکش شده و در قسمتی دیگر دیوارچینی با بلوک های گچی صورت گرفته که هرچند کارشناس در اظهارنظر نهایی بیان داشته به اساس و استحکام بنا خسارتی وارد نشده لکن با عنایت به اینکه اقدامات انجام شده و تغییرات صورت گرفته از نظر مقررات شهرداری ممنوع و در ارزش حق کسب و پیشه و تجارت نیز موثر که زیان آن متوجه مالک خواهد بود که همگی دلالت بر تعدی و تفریط دارد و از مصادیق ماده 951 قانون مدنی می‌باشد و مستاجر نسبت به نظریه مذکور اعتراضی به عمل نیاورده و با اوضاع و احوال مسلم قضیه هم مخالفتی ندارد» اعتراض تجدیدنظرخواه را وارد تشخیص و دادنامه بدوی را در قسمت مربوط به بطلان دعوی تخلیه نقض و مستندا به بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 ، حکم بر تخلیه مورد اجاره با رعایت ماده 27 قانون موجر و مستاجر و پرداخت هزینه دادرسی و دستمزد کارشناس و حق الوکاله وکیل مطابق تعرفه قانونی در حق آقای ع.الف. ق. صادر و در خصوص دعوای اصلی (تجویز انتقال منافع به غیر) با توجه به صدور حکم به تخلیه عینی مستاجره (در حق خواهان دعوای تقابل)، دعوی مزبور را سالبه به انتفاء موضوع تشخیص و مستندا به ماده 355 قانون آیین دادرسی مدنی (قطع نظر از مخدوش بودن استدلال دادگاه بدوی) قرار تجدیدنظرخواسته در این قسمت تایید و رای صادره قطعی اعلام شده است. بعد از قطعیت رای، وکیل محکومٌ له (ع.الف. ق.) با تقدیم لایحه تقاضای صدور برگ اجراییه نموده و اجراییه صادر و به محکوم علیه ابلاغ گردیده است. مستاجر (محکوم علیه به تخلیه) از طریق دادگستری استان تهران تقاضای اعمال ماده 18 اصلاحی قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب (سابق) را نموده و قضات موظف در استان با تجویز اعاده دادرسی موافقت و مراتب به معاونت قضایی رئیس محترم قوه قضائیه منعکس و کمیسیون شماره یک معاونت موصوف وارد رسیدگی شده و ضمن تهیه گردش کار مفیدی از پرونده در نهایت در تاریخ 1392/07/22 با پیشنهاد اعاده دادرسی استان تهران موافقت نموده‌اند و در توجیه موافقت اعلامی اینچنین استدلال شده که «به دلالت اوراق پرونده عینی مستاجره (که یکباب زیرزمین قدیمی می‌باشد به لحاظ نوع کسب آن (بسته بندی ادویه جات و مواد غذائی) نیاز به رعایت موازین بهداشتی دارد. تغییراتی را که مستاجر انجام داده (موارد 7 گانه موضوع کارشناسی) در راستای بازسازی بهداشتی بوده است. موجر یا مالک خود اذعان نموده که اداره بهداشت این مکان را مناسب کسب مزبور نداشته و آن را پلمپ نموده است؛ هرچند مالک یا موجر با ظرافت خاصی از موضوع پلمپ عبور کرده است اما علی الظاهر علت پلمپ عدم رعایت موازین بهداشتی بوده است و چه بسا اگر دادگاه تجدیدنظر استعلام می نمودند علت پلمپ مشخص می شد که این استعلام به عمل نیامده است. در رای دادگاه تجدیدنظر آمده «...تغییرات صورت گرفته از نظر شهرداری ممنوع و در ارزش حق کسب و پیشه نیز موثر که زیان آن متوجه مالک خواهد بود...» اولا دادگاه تجدیدنظر استعلام نفرموده که آیا شهرداری با این تغییرات (بازسازی بهداشتی) موافق بوده یا مخالف؟ ثانیا- این تغییرات اگر موجب نقصان ارزش حق کسب و پیشه شود چرا برای مالک عین یا موجر مقرر دارد بلکه برعکس برای مستاجر باید مقرر باشد؟ (معلوم نیست ضرر است یا مقرر یا غیره: عضو ممیز.) علی ایحال پیشنهاد اعاده دادرسی استان صائب است. نظریه قضات محترم کمیسیون در تایید پیشنهاد دادگستری استان در اجابت تقاضای اعاده دادرسی آقای ع. ط. به نظر ریاست محترم قوه قضائیه رسیده و معظم له مرقوم داشته اند «با تجویز اعاده دادرسی به استناد قانون مذکور (ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 ) موافقت می‌شود. پرونده در شعب خاص دیوانعالی کشور مورد بررسی مجدد قرار گیرد.» سرانجام مراتب به همراه پرونده محاکماتی به دیوان عالی کشور ارسال و رسیدگی به این شعبه محول و در دستور کار قرار گرفته است. هیات شعبه در اجرای ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با الحاقات و اصلاحات بعدی در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی اوراق پرونده، مشاوره نموده چنین رای می دهد:

درخواست اعاده دادرسی آقای ع. ط. نسبت به دادنامه قطعی شماره 1067 - 900001066 - 1390/07/30 صادره از شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران، که در اجرای ماده 477 قانون صدرالذکر از سوی معاون محترم قضایی قوه قضائیه به دیوانعالی کشور اعلام و ارسال شده است؛ با توجه به جامع اوراق پرونده وارد نیست؛ زیرا به موجب ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، صرفا تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهینه و بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر است، که در این صورت چنانچه اقدام مستاجر از حدود اذن و متعارف تجاوز کند، تعدی محقق است و صدق عنوان تعدی ملازمه ای با ورود لطمه و خسارت به اصل بنا و استحکام آن ندارد و تفسیری اینچنین با حدود اذن و مقصود مقنن در بند 8 ماده 14 و ماده 20 قانون یاد شده سازگاری ندارد و در واقع به نوعی تضییع حقوق مالک و موجر است و با ملاحظه نظریه کارشناسان خصوصا رویت تصاویر برگرفته شده از عین مستاجره که صحت و اصالت آنها مورد خدشه قرار نگرفته و کارشناس در تامین دلیل از آن به عنوان مخروبه یاد کرده است تغییرات اساسی محرز و بلاتردید می‌باشد، کما اینکه رئیس اداره شهرسازی و معماری ناحیه چهار شهرداری به شرح صفحه 6 پرونده تجدیدنظری انجام تعمیرات اساسی بدون اخذ مجوز را احراز نموده و همان نیز مبنای منع از ادامه عملیات ساختمانی قرار گرفته است و بدیهی است که مالک منافع (مستاجر) حق تعدّی به حقوق مالک عین را نخواهد داشت و به هر حال اقدامات مستاجر تعدی است و علاوه بر قانون موجر و مستاجر از مصادیق بارز ماده 951 قانون مدنی می‌باشد؛ مضافا به اینکه مستاجر خلاف منظور خود (استفاده بهینه از مورد اجاره) ملک مورد نزاع را به حالت تخریب رها کرده و به طرح دعوی تجویز انتقال منافع مورد اجاره پرداخته است که با این وصف ورود خسارت به ارزش ملک اعم از حقوق عینی، فرضی و غیره و مآلا متضرر شدن مالک و موجر مسلم است؛ بنا به مراتب از آنجا که هیات شعبه به شرح استدلالی که گذشت، عقیده به عدم پذیرش اعاده دادرسی و نتیجهً تایید رای قطعی دادخواسته دارد، لهذا حاجتی به نقض دادنامه موصوف نیست و به واقع نقض رای عمل لغو و بیهوده ای است که به دلالت عقلی موافق مقصود قانون گذار نخواهد بود. بنابراین مستندا به مواد 478 و 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با الحاقات و اصلاحات بعدی رای به رد اعاده دادرسی متقاضی صادر و دادنامه قطعی صدرالذکر که با نتیجه استدلال این شعبه موافق است عینا تایید می‌گردد؛ رای صادره قطعی است.

شعبه --- دیوانعالی کشور - رئیس و مستشار و مستشار

محمد رضا صابر - محمد حسین راضی - غلامرضا خلف رضائی