میزان اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام مدت اجاره

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/09/25
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در صورتی که تصرف مستاجر پس از اتمام مدت اجاره ادامه یافته و موجر علاوه بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، تعدیل اجاره بها در آینده را نیز مطالبه کند؛ این امر به معنای رضایت وی به ادامه رابطه استیجاری است. بنابراین در این فرض، وی تنها مستحق دریافت اجرت المثل معادل اجرت المسمی است و تعیین اجرت المثل بیش ازاین مبلغ از باب ضمان قهری، توجیه قانونی ندارد.

در تاریخ 89/11/3 آقای ک. ز. به وکالت از موقوفه م.، حاج خ. ش. با تولیت آقای ع. ن. ک. اصالتا و به وکالت از م.ک. با حق توکیل به غیر به آقای ع. ک.، م. ک. و غیره... دادخواستی به طرفیت آقایان م.ج. و ن. ح. و غیره به خواسته مطالبه اجرت‌المثل کل نمایشگاه گاراژ، تعمیرگاه و سایر متعلقات نمایندگی سایپا ح. از 1350/07/03 لغایت 60/7/1 و تعیین اجاره بهای آینده و الزام خواندگان ردیف اول به تنظیم سند رسمی اجاره مقوم به 5 میلیون و یکصد تومان و از نظر قسمت اول طبق تبصره 14 ماده 3 مقوم به فعلا دو میلیون ریال و از نظر قسمت سوم و چهارم هر یک دو میلیون و یکصد ریال به نحو تضامن ضمن دادخواست توضیح داده متولی وقت موقوفه رحمت‌پناه حاج خ. ش. حسب سند رسمی 102202 دفتر اسناد رسمی شماره 8 شیراز محل نمایندگی ایران سایپا نمایندگی ح. را به آقایان ه. ع. و ف. ا. به اجاره داده است نامبردگان هم به موجب سند رسمی 46549 - 50/4/9 آن را به خواندگان واگذار می‌نماید به موجب اجاره‌نامه اولیه که ید خواندگان متلقی از ید خواندگان ردیف‌ها 3 و 4 می‌باشد (م. ع. و ف. ا.) شرط شده که مدت اولیه اجاره 10 سال از 1350/03/05 با شرایط اولیه منعکس در اجاره‌نامه 102202 و بعد از 10 سال مجددا برای ده سال دیگر با همان شرایط پس از انقضاء بیست سال می‌بایست از طریق انتخاب کارشناسی مرضی‌الطرفین و در صورت عدم امکان از طریق تقدیم دادخواست مطالبه اجرت‌المثل به مرجع قضایی میزان اجاره بهای مشخص شود و مورد حکم قرار گیرد لذا در راستای قرارداد برای خواندگان ردیف‌های اول و دوم در مورد تعیین کارشناسی مرضی‌الطرفین اظهارنامه شماره 7855 - 89/8/18 ارسال گردیده لذا از دادگاه محترم تقاضای انتخاب کارشناسی در مورد تعیین اجرت‌المثل محل نمایشگاه، تعمیرگاه و قسمت‌های اداری نمایندگی سایپا ح. از تاریخ 1360/04/09 را دارم تا کارشناس منتخب اجرت‌المثل متعلقه به موارد فوق و محکومیت خواندگان ردیف یک و دو به پرداخت آن تا زمان اجرای حکم با احتساب خسارت تاخیر تادیه دارم ثانیا خواندگان ردیف یک و دو را ملزم به تنظیم اجاره‌نامه رسمی کردند و تعیین اجاره بهای عادله حسب نظر کارشناسی مورد استدعا است با توجه به اینکه میزان اجاره بها از تاریخ 50/7/1 لغایت 1360/07/01 مبلغ چهار میلیون و هفتصد و پنجاه هزار ریال بوده و برای ده سال دوم نیز همین مقدار تعیین شده از پرداخت ده سال دوم خودداری کرده‌اند و با عنایت به اینکه نامبردگان از 1350/04/09 ملک موصوف را در تصرف داشته‌اند این مال نامبردگان محکوم به پرداخت اجاره‌ بها و حسب نظر کارشناسی تا زمان اجرای حکم شوند دادگاه در جلسه رسیدگی پس از استماع اظهارات طرفین و ملاحظه لوایح آنان طی دادنامه شماره --- مورخه 90/11/25 قرار رد دعوی صادر می‌نماید این قرار از سوی خواهان مورد تجدیدنظرخواهی قرار گرفته شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان فارس طی دادنامه شماره --- مورخ 91/7/25 با نقض قرار تجدیدنظرخواسته پرونده را بری رسیدگی ماهوی به دادگاه صادرکننده رای ارجاع می‌نماید دادگاه با صدور قرار ارجاع به کارشناسی در جهت تعیین اجاره بهاء عادله به نرخ روز صادر می‌نماید تا کارشناس منتخب با در نظر گرفتن مجموع عوامل موثر در قضیه از جمله موقعیت تجاری، نوع پیشه مستاجر، درجه مرغوبیت تجاری، نوع تزئینات به کار رفته در آن... میزان بهاء عادله به نرخ روز را تعیین نماید (برگ 94 پرونده) کارشناس منتخب آقای مهندس م. م. اجرت‌المثل از تاریخ 75/7/1 تا 89/12/29 را به تفکیک هر سال تعیین نموده در مجموع اجرت‌المثل ایام تصرف عرصه واحد تجاری از تاریخ 60/7/1 لغایت 89/12/29 را مبلغ 6007800000 ریال را محاسبه و اعلام نموده اجاره ماهیانه عرصه واحد تجاری از تاریخ 90/1/1 به مدت سه سال ماهیانه هشتاد و پنج میلیون ریال اعلام نموده (برگ 125 ) طرفین به نظریه کارشناسی اعتراض می‌نماید دادگاه قرار ارجاع هیات سه نفره کارشناسان را صادر مینماید تا کارشناسان میزان اجاره بهاء عادله به نرخ روز و اجرت‌المثل سابقه را برآورد نماید (برگ 133 پرونده) هیات سه نفره کارشناسان اجرت‌المثل سنوات گذشته از 60/7/1 به تفکیک سریال لغایت 89/12/29 را جمعا 6964920000 ریال اعلام و اجاره ماهانه را از 90/1/1 به مدت 36 ماه ماهانه 1200000 ریال برآورد و اعلام نمودند (برگ 237 پرونده) دادگاه نهایتا طی دادنامه شماره --- مورخ 91/10/4 با این استدلال که در سند اجاره مقرر شده اجاره بهاء ده سال دوم نیز برابر اجاره بهاء سابقه پرداخت شود (سال اول) لذا ادعای خواهان برای مطالبه اجرت‌المثل از 60/7/1 الی 70/7/1 قابل پذیرش نیست و خواندگان اول و دوم مکلف به پرداخت اجاره بها سابقه بوده با عنایت به نظر هیات کارشناسان که از ایراد و اعتراض موثر مصون باقیمانده و توجه به اینکه ایراد و دفاع موثری از جانب خواندگان صورت نگرفته برابر قسمت اخیر ماده 494 قانون مدنی دعوی خواهان برای مطالبه اجرت‌المثل ملک موضوع ادعا (پلاک‌های... و... و... واقع در ج. بخش سه شیراز) از 70/1/1 ثابت تشخیص می‌گردد نظر به اینکه برابر پرداخت اجاره بهاء قضیه از 60/7/1 لغایت 70/7/1 نیز از جانب خواندگان دلیل ارائه نشده دعوی خواهان‌ها را برای مطالبه اجرت‌المسمی از 60/7/1 لغایت 70/7/1 نیز ثابت بوده محکمه در مجموع خواندگان ردیف یک و دو را به دلیل شراکت آن‌ها در مورد اجاره مشترکا به پرداخت وجوه ذیل درحق خواهان محکوم و ملزم می‌نماید مبلغ چهار میلیون و هفتصد و پنجاه هزار ریال از 60/7/1 تا 70/7/1 ( 2 ) مبلغ نه میلیارد و چهارصد و نود و پنج میلیون و دویست هزار ریال اجرت‌المثل مورد اجاره از 70/1/1 لغایت روز صدور حکم ( 90/10/1 ) ضمنا خواندگان اول و دوم به تنظیم سند اجاره به قرار ماهیانه یکصد و بیست میلیون ریال مطابق عرف و مرسوم اجاره نامه‌ها در محل محکوم می‌گردند... با تعیین تکلیف و صدور حکم در مورد خسارات دادرسی مطابق تعرفه قانونی و صدور حکم به رد دعوی در مورد مطالبه اجرت‌المثل از تاریخ 60/7/1 لغایت 70/7/1 مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی و صدور قرار در مورد خواندگان ردیف 3 و 4 مبنی بر قرار رد دعوی به لحاظ عدم توجه به آنان رای صاره را قابل تجدیدنظر اعلام نموده است (اوراق 255 و 256 پرونده) این رای از سوی خواندگان مورد تجدیدنظرخواهی قرار گرفته پرونده به شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان فارس ارجاع به کلاسه بایگانی --- ثبت شده این شعبه در تاریخ 92/11/12 با توجه به اعتراض تجدیدنظرخواه به نظریه هیات سه نفره کارشناسان قرار ارجاع به هیات 5 نفر از کارشناسان را صادر می‌نماید تا براساس قرار کارشناسی سابق و برای بعد از مدت قرارداد اجاره اجرت‌المثل ایام تصرف را تعیین نماید (برگ 352 پرونده) هیات 4 نفر از 5 نفره کارشناسان اجرت‌المثل عرصه اوقافی محل مورد خواسته را از تاریخ 70/7/1 با تقسیم‌بندی سه سال به سه سال تا تاریخ 88/6/31 و از تاریخ 88/7/1 لغایت 89/12/24 به تفکیک برآورد و جمع دین سنوات را 4212308400 ریال اعلام نموده در مورد اجاره بهاء ماهیانه از 89/12/25 به ازای هر مترمربع 8000 ریال ماهیانه 7464000 ریال و سالانه 895680000 ریال برآورد و اعلام نموده (برگ 416 پرونده) نظر به کارشناسی پنجم متفاوت با اکثریت کارشناسان اعلام گردیده (برگ 418 پرونده) دادگاه با کیفیت فوق ختم رسیدگی را اعلام طی دادنامه شماره --- - 93/7/16 با این استدلال ادعای وکیل تجدیدنظرخواهان‌ها مبنی بر پرداخت اجاره بهای ملک از طریق واریز آن به حسب موقت سپرده بانک وارد نیست زیرا در این صورت تکلیف داشتند که به طریق مقتضی موضوع را به تجدیدنظرخواندگان اظهار و اعلام نمودند استناد دیگر وکیل مذکور به مواد قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در باب نحوه تنظیم سند اجاره یا تعدیل اجاره بها و پرداخت اجرت‌المثل برابر با اجرت‌المسمی وارد نیست زیرا عین مستاجره زمینی است که مستاجر در آن حق تملک اعیانی دانسته است. اعیانی متعلق به مستاجر است و موضوع دعوی نیست که به عنوان ملک تجاری شامل قانون موصوف گردد لذا به موجب ماده یک قانون مالک و مستاجر از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 خارج است با انطباق موضوع به ماده 496 قانون آیین دادرسی مدنی (به نظر ماده 494 صحیح است قید آیین دادرسی مدنی اشتباه است- عضو ممیز عبداله‌پور) با توجه به اعتراض تجدیدنظر خواهان‌ها به نظریه هیات کارشناسی موضوع به هیات 5 نفره کارشناسی ارجاع که نظریه واصل با اعتراض موجه مواجه نشده است نظر به اکثریت 4 نفره هیات اجرت‌المثل را از تاریخ 70/7/1 تا تاریخ 89/12/24 مبلغ 4212308400 ریال و بعد آن ماهانه 74640000 ریال اعلام کرده‌اند بنابراین دادنامه در بند یک و اجرت‌المثل تا مبلغ اعلامی هیات کارشناسی و تنظیم سند رسمی اجاره با مبلغ اجاره ماهانه اخیر منطبق با موازین قانونی صادر شده است دلیلی که نقض دادنامه را ایجاب نماید ابراز و اقامه ننموده به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی با رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه دادنامه را استوار می‌نماید نسبت به مازاد آن دادنامه مخدوش است با نقض دادنامه حکم به بی‌حقی موقوفه صادر می‌نماید (برگ 442 پرونده) بعد از طی این مراحل وکیل تجدیدنظرخواهان‌ها تقاضای رفع ابهام از دادنامه از دادگاه تجدیدنظر (شعبه نهم) می‌نماید (اوراق 483 و 484 پرونده برای اصلاح به دادگاه بدوی ارسال می‌شود (برگ 485 پرونده) آنگاه شعبه --- دادگاه حقوقی شیراز در وقت فوق‌العاده 94/2/2 پرونده کلاسه --- شعبه --- را تحت نظر قرار داده با ملاحظه اوراق پرونده ختم رسیدگی را اعلام طی دادنامه شماره --- مورخ 94/2/2 چنین رای می‌دهد رای در مورد دعوی خواهان موقوفه مرحمت‌پناه حاج خ. ش. با تولیت ع. ن. ک. با وکالت آقای ک. ز. وکیل دعاوی به طرفیت خواندگان آقایان م.ج. و ن. هر دو ح. نظر به اینکه خواهان مطالبه اجرت‌المثل عرصه نمایشگاه گاراژ، تعمیرگاه و سایر متعلقات نمایندگی ساپپا ح. از مورخه 60/7/1 لغایت اجرای حکم نموده است که مورد غفلت دادگاه در صدور حکم واقع شده و از آنجا که کارشناسان هیات 5 نفره منتخب دادگاه که نظر آن‌ها اساس و مبنای رای شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان فارس واقع شده است اجرت‌المثل ماهانه محل را از تاریخ 70/7/1 تا تاریخ 89/11/24 مبلغ 4212308400 ریال و بعد از آن ماهانه 74640000 ریال احتساب نموده‌اند از این رو محکمه مطابق ماده 494 قانون مدنی و مواد 198 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی خواندگان آقایان م.ج. و ن. هر دو شهرت ح. را به پرداخت اجرت‌المثل معینه از تاریخ 89/12/24 تا زمان اجرای حکم به قرار ماهانه 74640000 ریال محکوم می‌نماید دایره اجرا مکلف است تتمه هزینه دادرسی را به اخذ مبلغ فوق ابتدا از محکومٌ‌له اخذ و به صندوق دولت پرداخت نماید سپس از محکومٌ‌علیه اخذ و به محکومٌ‌له پرداخت نماید این رای حضوری ظرف 20 روز قابل تجدیدنظر است این رای در تاریخ 94/3/3 به موقوفه ابلاغ شده در مورد خسارت تاخیر تادیه که مورد لحوق رای شماره --- - 94/2/2 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی قرار نگرفته بود تجدیدنظرخواهی نموده شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان فارس طی دادنامه شماره --- - 94/6/4 با این استدلال که خسارت تاخیر تادیه از سوی دادگاه بدوی مورد رای قرار نگرفته تا این شعبه به این خواسته ورود پیدا نماید لذا با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه را استوار می‌نماید از طرفی رای شماره --- مورخ 94/2/2 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی شیراز از سوی محکوم‌ٌله مورد فرجام‌خواهی قرار گرفته وکیل فرجام‌خواه با اشکالات عدیده به دادنامه‌های صادره و مغایرت احکام صادره با موازین قانونی و رویه‌های محاکم تقاضای نقض دادنامه فرجام‌خواسته را نموده وکیل موقوفه نیز در پاسخ در جهت رد دلایل و مدارک استنادی وکیل فرجام‌خواه مطالبی عنوان نموده لوایح طرفین به هنگام شور قرائت می‌شود. پرونده در تاریخ بالا در دستور کار شعبه قرار گرفته است. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردیده پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده و چنین رای می دهد:

قطع نظر از اینکه قسمتی از ایرادات مطرح شده از سوی وکیل فرجام‌خواه به مدلول رای دادگاه بدوی و استنباط آن دادگاه توجه دارد و شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر هم پس از تجدیدنظرخواهی خوانده (فرجام‌خواه) به موضوع رسیدگی و رای مقتضی صادر نموده و این بخش از ایرادات مطروحه هر چند که موجه باشد از مقدورات قانونی این شعبه دیوان که عهده‌دار رسیدگی برای فرجام‌خواسته است خارج می‌باشد به هر حال رای فرجام‌خواسته از جهات ذیل مخدوش است اولا خواسته وکیل خواهان به شرح دادخواست و جلسه اول دادگاه علاوه بر مطالبه اجرت‌المثل سابق تقاضای تعدیل اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان اجرای حکم تصریح شده است از سوی دیگر تقاضای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره را مورد خواسته قرار داده است از صراحت دو خواسته مذکور چنین استنباط می‌شود که خواهان دعوی با ادامه و استمرار رابطه استیجاری پس از انقضاء مدت اجاره رضایت داشته است به همین سبب تقاضای تعدیل و تنظیم سند رسمی را نموده است بنا به مراتب مستنبط از ماده 494 و 501 قانون مدنی ادامه رابطه استیجاری تراضیا ادامه یافته و موجر فقط استحقاق دریافت اجرت‌المثل معادل اجرت‌المسمی را داشته است لذا صدور حکم به محکومیت فرجام‌خواه به پرداخت اجرت‌المثل به استناد ماده 494 قانون مدنی از باب ضمان قهری خلاف منظور مقنن در ماده استنادی و خلاف خواسته خواهان صادر گردیده به عبارت دیگر ضمن اینکه خواسته خواهان تعدیل و تعیین اجاره بهای آینده بوده (در تاریخ تقدیم درخواست) تعیین اجرت‌المثل که راجع به تصرفات سابق برقرار می‌شود فاقد موقعیت قانونی است لذا اقتضای رسیدگی به خواسته خواهان رعایت مدلول ماده 2 آیین‌نامه اجرایی تبصره ماده یک قانون تجدید قرارداد اجاره املاک و اموال موقوفه... مصوب 58/2/17 را داشته است نه تعیین اجرت‌المثل با این بیان رای فرجام‌خواسته که بدون توجه به جهات و معانی مذکور در فوق صادر شده مستندا به قسمت اخیر ماده 403 قانون آیین دادرسی مدنی به جهت صدور رای خارج از خواسته رای فرجام‌خواسته را نقض بلاارجاع می‌نماید.

شعبه --- دیوان عالی کشور - رئیس و مستشار و عضو معاون

هادی عبداله پور - سیدحجت اله میرمجیدی - غلامعلی صدقی