روزنامه رسمی 9168 – 1355/03/30
رای هیات عمومی دیوان عالی کشور
در مورد مستاجری که حق انتقال جزئی از مورد اجاره را به غیر دارد در باب این که آیا مستاجر مزبور بعد از انقضای مدت اجاره حق اقامه دعوی علیه مستاجر جزء به خواسته تعدیل اجاره بها و تخلیه ید او را دارد یا خیر؟
دو رای معارض از شعب ششم و دهم دادگاههای بخش تهران صادر شده است، بدین شرح:
1- رای مورخ 1354/04/17 شعبه 6 دادگاه بخش در مورد دعوی تخلیه به سبب نیاز شخصی جهت کسب و کار نظر به این که خواهان به موجب سند اجاره رسمی شماره 3991 مورخ 1342/11/22 مستاجر کل رقبات مذکور در سند بوده که برابر شرط مذکور در سند حق انتقال جزء اجاره را به غیر دارد و طرفین توافق در ارجاع قضیه به داوری و یا ختم موضوع به صلح و سازش نداشته و دادگاه به منظور تعیین حق کسب و پیشه خوانده در مورد اجاره مبادرت به جلب نظر کارشناس نموده و کارشناس منتخب به موجب نظریه کتبی خود که در مهلت معینه تقدیم و به شماره 4486 مورخ 1353/10/16 ثبت دفتر شده است میزان حق کسب و پیشه خوانده را در عین مستاجره معادل یک میلیون و یکصد هزار ریال براورد نموده است که این نظر مخالفتی با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضیه ندارد اعتراض آقای وکیل خواهان به نحوی نیست که اعتبار آن را از اثر انداخته و جلب نظر هیاتی از کارشناسان را لااقل در این مرحله از دادرسی ایجاب نماید و اعتراض بعدی آقای وکیل خوانده به عقیده کارشناس و اینکه خوانده در فرجه قانونی برای اعتراض در مسافرت خارج از کشور بوده بر ف رض صحت چون وکیل داشته و آقای وکیل به موقع می توانسته اعتراض نماید موجه و قانونی نیست و قابل ترتیب اثر نمیباشد و نظر به این که اعتراضات آقای وکیل خوانده در پذیرش دعوی از طرف دادگاه و موضوع و محتوای آن صحیح و قانونی نمیباشد زیرا برخلاف نظر ایشان مستاجر کل حق طرح دعوی تخلیه به سبب نیاز شخصی دارد و در قانون به صراحت از موجر نام برده و موجر هم در این قرارداد مستاجر کل است که سند اجاره را تنظیم کرده و رابطه فیمابین متداعیین برقرار است کما اینکه اجاره را او دریافت میدارد و تا وقتی که مالک بر طبق ماده 20 قانون مالک و مستاجر و ماده 5 همان قانون به اختیار خود در مقام تجدید اجاره با مستاجر جزء برنیامده است و از این امتیاز قانونی استفاده نکرده است و به عبارت اخری قائم مقام مستاجر کل نشده است رابطه اجاره با همان شرایط و خصوصیات منعقده فیمابین حتی بعد از انقضای مدت اجاره بین متداعیین برقرار و محکوم به دوام است و استناد به مواد قانون مدنی وارد بر این رابطه نبوده و بر آن حکومت نمی کند زیرا آثار اجاره و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در برابر هم و انحلال اجاره احکامی ویژه دارد که در قانون مالک و مستاجر پیش بینی شده است و همان تبصره ماده اول قانون مالک و مستاجر و دیگر مواد قانون مرقوم موید این واقعیت است که با سپری شدن مدت اجاره و تحصیل تدریجی منافع مستاجر کل که خود نیز در مقابل مالک متعهد پرداخت اجرت المثل است مستاجر جزء هم در مقابل مستاجر کل حق و تکلیف داشته و مادام که مالک وارد در رابطه بین طرفین دعوی نشده و به نحوی از انحا اعلام اراده در قطع رابطه مذکور نکرده است سمت موجر بودن خواهان زایل نمی شود و آوردن تمثیل از باب اعتراض ثالث یا ورود ثالث موجب بی اعتباری دعوی مطروحه نمی شود و این که اجرت المثل در پایان هر ماه قابل پرداخت است و مستاجر تکلیفی در پرداخت بیش از استفاده از منافع را ندارد دلیل بر این نمی شود که رابطه حقوقی بین طرفین قطع شده است. همچنان که با انقضای مدت اجاره بین مالک و مستاجر کل رابطه فیمابین آنان قطع نمی شود و صورت قراردادی در هر دو رابطه باقی است و قواعد اجاره و ضوابط قانونی در هر دوی آن جاری است و در صورتی مستاجر کل را از درخواست تخلیه می توان منع کرد که به طور صریح و یا ضمنی از طرف قانونگذار پیش بینی شده باشد و نمی توان تصور کرد که فی المثل اگر مستاجر جزء تخلف در پرداخت اجاره کرده و یا تعدی و تفریط نموده مستاجر کل که در حقیقت موجر است ممنوع از طرح دعوی باشد زیرا مالک تا وقتی به مستاجر جزء برای انقضای اجاره و به وجود آوردن رابطه مراجعه نکرده است دخالتی در رابطه حقوقی آن دو ندارد و برابر عقد اجاره اصلی (مالک و مستاجر اولیه) مستاجر در اثر عقد اجاره منتفع از مورد اجاره و جانشین مالک میشود و مستاجر به نوبه خود نیز مالک منفعت است و در این باره قائم مقام مالک اصلی به شمار می رود و با اجازه ای که دارد دیگری را در جزء مورد اجاره جانشین خود ساخته است و تسلیم عین مستاجره به مستاجر ثانوی نیاز به اذن مالک ندارد و این خود موید نظر دادگاه است که مالک به هیچ وجه مداخله ای در این رابطه نمیتواند داشته باشد و انقضای مدت اجاره هم اثری در بقای تصرف مستاجر اول یا دوم ندارد زیرا قانون مالک و مستاجر وجود این رابطه و شرایط و ارکان اجاره را مستمر و مداوم و قابل گسیختن به غیر از جهات قانونی ندانسته است و با فرض اجاره دوم مقید به مدت اجاره اولیه باشد انقضای آن سلب رابطه از مستاجر کل با مستاجر جزء نمی نماید و خلاصه آن که طرح دعوی از ناحیه مستاجر کل که سمت موجر را دارد به وجه عنوان شده موافق قانون و استنکاف از رسیدگی بدان مخالفت با قوان ین موضوعه دارد و در محتوای قضیه هم ادعای بی اعتباری شهادت شهود و عدم احراز احتیاج شخصی اگر چه مودای گواهی گواهان کافی بر اثبات احتیاج شخصی است لکن با توجه به نحوه انشا و شقوق ماده 9 قانون مالک و مستاجر که در آن دو مجدد اعلام قصد موجر برای تخلیه را کافی برای پذیرش دعوی دانسته است و از این جهت فرقی بین دو شق مذکور نیست و نحوه انشای ماده ناشی از تبعیت قانونگذار از حکم کلی تری است که همانا پرداخت حق کسب به مستاجر محل کسب غیرمختلف است که بر این تقدیر نیاز به اثبات ندارد و خوانده هم دلیل و مدرک مثبته خلاف ادعا به دادگاه تقدیم نداشته است بنابراین دعوی اقامه شده صحیح به نظر میرسد و به استناد مواد 9، 10، 11 و 16 قانون مالک و مستاجر حکم بر تخلیه و رفع ید از مورد اجاره جزء پلاک مذکور در فوق در قبال پرداخت مبلغ یک میلیون و یکصد هزار ریال بابت حقوق کسب و پیشه خوانده در مورد اجاره و با بودن مهلت دو ماهه از تاریخ قطعیت دادنامه صادر و اعلام می دارد.
2- حکم شماره 253 مورخ 1354/04/11 شعبه دهم دادگاه بخش تهران رای دادگاه خواسته خواهان به شرح دادخواست و توضیحات وکلای وی در جریان دادرسی عبارت است از: تخلیه مورد اجاره خوانده به لحاظ احتیاج شخصی برای کسب خودش و تعدیل و افزایش اجاره بها که دادگاه دعاوی مطروحه را به جهات زیر وارد نمی داند:
1-به موجب اجاره نامه رسمی شماره 3991 مورخ 1342/11/22 تنظیمی در دفتر خانه 214 تهران تمامی یک باب گاراژ مشتمل بر صحن و انبارهای سرپوشیده و حجرات و سایر لوازم از قبیل مستراح و دستشویی و چاه و منبع آب به انضمام سه باب مغازه متصل به هم واقع در سمت غرب درب ورود گاراژ ساخته شده در قسمتی از پلاک های شماره 7 فرعی از 4653 و یک و دو فرعی از 4654 واقع در بخش 6 تهران از طرف آقای حسین مینوئی صابری به اجاره آقای حاج علی آقاشیرازیان داده شده است که به موجب بند 7 اجاره نامه مذکور به مستاجر مذکور حق داده شده است که مورد اجاره را جزئاً به غیر انتقال دهد و مدت اجاره سه سال شمسی از اول اسفند ماه 1342 تعیین شده است. خواهان با حق انتقال به غیری که داشته به موجب سند اجاره نامه رسمی شماره 5814 مورخ 1343/12/11 قسمتی از مورد اجاره خود را به خوانده اجاره داده است و مدت این اجاره بیست و نه ماه شمسی از اول مهرماه سال 1343 تعیین گردیده است. به موجب مقررات قانونی در زمان بقای مدت اجاره مستاجر مالک منافع مورد اجاره است و وقتی مدت اجاره خاتمه یافت مالکیت منافع برای مستاجر لحظه به لحظه با تصرف تحقق می یابد (مستنبط از ماده 466 قانون مدنی و تبصره اول ماده 1 قانون مالک و مستاجر) پس بنابراین مستاجری که مدت اجاره وی منقضی شده فقط در محدوده ای که متصرف است براساس تصرف خود مستاجر تلقی میشود. وقتی مستاجر کل (مستاجر اول) با اختیاری که در اجاره نامه به وی داده شده است قسمتی از مورد اجاره را به غیر انتقال دهد در حقیقت مستاجر جزء در محدوده متصرفی خود قانوناً مستاجر تلقی میشود و بعد از انقضای مدت اجاره مستاجر کل یا مالک مستاجر جزء به حکم قانون مالک منافع محدوده متصرفی خود میباشد و مستاجر کل دیگر نه در محدوده مورد اجاره مستاجر جزء تصرفی دارد و نه مالک منافع مورد اجاره وی میباشد و فقط قانون تصرفات استیجاری وی را بعد از انقضای مدت اجاره اش با مالک فقط در محدوده متصرفی شخص وی آن هم بر مبنای تصرف معتبر می داند و به همین جهت است که ماده 20 قانون مالک و مستاجر به مالک اجازه داده است که بعد از انقضای مدت اجاره مستاجر کل هر آن که بخواهد مستقیماً با مستاجرین جزء میتواند طرف اجاره قرار گیرد و در حقیقت از نظر حقوقی مستاجر کل بعد از انقضای مدت اجاره نسبت به مستاجرین جزء سمت وی در حد یک واسطه است چه آنکه نه مالک منافع مورد اجاره مستاجر جزء است و نه در محدوده مو رد اجاره مستاجر جزء تصرفی دارد و چون طبق ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی فقط دعاوی اشخاص ذی نفع در محاکم قابل پذیرش میباشد و بنا به مراتب با انقضای مدت اجاره مستاجر کل و عدم تصرف در محدوده متصرفی مستاجر جزء دیگر مستاجر کل مالک منافع محدوده متصرفی مستاجر جزء نمیباشد تا بتواند علیه وی به تقدیم دادخواست و طرح دعوی مبادرت نماید. بنابراین دادگاه دعاوی مطروحه را قابل استماع ندانسته و به رد آن اظهارنظر می نماید.
دادستان کل کشور – احمد فلاح رستگار
به تاریخ 1355/03/05 هیات عمومی دیوان عالی کشور به ریاست جناب آقای ناصر یگانه ریاست کل دیوان عالی کشور و با حضور جناب آقای احمد فلاح رستگار دادستان کل کشور و جنابان آقایان روسا و مستشاران شعب دیوان عالی کشور تشکیل گردید. پس از طرح و بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای دادستان کل کشور مبنی بر:
قانون راجع به روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1339 تصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری که به منظور اجاره باشد را ملاک شمول مقررات آن قانون دانسته است. بنابراین اگر مستاجر کل قسمتی از مورد اجاره را به دیگری به اجاره واگذار کند فقط در مدت اجاره مستاجری کل با مالک رابطه استیجاری بین مستاجر کل و مستاجر جزء برقرار میباشد ولی بعد از انقضای مدت اجاره مستاجر کل چون دیگر تصرفی در قسمتی از مورد اجاره که خود به اجاره واگذار نموده است ندارد نمیتواند از مقررات قانون راجع به روابط مالک و مستاجر نه به طرفیت مالک و نه به طرفیت مستاجر جزء استفاده کند بلکه با توجه به ماده 20 آن قانون رابطه استیجاری بین مالک و مستاجر جزء که متصرف عین مستاجره است برقرار میگردد.
رای اکثریت هیات عمومی دیوان عالی کشور
با توجه به ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر و تبصره آن و با اتخاذ ملاک از مادتین 5 و 20 قانون مزبور، مستاجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر قسمتی از مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید دیگر بعد از انقضای مدت اجاره مالک منافع قسمتی که واگذار گردیده نیست و تصرفی هم در این قسمت برای او باقی نمانده تا بتواند تخلیه یا تعدیل اجاره بهای آن را از مستاجر جدید بخواهد. در چنین موردی رابطه حقوقی مستاجر سابق نسبت به قسمتی که واگذار گردیده قطع شده و بین مستاجر جدید و مالک رابطه استیجاری برقرار گردیده است. این رای طبق ماده 3 قانون اضافه شده به آیین دادرسی کیفری مصوب 1337 در موارد مشابه برای دادگاه ها لازم الاتباع است.