تاریخ نظریه: 1405/05/18
شماره نظریه: 7/1404/720
شماره پرونده: 1404-75-720ح
استعلام:
1- با توجه به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مبنی بر عدم استماع دعاوی کیفری راجع به اعمال حقوقی ثبت نشده، تصمیم مرجع قضایی نسبت به آن دعاوی چگونه باید باشد؟ 2- با عنایت به پرسش فوق، چنانچه مالک مال غیر منقول که مطابق ماده یک قانون یادشده باید معامله ملک خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کند، بدون ثبت قرارداد مال غیر منقول خود را به افراد متعدد با اسناد عادی منتقل نماید، آیا قابل تعقیب کیفری است؟ 3- در مواردی که سند عرصه ملک مشمول تبصره 4 ماده یک قانون باشد (دارای سند حد نگار صادره پس از لازمالاجرا شدن قانون و به اصطلاح سبز رنگ باشد)؛ اما بر روی عرصه واحدهای متعدد آپارتمانی احداث شده که فاقد سند تفکیکی است و یا سند تفکیکی به صورت سهمی از عرصه و در قالب سند سبز رنگ صادر شده باشد، آیا نقل و انتقال واحدهای آپارتمانی به صورت مفروزی امکانپذیر است؟
4- در فرضی که سند عرصه ملک مشمول تبصره 4 ماده یک قانون باشد (دارای سند حدنگار صادره پس از لازمالاجرا شدن قانون و به اصطلاح سبز رنگ باشد)؛ اما اعیانی احداث نشده و مالک عرصه قصد پیش فروش داشته باشد، آیا میتواند به صورت غیر رسمی پیش فروش نماید؟ 5- در صورتی که هبه یا معامله شریک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد، آیا در اثبات و تنفیذ رجوع از هبه یا اخذ به شفعه بدون ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، قابل استماع است؟ 6- مقصود از ثبت فسخ در عبارت «هرچند فسخ ثبت نشده باشد» در تبصره یک ماده یک قانون چیست؟ مراد ثبت حق فسخ قرارداد است یا ثبت فسخ قرارداد؟ 7- «قراردادهای خصوصی» در ماده 2 قانون شامل چه قراردادهایی است؟ آیا اسناد رهنی اموال غیر منقول را شامل میشود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- عبارت «... هیچ شکایت کیفری. .. مسموع نیست. ..» مندرج در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، ظهور در صدور قرارهای شکلی دارد و به معنای ورود در ماهیت دعاوی نمیباشد؛ بر این اساس، در مواردی که متهم به لحاظ وجود موانع شکلی نظیر موارد مذکور در ماده یک این قانون قابل تعقیب کیفری نباشد قاضی ذیربط باید با توجه به ملاک مواد 13 و 383 و بند «پ» ماده 389 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 قرار موقوفی تعقیب صادر کند و در هر صورت، موضوع از مصادیق صدور قرار منع تعقیب مذکور در ماده 265 قانون آیین دادرسی کیفری نمیباشد.
3- آپارتمان (اعیانی) که برای آن سند تفکیکی رسمی صادر نشده است، در زمره اموال غیر منقول فاقد سند رسمی است؛ به همین سبب انتقال آن بدون ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، از شمول حکم مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تبصره 4 این ماده و همچنین ضمانت اجراهای مقرر در این ماده خارج است.
شایسته ذکر است، چنانچه عرصه ملک دارای سند حدنگار (سند سبز رنگ) باشد، نقل و انتقال آن مشمول حکم مقرر در تبصره 4 ماده یک قانون یادشده است و آنچه در خصوص انتقال اعیانی آورده شد، شامل انتقال عرصه نمیشود؛ در چنین فرضی، انتقال سهم مشاعی عرصه باید وفق تبصره 4 ماده یک قانون و از طریق ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد صورت گیرد؛ در غیر این صورت، مشمول ضمانت اجرای مذکور در ماده یک پیشگفته میشود.
4- نظر به اینکه به استناد ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد، مشمول این ماده میباشد و با توجه به تعریف قرارداد پیش فروش در ماده یک قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 با اصلاحات و الحاقات بعدی، به «هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمان محسوب میشود» (اصلاحی 1403)، چنانچه در فرض سوال، عرصه دارای سند حدنگار (سند سبز) صادره پس از لازمالاجرا شدن قانون (موضوع تبصره 4 ماده یک) باشد، پیش فروش ساختمان (اعیانی احداث نشده) نیز مشمول ماده یک قانون و تبصره 4 این ماده میباشد.
5- در فرض سوال که هبه مال غیر منقول یا معامله شریک نسبت به چنین مالی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به ثبت رسیده است، ثبت رجوع از هبه و یا اخذ به شفعه در سامانه یاد شده، حسب مورد مستلزم صدور رای مرجع قضایی یا داوری است و به صرف اعلام اراده رجوعکننده از هبه و یا اخذکننده (آخذ) به شفعه، ثبت در این سامانه امکانپذیر نیست؛ مگر آنکه در خصوص رجوع از هبه، طرفین قرارداد، اقدام به رجوع را بدون نیاز به رای مرجع قضایی یا داوری قابل ثبت دانسته باشند و یا به شیوه دیگر، رجوع از هبه یا اخذ به شفعه را تایید کنند؛ بنابراین، با توجه به ملاک حکم مقرر در تبصره یک ماده یک قانون مذکور باید دعوای مقتضی برای اثبات رجوع یا اخذ به شفعه طرح و پس از صدور رای ثبت شود؛ بدیهی است با توجه به اینکه رجوع از هبه و اخذ به شفعه ماهیتاً فسخ معامله تلقی نمیشوند و اصل بر عدم تشریفات است، تشریفات مقرر در تبصره یک ماده یک قانون یادشده، شامل ایقاعات مذکور نمیشود.