اثر توافق مالک با دستگاه اجرایی بر بهاء ملک واقع شده در طرح

تاریخ دادنامه قطعی: 1394/08/16
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در صورتی که ملک مورد نیاز یکی از دستگاه های اجرایی، ممر اعاشه مالک آن باشد دستگاه مذکور باید حین تملک، علاوه بر بهای عادله، 15 درصد قیمت ملک را نیز به مالک بپردازد. اما در صورتی که طرفین پیش از اعمال حاکمیت دستگاه اجرایی، با تنظیم مبایعه نامه نسبت به قیمت ملک به توافق برسند، 15 درصد مذکور قابل مطالبه نیست.

در تاریخ 88/02/02 آقای الف. الف.ع. با وکالت آقایان م. ز. و م. الف. دادخواستی به طرفیت شرکت پایانه های صادرات مواد نفتی در شمال به خواسته الزام شرکت خوانده به اعمال و اجرای تبصره یک ماده 5 قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب سال 58 تقدیم دادگستری ب. نموده وکلای خواهان توضیح داده اند که شرکت خوانده در اجرای قانون مذکور در ستون خواسته زمین مزروعی و ملکی موکل را که 39807 متر مربع مساحت داشت تملک نموده و بهای 38165 متر مربع از آن را بر اساس نظریه هیات کارشناسان پرداخت کرده است نظر به اینکه ملک مذکور حسب اطلاع معتمدین و معمرین محلی ممراعاشه بوده است به همین جهت بنا به صراحت تبصره یک ماده 5 قانون سابق الذکر مستحق دریافت 15 % بهای زمین تملکی نیز می‌باشد و چون زمین مورد تملک خوانده 39807 متر مربع بوده است لذا شرکت مذکور می‌بایست در اجرای قانون یاد شده معادل 15 % بهای 39807 متر مربع را به موکل بپردازد و چون با مراجعه به شرکت خوانده حاضر به پرداخت بهای 15 % نگردیده اند به شرح خواسته تقاضای رسیدگی و صدور رای دارد، رسیدگی به شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ب. ارجاع می‌گردد و اولین جلسه دادگاه در تاریخ 88/03/20 در وقت مقرر با حضور وکیل خواهان و نماینده حقوقی اداره خوانده تشکیل می‌گردد، اداره خوانده لایحه ای تقدیم می‌دارد و در آن اعلام می کند حسب توافق قبلی خواهان و شرکت متبوع، بهای ملک مورد معامله بر مبنای تقویم به عمل آمده از سوی هیات کارشناسان رسمی دادگستری با ملاحظه وضعیت خاص ملک و اعلام نوع کاربری آن و سایر عوامل موثر در قضیه پرداخت گردیده است... کلیه عناصر و عوامل ذی مدخل و موثر در ارزیابی قیمت، مورد عنایت واقع شده است ادعای فعلی خواهان فاقد هرگونه وجاهت قانونی می‌باشد، وکیل خواهان به شرح دادخواست تقدیمی خواسته را توضیح می دهد و تقاضای رسیدگی و صدور رای می‌نماید و برای اثبات این امر که ملک مورد بحث ممر اعاشه خواهان بوده است به شهادت شهود یا تحقیق محلی استناد می کند نماینده اداره خوانده علاوه بر لایحه تقدیمی بیان می‌دارد اراضی مورد خریداری توسط شرکت به مساحت 38165 متر مربع می‌باشد و دارای سند مالکیت است و از آقای الف. الف.ع. خریداری شد و آقای ا. طبق اقرارنامه رسما به این امر اقرار داشته اند و بنا به مصرحات نظریه مورخ 86/12/06 هیات کارشناسان، قیمت ملک با درنظر گرفتن نوع کاربری اراضی (کشاورزی) و سایر عوامل موثر در قضیه پرداخت گردیده است... و ادعای فعلی خواهان مبنی بر اعمال و اجرای تبصره یک ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک فاقد هرگونه وجاهت قانونی است...، دادگاه خطاب به وکیل خواهان از وی خواسته تا راجع به میزان مساحت زمین که در سند مالکیت... متر و طبق ادعای موکل او 39807 مترمربع عنوان گردیده توضیح بدهدکه وکیل خواهان ضمن پاره ای توضیحات در خصوص اظهارات نماینده خوانده و لایحه ای ارسالی از ناحیه مشارالیه، در مورد اضافه مساحت ادعائی می گوید اضافه مساحت مورد نظر داخل در محدوده سند مالکیت موکل بوده است و نقشه ترسیمی شرکت، خود گویای این اضافه مساحت است که عملا به تصرف شرکت در آمده است و شرکت هم نه نقشه مذکور را نفی ونه انکار کرده است و نه عدم تصرف خود در 1642 متر مربع را و چون این مقدار اضافه مساحت حق موکل بوده است باید 15 % بهای آن نیز منظور گردد استدعا دارم برای مشخص شدن این مقدار اضافه مساحت عنداللزوم قضیه را به کارشناسان ثبت ارجاع فرمائید نماینده اداره خوانده اظهار می‌دارد شرکت متبوع اراضی را طبق سند مالکیت خریداری نموده است و ادعای خواهان را مبنی بر تصرف اراضی مازاد قبول ندارد، ضمنا در اقرار نامه رسمی مورخ 87/02/28 مکررا آقای الف. الف.ع. اعلام نموده است که چنانچه مساحت زمین از مقدار خریداری شده بیشتر باشد و شرکت تمایل به خریداری داشته باشد باید پس از انجام کلیه مراحل قانونی و تشریفات اداری ادعای خود را مطرح نموده و در غیر این صورت حق اعتراض ندارد و به موجب اقرار این حق را از خود سلب نموده است، مطالب دیگری از ناحیه طرفین عنوان که در صورتجلسه منعکس است، دادگاه پس از استماع اظهارات اصحاب دعوی با عنایت به استناد وکیل خواهان به شهادت شهود قرار استماع گواهی گواهان جهت تعیین اینکه آیا ملک مورد بحث ممراعاشه خواهان بوده یا خیر صادر می کند و برای تحقیق از شهود وقت رسیدگی تعیین و در تاریخ 88/05/11 در وقت مقرر با حضور وکیل خواهان و نماینده حقوقی اداره خوانده به شرح برگهای 44 الی 46 پرونده، از دو نفر گواه تحقیق به عمل می آید که خلاصتا بیان می دارند اهل یک محل هستیم شغل آقای الف. الف.ع. کشاورزی است و محل درآمد او از همین راه است ایشان غیر از این زمین زمین شالیزاری دیگری به مساحت سه قفیز ارث پدری دارد پنج نفر بچه دارد که یکی بیماری تالاسمی دارد ضمنا ایشان چهار تا مغازه دارد و چند تا گاومیش هم دارد که نمی دانیم با دیگری شریک است یا نه، پس از استماع شهادت شهود طرفین حاضر مطالبی را عنوان که عمدتا تکرار مطالب قبلی است و دادگاه در نهایت ختم رسیدگی را اعلام و به شرح دادنامه شماره --- - 88/05/11 ضمن انعکاس خلاصه ای از اظهارات طرفین با این استدلال که حسب اظهارات شهود که از سوی خواهان رد نشده است نامبرده یعنی خواهان دارای چهار باب مغازه مربوط به قبل از انقلاب و بیش از سه قفیز زمین شالیزاری و تعدادی گاومیش نیز دارد، اداعای او را دایر بر اینکه ملک مورد تملک اداره خوانده تنها ممراعاشه او است غیر صحیح و دعوی وی را غیر وارد تشخیص و مستندا به ماده 197 ق آ. د.م حکم به بی حقی مشارالیه صادر می کند، آقای الف. الف.ع. با وکالت آقای م. ز. نسبت به رای صادره تجدیدنظرخواهی به عمل می آورد و در لایحه اعتراضیه خلاصتا اعلام می‌دارد موکل فردی کشاورز و زندگی خانواده هفت نفره او از طریق کشاورزی اداره می‌شود و فاقد شغل دیگری است دو تن از فرزندان وی دانشجو هستند و یکی از پسران او مبتلا به تالاسمی است... دادگاه بدوی به جای آنکه راجع به طریق و کیفیت امرار معاش موکل توجه داشته باشد، توجه خود را معطوف به مایملک موکل نموده است و دارائی او را بر شمرده است بدون آنکه عنایت فرماید که اموال مورد اشاره در دادنامه ممر ارتزاق و اعاشه او هست یا خیر... ضمن اینکه از دادگاه درخواست شد که یا به تحقیق محلی اقدام و یا فرصت دیگری داده شود تا سایر گواهان موکل تعرفه شوند که مورد اجابت قرار نداده است... لذا در این مرحله از دادرسی از قضات محترم استدعای تحقیق از گواهان موکل برای احراز تمام مراتب ادعائی در این پرونده دارم ضمن اینکه نقض دادنامه نیز مورد تقاضا است، رسیدگی در مرحله تجدیدنظر به شعبه هجدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران محول می‌گردد، در لایحه جوابیه نماینده حقوقی شرکت پایانه نفتی شمال ضمن اشاره به استدلال به حق دادگاه بدوی بر وجود ممر درآمدی خواهان غیر از اراضی واگذار شده، آمده است اعمال تبصره یک ماده 5 قانون نحوه خرید و تملک اراضی...، به فروشندگانی مربوط است که مایل به فروش نبوده و دولت با اخذ مجوز و یا استفاده از قوای قهری زمین راخریداری می‌نماید این در حالیست که خواهان با رضایت تام و فقدان هرگونه اجبار و اکراهی مبادرت به فروش اراضی نموده است که این موضوع با اخذ استعلام از شرکت ملی نفت ایران قابل احراز می‌باشد...، دادگاه با توجه به ادعای نمایندگان شرکت نفت مبنی بر اینکه زمین قبل از تملک با رضایت مالک معامله شده و از اعمال ماده استنادی خارج است حضور طرفین را جهت بررسی موضوع ضروری دانسته و در تاریخ 90/04/05 با حضور نماینده حقوقی شرکت و آقای الف. احد از وکلای خواهان اولیه و نیز حضور شخص نامبرده یعنی خواهان پرونده را مورد بررسی قرار می دهد وکیل خواهان (تجدیدنظرخواه) اظهار می‌دارد کلیه اقداماتی که به موجب آن زمین موکل در تملک شرکت قرار گرفته براساس قانون نحوه تملک مصوب 58 بوده است و در اجرای ماده 4 لایحه قانونی نحوه... با نظر کارشناسی انجام یافته و در همین راستا موکل می گوید وقتی از ابتداء برای گرفتن زمین مراجعه کردند گفته اند زمین مورد احتیاج دولت است چه بخواهید چه نخواهید، به موجب قانون آن را می گیریم و از اظهارت نمایندگان شرکت در این جلسه هم همین امر استفاده می‌شود... خلاصه اینکه تملک چه از طریق ماده 4 و چه از طریق ماده 8 قانون مزبور صورت گیرد ناگزیر از اعمال تبصره ماده 5 استنادی است... تقاضای رسیدگی و نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته و صدور حکم بر اساس دادخواست بدوی را دارم به این نکته اشاره می‌گردد که آراء متعدد از شعبه ششم دادگاه عمومی ساری علیه شرکت خوانده صادر شده و در شعب 16 و 17 و 11 تجدیدنظر تایید گردیده است، نماینده شرکت تجدیدنظرخوانده اظهار می‌دارد لایحه قانونی نحوه تملک اراضی... از مواد 1 تا 3 ناظر به مواردی است که خریداری اراضی با توافق طرفین باشد و از مواد 4 به بعد ناظر به مواردی بوده که توافق با مالک صورت نگرفته و لذا اولین ایراد این پرونده این است که با توجه به اینکه ملک مورد ادعا طی مبایعه نامه تنظیمی در تاریخ سال 1386 با توافق مالک خریداری شده لذا موجبی برای اعمال مواد 4 و 5 و بعد لایحه قانونی که ناظر به موارد اختلافی و عدم رضایت مالک می‌باشد نیست... مرجع محترم قضایی می‌تواند از وزارت نفت سئوال کند که آیا این زمین در اجرای لایحه قانونی خریداری شده است یا خیر و بر اساس آن تصمیم گیری کند به علاوه طبق گواهی گواهان تجدیدنظرخواه در دادگاه بدوی، ملک مورد معامله تنها ممراعاشه و درآمد مالک نبوده است و ایشان زمین دیگر و مغازه و گاومیش نیز دارد و از درآمدو از درآمد آنها تامین می‌گردد فلذا مشمول تبصره ماده 5 نیست و اظهارات وکیل تجدیدنظرخواه مبنی بر صدور رای علیه شرکت موکل خلاف واقع بوده و تاکنون چنین رای صادر نگردیده است... و با توجه به مبایعه نامه تنظیمی سال 86 فیمابین مالک و شرکت و معتبر بودن مبایعه نامه... هرگونه ادعای دیگر فاقد وجاهت قانونی بوده تقاضای صدور رای بر ردّ دادخواست تجدیدنظرخواهی را دارد، وکیل تجدیدنظرخواه نیز مطالبی را در پاسخ اظهارات وکیل شرکت عنوان که عمدتا تکرار مطالب قبلی می‌باشد، دادگاه تجدیدنظر پاره ای اقدامات قضایی دیگر معمول می‌دارد و در نهایت به موجب دادنامه شماره --- مورخ 90/08/23 با این استدلال که عدم پذیرش دعوی از سوی دادگاه بدوی به این جهت که مالک علاوه بر زمین مورد بحث زمین دیگر و چند باب مغازه و چند راس گاومیش دارد صحیح نبوده و صرف داشتن چند باب مغازه و گاومیش دلیل نمی شود که ملک ممراعاشه وی نباشد و همین که مالک در ملک خود به منظور گذران زندگی به فعالیت زراعی مباشرتا اشتغال داشته باشد دلالت دارد که ملک ممراعاشه او است هرچند در کنار آن به فعالیت دیگری مشغول باشد و اینکه بر خلاف دفاعیات نمایندگان شرکت ملک مورد بحث با لحاظ و الزامات قانونی نحوه خرید و تملک اراضی...، تملک شده است، رای دادگاه بدوی را نقض و شرکت خوانده را به پرداخت مبلغ 1/448/435/000 ریال بابت اصل خواسته و نیز پرداخت هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل محکوم می‌نماید و متعاقبا برابر رای اصلاحی شماره 001194 - 90/11/26 دادنامه را درباره میزان و مبلغ هزینه دادرسی تصحیح می‌نماید، پس از طی این مراحل وزیر محترم نفت در اجرای ماده 18 اصلاحی طی مشروحه ای از محضر ریاست محترم قوه قضائیه تقاضای رسیدگی مجدد می‌نماید که معظم له مرقوم فرموده اند معاون محترم قضایی بررسی و نتیجه را به اینجانب اعلام نمائید که در نهایت پرونده در حوزه معاونت قضایی به هیات محترم ششم مستقر در آن معاونت ارجاع می‌گردد و قضات محترم کمیسیون مذکور پس از بررسی اوراق پرونده چنین اظهارنظر می نمایند ((دادخواهی وزیر محترم نفت نسبت به دادنامه شماره --- - 90/08/23 شعبه محترم --- دادگاه تجدیدنظر استان مازندران واردو موجه است، زیرا اولا طبق تبصره یک ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 85/11/17 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران « در مواردی که ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد علاوه بر بهای عادله، صدی 15 به قیمت ملک افزوده خواهد شد... »; بنابراین اگر مالک دارای املاک و اموال دیگری هم باشد و ممر اعاشه ای منحصر به همین ملک تملک شده نباشد صدی 15 به وی تعلق نمی گیرد لزومی ندارد تعلق بگیرد. قانونگذار 15 درصد را صرفا برای موردی اختصاص داده که مالک غیر از این ملک، مال دیگری نداشته باشد و هرگونه تفسیری غیر از منظور مقنن اجتهاد در مقابل نص است، از طرفی شایان ذکر است اگر قرار باشد این تبصره را چنین تفسیر کنیم که صدی 15 ناظر به مواردی هم باشد که مالک غیر از ملک مورد تملک، املاک و اموال دیگر برای ممر اعاشه داشته باشد دیگر تبصره مذکور معنی ندارد و لزومی نداشته که مقنن اصلا این تبصره را وضع نماید ثانیا محکوم له پرونده علاوه بر زمین مورد تملک، همان طوریکه خودش هم اقرار دارد دارای چند باب مغازه و چندین راس گاومیش می‌باشد که مبین این حقیقت است که ممراعاشه و درآمد وی فقط همین ملک تملک شده نمی‌باشد، لذا فقط استحقاق بهای عادله همین ملک را دارد و صدی 15 را به هیچ وجه مستحق نیست این مطلب خیلی واضح است و نقض دادنامه صحیح بدوی توسط شعبه محترم --- دادگاه تجدیدنظر استان مازندران و استدلال مندرج در دادنامه این شعبه محترم خلاف بیّن قانون و شرع و نقض آشکار قانون موضوعه است و بناء علی هذا در اجرای ماده 18 اصلاحی پیشنهاد توقف اجرای حکم و رسیدگی مجدد پرونده محاکماتی در شعبه محترم هم عرض دادگاه تجدیدنظر استان مازندران پس از موافقت ریاست محترم قوه قضائیه می‌گردد. متعاقبا پس از حاکمیت ماده 477 ق. آ. د. ک مصوب سال 92 نظریه قضات نامبرده در راستای ماده مرقوم توسط معاونت محترم قضایی قوه به نظر ریاست معظم قوه قضائیه می‌رسد و معظم له در مورخ 94/6/15 مرقوم می فرمایند ((با تجویز اعاده دادرسی به استناد قانون مذکور موافقت می‌شود پرونده در شعب خاص دیوان عالی کشور مورد بررسی مجدد قرار گیرد)) و نهایتا پرونده در اجرای ماده 477 مرقوم از ناحیه معاونت محترم قوه قضائیه به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه از دیوان عالی کشور به عنوان شعب خاص ارجاع می‌گردد. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای انصاری رئیس شعبه ودقت در اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای میدهد:

ایراد عنوان شده از ناحیه قضات محترم کمیسیون شماره 3 مستقر در حوزه معاونت قضایی قوه قضائیه در ارتباط با دادنامه شماره --- - 90/08/23 صادره از شعبه هیجدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران که فوقا به نحو مشروح تبیین گردید و بر مبنای این ایراد رای مذکور توسط ریاست معظم قوه قضائیه خلاف بیّن شرع اعلام و اعاده دادرسی نسبت به آن تجویز گردیده است موجه و وارد می‌باشد مضافا حسب مدارک موجود در پرونده قبل از اینکه شرکت پایانه های صادرات مواد نفتی در شمال، از طریق اعمال حاکمیت قانون اقدام به تملک ملک مورد بحث کند، خواهان (مالک) با عوض معلوم ملک را تملیک وی نموده است و پس از توافق بایع و مشتری در بیع و قیمت آن و اقدام به معامله و داد و ستد، عقد بیع واقع و متعاملین ملزم به اجرای آن می‌باشند و مطالبه 15 % از قیمت ملک بابت ممراعاشه موضوع تبصره 1 ماده 5 قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 ، خلاف معامله انجام شده و اصل حاکمیت اراده می‌باشد، علیهذا عنایتا به نظریه ریاست محترم قوه قضائیه در تجویز اعاده دادرسی و مستندا به ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال 1392 ، دادنامه شماره --- - 90/08/23 شعبه هیجدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران نقض و دادنامه شماره --- - 88/05/11 شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی بهشهرکه مطابق با موازین شرعی و قانونی و استنباط صحیح از دلایل و مدارک ارائه شده اصدار یافته است تایید و ابرام می‌گردد.

شعبه --- دیوان عالی کشور- رئیس و مستشار

یعقوب انصاری - ذکرالله احمدی