رای شماره 203 مورخ 1396/03/09 هیات عمومی دیوان عدالت اداری

بسم الله الرحمن الرحیم

شماره دادنامه: 203

تاریخ دادنامه: 9/3/1396

کلاسه پرونده: 93/967

مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری

شاکی: آقای نعمت اله رمضانی

موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه شماره 7585/63/131-18/8/1390 سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان

گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال مصوبه شماره 7585/63/131-18/8/1390 سازمان صنعت و معدن گیلان را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:

"با سلام احتراماً اینجانب نعمت اله رمضانی مدیر مشاور املاک شهر سبز واقع در فومن در خصوص مصوبه سازمان صنعت و معدن استان گیلان به شماره 7585/63/131-18/8/1390 که بلا فاصله پس از تصویب به شهرستان فومن نیز ارسال گردید و از طریق بازرگانی فومن به اتحادیه امور صنفی و متعاقب آن به اتحادیه مشاورین املاک و تک تک واحدهای صنفی مربوطه ابلاغ شد مقرر شد در قیمت گذاری آپارتمان متراژ مفید آپارتمان و مساحت انباری به صورت کامل و پارکینگ نیم بها محاسبه گردد (یا نصف مساحت) یعنی اگر پارکینگ 12 متر مساحت دارد 6 متر محاسبه گردد و به عبارتی نصف قیمت پارکینگ از خریدار قابل دریافت است و مشاعات ساختمان به هر اندازه ای که باشد مجاناً متعلق به خریدار است و در قیمت ساختمان تاثیری ندارد. مصوبه فوق مخالف اصول و مواد مختلف قانون از جمله موارد زیر می‌باشد.

1- نه تنها وزارت صنعت و معدن بلکه هیچ نهاد دولتی یا خصوصی صلاحیت تعیین قیمت املاک شخصی را ندارد تا چه رسد به اینکه تعیین کند کدام قسمت تمام بها محاسبه شود و کدام قسمت نیم بها اصولاً بر چه اساس و اصول قانونی سازمان مذکور اقدام به تعیین قیمت و صدور چنین مصوبه ای نموده است! املاک شخصی که کالای تعزیراتی نیست طبیعتاً قیمت گذاری آپارتمان از این قاعده مستثنی می‌باشد.

2- موضوع حذف مشاعات در نحوه محاسبه قیمت آپارتمان مخالف ماده 1 و 3 قانون تملک آپارتمان می‌باشد به عبارتی در هنگام انتقال ملک علاوه بر انتقال قسمتهای اختصاصی، مشاعات نیز قهری به خریدار منتقل می‌گردد و با توجه به ماده 338 قانون مدنی که بیع را (اختصاصی یا مشاعی) تملیک عین به عوض معلوم می داند پس چگونه ممکن است خریدار مالک مشاعات گردد بدون آن که بابتش بهایی پرداخت نماید.

3- تعیین قیمت آپارتمان و املاک در هر منطقه و شهری عرف خاص خود را دارد در واقع قیمت ملک به توافق میان خریدار و فروشنده بر می‌گردد ممکن است یک پارکینگ به دلیل بدون تعارض بودن، درب برقی داشتن، در مرکز ترافیک قرار داشتن قیمتی بیش از مفید ساختمان داشته باشد و نمی توان طرفین را ملزم نمود که ملک را به چه قیمتی خرید و فروش نمایند مثلاً در تهران با توجه به منطقه و نقاط ترافیکی یا بالای شهر پارکینگ جداگانه محاسبه می‌گردد تا جایی که در بعضی نقاط قیمت یک پارکینگ چندین برابر قیمت یک واحد در نقطه پآیین شهر است یا در شهری مثل صومعه سرا پارکینگ و انباری اصولاً محاسبه نمی گردد و فقط خریدار قیمت مفید ساختمان را با فروشنده به توافق می‌رسد یعنی قیمت گذاری به عرف محل برمی گردد نه اجبار اداره بازرگانی.

4- مصوبه فوق با ماده 30 قانون مدنی در تعارض می‌باشد و به نوعی از مالک سلب اختیار نموده است، بنابراین از ریاست محترم دیوان عدالت اداری ابطال مصوبه یاد شده را خواستارم."

در پاسخ به اخطار رفع نقصی که از طرف دفتر هیات عمومی دیوان عدالت اداری برای شاکی ارسال شده بود، به موجب لایحه شماره 1695-12/12/1393 ثبت دفتر اندیکاتور هیات عمومی شده، پاسخ داده است که:

"ریاست محترم دفتر هیات عمومی دیوان عدالت اداری

با سلام احتراماً، در پاسخ به اخطاریه مورخ 18/1/1393 اینجانب نعمت اله رمضانی به عرض می رساند علاوه بر مصوبه مورخ 18/8/1390 به شماره 131/63/7585 سازمان صنعت و معدن استان گیلان درخواست ابطال بخشنامه مورخ 23/8/1390 به شماره 5277 فومن را نیز دارم خواهشمند است اقدام لازم به عمل آید."

متن مصوبه شماره 7585/63/131-18/8/1390 که مورد اعتراض قرار گرفته به شرح زیر است:

"رئیس محترم مجمع امور صنفی مشترک شهرستان رشت

سلام علیکم

احتراماً به اطلاع می رساند در رستای پیگیری بند 8 مصوبه مورخ 4/4/1390 کمیسیون نظارت بر سازمانهای صنفی شهرستان رشت گزارش مورخ 7/7/1390 کمیته منتخب در خصوص نحوه محاسبه و قیمت گذاری تملک آپارتمانها در جلسه مورخ 12/8/1390 کمیسیون نظارت بر سازمانهای صنفی شهرستان رشت مطرح و مقرر شد در قیمت گذاری آپارتمان، محاسبه متراژ مفید ساختمان و انباری و یک دوم پارکینگ بدون محاسبه مشاعات ملحقه ساختمان ملاک عمل قرار گیرد.

خواهشمند است در راستای حمایت از حقوق شهروندان و جلوگیری از هر گونه سوء استفاده احتمالی دستور فرمایند مراتب را به اتحادیه صنف به منظور ابلاغ مصوبه به تمامی واحدهای صنفی مشاور املاک در سطح شهرستان رشت ابلاغ نمایند."

در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان به موجب لایحه شماره 53856/31-12/12/1393 توضیح داده است که:

"مدیریت محترم دفتر هیات عمومی دیوان عدالت اداری

سلام علیکم

عطف به کلاسه 93/967 و نامه مورخ 18/11/1393 آن مدیریت موضوع شکایت آقای نعمت اله رمضانی نسبت به نحوه محاسبه مساحت آپارتمانها موضوع مصوبه به کمیسیون نظارت تحت شماره 1390 - 18/8/1390 دفاعاً به استحضار می رساند:

1- از نظر شاکی: ایشان تقاضای ابطال مصوبه مورخ 18/8/1390- 7585/63/131 سازمان صنعت، معدن استان گیلان را تقاضا کرده اند در حالی که در ستون دادخواست به جای طرح شکایت علیه هیات نظارت مرکز استان - اداره بازرگانی شهرستان فومن را طرف دعوی قرار داده اند. قابل ذکر است که چنین اداره ای تحت اداره بازرگانی در حاضر موضوعیت و عنوان قانونی ندارد و اداره و سازمان صنعت و معدن و تجارت دارای شخصیت مستقل حقوقی تاسیس گردیده است.

2- از نظر ماهوی:

با توجه به اینکه عده ای از بساز و بفروشها با تبانی با عده ای از مشاورین املاک « عرف ثابت و مسلم» بازار را در هم شکسته و تحت عناوین متعدد از قبیل سقف مشاعی سقف غیر مشاعی - درز انقطاع- اتاقک آسانسور و بعضاً محوطه مشاعی را به طور جداگانه محاسبه کرده و به هنگام قیمت گذاری، خریدار را مجبور به پرداخت لیست بالا بلندی از این عناوین خود ساخته می نمایند.

در حالی که با توجه به قانون تملیک آپارتمانها و مقررات ساری و جاری اداره ثبت اسناد و املاک فقط مساحت مفید بناء و پارکینگ و انباری به هنگام تنظیم صورتمجلس تفکیکی مورد لحاظ قرار گرفته و به هر یک از قطعات سه گانه مذکور تحت عناوین مثلاً قطعه 12 و 13 و 14 شماره ثبتی تعلق می‌گیرد و در پایان هر سند آپارتمان و صورتمجلس تفکیکی آن قید می‌شود که بقیه اجزاء ساختمان جزء مشاعات عمومی محسوب و تابع مقررات اموال مشاع مصرحه در قانون مدنی و قانون تملک آپارتمانها می‌باشد. تفکیک اجزاء مختلف مجتمع آپارتمان و تراشیدن عناوین متعدد مثل اتاقک آسانسور، سقف مشاعی، لابی ورودی مجتمع و امثال آن برای ارضاء بساز بفروشها و اخذ وجوه بیشتر شهروندان نیازمند و محتاج سرپناه به وسیله بنگاهدار ابداع گردیده است و این موضوع باعث شکایات متعدد به اتحادیه شده بود. ناگفته نماند خوشبختانه اکثریت قابل توجهی از مشاورین املاک با توجه به قوانین موضوعه و روش اداره ثبت در ذکر شماره سه گانه (مساحت مفید- انباری و پارکینگ) متعهد بوده و تحت عناوین دیگر خریدار را مجبور به پرداخت وجوه اضافه نمی کردند گو این که فروشندگان ملک به هنگام قیمت گذاری محاسبه همه چیز من جمله مشاعات را کرده و در تعیین قیمت ملاک قرار می دادند. علی ای حال چون روشهای متضاد مشاورین املاک و افزایش خریداران شاکی- اتحادیه صنف مشاورین املاک رشت را بر آن داشت که برای یکسان سازی و تثبیت عرف مسلم در معاملات مسکن با توجه به ماده 220 قانون مدنی عرف حاکم بر کل معاملات مسکن در کشور را ملاک عمل قرار داده و برای جلوگیری از هرج و مرج ایجاد شده وحدت ملاکی برای معاملات املاک ایجاد کند. از این رو ضمن استعلام از اتحادیه کشوری صنف مشاوران املاک من جمله تهران، اردبیل، گرگان، زنجان، کرمانشاه، خرم آباد و غیره نحوه عملکرد و ملاکهای محاسباتی استعلام شده و چون اتحادیه های مذکور به وحدت ملاک در محاسبات تعیین قیمت گذاری املاک رسیده بودند در مرکز استان گیلان نیز اصلاح این رویه شد که هماهنگ با عرف پذیرفته شده در سایر استانهای کشور از هرج و مرج و سلیقه ای شدن فروش ملک پایان داده و معرف مسلم و پذیرفته شده در سایر نقاط کشور را به مشاورین املاک گیلان نیز متذکر شود.- رئیس سازمان"

هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 9/3/1396 با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.

رای هیات عمومی

نظر به اینکه مطابق ماده 49 قانون نظام صنفی کشور وظایف و اختیارات کمیسیون نظارت (به ریاست رئیس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان) عبارت است از 1- تصمیم گیری در مورد ادغام اتحادیه ها 2- نظارت بر انتخابات اتحادیه ها و مجامع امور صنفی و رسیدگی و بازرسی عملکرد اتحادیه ها و رسیدگی به بودجه ترازنامه و صورتهای مالی مجامع امور صنفی و تصویب آنها، می‌باشد در نتیجه مصوبه مورد اعتراض خارج از حدود اختیارات قانونی احصاء شده در ماده فوق الذکر است و با توجه به اینکه مرجع دولتی حق مداخله در امور راجع به وظایف اتحادیه ها را ندارند و تعیین تکلیف نسبت به قیمت گذاری ساختمان در مورد پارکینگ غیر قانونی است، بنابراین مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 حکم بر ابطال مصوبه کمیسیون نظارت شهرستان رشت که طی شماره 7585/63/131-18/8/1390 مدیریت سازمان صنعت، معدن و تجارت استان گیلان ابلاغ شده است صادر و اعلام می‌شود.

محمدکاظم بهرامی - رئیس هیات عمومی دیوان عدالت اداری

منبع