صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/01/25
برگزار شده توسط: استان سمنان/ شهر گرمسار
موضوع
حکومت قانون زمان تنظیم قرارداد اجاره بر روابط استیجاری با وجود تمدید آن قرار داد در زمان قانون جدید
پرسش
چنانچه روابط استیجاری قبل از سال 1376 مطرح باشد و در قولنامه تنظیمی بین موجر و مستأجر شرط شده باشد که قانون سال 1376 بر رابطه استیجاری حاکم باشد آیا با وجود شرط مذکور، موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 است یا مشمول قانون سال 1356 یا قانون دیگری؟
نظر هیئت عالی
نظر به اینکه قانون موجر و مستأجر مصوب 76 ناظر به قراردادهای اجارهای است که پس از لازمالاجرا شدن این قانون منعقد شده و از طرف دیگر در فرض سوال، قراردادی از سابق وجود داشته و در زمان تمدید، چنین توافقی در قرارداد ذکر شده؛ لذا اقدام طرفین، تمدید قرارداد اجاره است و نه انعقاد آن. به علاوه به موجب ماده 30 قانون موجر و مستأجر مصوب 56، کلیه طرقی که به موجب آن، مقررات و قوانین مذکور بلااثر تلقی شود بیاعتبار است. بنابراین چنین شرطی تأثیری در حکومت قانون جدید نداشته و کماکان روابط استیجاری در قراردادِ تمدیدشده، تابع قانون سال 56 است؛ مگر اینکه بدواً طرفین، قرارداد سابق را اقاله کرده و قرارداد جدید اجاره را تنظیم کنند. در نتیجه نظر اتفاقی مورد تأیید است
نظر اتفاقی
در قراردادهایی که تاریخ شروع رابطه استیجاری قبل از سال 76 و تحت حاکمیت قانون موجر و مستأجر سال 56 بوده و قرارداد اجاره مذکور بعد از سال 76 تمدید شده باشد، مورد کماکان مشمول قانون موجر و مستأجر سال 56 است و قید این شرط که «قرارداد مشمول قانون سال 76 بوده و قوانین قبلی خصوصاً قانون سال 56 بر آن حاکم نیست» در قرارداد اجاره تمدید شده، منافی حقوقی که برای مستأجر طبق قانون سال 56 ایجاد شده نیست و با توجه به اینکه مقررات موجر و مستأجر سال 56 قواعد امری محسوب میشود، شرط موردنظر خلاف ماده 30 قانون مذکور بوده و باطل است؛ مگر اینکه اسقاط حق از ناحیه مستأجر به نفع موجر احراز شود. ولی اگر قرارداد تمدید نشده باشد و طرفین، قرارداد سابق را اقاله کنند باید پذیرفت که قرارداد جدید طرفین، مشمول قانون 56 نباشد؛ زیرا اقاله و اراده طرفین در این صورت که قرارداد را خاتمه میدهد باید مورد پذیرش باشد و قانون سال 76 نیز بر اراده آنان حاکم خواهد بود.