بخشنامه سازمان امور مالیاتی کشور در خصوص ابلاغ الگوی جدید ضوابط تعیین ارزش اجاری املاک

پیرو ابلاغ دستورالعمل شماره 510 /96 /200 مورخ 1396/4/7، در اجرای مقررات ماده 54 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394/4/31، به پیوست الگوی جدید ضوابط تعیین ارزش اجاری املاک عملکرد سال 1396 برای بهره برداری ابلاغ می‌گردد. به منظور صیانت از حقوق مودیان محترم مالیاتی و جلوگیری از تضییع حقوق دولت، توجه ادارات کل امور مالیاتی استان ها و واحدهای تابعه را به نکات ذیل جلب و مقرر می دارد؛

1 - الگوی ضوابط اجرایی ارزش اجاری املاک در راستای شفاف سازی، ساده سازی و یکسان نمودن ضوابط محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک در کشور و با هدف رفع برخی از مشکلات اجرایی الگوی قبل، طراحی شده است و ادارات امور مالیاتی ضمن رعایت کامل الگوی مذکور می‌توانند متناسب با شرایط و موقعیت جغرافیایی و وضعیت اقتصادی مناطق تحت پوشش، صرفاً نصاب ها و نرخ های مندرج در الگوی مذکور را تعدیل نمایند.

2 - با عنایت به عدم پیش بینی حکم خاص در اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم (مصوب 1394/4/31) برای اصلاح مواردی که ارزش اجاری املاک مشابه تعیین شده در اجرای مقررات ماده 54 قانون مذکور با واقعیت همخوانی ندارد، امکان بازبینی و اصلاح ضوابط اجرایی ارزش اجاری املاک و جداول آن (مشابه مقررات تبصره یک ماده 64 قانون در مورد ارزش معاملاتی املاک) پس از تعیین و ابلاغ ارزش اجاری املاک عملکرد هر سال توسط ادارات امور مالیاتی وجود ندارد. در این رابطه ادارات امور مالیاتی می‌بایست با بهره گیری از ظرفیت قانونی مقرر در تبصره های 2 و 3 ماده 54 قانون، نسبت به تعیین درآمد اجاره واقعی اقدام و نهایت دقت لازم را در تعیین ارزش اجاری املاک صورت دهند.
همچنین ادارات کل موظفند قبل از تعیین ارزش اجاری املاک مشابه در ادارات تابعه با تشکیل کارگروه های تخصصی املاک در مرکز، نسبت به بررسی تصمیمات ادارات تابعه از حیث رعایت قوانین و مقررات و میزان ارزش های اجاری تعیین شده (بر اساس معیارهایی از قبیل سطح توسعه یافتگی، استقرار در شهرک های صنعتی، مناطق آزاد تجاری - صنعتی و ویژه اقتصادی و فاصله از مرکز استان)، نظارت نموده و سپس با هماهنگی اداره کل اقدام به ابلاغ ارزش های مزبور نمایند.

3 - به منظور رسیدگی به موقع به پرونده های صاحبان املاک استیجاری در هر عملکرد، ادارات کل امور مالیاتی استان ها ترتیبی اتخاذ نمایند تا ارزش اجاری هر سال حداکثر تا پایان مردادماه سال بعد تعیین و ابلاغ شود. همچنین ادارات مزبور موظفند نسبت به ارسال نسخه ای از ضوابط و جداول ارزش اجاری املاک مرکز استان و شهرستان های تابعه به دفتر پژوهش و برنامه از طریق FTP استان اقدام نمایند.

مدیران کل امور مالیاتی، مسئول نظارت بر حسن اجرای مفاد این بخشنامه می‌باشند.

سیدکامل تقوی نژاد

الگوی ضوابط اجرایی ارزش اجاری عملکرد سال 1396 املاک

ارزش اجاری ماهانه هر مترمربع املاک بر حسب نوع کاربری آن و منطبق با محدوده بلوک مربوط با رعایت دقیق نکات ذیل محاسبه می‌گردد:

بخش اول) محاسبه ارزش اجاری انواع کاربری های املاک:

1) املاک مسکونی:
ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت های مقرر در قانون، حسب مورد تا مجموع 150 مترمربع زیربنای مفید در تهران و 200 مترمربع زیربنای مفید در سایر نقاط، نسبت به مازاد متراژ باقیمانده واحد یا واحدهای مسکونی اجاری مطابق ارزش های اجاری املاک مسکونی مندرج در ذیل هر بلوک و به شرح زیر قابل محاسبه می‌باشد:

1 - 1 - در ساختمان های مسکونی بیش از پنج طبقه (بدون احتساب زیرزمین و پیلوت) به ارزش اجاری املاک مسکونی واقع در طبقه ششم و بالاتر از آن به ازای هر طبقه (مشروط به داشتن آسانسور)، معادل یک و نیم درصد (5 /1 %) اضافه می‌شود.

2 - 1 - ارزش اجاری ساختمان های مسکونی پایین تر از همکف و یا واقع در زیرزمین، معادل هفتاد و پنج درصد (75 %) ارزش اجاری مندرج در هر بلوک محاسبه می‌گردد.

3 - 1 - مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری مسکونی بوده ولی به صورت تجاری و اداری استفاده می‌گردد، منطبق با نوع کاربرد ملک، معادل شصت درصد (60 %) ارزش اجاری املاک مندرج در هر بلوک می‌باشد.

4 - 1 - امکان استفاده از معافیت موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مالیات های مستقیم، فقط مختص املاک مسکونی می‌باشد که صرفاً به منظور سکونت به اجاره واگذار شده باشند.

2) املاک تجاری:
ارزش اجاری املاک تجاری به شرح ذیل قابل محاسبه می‌باشد:

1 - 2 - در صورتی که اجاره دهنده واحد تجاری صرفاً صاحب عین ملک (بدون داشتن حق سرقفلی) باشد، برابر
پنج درصد (5 %) ارزش اجاری املاک تجاری تعیین شده در هر بلوک.

2 - 2 - در صورتی که اجاره دهنده واحد تجاری صرفاً صاحب حق واگذاری محل (سرقفلی) و یا تواماً صاحب عین ملک و حق واگذاری محل باشد تا میزان 30 مترمربع زیربنا، معادل صد درصد (100 %) و مازاد بر آن، معادل هفتاد درصد (70 %) ارزش اجاری املاک تجاری تعیین شده در هر بلوک.

3 - 2 - در ساختمان های تجاری به ازای هر طبقه بالاتر یا پایین تر از همکف، پانزده درصد (15 %) و حداکثر چهل و پنج درصد (45 %) از ارزش اجاری کسر می‌شود.

تذکر: چنانچه ساختمان تجاری، فاقد طبقه همکف (همسطح با معبر اصلی) باشد، اولین طبقه بالاتر و پایین تر از سطح معبر مربوط، همکف محسوب می‌گردد.

4 - 2 - ارزش اجاری هر مترمربع پارکینگ، انباری و زیرزمین متعلق به واحد تجاری و همچنین بالکن احداث شده در داخل واحد مذکور، معادل چهل درصد (40 %) ارزش اجاری ملک تجاری (بدون رعایت تعدیلات موضوع بند 3 - 2) تعیین می‌گردد.

5 - 2 - ارزش اجاری هر مترمربع املاک تجاری واقع در سراها و پاساژها، معادل هشتاد و پنج درصد (85 %) بالاترین ارزش اجاری معبری که از آن منشعب می‌شود، تعیین می‌گردد.

6 - 2 - ارزش اجاری هر مترمربع املاک دارای کاربری انبار تجاری، معادل پنجاه درصد (50 %) ارزش اجاری املاک تجاری، تعیین می‌گردد.

7 - 2 - مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری تجاری بوده (به استثنای املاک موضوع بند 6 - 2) ولی به صورت غیرتجاری استفاده می‌گردد، معادل هفتاد و پنج درصد (75 %) ارزش اجاری املاک تجاری می‌باشد.

3) املاک اداری:
ارزش اجاری املاک اداری به شرح ذیل قابل محاسبه می‌باشد:

1 - 3 - در صورتی که اجاره دهنده واحد اداری صرفاً صاحب عین ملک (بدون داشتن حق واگذاری) باشد، برابر پنج درصد (5 %) ارزش اجاری املاک اداری تعیین شده در هر بلوک.

2 - 3 - در صورتی که اجاره دهنده هر واحد اداری صرفاً صاحب حق واگذاری محل و یا تواماً صاحب عین ملک و حق واگذاری محل باشد، معادل ارزش اجاری املاک اداری تعیین شده در هر بلوک.

3 - 3 - در ساختمان های اداری به ازای هر طبقه پایین تر از همکف، پانزده درصد (15 %) و حداکثر چهل و پنج درصد (45 %) از ارزش اجاری املاک اداری کسر می‌شود.

4 - 3 - در ساختمان های اداری بیش از پنج طبقه (بدون احتساب زیرزمین و پیلوت) به ارزش اجاری املاک اداری واقع در طبقه ششم و بالاتر از آن به ازای هر طبقه (مشروط به داشتن آسانسور)، معادل یک و نیم درصد (5 /1 %) اضافه می‌شود.

5 - 3 - ارزش اجاری هر مترمربع پارکینگ، انباری و زیرزمین متعلق به واحد اداری و همچنین بالکن احداث شده در داخل واحد مذکور، معادل چهل درصد (40 %) ارزش اجاری ملک اداری (بدون رعایت تعدیلات موضوع بندهای 3 - 3 و 4 - 3) تعیین می‌گردد.

6 - 3 - ارزش اجاری هر مترمربع املاک دارای کاربری انبار اداری، معادل پنجاه درصد 50 % ارزش اجاری ملک اداری تعیین می‌گردد.

7 - 3 - مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری اداری بوده ولی به صورت تجاری استفاده می‌گردد، معادل هفتاد و پنج درصد (75 %) ارزش اجاری املاک تجاری می‌باشد.

4) املاک کشاورزی:
ارزش اجاری املاک کشاورزی به شرح ذیل قابل محاسبه می‌باشد:

1 - 4 - اراضی زراعی بر اساس متراژ عرصه کل ملک، معادل دو درصد (2 %) ارزش اجاری املاک مسکونی تعیین شده در هر بلوک.

2 - 4 - باغات و مراکز پرورش گل و گیاه بر اساس متراژ عرصه کل ملک، معادل شش درصد (6 %) ارزش اجاری املاک مسکونی تعیین شده در هر بلوک.

3 - 4 - املاک مربوط به امور کشاورزی نظیر دامپروری، دامداری، نوغان داری، پرورش زنبور عسل، آبزیان و طیور بر اساس متراژ عرصه کل ملک، معادل ده درصد (10 %) ارزش اجاری املاک مسکونی تعیین شده در هر بلوک.

4 - 4 - اعیانی های مستحدثه در املاک مذکور با کاربرد غیرکشاورزی، معادل ارزش اجاری املاک مسکونی تعیین شده در هر بلوک.

5) سایر املاک:
ارزش اجاری املاک آموزشی، تفریحی - ورزشی، بهداشتی - درمانی، صنعتی، انبار عمومی، پارکینگ عمومی و سایر املاک غیرمذکور در این مجموعه به شرح ذیل محاسبه می‌شود:

1 - 5 - در صورتی که اجاره دهنده صرفاً صاحب عین ملک (بدون داشتن حق واگذاری) باشد، معادل پنج درصد (5 %) ارزش اجاری مندرج در ستون "سایر کاربری ها (به استثنای کشاورزی) "در هر بلوک.

2 - 5 - در صورتی که اجاره دهنده صرفاً صاحب حق واگذاری محل و یا تواماً صاحب عین ملک و حق واگذاری محل باشد، معادل ارزش اجاری مندرج در ستون "سایر کاربری ها (به استثنای کشاورزی)" در هر بلوک.

3 - 5 - ارزش اجاری هر مترمربع پارکینگ، انباری و زیرزمین متعلق به املاک مذکور و همچنین بالکن احداث شده در داخل املاک یاد شده، معادل چهل درصد (40 %) ارزش اجاری مندرج در ستون "سایر کاربری ها (به استثنای کشاورزی)" در بلوک مربوط تعیین می‌گردد. این حکم در خصوص پارکینگ و انبار عمومی جاری نمی‌باشد.

4 - 5 - مبنای محاسبه ارزش اجاری املاک مذکور که به صورت تجاری یا اداری استفاده می‌گردد، منطبق با نوع کاربرد ملک، معادل هفتاد و پنج درصد (75 %) ارزش اجاری املاک مندرج در هر بلوک می‌باشد.

بخش دوم) سایر ضوابط:

1 - ارزش های اجاری تعیین شده (به استثنای املاک با کاربری کشاورزی)، مربوط به اجاره ماهیانه هر مترمربع اعیانی (بدون احتساب متراژ عرصه) با توجه به نوع کاربری می‌باشد. ضمناً، بالکن، تراس و نورگیر غیرمسقف، پارکینگ و انباری متعلق به املاک مسکونی، گلخانه، آب انبار، راه پله، زیرزمین غیرمسکونی، محل نصب تاسیسات و آسانسور و به طور کلی مشاعات ساختمان در محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک منظور نمی گردد.

تذکر: منظور از زیرزمین غیرمسکونی، شامل کاربری های تجاری، اداری و. .. نمی‌باشد.

2 - ارزش اجاری آندسته از املاک (به استثناء املاک مسکونی و کشاورزی) که علاوه بر اعیانی دارای عرصه اختصاصی فاقد اعیانی نیز بوده و به طور یکجا به اجاره واگذار می‌گردد، به شرح ذیل محاسبه می‌شود:
[(اجاره ماهیانه هر مترمربع اعیانی × متراژ اعیانی مورد اجاره) + (30 % اجاره ماهیانه هر مترمربع اعیانی × متراژ عرصه اختصاصی فاقد اعیانی)] = ارزش اجاری ملک

تذکر: حکم این بند در رابطه با عرصه های اختصاصی فاقد اعیانی که متراژ آن کمتر از 100 مترمربع می‌باشد، موضوعیت ندارد.

3 - ارزش اجاری املاک فاقد اعیانی موضوع ردیف های 1، 2، 3 و 5 بخش اول این ضوابط، منطبق با نوع کاربرد ملک و برابر چهل درصد (40 %) ارزش اجاری املاک مندرج در هر بلوک می‌باشد.

4 - در ساختمان های مسکونی و اداری با عمر بیش از پنج سال، به ازای هر سال قدمت ساختمان (با ارائه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف 25 سال مازاد بر پنج سال مذکور، معادل یک و نیم درصد (5 /1 %) از ارزش اجاری املاک مذکور کسر می‌گردد.

5 - ارزش اجاری املاک واقع در حریم قانونی شهرها و روستاها که در بلوک بندی ارزش های اجاری املاک، ارزشی برای آنها تعیین نشده باشد، حسب مورد به ترتیب، معادل هشتاد درصد (80 %) و شصت درصد (60 %) ارزش اجاری نزدیکترین محل مشابه بر اساس نوع کاربرد آن تعیین می‌گردد.

6 - ارزش های اجاری املاک، مربوط به معابر با عرض 14 متر می‌باشد و به ازای هر متر (یا ضریبی از متر) مازاد یا کسری نسبت به مبنای مذکور، حسب مورد در خصوص املاک با کاربری تجاری و اداری، پنج درصد (5 %) و در مورد سایر کاربری ها (مسکونی، کشاورزی و. ..)، دو درصد (2 %) به ارزش های مزبور اضافه یا از آن کسر می‌گردد.

تذکر: تعدیلات مذکور برای معابر با عرض بالاتر و کمتر از 14 متر برای املاک تجاری و اداری نسبت به مازاد 30 متر و کمتر از 4 متر و همچنین برای املاک مسکونی، کشاورزی و سایر املاک نسبت به مازاد 20 متر محاسبه نمی شود.

7 - ارزش اجاری املاکی که دارای دو بر یا بیشتر باشد، بر اساس بالاترین ارزش اجاری معبری که از آن راه عبور داشته باشد، محاسبه می‌گردد.

8 - ارزش اجاری املاک واقع در بر میادین، بر اساس بالاترین ارزش اجاری معبری که از آن میدان منشعب می‌شود، محاسبه می‌گردد.

9 - ارزش اجاری املاکی که راه عبور مستقلی ندارند و حق عبور از ملک مجاور را دارند، بر اساس شصت درصد (60 %) ارزش اجاری معبری که راه عبور ملک از آن منشعب می‌شود، محاسبه می‌گردد.

10 - ارزش اجاری املاکی که در بر بزرگراه، اتوبان، مسیل، حریم راه آهن و نهر قرار دارند، تا زمانی که شرایط استفاده و عبور و مرور از آنها، نظیر خیابان های داخلی شهر جهت دسترسی به ملک مورد نظر مهیا نباشد و رفت و آمد آنان از خیابان های دیگر صورت پذیرد، بر اساس عرض خیابان مورد استفاده محاسبه می‌شود.

11 - ارزش اجاری املاک واقع در سراها و پاساژها بر اساس بالاترین ارزش اجاری معبری که از آن منشعب می‌شود، محاسبه می‌گردد.

12 - در مورد املاکی که با اثاثیه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می‌شود، ارزش اجاری احتسابی اثاثیه یا ماشین آلات مذکور به ارزش اجاری ماهیانه ملک که مطابق این ضوابط محاسبه می‌شود، اضافه می‌گردد.

13 - جهت تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره املاکی که توسط غیرمالک (مستاجر) اجاره داده می‌شود (اجاره داری دست دوم)، مطابق مفاد قسمت اخیر ماده (53) قانون مالیات های مستقیم اقدام می‌گردد.

دریافت فایل پی‌دی‌اف