تاریخ نظریه: 1405/05/03
شماره نظریه: 7/1404/505
شماره پرونده: 1404-66-505ع
استعلام:
همانگونه که مستحضرید در دو قانون متفاوت، اخذ زمین به صورت رایگان به عنوان قدرالسهم شهرداری توسط قانونگذار تجویز شده است:
بر اساس مقررات تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب 1367، واگذاری رایگان تا بیست درصد ملک توسط مالک متقاضی استفاده از مزایای ورود به محدوده عمران و توسعه شهر و به موجب تبصره 3 اصلاحی (1390) ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مطالبه تا چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد مساحت ملک (یا معادل قیمت روز زمین) از مالک متقاضی افراز یا تفکیک پیشبینی شده است.
همچنین در برخی بندهای تبصرههای قوانین بودجه سنواتی کل کشور؛ مانند بند «ف» تبصره 8 قانون بودجه سال 1401 کل کشور و همچنین در بند «ث» ماده 50 قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403 مقرر شده است: در برخورد با مالکین زمینهایی که در طرحهای بازنگری و یا الحاق به طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط مراجع قانونی مربوطه، اراضی آنها به محدوده شهر ملحق میشود، پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهرها در صورت عدم نیاز به تفکیک زمین، صرفاً بر اساس مقررات تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک وقع در طرحهای دولتی و شهرداری مصوب 1390 با آنها برخورد میشود.
با عنایت به مراتب پیشگفته و بروز ابهام در نحوه اجرای قوانین یادشده در مواردی که موضوع تقاضای مالک برای استفاده از مزایای ورود به محدوده شهر و تقاضای افراز یا تفکیک به صورت همزمان نبوده و در بازههای متفاوت ابراز میشود، خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید:
الف- چنانچه از مالک متقاضی استفاده از مزایای ورود به محدوه شهر، سابقاً تا بیست درصد عین زمین (یا معادل قیمت آن با تبعیت از مدلول رای شماره 1550 مورخ 1399/11/04 هیات عمومی دیوان عدالت اداری) در اجرای حکم تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب 1367 دریافت شده باشد و پس از گذشت مدت زمانی، مالک تفکیک یا افراز حصه مشاعی خود را درخواست کند:
1- آیا شهرداری میتواند بار دیگر تا 43/75 درصد مساحت ملک را از متقاضی افراز یا تفکیک مطالبه کند و یا آنکه واگذاری رایگان تا بیست درصد زمین قبلی، مستند به حکم مقرر در بند «ث» ماده 50 قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران از تا 43/75 درصد زمین مورد تفکیک یا افراز مقرر در تبصره 3 اصلاحی ماده 101 قانون شهرداری قابل کسر میباشد؟
2- چنانچه پاسخ مثبت است و واگذاری تا بیست درصد زمین قابل کسر است، در صورتی که مورد واگذاری در گذشته به صورت قیمت زمین با تقویم کارشناس رسمی دادگستری صورت گرفته باشد، از آنجا که قسمت اخیر تبصره 4 اصلاحی ماده 101 قانون شهرداری، متضمن اخذ قیمت روز زمین با توافق مالک در قبال تایید نقشه تفکیک یا افراز است، آیا این دو حکم دارای تعارض است؟
ب- در صورتی که نقشه تفکیک یا افراز ملک که منطبق با ضوابط تفکیک طرح مصوب شهر است، بدون نیاز به ایجاد و پیشبینی معابر داخلی طراحی شده باشد، آیا دریافت کامل 43/75 درصد زمین مورد تفکیک یا افراز برای شهرداری الزامی است و یا آنکه شهرداری مستند به قسمت اول تبصره 3 اصلاحی ماده 101 قانون شهرداری صرفاً مجاز به دریافت سرانه فضای عمومی و خدماتی معادل تا بیست و پنج درصد مساحت مندرج در سند مالکیت است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
الف- اولاً، مطابق ماده 4 قانون مدنی اثر قانون نسبت به آینده است؛ مگر آنکه در قانون حکم خاصی در این خصوص مقرر شده باشد؛ بر این اساس جزء یک بند «ث» ماده 50 قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403 ناظر به اراضی است که پس از لازمالاجرا شدن این قانون به محدوده خدماتی شهر ملحق میشوند و شامل اراضیای که پیش از لازمالاجرا شدن قانون اخیرالذکر وارد محدوده شهر شده است، نمیشود.
ثانیاً، در صورتی که ورود ملک به محدوده توسعه و عمران شهر پس از لازمالاجرا شدن بند «ث» ماده 50 قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403 باشد و مالک همزمان تقاضای افراز و تفکیک ملک را نداشته باشد، وفق بند «ث» ماده 50 یادشده صرفاً بر اساس تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب 1367 و در صورت تفکیک زمین صرفاً بر اساس تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی رفتار میشود و در صورتی که ورود ملک به محدوده خدمات شهری با تقاضای تفکیک ملک غیر همزمان باشد، در هر صورت صرفاً بر اساس مقررات تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری باید رفتار شود.
ب- چنانچه در اجرای تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی در خصوص افراز یا تفکیک اراضی مربوطه اقدام شود، در هر صورت سهم شهرداری برای تامین اراضی مورد نیاز احداث معابر عمومی و شوارع شهر تا بیست و پنج درصد باقیمانده (پس از کسر بیست و پنج درصد تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی) مطابق مقررات قابل وصول است.