تاریخ نظریه: 1405/05/03
شماره نظریه: 7/1404/778
شماره پرونده: 1404-75-778ح
استعلام:
فرد «الف» ملک دارای سند رسمی تکبرگ به مساحت 212 متر مربع را در اسفند سال 1399 به فرد «ب» میفروشد و خریدار در فروردین 1400 دارای سند رسمی میشود؛ این فرد نیز در تیر ماه 1404 ملک را وفق مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به فرد «ج» میفروشد و فرد اخیر دارای سند تک برگ سبز رنگ (سند حدنگار) به متراژ 212 متر مربع میشود؛ وی پس از توافق با شهرداری برای ساخت زمین و اخذ پروانه و مجوزهای قانونی از شهرداری، سند تک برگ سبز رنگ (حدنگار) را اصلاح میکند و 62 متر مربع از ملک خود را به سبب واقع شدن در طرح خیابان به شهرداری انتقال میدهد و دومین سند حدنگار اصلاحی به مساحت 150 متر مربع را در مرداد ماه 1404 دریافت میکند. در شهریور ماه همان سال فردی با مراجعه به دادسرا علیه فرد «د» که ملک را به فرد «الف» فروخته است، به سبب جعل و استفاده از سند مجعول و فروش مال غیر و از «ب» و «ج» به سبب خرید و فروش مال غیر شکایت میکند؛ پس از رسیدگی و صدور قرار جلب به دادرسی و کیفرخواست، دادگاه کیفری دو فرد «د» را به حبس و جزای نقدی و رد مال محکوم و در خصوص دیگر افراد حکم بر برائت صادر میکند. این رای با اعتراض فرد «د» در دادگاه تجدیدنظر قطعی شده و هیچ کدام از دادگاههای کیفری دو و تجدیدنظر درباره اسناد رسمی متعلق به «الف» و «ب» و اسناد رسمی دوگانه فرد «ج» (اصلی و اصلاحی) تصمیمی اتخاذ نمیکند. پس از آن فرد «د» برای بطلان معاملات و ابطال اسناد متعلق به «الف»، «ب» و «ج» طرح دعوا میکند؛ در خصوص چنین فرضی خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید:
1- با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، آیا میتوان سندهای رسمی سبز رنگ (حدنگار)؛ اعم از اصلی و اصلاحی متعلق به فرد «ج» که ید آخر است، را ابطال کرد؟
2- آیا پیش از ابطال سندهای رسمی متعلق به فرد «ج»، وی میتواند به سبب مستحقللغیر بودن مبیع و صدور حکم قطعی کیفری، برای دریافت ثمن و غرامات به نرخ روز، به فرد «ب» مراجعه کند و فرد اخیرالذکر نیز به فرد «الف» مراجعه کند؟
3- در صورت مثبت بودن پاسخ، با توجه به اینکه فرد «ج» با توافق با شهرداری بخشی از ملک را به شهرداری انتقال داده است و فقط به میزان 150 متر مربع دارای سند رسمی حدنگار است، آیا وی مستحق دریافت ثمن و غرامات به میزان سند نهایی است و یا آنکه مستحق دریافت به میزان مبیع خریداری شده از ید قبلی خود میباشد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- اولاً، ضمانت اجرای تکالیف مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ناظر بر معاملات عادی است که در خصوص اموال غیر منقول دارای سند رسمی منعقد میشود؛ در حالی که در فرض سوال، نسبت به ملک متنازعفیه با تنظیم سند رسمی انتقال، معاملات متعددی صورت گرفته است.
ثانیاً، با صدور حکم قطعی و احراز مالکیت خواهان در دعوای ابطال اسناد رسمی مربوط به مال غیر منقول، عدم مالکیت انتقالدهندگان بر آن مال محرز و تصرف آنان، تصرف در مال غیر محسوب میشود و با عدم تنفیذ معامله توسط مالک، معامله یادشده باطل است. بنابراین، در فرض سوال که موضوع از شمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تبصره 4 این ماده خارج است، دعوای مالک مبنی بر ابطال اسناد مالکیت ایادی قبلی، قابل استماع است.
2- اولاً، در صورتی که دادگاه حکم به رد مال موضوع بزه انتقال مال غیر صادر کند و عین مال نیز موجود باشد، مال موضوع بزه، در دست هر کس که باشد به شاکی خصوصی (محکومله) مسترد میشود و در صورت انتقال آن با سند رسمی، آن اسناد نیز به دستور دادگاه ابطال میشود و نیازی به تقدیم دادخواست نیست؛ زیرا معامله نسبت به مال غیر، تاثیری در تملک ندارد.
ثانیاً، در فرض سوال تا زمانی که به ترتیب پیشگفته و در مقام اجرای حکم رد مال، اسناد مالکیت رسمی ایادی قبلی ابطال نشده است، دعوای هر یک از ایادی علیه ید قبلی مبنی بر مطالبه غرامت به جهت مستحقللغیر درآمدن ملک، تا زمانی که اسناد رسمی مالکیت آنها در اجرای حکم به رد مال ابطال نشده است، قابل پذیرش نمیباشد.
3- در فرض سوال که آخرین خریدار با اخذ پروانه ساختمانی، بخشی از ملک را برای اجرای طرح عمرانی به شهرداری واگذار کرده است، از آنجا که فروض مختلفی متصور است؛ از جمله آنکه، بر اساس اجرا یا عدم اجرای طرح توسط شهرداری حکم قضیه متفاوت میشود و حسب مورد باید اتخاذ تصمیم شود و از موارد تشخیص مصداق است، ارائه پاسخ از سوی این اداره کل امکانپذیر نمیباشد.