تاریخ نظریه: 1405/04/31
شماره نظریه: 7/1405/139
شماره پرونده: 1405-75-139ح
استعلام:
به موجب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، ماده یک قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 با اصلاحات و الحاقات بعدی اصلاح شده است و قراردادهای نوع سوم (خرید از مالکان یا سازنده یا شرکت سازنده) هم مشمول قرارداد پیش فروش ساختمان قرار داده شده است؛ همچنین وفق ماده 16 قانون اخیرالذکر، اعمال خیار شرط منوط است به طی فرآیند ارسال اخطاریه ظرف هفت روز توسط سردفتر به پیشخریدار و سپری شدن مدت سی روز از تاریخ اخطاریه؛ از آنجا که به صرف سپری شدن مهلتهای پرداخت وجه و عدم پرداخت حق فسخ ایجاد نمیشود، ماده 16 یادشده، حکم مندرج در ماده 444 قانون مدنی را محدودتر کرده است. با توجه به توضیحات پیشگفته، آیا شرط فاسخ مندرج در قرارداد برای عدم پرداخت وجه نیز مشمول حکم ماده 16 پیشگفته است و یا آنکه از شمول آن خروج موضوعی دارد؟
در این مورد دو گونه میتوان اعلام نظر کرد:
نخست آنکه، به سبب عدم تصریح ماده 16 یادشده به شرط فاسخ، حکم این ماده فقط شامل خیار فسخ است؛ دیدگاه دوم آنکه، با توجه به سیاستهای حمایتگر دولت از اشخاص ضعیف و مداخلهگری دولت در این موضوع، ملاک یادشده در مورد شرط فاسخ نیز جاری است و چه بسا با قیاس اولویت قابل استنباط است؛ زیرا این حقیقت که اعمال شرط خیار که قابلیت و حقی ارادی است ممنوع و محدود شده است، به طریق اولی تحقق شرط فاسخ که حکمی قهری است نیز ممنوع است؛ این تفسیر با روح مقررات حاکم بر این قانون انطباق دارد والا نقص غرض و موجب افزایش تقلب نسبت به قانون میشود. خواهشمند است در این خصوص اعلام نظر فرمایید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، با توجه به حکم مقرر در ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 با اصلاحات و الحاقات بعدی، قرارداد پیش فروش ساختمان که بدون تنظیم سند رسمی و به صورت عادی منعقد شده است، بر اساس ماده 10 قانون مدنی معتبر و لازمالاجرا است و از شمول قانون یادشده خارج است.
ثانیاً، برخلاف آنچه در فرض استعلام آمده است، فلسفه وضع ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 با اصلاحات و الحاقات بعدی، ایجاد محدودیت در اعمال ماده 444 قانون مدنی (ناظر به مواد 234 تا 245 این قانون) نیست؛ بلکه قانونگذار در ماده 16 این قانون ساز و کار خاص و آسانتری نسبت به مواد یادشده پیشبینی کرده است؛ به گونهای که در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، ضرورتی به مراجعه به دادگاه و تقاضای الزام متعهد به ایفای شرط وفق ماده 237 قانون مدنی (با لحاظ مواد 238 و 239 این قانون) نمیباشد تا حق فسخ برای مشروطله ایجاد شود؛ بلکه به صرف مراجعه به دفترخانه و صدور اخطاریه و سپری شدن مدت یک ماه و عدم پرداخت اقساط معوقه، برای پیش فروشنده حق فسخ ایجاد میشود.
با توجه به مراتب یاشده و با لحاظ اصل حاکمیت اراده و نظر به اینکه ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان ناظر به حق فسخ یا شرط فاسخ که جنبه قراردادی دارد، نمیباشد؛ بلکه این ماده ناظر به مواردی است که قرارداد در این خصوص ساکت باشد، در فرض سوال پیشبینی حق فسخ یا شرط فاسخ در قرارداد فاقد اشکال قانونی است؛ این امر که در ماده 16 یادشده برخلاف برخی مواد دیگر این قانون، مانند حکم ذیل ماده 11 قانون مذکور، توافق برخلاف مفاد آن منع نشده است نیز موید این دیدگاه است.