مطالبه اجرت المثل و وجه التزام از سوی خریدار

تاریخ دادنامه قطعی: 1395/03/17
شماره دادنامه قطعی: ---

پیام: در فرضی که خریدار تعهد خود مبنی بر تادیه ثمن را به نحو کامل انجام نداده است، نمی تواند به جهت تاخیر فروشنده در تحویل مبیع و تنظیم سند، اجرت المثل و وجه التزام قراردادی را مطالبه کند.

شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه بیست و سوم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/03/17 - 09 : 06 قاضی: ذکرالله احمدی قاضی: یعقوب انصاری

خلاصه جریان پرونده

در تاریخ 89/10/08 آقای ش.الف. ع. دادخواستی به طرفیت آقای ب. ز.پ. وخانم م. م. به خواسته الزام خواندگان به تحویل یکباب آپارتمان وانتقال وتنظیم سند رسمی ومطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ 89/09/10 لغایت اجرای حکم به اضافه هزینه های دادرسی تقدیم دادگستری اصفهان نموده و اجمالا توضیح داده است که طبق مبایعه نامه مورخ 89/07/19 آپارتمان مورد نزاع را ازخواندگان خریداری نموده و بخشی از ثمن معامله را به آنها پرداخت نموده ام اما آنان از تحویل مبیع خودداری می کنند.... به شرح خواسته تقاضای رسیدگی وصدور رای دارم، رسیدگی به شعبه نهم شورای حل اختلاف اصفهان ارجاع می‌گردد، شورا وقت رسیدگی راتعیین و به طرفین ابلاغ و در وقت مقرر پرونده را مورد رسیدگی قرارمیدهد خواهان حضور پیدا می کندولی خواندگان علی رغم ابلاغ وقت حاضر نمی شوند، شورای حل اختلاف پس از استماع اظهارات خواهان به شرح دادنامه شماره --- - 89/12/12 واستدلال مندرج در آن دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص و خواندگان را به تحویل وتسلیم آپارتمان وتنظیم سندرسمی آن به نام خواهان وپرداخت اجرت المثل ازتاریخ 89/09/10 لغایت اجرای حکم بابت وجه الضمان تاخیر در انجام تعهد به ازای هر روز پانصدهزار ریال بااحتساب خسارات دادرسی محکوم می‌نماید ورای صادره را غیابی اعلام می کند، محکوم علیهما نسبت به رای شورای حل اختلاف واخواهی می نمایند وشورا طی دادنامه شماره --- - 90/02/28 واخواهی را رد و دادنامه واخواسته را عینا تایید می کند آنان یعنی محکوم علیهما از رای صادره تجدیدنظر خواهی می نمایند وپرونده جهت رسیدگی به اعتراض به شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی اصفهان ارجاع میگردد آقای مرتضی میدانچی وخانم ب. ز.پ. وکلای دادگستری به وکالت از تجدیدنظر خواهان انتخاب ومعرفی میشوند، در جلسه دادگاه که با حضور طرفین دعوی ووکیل تجدیدنظر خواهان تشکیل می‌گردد ابتداء تجدیدنظرخواهان بیان میدارند آقای ع. به تعهدات خود عمل نکرده ومابقی ثمن معامله را پرداخت نکرده است تاسند به نام وی منتقل شود وبعدهم وکیل آنان اظهار میدارد با توجه به عدم پرداخت به موقع ثمن توافق شده معامله فسخ شود ولی صورتجلسه نشده بود آقای ع. در جواب اظهار میدارد ادعای وکیل در مورد فسخ معامله تکذیب می‌شود.... مبلغ 43 میلیون تومان از 60 میلیون تومان باقیمانده ثمن آماده است وبقیه آن را باید سندبزنند تاوام بگیرم وپرداخت کنم، درجلسه بعدی دادگاه هم وکیل فروشندگان وبرفسخ شفاهی معامله درمشاور املاک تاکید می کند ودراین خصوص به شهادت شهود استناد می‌نماید، ولی تجدیدنظر خوانده منکر این ادعا می‌گردد، دادگاه پس از پاره ای اقدامات به شرح دادنامه شماره --- - 90/10/18 بااستدلالی که مینماید در مورد مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به دلیل اینکه خریدار آمادگی پرداخت مابقی ثمن معامله را نداشته واعلام کرده که فقط توانائی پرداخت 43 میلیون تومان را دارد، وی را مستحق دریافت اجرت المثل وخسارت تاخیر تادیه در تعهد ندانسته و رای شورا رادراین باره نقض وحکم به بیحقی خواهان بدوی صادر می کند ودر مورد سایر خواسته ها پرونده را به لحاظ نقص تحقیقاتی وعدم رسیدگی به ادعای فروشندگان مبنی بر فسخ معامله، ضمن نقض دادنامه، پرونده را جهت رسیدگی ماهوی به شورا اعاده می دهد، در خلال دادرسی هم آقای سجاد صادقی به عنوان وکیل ش.الف. عیلزاده وارد دعوی می‌شود، پس از اعاده پرونده به شورای حل اختلاف، شورا مجددا پرونده را موردرسیدگی قرار میدهد و نهایتا طی دادنامه شماره --- - 91/08/30 بااستدلالی که می کند رای سابق الصدور را ( 1733 - 89/12/12 )تایید میکند وقید می‌نماید چون عدم انتقال سند توسط فروشندگان به علت عدم تادیه مابقی ثمن معامله توسط خریدار ومستند وتقصیر او بوده اند لذا انتقال سند منوط به پرداخت مابقی ثمن معامله به مبلغ شصت میلیون تومان با رعایت شاخص قیمتها وخدمات از تاریخ 89/09/10 می‌باشد، محکوم علیهمابه این رای هم اعتراض می کنند و پرونده بار دیگر در شعبه --- دادگاه حقوقی مطرح می‌گردد واین دادگاه پس از بررسی به موجب دادنامه شماره --- - 91/11/15 مفادا بااین استدلال که خریدار تنها مبلغ 255 میلیون ریال از 855 میلیون ریال ثمن معامله را پرداخت نموده ومقررگردید باقیمانده آن را در تاریخ 89/09/10 در زمان تنظیم سند وتحویل مبیع پرداخت نماید ولی خریدار در دادگاه اعلام داشته فقط 43 میلیون از شصت میلیون تومان را آماده کرده و مابقی را با اخذ وام از سند پرداخت خواهد کرد وفروشندگان که به لحاظ نیاز به پول نقد اقدام به فروش آپارتمان نموده‌اند پس از اطلاع از نحوه پرداخت ثمن توسط خریدار اقدام به فسخ کرده اند وفسخ هم نیاز به نظر موافق طرف معامله ندارد ودفاع خریدار به اینکه حق فسخ اسقاط گردیده هم به علت عدم تفهیم فرم مبایعه نامه به طرفین موثر در مقام نخواهد بود وهیچ فروشنده ای قبول نمی کند بافرض عدم پرداخت وجه چک بابت ثمن ،حق فسخ را از خود ساقط نماید....، اعتراض معترضین راوارد تشخیص و مستندا به مواد 394 و 395 و 402 قانون مدنی و 197 و 142 ق - آ - د - ک و 31 قانون شوراهای حل اختلاف رای تجدیدنظر خواسته را نقض و بااحراز فسخ مبایعه نامه از ناحیه فروشندگان به جهت عدم پرداخت کل ثمن معامله درموعد مقرر واینکه فروشندگان تعهدی براجرای مبایعه نامه نداشته اند حکم به بی حقی خواهان بدوی صادر می کند، آقای ش.الف. ع. نسبت به رای صادره در اجرای ماده 18 اصلاحی تقاضای رسیدگی مجدد می‌نماید قضات دادگستری استان اصفهان (رئیس کل ومعاون قضائی) بانظر موافق پرونده را به دفتر ریاست محترم قوه قضائیه ارسال میدارند و ریاست معظم قوه قضائیه دستور بررسی از طریق معاونت قضایی را میدهند ودرنهایت پرونده در معاونت قضایی قوه قضائیه توسط قضات محترم کمیسیون 6 مورد رسیدگی واقع وقضات نامبرده پس از تهیه گزارش از پرونده، ایراد دادگستری استان اصفهان را نسبت به دادنامه شماره --- - 91/11/15 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی اصفهان را وارد و دادنامه مذکور راخلاف بین شرع وقانون تشخیص و دراین باره مفادا استدلال می نمایند که اولا در تبصره یک ماده 3 قرارداد عادی بیع نامه 89/07/19 صراحتا آمده است « عدم وصول چکها یا مطالبه مبلغ مندرج بند - 3 ماده 3 این مبایعه نامه از سوی فروشنده تاثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد»; این تبصره خیلی واضح می گوید اگر چک ثمن معامله وصول نشود تاثیری در اصل معامله ندارد یعنی فروشندگان حق فسخ بیع راندارند، آن وقت رئیس دادگاه برخلاف این تصریح استدلال می کند هیچ فروشنده ای نمی پذیرد بافرض عدم پرداخت ثمن، حق فسخ را از خود ساقط نماید وهمچنین حق فسخ کلیه خیارات ازجمله فسخ عدم پرداخت کل ثمن معامه وامثالهم رااز خود ساقط کند... این استدلال مخالف قانون وشرع بوده و طرفین معامله طبق حاکمیت اراده هر شرطی که مخالف قانون نباشد در قرارداد درج نمایند.... این استدلال دادگاه اجتهاد در مقابل نص قرارداد می‌باشد، ثانیا اگر قاضی محترم استدلالش متکی به ماده 402 قانون مدنی باشد « خیار تاخیر ثمن »;، خیار تاخیر ثمن ناظر به موردی است که برای تادیه ثمن ویا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد درحالی که در قرار داد بیع حاضر هم برای ثمن وهم برای تحویل مبیع اجل تعیین شده است پس اصلا مشمول خیار تاخیر ثمن نمی شود.... علیهذادر اجرای ماده 18 اصلاحی پیشنهاد رسیدگی مجدد می‌گردد، اما مطالبه اجرت المثل ووجه التزام توسط دادخواه نظارتی بلاوجه است ودعوی وی دراین دو مورد مردود است زیرا اولا فروشندگان غاصب نیستند تا اجرت المثل بپردازند ضمن اینکه دادخواه الباقی ثمن را پرداخت نکرده است ثانیا وجه التزام قراردادی نیز به وی تعلق نمی گیرد زیرا الباقی ثمن معامله را پرداخت نکرده است...، نظریه قضات یادشده درراستای ماده 477 ق - آ- د - ک به محضر ریاست محترم قوه قضائیه ارائه و معظم له در اجرای قانون مرقوم بااعاده دادرسی موافقت ودرنهایت پرونده جهت رسیدگی به دیوان عالی کشور ارسال وبه این شعبه ارجاع می‌گردد. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای انصاری رئیس شعبه وملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای میدهد:

رای شعبه

ایرادات معنونه از ناحیه قضات محترم دادگستری اصفهان وقضات محترم بررسی کننده پرونده در حوزه معاونت قضایی قوه قضائیه که فوقا به صورت مشروح منعکس وبرمبنای آن دادنامه شماره --- - 91/11/15 صادره از شعبه بیست و چهارم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان خلاف شرع تشخیص داده شده است کاملا وارد وموجه است توجیهات دادگاه در مورد وجود اصل حق فسخ معامله برای فروشندگان مخالف صریح بند 3 ماده 3 مبایعه نامه مورخ 89/07/19 تنظیمی فیمابین طرفین بوده و اخذ به خیار تاخیر ثمن هم خلاف صریح ماده 402 قانون مدنی (استنادی دادگاه) می‌باشد و حسب مفاد ماده مذکور خیار تاخیر ثمن در صورتی محقق است که طرفین معامله برای تحویل مبیع و تادیه ثمن اجلی تعیین نکرده باشند که درمانحن فیه قسمتی از ثمن پرداخت وبرای قسمت دیگر ونیز برای تحویل مبیع اجل تعیین شده است علیهذا عنایتا به نظریه ریاست محترم قوه قضائیه در تجویز اعاده دادرسی ومستندا به ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال 1392 ، دادنامه شماره --- - 91/11/15 صادره از شعبه بیست و چهارم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان را نقض ورای شماره --- - 91/08/30 صادره از شعبه نهم قاضی شورای حل اختلاف اصفهان در خصوص خواسته خواهان (ش.الف. ع.) مبنی بر تحویل آپارتمان مورد نزاع وتنظیم سندرسمی آن ،که مطابق موازین شرعی وقانونی واستنباط صحیح از دلایل ومدارک موجود در پرونده صادر گردیده است را تایید وابرام می‌نماید، اما در مورد مطالبه اجرت المثل و وجه التزام به شرح استدلال شعبه --- دادگاه حقوقی دعوی دراین باره توجیه قانونی نداشته ومردود اعلام می‌گردد. خ الف

شعبه بیست و سوم دیوان عالی کشور یعقوب انصاری (رئیس) ذکرالله احمدی (مستشار)